बाली में ऑफ-प्लान खरीद, कदम दर कदम: नोटरी, प्रमाणपत्र की जाँच, ज़ोनिंग, PBG और SLF

बाली में ऑफ-प्लान खरीद सही क्रम में की गई पाँच जाँचों पर टिकी है: भूमि कार्यालय में ज़मीन का प्रमाणपत्र, प्लॉट की ज़ोनिंग, निर्माण शुरू होने से पहले भवन स्वीकृति (PBG), ऐसा अनुबंध जो आपके भुगतानों को असली प्रगति से बाँधे, और किसी के इमारत इस्तेमाल करने से पहले उपयोग योग्यता प्रमाणपत्र (SLF)। ये ठीक हों तो बाकी सब कागज़ी काम है। इनमें से एक भी छूट जाए तो कितने भी कागज़ उसे ठीक नहीं कर सकते।

कानूनी ढाँचा इस पर निर्भर करता है कि आप क्या खरीद रहे हैं। अगर कोई डेवलपर पंजीकृत टाइटल वाला मकान या अपार्टमेंट बेचता है, तो इंडोनेशिया के आवास नियम बताते हैं कि प्रारंभिक बिक्री समझौता (PPJB) कैसे बनाया जाए और डेवलपर उस पर कब हस्ताक्षर कर सकता है। लेकिन बाली में ज़्यादातर ऑफ-प्लान विला की बिक्री लीजहोल्ड अनुबंध होती है, और उन पर यह आवास विनियम शायद लागू न हो। तब अनुबंध ही आपकी अकेली सुरक्षा है, और उसमें वही लिखा होता है जो मोलभाव में तय हुआ।

नीचे वह क्रम है जैसा हम अक्टूबर 2026 में चलाएँगे, शामिल लोगों, मांगे जाने वाले दस्तावेज़ों, और उन बिंदुओं के साथ जहाँ नियम आपको असुरक्षित छोड़ देते हैं।

कौन क्या करता है: नोटरी और PPAT

बाली की खरीद में दो अधिकारी आते हैं, और एक ही व्यक्ति दोनों पद संभाल सकता है। नोटरी (Notaris) PPJB, लीज़ विलेख (akta sewa) और कंपनी के विलेख जैसे प्रामाणिक विलेख बनाता है। भूमि विलेख अधिकारी (PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah) वे विलेख बनाता है जो पंजीकृत भूमि अधिकारों का हस्तांतरण करते हैं या उन्हें बनाते हैं, जैसे बिक्री विलेख (AJB) या निजी ज़मीन पर Hak Pakai देने वाला विलेख। फिर यह विलेख भूमि कार्यालय, BPN, में पंजीकृत होता है।

बिक्री विलेख का मसौदा बनाने से पहले PPAT भूमि कार्यालय में प्रमाणपत्र की प्रामाणिकता जाँचता है, और हस्तांतरण पर तभी हस्ताक्षर कर सकता है जब विक्रेता का आयकर और खरीदार का अधिग्रहण शुल्क चुका दिया गया हो। बिना पंजीकरण वाला अनुदान विलेख तीसरे पक्षों पर बाध्यकारी नहीं होता। Hak Pakai के लिए पंजीकरण ही वह क्षण है जब आपका अधिकार लागू होता है।

अगर डेवलपर अपने नोटरी के साथ काम करता है, तब भी आप हस्ताक्षर से पहले हर मसौदा अपने वकील से जँचवा सकते हैं। आप कोई भी ढाँचा खरीद रहे हों, हम इसकी सलाह देते हैं।

कदम 1: बुकिंग

रिज़र्वेशन या बुकिंग आपके और विक्रेता के बीच एक अनुबंध है। इसका कोई कानूनी फ़ॉर्मेट नहीं है, इसलिए भुगतान से पहले पढ़ें कि रिफ़ंड के बारे में इसमें क्या लिखा है। बाली के ऑफ-प्लान विलाओं पर डिपॉज़िट आमतौर पर कीमत का लगभग 10 से 30% होता है। ये डेवलपर की शर्तें हैं, कानून से तय मानदंड नहीं। मांगें कि अगर भवन स्वीकृति (PBG) जारी न हो तो डिपॉज़िट वापस मिले, और यह बात बुकिंग के दस्तावेज़ में ही लिखित रूप में लें।

मुद्रा पर ध्यान दें। बैंक इंडोनेशिया का विनियम PBI 17/3/PBI/2015 इंडोनेशिया में लेनदेन के लिए रुपिया को अनिवार्य करता है और व्यवसायों से कीमतें रुपिया में बताने को कहता है। विदेशियों के लिए बाली की मार्केटिंग अक्सर अमेरिकी डॉलर में दिखाई जाती है, लेकिन अनुबंध और इंडोनेशिया के भीतर के भुगतान रुपिया में होने चाहिए, और डॉलर ज़्यादा से ज़्यादा संकेत के तौर पर।

कदम 2: ज़मीन की ड्यू डिलिजेंस

शुरुआत प्रमाणपत्र से करें: उसकी (Hak Milik ज़मीन के लिए SHM) और उसमें दर्ज मालिक की पुष्टि सीधे BPN में करें, जब प्रमाणपत्र वाला व्यक्ति खुद मौजूद न हो तो किसी बिचौलिये के ज़रिए न खरीदें, और ज़िला अदालत से ऐसी क्लीयरेंस लें जो दिखाए कि कोई विवाद लंबित नहीं है। फिर सालाना कर बिल (SPPT PBB) से जाँचें कि ज़मीन और इमारत का सालाना कर (PBB) चुकाया गया है।

बाली में ज़मीन अक्सर परिवारों के भीतर रहती है, इसलिए पक्का करें कि परिवार की सभी ज़रूरी सहमतियाँ ली जा चुकी हैं, और किसी वकील से पूछें कि जिस प्लॉट को आप खरीद रहे हैं उस पर कानून असल में किन किन के हस्ताक्षर मांगता है।

ज़ोनिंग और स्थानिक उपयोग अनुरूपता (KKPR)

ज़ोनिंग ही तय करती है कि उस ज़मीन पर विला वैध रूप से खड़ा हो भी सकता है या नहीं। भूखंड का ज़ोन जाँचें ("ITR" ज़ोन जाँच)। बाली की प्रांतीय स्थानिक योजना Perda 2/2023 है, जो 2023 से 2043 तक की है, और फ़रवरी 2026 से Perda 4/2026 उत्पादक कृषि भूमि को व्यावसायिक उपयोग में बदलने पर पाबंदी लगाता है। कृषि या ग्रीन ज़ोन की ज़मीन पर वैध रूप से विला नहीं बन सकता।

परियोजना को स्थानिक उपयोग अनुरूपता (KKPR) भी चाहिए। जहाँ डिजिटल विस्तृत स्थानिक योजना (RDTR) राष्ट्रीय OSS लाइसेंसिंग प्रणाली में जुड़ी है, वहाँ पुष्टि अपने आप होती है। बाकी जगहों पर स्वीकृति लेनी पड़ती है। OSS में प्रोसेसिंग की देरी से फैली अफ़वाहों के बावजूद KKPR खत्म नहीं हुई है। हमारा लेख बाली में ज़ोनिंग ज़ोन को और विस्तार से समझाता है।

भवन स्वीकृति (PBG)

Job Creation Law और PP 16/2021 के तहत PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) ने पुराने IMB भवन परमिट की जगह ली, और निर्माण PBG जारी होने के बाद ही शुरू हो सकता है। PP 16/2021 से पहले जारी IMB अपनी अवधि खत्म होने तक वैध रहते हैं। ऑफ-प्लान परियोजना के लिए PBG नंबर मांगें और जाँचें कि जिन नक्शों को यह मंज़ूरी देता है वे आपकी खरीदी जा रही चीज़ से मेल खाते हैं: इमारतों की संख्या, फ़्लोर एरिया और उपयोग।

ये जाँचें औपचारिकता नहीं हैं। सितंबर 2025 में जानलेवा बाढ़ के बाद बाली के गवर्नर ने उत्पादक ज़मीन और जल ग्रहण क्षेत्रों में नए होटलों, विलाओं और इसी तरह के निर्माण पर रोक की घोषणा की। जुलाई 2025 में अधिकारियों ने Bingin Beach पर संरक्षित तटीय ज़मीन पर बिना परमिट बने 48 ढाँचे गिराने शुरू किए।

कदम 3: अनुबंध

टाइटल वाले मकान और अपार्टमेंट: PPJB

आवास कानूनों के दायरे में आने वाली डेवलपर बिक्री के लिए मंत्रालय का विनियम Permen PUPR 11/PRT/M/2019 कहता है कि PPJB नोटरी का विलेख हो, और खरीदार को मसौदा देखने के लिए कम से कम सात दिन मिलें। डेवलपर PPJB पर तभी हस्ताक्षर कर सकता है जब उसके पास ज़मीन का प्रमाणपत्र और भवन स्वीकृति हो, सड़कें और जल निकासी मौजूद हों, और किसी सलाहकार ने प्रमाणित किया हो कि कम से कम 20% निर्माण पूरा हो चुका है।

यही विनियम रिफ़ंड के नियम भी तय करता है। अगर डेवलपर अपनी बताई तारीखें चूक जाए, तो खरीदार अनुबंध रद्द कर सकता है और 30 दिनों के भीतर पूरा रिफ़ंड पा सकता है। अगर PPJB के बाद खरीदार चूक करे, तो डेवलपर कीमत के 10% तक के भुगतान रख लेता है, या इससे ज़्यादा भुगतान हुआ हो तो 10%। नोटरी से पूछें कि क्या बाद के आवास नियमों ने इन बारीकियों को बदला है।

लीजहोल्ड विला: लीज़ विलेख

बाली में ज़्यादातर ऑफ-प्लान विला की बिक्री लीजहोल्ड अनुबंध होती है। इन पर नोटरी के सामने नोटरी विलेख के रूप में हस्ताक्षर होने चाहिए, क्योंकि इंडोनेशियाई अदालतों में निजी समझौते कमज़ोर सबूत माने जाते हैं। अगर आवास विनियम आपके अनुबंध पर लागू नहीं होता, तो आप उसके सात दिन के समीक्षा समय, 20% निर्माण की सीमा या रिफ़ंड नियमों पर भरोसा नहीं कर सकते। अगर आपको ये सुरक्षाएँ चाहिए, तो इन्हें अनुबंध में लिखवाएँ। हमारी बाली लीजहोल्ड गाइड उन धाराओं की सूची देती है जिन्हें शामिल करना चाहिए।

कदम 4: इमारत बनने के साथ भुगतान

भुगतान योजनाएँ आमतौर पर चरणों में होती हैं: डिपॉज़िट, फिर परमिट जारी होने और निर्माण के चरणों जैसे माइलस्टोन से जुड़ी किस्तें, और पूर्णता या हैंडओवर पर बाकी राशि। कुछ डेवलपर लंबे शेड्यूल का विज्ञापन करते हैं, जैसे 36 मासिक किस्तें। शेड्यूल जो भी हो, हर भुगतान को निर्माण की सत्यापित प्रगति से जोड़ें, पक्का करें कि PBG जारी हो चुका है, और डेवलपर का पिछला रिकॉर्ड जाँचें।

व्यवहार में इसका मतलब है कि अनुबंध में हर माइलस्टोन ऐसे शब्दों में लिखा हो जिसे कोई साइट पर जाकर जाँच सके, और यह भी लिखा हो कि जाँच कौन करेगा। "50% पूर्णता पर" देय भुगतान, जिसमें पूर्णता की कोई परिभाषा नहीं है, असल में वह भुगतान है जो डेवलपर के मांगने पर देय होगा।

यहाँ स्थानीय वित्त से मदद मिलने की संभावना कम है। पंजीकृत Hak Pakai को गिरवी रखा जा सकता है, लेकिन बाली की लीजहोल्ड पर बैंक से गृह ऋण की उम्मीद न रखें, और विदेशियों को स्थानीय ऋण दुर्लभ है। ज़्यादातर विदेशी खरीदार नकद देते हैं या डेवलपर की योजना लेते हैं।

कदम 5: पूर्णता, हैंडओवर और SLF

तैयार इमारत को उपयोग योग्यता प्रमाणपत्र, यानी SLF (Sertifikat Laik Fungsi), चाहिए, जो क्षेत्रीय सरकार जारी करती है ताकि उपयोग से पहले पुष्टि हो सके कि इमारत उपयोग के योग्य है। PP 16/2021 के तहत यह एकल और कतार वाले मकानों के लिए 20 साल और बाकी इमारतों के लिए पाँच साल वैध रहता है। नवीनीकरण के लिए तकनीकी निरीक्षण ज़रूरी है, और इसके बिना वाली इमारतों पर दंड इमारत गिराने तक जाते हैं। हैंडओवर स्वीकार करने से पहले SLF मांगें, और जाँचें कि यह उसी इमारत का है जो आपको मिल रही है।

पंजीकृत टाइटल के मामले में पूर्णता का मतलब कर और विलेख भी है। विक्रेता हस्तांतरण पर 2.5% अंतिम आयकर देता है, और खरीदार 5% तक का अधिग्रहण शुल्क (BPHTB) देता है। PPAT दोनों के चुकाए जाने के बाद ही बिक्री विलेख या अनुदान विलेख पर हस्ताक्षर करता है, फिर उसे भूमि कार्यालय में पंजीकृत करता है, और प्रमाणपत्र आपके नाम पर जारी होता है। पूरी सूची हमारे लेख बाली में प्रॉपर्टी के कर और खर्च में है।

लीजहोल्ड में, अगर अनुबंध ऐसा कहता है, तो हैंडओवर से लीज़ की अवधि शुरू होती है। जाँचें कि आपके साल किस तारीख से गिने जाते हैं।

हर चरण के दस्तावेज़

चरण	दस्तावेज़	क्या जाँचें
बुकिंग से पहले	ज़मीन का प्रमाणपत्र (जैसे SHM)	भूमि कार्यालय (BPN) में पुष्टि; दर्ज मालिक मौजूद हो और खुद हस्ताक्षर करे
बुकिंग से पहले	ज़िला अदालत की क्लीयरेंस	ज़मीन पर कोई विवाद लंबित नहीं
बुकिंग से पहले	SPPT PBB (सालाना भूमि कर बिल)	ज़मीन और इमारत का सालाना कर चुकाया गया
बुकिंग से पहले	ज़ोन जाँच और KKPR	ज़ोन प्रस्तावित उपयोग की इजाज़त देता है; KKPR की पुष्टि या स्वीकृति
निर्माण से पहले	PBG (या वैध पुराना IMB)	जारी हो चुका है, और आपकी खरीदी जा रही परियोजना से मेल खाता है
अनुबंध	नोटरी द्वारा बनाया गया PPJB या लीज़ विलेख	नोटरी विलेख का रूप, सत्यापन योग्य माइलस्टोन, रिफ़ंड की शर्तें
उपयोग से पहले	क्षेत्रीय सरकार से SLF	उसी इमारत के लिए जारी जो आपको मिल रही है
सिर्फ़ टाइटल वाली बिक्री	PPAT के सामने AJB या अनुदान विलेख, फिर प्रमाणपत्र	कर चुकाए गए; अधिकार आपके नाम पर पंजीकृत

डिपॉज़िट देने से पहले क्या जाँचें

• आप कौन सा अधिकार खरीद रहे हैं: लीज़, Hak Pakai, स्ट्रेटा टाइटल या कुछ और। बाली में Hak Pakai के लिए विदेशी खरीदारों की न्यूनतम सीमा मकान के लिए 5 बिलियन IDR और अपार्टमेंट के लिए 2 बिलियन IDR है, और इस आंकड़े की पुष्टि नोटरी से करनी चाहिए।
• ज़मीन का प्रमाणपत्र और मालिक, BPN में सत्यापित, और हर ज़रूरी हस्ताक्षर की पहचान किसी वकील से।
• प्लॉट का ज़ोन, और क्या यह 2025 और 2026 की पाबंदियों के दायरे में आने वाली उत्पादक कृषि भूमि है।
• PBG, और यह कि अगर यह जारी न हो तो डिपॉज़िट वापस मिलेगा या नहीं।
• सत्यापन योग्य माइलस्टोन से जुड़ा, रुपिया में भुगतान शेड्यूल।
• टाइटल वाली बिक्री में, क्या आवास कानून की सुरक्षाएँ लागू होती हैं। लीज़ में, क्या आपने वैसी ही सुरक्षाएँ अनुबंध में लिखवाई हैं।
• हैंडओवर से पहले SLF।

ढाँचों को बाली में विदेशी क्या खरीद सकते हैं में समझाया गया है, और आम जाल बाली में खरीदारों के सामने आने वाले जोखिम में हैं। जिन ऑफ-प्लान परियोजनाओं के साथ हम काम करते हैं, वे हमारी बाली लिस्टिंग में हैं, और हमारा इंडोनेशिया पेज बताता है कि हम कैसे काम करते हैं।