Canggu

Evet, ama tam mülkiyetle değil. Endonezya'da tam mülkiyetli arazi (Hak Milik) yalnızca Endonezya vatandaşlarına açıktır. Bir yabancı, araziyi belirli bir süre kullanmaya yönelik tescilli bir hak olan Hak Pakai'ye ya da Endonezyalı arazi sahibinden noter senediyle imzalanan bir kiralamaya (Hak Sewa) sahip olabilir. Özel mülkiyetteki arazide Hak Pakai 30 yıla kadar sürer ve ancak sahibinin onay verdiği yeni bir senetle yenilenir; devlet arazisinde ise her adım için ayrıca başvurularak 30 + 20 + 30 yıl sürebilir. Hak Pakai için yasa, Bali'deki yabancı alıcılara asgari fiyatlar koyar (son kararnameye göre ev için 5 milyar IDR, daire için 2 milyar IDR); güncel rakamı noter teyit eder. Bali'de yabancılara satılan villaların ve dairelerin çoğu leasehold'dur. Bir Endonezyalının araziyi sizin adınıza kendi üzerine aldığı düzenlemeler geçersizdir ve Bali'nin 2026 tarihli bir yönetmeliği bunları tamamen yasaklar.

Palmera'nın listelediği Canggu projelerinde geliştiriciler 25, 27, 30 ve 36,5 yıllık kiralama süreleri belirtiyor; çoğunda uzatma opsiyonu da var. Bu opsiyonu dikkatle okuyun: uzatma ancak sözleşmede yazılıysa vardır; ideali, sabit bir fiyat ya da fiyat formülü, bildirim süreleri ve süre sonunda binaya ne olacağının da yazılmasıdır. Kiralama uzatılmadan sona erdiğinde arazi ve binalar arazi sahibine geri döner. Taraflardan biri ölürse kiralama sona ermez (kalan süre için mirasçılar devreye girer); sözleşmede aksi yazmadıkça arazinin satılması da onu sona erdirmez.

Ngurah Rai Uluslararası Havalimanı 16 ila 20 km uzaklıkta, araçla genellikle 45 ila 60 dakika; yoğun saatlerde daha uzun sürer. Canggu içinde ana yol Jalan Raya Canggu sık sık tıkanır, Berawa'ya giden kestirme de tek yönlüdür. Sakinlerin çoğu scooter kullanır, uzun yolculuklarda araç çağırma uygulamalarına başvurur. Bali'de raylı sistem yok ve Berawa'dan geçmesi planlanan hattın yatırımcısı bulunmuyor.

Yalnızca ruhsatlı bir işletme olarak. Kısa dönem kiralama için ulusal OSS lisans sisteminden doğru faaliyet koduyla (KBLI) alınmış bir işletme kimlik numarası (NIB) gerekir; misafirler de %10'a kadar bölgesel otel vergisi öder. Uygulamada yabancılar ruhsatlı bir Endonezyalı işletmeci ya da kendi yabancı sermayeli şirketleri (PT PMA) üzerinden kiralar. Turizm Bakanlığı 2026'da ruhsatsız ilanları 1 Ağustos'tan itibaren büyük rezervasyon sitelerinden kaldırttı ve Haziran 2027'den itibaren bu sitelerle otomatik ruhsat kontrolü yapmayı planlıyor.

Hayır. Leasehold villa alımına bağlı bir vize yok. Second Home Visa, kendi adınıza bir Endonezya devlet bankasında en az 130.000 ABD doları ya da 1 milyon ABD doları veya üzeri değerde bir daire alımı şartı arar. Beş yıla kadar oturma izni verir ve toplamda on yıla kadar uzatılabilir. Leasehold villa bu şarta sayılmaz.

Tescilli bir tapuda (Hak Pakai veya kat mülkiyetli daire) alıcı %5'e kadar edinim vergisi (BPHTB) öder; arazi senedi memurunun ücreti de senet değerinin %1'i ile sınırlıdır. KDV'ye kayıtlı bir geliştirici KDV uygular; 2026'da efektif oran %11. Kiralamada noter ücreti pazarlıkla belirlenir ve tespit edilen değerin %0,5'ine kadar olan yıllık arazi ve bina vergisini (PBB) kimin ödeyeceğini sözleşme belirler. Kira geliri de vergilendirilir; oranlar Endonezya'da yerleşik olup olmamanıza göre değişir, bu yüzden imzadan önce danışmanlık alın.

Şu anda altı proje: Premier Global Development'ın Berawa Beach'e 700 m mesafedeki, otel tarzı hizmetli 85 daireli PGD Aparthotel'i; Stetsyuk Development Group'un pirinç tarlalarının yanında bir ila üç yatak odalı villalardan oluşan kompleksi Five Oceans Residence; ANTA Group Development'ın Jalan Batu Bolong'daki 113 daireli Anta Residence'ı ve ADVA Development'ın üç projesi: kendi havuzları olan altı adet iki katlı townhouse'tan oluşan Six Stars, özel havuzlu tamamlanmış villalar olan Serenity Villas ve pirinç tarlaları arasında ortak bir havuzun çevresinde 16 loft townhouse'tan oluşan ADVA Garden Village.