ოფ-პლან ქონების შეძენა ბალიზე ნაბიჯ-ნაბიჯ: ნოტარიუსი, სერტიფიკატის შემოწმება, ზონირება, PBG და SLF

ბალიზე ოფ-პლან ქონების შეძენა ხუთ შემოწმებაზე დადის, რომლებიც სწორი თანმიმდევრობით უნდა ჩატარდეს: მიწის სერტიფიკატი მიწის ოფისში, ნაკვეთის ზონირება, სამშენებლო ნებართვა (PBG) მშენებლობის დაწყებამდე, ხელშეკრულება, რომელიც თქვენს გადახდებს რეალურ პროგრესს უკავშირებს, და ფუნქციური შესაბამისობის სერტიფიკატი (SLF), სანამ შენობით ვინმე ისარგებლებს. თუ ეს სწორად გააკეთეთ, დანარჩენი ქაღალდების საქმეა. თუ ერთი გამოგრჩათ, მას ვერანაირი ქაღალდი ვერ გამოასწორებს.

სამართლებრივი ჩარჩო იმაზეა დამოკიდებული, რას ყიდულობთ. თუ დეველოპერი რეგისტრირებული უფლების მქონე სახლს ან ბინას ყიდის, ინდონეზიის საბინაო წესები ადგენს, როგორ უნდა გაფორმდეს წინასწარი ნასყიდობის ხელშეკრულება (PPJB) და როდის შეუძლია დეველოპერს მისი ხელმოწერა. თუმცა ბალიზე ოფ-პლან ვილების გაყიდვების უმეტესობა გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებებია, და ეს საბინაო რეგულაცია მათზე შეიძლება არ ვრცელდებოდეს. მაშინ ხელშეკრულება თქვენი ერთადერთი დაცვაა, და მასში ის წერია, რაზეც შეთანხმდით.

ქვემოთ მოცემულია თანმიმდევრობა, როგორც მას 2026 წლის ოქტომბერში წარვმართავდით: ჩართული პირები, დოკუმენტები, რომლებიც უნდა მოითხოვოთ, და ის მომენტები, სადაც წესები დაუცველს გტოვებთ.

ვინ რას აკეთებს: ნოტარიუსი და PPAT

ბალიზე შესყიდვაში ორი ოფიციალური პირი მონაწილეობს, და ორივე თანამდებობა შეიძლება ერთ ადამიანს ეკავოს. ნოტარიუსი (Notaris) ადგენს ავთენტურ აქტებს, მაგალითად PPJB-ს, იჯარის აქტებს (akta sewa) და კომპანიის აქტებს. მიწის აქტების ოფიციალური პირი (PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah) ადგენს აქტებს, რომლებიც მიწაზე რეგისტრირებულ უფლებებს გადასცემს ან ქმნის, მაგალითად ნასყიდობის აქტს (AJB) ან კერძო მიწაზე Hak Pakai-ის მინიჭების აქტს. ეს აქტი შემდეგ მიწის ოფისში, BPN-ში რეგისტრირდება.

ნასყიდობის აქტის შედგენამდე PPAT მიწის ოფისში სერტიფიკატის ნამდვილობას ამოწმებს, გადაცემას კი ხელს მხოლოდ მაშინ აწერს, როცა გამყიდველის საშემოსავლო გადასახადი და მყიდველის შეძენის მოსაკრებელი გადახდილია. დაურეგისტრირებელი მინიჭების აქტი მესამე პირებს არ ავალდებულებს. Hak Pakai-ის შემთხვევაში თქვენი უფლება რეგისტრაციის მომენტიდან შედის ძალაში.

თუ დეველოპერი საკუთარ ნოტარიუსთან მუშაობს, მაინც შეგიძლიათ, ხელმოწერამდე ყველა პროექტი საკუთარ ადვოკატს გადაახედოთ. გირჩევთ ასე მოიქცეთ, რა სქემითაც არ უნდა ყიდულობდეთ.

ნაბიჯი 1: დაჯავშნა

დაჯავშნა თქვენსა და გამყიდველს შორის დადებული ხელშეკრულებაა. მისი კანონით დადგენილი ფორმა არ არსებობს, ამიტომ გადახდამდე წაიკითხეთ, რა წერია მასში თანხის დაბრუნებაზე. ბალის ოფ-პლან ვილებზე დეპოზიტი ჩვეულებრივ ფასის დაახლოებით 10-დან 30%-მდეა. ეს დეველოპერის პირობებია და არა რეგულირებული ნორმები. მოითხოვეთ, რომ დეპოზიტი დაბრუნებადი იყოს, თუ სამშენებლო ნებართვა (PBG) არ გაიცემა, და ეს წერილობით თავად დაჯავშნის დოკუმენტში ჩაწერეთ.

ყურადღება მიაქციეთ ვალუტას. Bank Indonesia-ს რეგულაცია PBI 17/3/PBI/2015 ინდონეზიაში გარიგებებისთვის რუპიას მოითხოვს და ბიზნესებს ავალდებულებს, ფასები რუპიაში მიუთითონ. უცხოელებისთვის განკუთვნილი ბალის სარეკლამო მასალები ხშირად აშშ დოლარშია, მაგრამ ხელშეკრულება და ინდონეზიის შიგნით გადახდები რუპიაში უნდა იყოს, დოლარი კი, მაქსიმუმ, საორიენტაციოდ.

ნაბიჯი 2: მიწის სამართლებრივი შემოწმება

დაიწყეთ სერტიფიკატით: გადაამოწმეთ ის (Hak Milik მიწისთვის SHM) და მასში დასახელებული მესაკუთრე პირდაპირ BPN-ში, ნუ იყიდით შუამავლის მეშვეობით, თუ სერტიფიკატზე მითითებული პირი არ ესწრება, და აიღეთ ცნობა რაიონული სასამართლოდან, რომ მიმდინარე დავები არ არსებობს. შემდეგ წლიური საგადასახადო ქვითრით (SPPT PBB) შეამოწმეთ, რომ მიწისა და შენობის წლიური გადასახადი (PBB) გადახდილია.

ბალიზე მიწა ხშირად ოჯახის ფარგლებში იფლობა, ამიტომ დარწმუნდით, რომ ოჯახის ყველა საჭირო თანხმობა მიღებულია, და ადვოკატს ჰკითხეთ, რომელ ხელმოწერებს მოითხოვს რეალურად კანონი იმ ნაკვეთზე, რომელსაც ყიდულობთ.

ზონირება და სივრცითი გამოყენების შესაბამისობა (KKPR)

ზონირება წყვეტს, შეიძლება თუ არა ამ მიწაზე ვილა საერთოდ კანონიერად იდგეს. შეამოწმეთ ნაკვეთის ზონა („ITR“ ზონის შემოწმება). ბალის პროვინციის სივრცითი გეგმაა Perda 2/2023, რომელიც 2023 წლიდან 2043 წლამდე პერიოდს მოიცავს, 2026 წლის თებერვლიდან კი Perda 4/2026 ზღუდავს ნაყოფიერი სასოფლო-სამეურნეო მიწის კომერციულ დანიშნულებაზე გადაყვანას. სასოფლო-სამეურნეო ან მწვანე ზონის მიწაზე ვილის კანონიერად აშენება შეუძლებელია.

პროექტს ასევე სჭირდება სივრცითი გამოყენების შესაბამისობა (KKPR). სადაც ციფრული დეტალური სივრცითი გეგმა (RDTR) ინტეგრირებულია ლიცენზირების ეროვნულ სისტემაში OSS, დადასტურება ავტომატურია. სხვაგან საჭიროა დამტკიცება. OSS-ში დამუშავების შეფერხებებით გამოწვეული ჭორების მიუხედავად, KKPR არ გაუქმებულა. ზონები უფრო დეტალურად ახსნილია ჩვენს სტატიაში ზონირება ბალიზე.

სამშენებლო ნებართვა (PBG)

PBG-მ (Persetujuan Bangunan Gedung) ძველი სამშენებლო ნებართვა IMB სამუშაო ადგილების შექმნის შესახებ კანონისა და PP 16/2021-ის საფუძველზე ჩაანაცვლა, და მშენებლობის დაწყება მხოლოდ PBG-ის გაცემის შემდეგ შეიძლება. PP 16/2021-მდე გაცემული IMB-ები ვადის ამოწურვამდე ძალაში რჩება. ოფ-პლან პროექტის შემთხვევაში მოითხოვეთ PBG-ის ნომერი და შეამოწმეთ, რომ მისით დამტკიცებული ნახაზები შეესაბამება იმას, რასაც ყიდულობთ: შენობების რაოდენობას, ფართობს და დანიშნულებას.

ეს შემოწმებები ფორმალობა არ არის. 2025 წლის სექტემბერში, მსხვერპლიანი წყალდიდობების შემდეგ, ბალის გუბერნატორმა ნაყოფიერ მიწებსა და წყალშემკრებ ტერიტორიებზე ახალი სასტუმროების, ვილებისა და მსგავსი ობიექტების მშენებლობის შეჩერება გამოაცხადა. 2025 წლის ივლისში ხელისუფლებამ Bingin Beach-ზე დაიწყო 48 ნაგებობის დანგრევა, რომლებიც დაცულ სანაპირო მიწაზე ნებართვის გარეშე აშენდა.

ნაბიჯი 3: ხელშეკრულება

რეგისტრირებული უფლების მქონე სახლები და ბინები: PPJB

დეველოპერის იმ გაყიდვებზე, რომლებსაც საბინაო კანონმდებლობა არეგულირებს, მინისტრის რეგულაცია Permen PUPR 11/PRT/M/2019 მოითხოვს, რომ PPJB სანოტარო აქტი იყოს, და მყიდველს პროექტის გასაცნობად სულ მცირე შვიდი დღე უნდა მიეცეს. დეველოპერს PPJB-ის ხელმოწერა მხოლოდ მაშინ შეუძლია, როცა მიწის სერტიფიკატი და სამშენებლო ნებართვა აქვს, გზები და სადრენაჟო სისტემა არსებობს, და კონსულტანტმა დაადასტურა, რომ მშენებლობის სულ მცირე 20% დასრულებულია.

იგივე რეგულაცია თანხის დაბრუნების წესებსაც ადგენს. თუ დეველოპერი გამოცხადებულ ვადებს ვერ დაიცავს, მყიდველს შეუძლია ხელშეკრულება გააუქმოს და 30 დღეში სრული თანხა დაიბრუნოს. თუ PPJB-ის შემდეგ ვალდებულებას მყიდველი დაარღვევს, დეველოპერი იტოვებს გადახდებს ფასის 10%-მდე, ან 10%-ს, თუ მეტი იყო გადახდილი. ნოტარიუსს ჰკითხეთ, შეცვალა თუ არა მოგვიანებით მიღებულმა საბინაო წესებმა ეს დეტალები.

გრძელვადიანი იჯარით გაყიდული ვილები: იჯარის აქტი

ბალიზე ოფ-პლან ვილების გაყიდვების უმეტესობა გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებებია. ისინი ნოტარიუსთან სანოტარო აქტის სახით უნდა გაფორმდეს, რადგან კერძო შეთანხმებები ინდონეზიის სასამართლოებში სუსტ მტკიცებულებად ითვლება. თუ საბინაო რეგულაცია თქვენს ხელშეკრულებაზე არ ვრცელდება, ვერ დაეყრდნობით მის შვიდდღიან გაცნობის ვადას, მშენებლობის 20%-იან ზღვარს ან თანხის დაბრუნების წესებს. თუ ეს დაცვა გსურთ, ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ. პუნქტები, რომლებიც უნდა გაითვალისწინოთ, ჩამოთვლილია ჩვენს ბალის გრძელვადიანი იჯარის გზამკვლევში.

ნაბიჯი 4: გადახდა მშენებლობის მიმდინარეობისას

გადახდის გეგმები ჩვეულებრივ ეტაპობრივია: დეპოზიტი, შემდეგ შენატანები, რომლებიც მიბმულია ისეთ ეტაპებზე, როგორიცაა ნებართვის გაცემა და მშენებლობის სტადიები, და ნაშთი დასრულებისას ან ჩაბარებისას. ზოგიერთი დეველოპერი უფრო ხანგრძლივ გრაფიკებს სთავაზობს, მაგალითად 36 ყოველთვიურ შენატანს. გრაფიკის მიუხედავად, ყოველი გადახდა მშენებლობის გადამოწმებულ პროგრესს მიაბით, დარწმუნდით, რომ PBG გაცემულია, და შეამოწმეთ დეველოპერის გამოცდილება.

პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ ხელშეკრულებამ ყოველი ეტაპი ისე უნდა აღწეროს, რომ მისი ადგილზე გადამოწმება შეიძლებოდეს, და ისიც უნდა თქვას, ვინ ამოწმებს მას. გადახდა „50%-იანი მზადყოფნისას“, თუ მზადყოფნა განსაზღვრული არ არის, ფაქტობრივად გადახდაა მაშინ, როცა დეველოპერი მოითხოვს.

ადგილობრივი დაფინანსება აქ ნაკლებად დაგეხმარებათ. რეგისტრირებული Hak Pakai შეიძლება იპოთეკით დაიტვირთოს, მაგრამ ბალის გრძელვადიან იჯარაზე საბანკო იპოთეკის იმედი ნუ გექნებათ, უცხოელების ადგილობრივი დაკრედიტება კი იშვიათია. უცხოელი მყიდველების უმეტესობა ნაღდი ფულით იხდის ან დეველოპერის გეგმით სარგებლობს.

ნაბიჯი 5: დასრულება, ჩაბარება და SLF

დასრულებულ შენობას სჭირდება ფუნქციური შესაბამისობის სერტიფიკატი, SLF (Sertifikat Laik Fungsi), რომელსაც რეგიონული ხელისუფლება გასცემს და რომელიც გამოყენებამდე ადასტურებს, რომ შენობა გამოსაყენებლად ვარგისია. PP 16/2021-ის მიხედვით ის ცალკე მდგომი და რიგითი სახლებისთვის 20 წლით მოქმედებს, სხვა შენობებისთვის კი ხუთი წლით. განახლებას ტექნიკური ინსპექცია სჭირდება, მის გარეშე შენობებზე სანქციები კი დანგრევამდე აღწევს. ჩაბარების მიღებამდე მოითხოვეთ SLF და შეამოწმეთ, რომ ის იმ შენობას შეესაბამება, რომელსაც იბარებთ.

რეგისტრირებული უფლების შემთხვევაში დასრულება გადასახადებსა და აქტსაც ნიშნავს. გამყიდველი გადაცემაზე 2.5%-იან საბოლოო საშემოსავლო გადასახადს იხდის, მყიდველი კი შეძენის მოსაკრებელს (BPHTB) 5%-მდე. PPAT ნასყიდობის ან მინიჭების აქტს ხელს მხოლოდ ორივეს გადახდის შემდეგ აწერს, შემდეგ მას მიწის ოფისში არეგისტრირებს, და სერტიფიკატი თქვენს სახელზე გაიცემა. სრული ჩამონათვალი მოცემულია ჩვენს სტატიაში ბალის უძრავი ქონების გადასახადებისა და ხარჯების შესახებ.

გრძელვადიანი იჯარის შემთხვევაში ჩაბარება იჯარის ვადის დასაწყისია, თუ ხელშეკრულება ასე ამბობს. შეამოწმეთ, რომელი თარიღიდან აითვლება თქვენი წლები.

დოკუმენტები ყოველ ეტაპზე

ეტაპი	დოკუმენტი	რა შეამოწმოთ
დაჯავშნამდე	მიწის სერტიფიკატი (მაგ. SHM)	გადამოწმებულია მიწის ოფისში (BPN), დასახელებული მესაკუთრე ესწრება და ხელს აწერს
დაჯავშნამდე	ცნობა რაიონული სასამართლოდან	მიწაზე მიმდინარე დავები არ არსებობს
დაჯავშნამდე	SPPT PBB (მიწის გადასახადის წლიური ქვითარი)	მიწისა და შენობის წლიური გადასახადი გადახდილია
დაჯავშნამდე	ზონის შემოწმება და KKPR	ზონა დაგეგმილ გამოყენებას უშვებს, KKPR დადასტურებული ან დამტკიცებულია
მშენებლობამდე	PBG (ან მოქმედი ძველი IMB)	გაცემულია და შეესაბამება პროექტს, რომელსაც ყიდულობთ
ხელშეკრულება	PPJB ან იჯარის აქტი, შედგენილი ნოტარიუსის მიერ	სანოტარო ფორმა, გადამოწმებადი ეტაპები, თანხის დაბრუნების პირობები
გამოყენებამდე	SLF, რეგიონული ხელისუფლებისგან	გაცემულია იმ შენობაზე, რომელსაც იბარებთ
მხოლოდ რეგისტრირებული უფლების გაყიდვისას	AJB ან მინიჭების აქტი PPAT-თან, შემდეგ სერტიფიკატი	გადასახადები გადახდილია, უფლება თქვენს სახელზეა რეგისტრირებული

რა შეამოწმოთ დეპოზიტის გადახდამდე

• რა უფლებას ყიდულობთ: იჯარას, Hak Pakai-ს, ბინის (strata) საკუთრებას თუ სხვა რამეს. ბალიზე Hak Pakai-ისთვის უცხოელი მყიდველის მინიმალური ზღვარი სახლზე 5 მილიარდი IDR-ია, ბინაზე კი 2 მილიარდი IDR, და ეს ციფრი ნოტარიუსთან უნდა დააზუსტოთ.
• მიწის სერტიფიკატი და მესაკუთრე, გადამოწმებული BPN-ში, და ყველა საჭირო ხელმოწერა, ადვოკატის მიერ დადგენილი.
• ნაკვეთის ზონა და ხომ არ არის ის ნაყოფიერი სასოფლო-სამეურნეო მიწა, რომელზეც 2025 და 2026 წლების შეზღუდვები ვრცელდება.
• PBG და ბრუნდება თუ არა დეპოზიტი, თუ ის არ გაიცემა.
• გადახდის გრაფიკი რუპიაში, მიბმული ეტაპებზე, რომელთა გადამოწმებაც შეგიძლიათ.
• რეგისტრირებული უფლების გაყიდვისას, ვრცელდება თუ არა საბინაო კანონმდებლობით გათვალისწინებული დაცვა. იჯარის შემთხვევაში, ჩაწერეთ თუ არა მისი ეკვივალენტი ხელშეკრულებაში.
• SLF ჩაბარებამდე.

თავად სქემები ახსნილია სტატიაში რისი ფლობა შეუძლიათ უცხოელებს ბალიზე, გავრცელებული ხაფანგები კი სტატიაში რისკები, რომლებსაც მყიდველები ბალიზე აწყდებიან. ოფ-პლან პროექტები, რომლებთანაც ვმუშაობთ, ჩვენს ბალის განცხადებებშია, ხოლო ჩვენს ინდონეზიის გვერდზე აღწერილია, როგორ ვმუშაობთ.