Bali'de Adım Adım Proje Aşamasında Satın Alma: Noter, Sertifika Kontrolü, İmar, PBG ve SLF
Bali'de proje aşamasında satın alma, doğru sırayla yapılan beş kontrole dayanır: tapu dairesinde arazi sertifikası, parselin imar durumu, inşaat başlamadan önce yapı onayı (PBG), ödemelerinizi gerçek ilerlemeye bağlayan bir sözleşme ve bina kullanılmadan önce işlev belgesi (SLF). Bunları doğru yaparsanız gerisi evrak işidir. Birini atlarsanız hiçbir evrak bunu düzeltmez.
Hukuki çerçeve ne satın aldığınıza bağlı. Bir geliştirici tescilli hakla bir ev ya da daire satıyorsa, Endonezya'nın konut kuralları ön satış sözleşmesinin (PPJB) nasıl yapılacağını ve geliştiricinin onu ne zaman imzalayabileceğini belirler. Ancak Bali'deki proje aşamasındaki villa satışlarının çoğu leasehold sözleşmeleridir ve bu konut düzenlemesi onlara uygulanmayabilir. O zaman tek korumanız sözleşmedir ve sözleşmede ne pazarlık edildiyse o yazar.
Ekim 2026'da bizim izleyeceğimiz sıra, sürece katılan kişiler, istenecek belgeler ve kuralların sizi korumasız bıraktığı noktalarla birlikte şöyle.
Kim ne yapar: noter ve PPAT
Bali'deki bir alımda iki görevli yer alır ve iki görevi aynı kişi üstlenebilir. Noter (Notaris), PPJB, kira senetleri (akta sewa) ve şirket senetleri gibi resmi senetleri düzenler. Arazi senedi memuru (PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah) ise satış senedi (AJB) ya da özel mülkiyetteki arazi üzerinde Hak Pakai tesis eden senet gibi, tescilli arazi haklarını devreden veya kuran senetleri düzenler. Bu senet daha sonra tapu dairesine, yani BPN'ye tescil edilir.
PPAT satış senedini hazırlamadan önce sertifikanın gerçekliğini tapu dairesinde kontrol eder ve devri ancak satıcının gelir vergisi ve alıcının edinim vergisi ödendikten sonra imzalayabilir. Tescil edilmemiş bir hak tesis senedi üçüncü kişileri bağlamaz. Hak Pakai'de hakkınız tescil anında hüküm doğurur.
Geliştirici kendi noteriyle çalışıyorsa bile, imzalamadan önce her taslağı kendi avukatınıza inceletebilirsiniz. Hangi yapıyı satın alırsanız alın bunu öneriyoruz.
1. adım: rezervasyon
Rezervasyon ya da ön kayıt, sizinle satıcı arasında bir sözleşmedir. Kanunda öngörülmüş bir biçimi yoktur; bu yüzden ödeme yapmadan önce iade konusunda ne yazdığını okuyun. Bali'de proje aşamasındaki villalarda kapora genellikle fiyatın yaklaşık %10 ile %30'u arasında değişir. Bunlar geliştirici şartlarıdır, düzenlenmiş normlar değil. Yapı onayı (PBG) verilmezse kaporanın iade edilmesini isteyin ve bunu rezervasyon belgesinin kendisine yazılı olarak geçirin.
Para birimine dikkat edin. Bank Indonesia'nın PBI 17/3/PBI/2015 düzenlemesi Endonezya'daki işlemlerde rupi kullanılmasını ve işletmelerin fiyatları rupi cinsinden belirtmesini şart koşuyor. Bali'de yabancılara yönelik pazarlama çoğu zaman ABD doları ile yapılıyor, ancak sözleşme ve Endonezya içindeki ödemeler rupi cinsinden olmalı, dolar en fazla fikir vermek için yer almalı.
2. adım: arazi üzerinde durum tespiti
İşe sertifikayla başlayın: sertifikayı (Hak Milik arazisi için SHM) ve üzerinde adı yazan sahibi doğrudan BPN'de doğrulayın, sertifikadaki kişi ortada yokken bir aracı üzerinden satın almaktan kaçının ve bekleyen bir uyuşmazlık olmadığını gösteren bir bölge mahkemesi temiz kayıt belgesi alın. Ardından yıllık arazi ve bina vergisinin (PBB) ödendiğini yıllık vergi bildirimi (SPPT PBB) üzerinden kontrol edin.
Bali'de arazi çoğu zaman aile içinde tutulur; bu yüzden gereken tüm aile onaylarının alındığını teyit edin ve satın aldığınız parselde kanunun gerçekte hangi imzaları gerektirdiğini bir avukata sorun.
İmar ve mekânsal kullanım uygunluğu (KKPR)
Arazi üzerinde yasal olarak bir villa durup duramayacağına imar karar verir. Parselin imar bölgesini kontrol edin (“ITR” imar kontrolü). Bali'nin il mekânsal planı 2023 ile 2043 yıllarını kapsayan Perda 2/2023'tür ve Şubat 2026'dan bu yana Perda 4/2026 verimli tarım arazilerinin ticari kullanıma dönüştürülmesini kısıtlıyor. Tarım alanı ya da yeşil alan olarak ayrılmış bir araziye yasal olarak villa yapılamaz.
Projenin ayrıca mekânsal kullanım uygunluğuna (KKPR) ihtiyacı var. Dijital bir ayrıntılı mekânsal planın (RDTR) ulusal OSS lisans sistemine entegre olduğu yerlerde teyit otomatiktir. Diğer yerlerde bir onay gerekir. OSS'deki işlem gecikmelerinin yol açtığı söylentilere rağmen KKPR kaldırılmadı. İmar bölgelerini Bali'de imar üzerine yazımız daha ayrıntılı anlatıyor.
Yapı onayı (PBG)
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), İstihdam Yaratma Kanunu ve PP 16/2021 ile eski IMB yapı ruhsatının yerini aldı ve inşaat ancak PBG verildikten sonra başlayabilir. PP 16/2021'den önce verilmiş IMB'ler süreleri dolana kadar geçerli. Proje aşamasındaki bir projede PBG numarasını isteyin ve onayladığı çizimlerin satın aldığınız şeyle örtüştüğünü kontrol edin: bina sayısı, kat alanı ve kullanım amacı.
Bu kontroller formalite değil. Eylül 2025'te, can kayıplarına yol açan sellerin ardından Bali valisi verimli arazilerde ve su toplama havzalarında yeni otel, villa ve benzeri yapılaşmanın durdurulduğunu duyurdu. Temmuz 2025'te yetkililer Bingin Beach'te, korunan kıyı arazisi üzerinde izinsiz yapılmış 48 yapıyı yıkmaya başladı.
3. adım: sözleşme
Tapulu ev ve daireler: PPJB
Konut mevzuatı kapsamındaki geliştirici satışlarında Bakanlık Yönetmeliği Permen PUPR 11/PRT/M/2019, PPJB'nin noter senedi olmasını şart koşuyor ve alıcıya taslağı incelemesi için en az yedi gün tanınmalı. Geliştirici PPJB'yi ancak arazi sertifikasına ve yapı onayına sahipse, yollar ve drenaj mevcutsa ve bir danışman inşaatın en az %20'sinin tamamlandığını belgelemişse imzalayabilir.
Aynı yönetmelik iade kurallarını da belirliyor. Geliştirici açıkladığı tarihleri kaçırırsa alıcı sözleşmeyi iptal edip 30 gün içinde tam iade alabilir. Alıcı PPJB'den sonra temerrüde düşerse geliştirici fiyatın %10'una kadar olan ödemeleri, daha fazlası ödenmişse %10'u elinde tutar. Sonraki konut kurallarının ayrıntıları değiştirip değiştirmediğini notere sorun.
Leasehold villalar: kira senedi
Bali'de proje aşamasındaki villa satışlarının çoğu leasehold sözleşmeleridir. Bunlar bir noter huzurunda noter senedi olarak imzalanmalıdır, çünkü özel sözleşmeler Endonezya mahkemelerinde zayıf delil sayılır. Konut düzenlemesi sözleşmenize uygulanmıyorsa yedi günlük inceleme süresine, %20 inşaat eşiğine ya da iade kurallarına güvenemezsiniz. Bu korumaları istiyorsanız sözleşmeye yazdırın. Kapsanması gereken maddeleri Bali leasehold rehberimiz sıralıyor.
4. adım: bina yükselirken ödeme
Ödeme planları genellikle aşamalıdır: bir kapora, ardından iznin verilmesi ve inşaat aşamaları gibi kilometre taşlarına bağlı taksitler ve tamamlanmada ya da teslimde bakiye. Bazı geliştiriciler daha uzun planlar duyuruyor, örneğin 36 aylık taksit. Plan ne olursa olsun her ödemeyi doğrulanmış inşaat ilerlemesine bağlayın, PBG'nin verildiğini teyit edin ve geliştiricinin geçmiş performansını kontrol edin.
Pratikte bu, sözleşmenin her kilometre taşını sahada birinin doğrulayabileceği şekilde tanımlaması ve bunu kimin doğrulayacağını belirtmesi demek. Tamamlanmanın ne olduğu tanımlanmadan “%50 tamamlanmada” ödenecek bir taksit, geliştirici ne zaman isterse ödenecek bir taksittir.
Yerel finansmanın burada yardımı olması pek olası değil. Tescilli bir Hak Pakai ipotek edilebilir, ancak bir Bali leasehold'u karşılığında banka kredisine güvenmemelisiniz; yabancılara yerel kredi de nadir. Yabancı alıcıların çoğu peşin ödüyor ya da geliştiricinin planını kullanıyor.
5. adım: tamamlanma, teslim ve SLF
Bitmiş bir binanın, kullanılmadan önce kullanıma uygun olduğunu teyit eden ve bölge yönetiminin verdiği bir işlev belgesine, yani SLF'ye (Sertifikat Laik Fungsi) ihtiyacı vardır. PP 16/2021'e göre SLF müstakil ve sıra evler için 20 yıl, diğer binalar için beş yıl geçerlidir. Yenileme teknik denetim gerektirir ve SLF'si olmayan binalar için yaptırımlar yıkıma kadar gider. Teslimi kabul etmeden önce SLF'yi isteyin ve teslim aldığınız binayla örtüştüğünü kontrol edin.
Tescilli bir hakta tamamlanma, vergiler ve senet anlamına da gelir. Satıcı devir üzerinden %2,5 nihai gelir vergisi, alıcı ise %5'e kadar edinim vergisi (BPHTB) öder. PPAT satış senedini ya da hak tesis senedini ancak ikisi de ödendikten sonra imzalar, ardından tapu dairesine tescil eder ve sertifika sizin adınıza düzenlenir. Tam listeyi Bali'de gayrimenkul vergileri ve maliyetleri üzerine yazımız veriyor.
Leasehold'da, sözleşme öyle diyorsa teslim kira süresinin başlangıcıdır. Yıllarınızın hangi tarihten itibaren işlediğini kontrol edin.
Her aşamadaki belgeler
| Aşama | Belge | Kontrol edilecek |
|---|---|---|
| Rezervasyondan önce | Arazi sertifikası (ör. SHM) | Tapu dairesinde (BPN) doğrulanmış; adı yazan sahip hazır ve imzalıyor |
| Rezervasyondan önce | Bölge mahkemesi temiz kayıt belgesi | Arazi üzerinde bekleyen uyuşmazlık yok |
| Rezervasyondan önce | SPPT PBB (yıllık arazi vergisi bildirimi) | Yıllık arazi ve bina vergisi ödenmiş |
| Rezervasyondan önce | İmar kontrolü ve KKPR | İmar bölgesi planlanan kullanıma izin veriyor; KKPR teyit edilmiş ya da onaylanmış |
| İnşaattan önce | PBG (ya da geçerli eski bir IMB) | Verilmiş ve satın aldığınız projeyle örtüşüyor |
| Sözleşme | Noterin düzenlediği PPJB ya da kira senedi | Noter senedi biçimi, doğrulanabilir kilometre taşları, iade şartları |
| Kullanımdan önce | Bölge yönetiminden SLF | Teslim aldığınız bina için verilmiş |
| Yalnızca tapulu satış | PPAT huzurunda AJB ya da hak tesis senedi, ardından sertifika | Vergiler ödenmiş; hak sizin adınıza tescil edilmiş |
Kapora ödemeden önce kontrol edilecekler
- Hangi hakkı satın aldığınız: kira hakkı, Hak Pakai, kat mülkiyeti ya da başka bir şey. Bali'de Hak Pakai için yabancı alıcılara yönelik alt sınır evde 5 milyar IDR, dairede 2 milyar IDR; rakam noterle teyit edilmeli.
- BPN'de doğrulanmış arazi sertifikası ve sahibi, gereken her imzanın bir avukat tarafından belirlenmesi.
- Parselin imar bölgesi ve 2025 ile 2026 kısıtlamalarına takılan verimli tarım arazisi olup olmadığı.
- PBG ve verilmezse kaporanın iade edilip edilmeyeceği.
- Doğrulayabileceğiniz kilometre taşlarına bağlı, rupi cinsinden bir ödeme planı.
- Tapulu satışta konut mevzuatı korumalarının uygulanıp uygulanmadığı. Kiralamada ise bunların karşılıklarını sözleşmeye yazdırıp yazdırmadığınız.
- Teslimden önce SLF.
Yapıların kendisi yabancıların Bali'de neye sahip olabileceği yazımızda, yaygın tuzaklar ise Bali'de alıcıların karşılaştığı riskler yazımızda anlatılıyor. Birlikte çalıştığımız proje aşamasındaki projeler Bali ilanlarımızda; Endonezya sayfamız da nasıl çalıştığımızı anlatıyor.
