Bali'de İmar: Yeşil Bölgeler, Mekânsal Plan ve Ne İnşa Edip Kiraya Verebileceğinizi Belirleyen Kurallar
İmar, Bali'deki her parsel için ilk hukuki sorudur ve biz her şeyden önce onu kontrol ederiz. Tarım alanı ya da yeşil alan olarak ayrılmış bir araziye yasal olarak villa yapılamaz. Şubat 2026'dan bu yana Bali'nin il düzenlemesi Perda 4/2026, verimli tarım arazilerinin (gıda ürünleri, bahçecilik ve plantasyonlar) ticari kullanıma dönüştürülmesini kısıtlıyor; Eylül 2025'te de vali, verimli arazilerde ve su toplama havzalarında yeni otel, villa ve benzeri yapılaşmanın durdurulduğunu duyurdu.
İyi bir kira sözleşmesi ya da temiz bir sertifika bunların hiçbirini değiştirmez. Bir binanın yapılıp yapılamayacağına, kullanılıp kullanılamayacağına ve misafirlere kiraya verilip verilemeyeceğine imar bölgesi karar verir. Yanıt hayırsa, geri kalan bütün evrak var olmaması gereken bir binayı anlatıyordur ve Bali bu tür binaları yıktı.
Aşağıda, Ekim 2026 itibarıyla bölgeleri belirleyen planları, 2025 ve 2026 kurallarını, KKPR uygunluk kontrolünü, yapı onaylarını ve herhangi bir parselde yapacağımız kontrolleri ele alıyoruz.
Bölgeleri belirleyen planlar
Bali'nin il mekânsal planı, 2023 ile 2043 yıllarını kapsayan RTRWP, yani Perda Provinsi Bali No. 2/2023'tür. Bunun altında belirli alanlar için ayrıntılı mekânsal planlar (RDTR) yer alır. Dijital bir RDTR, ulusal çevrim içi lisans sistemi OSS'ye entegre edilmişse uygunluğu otomatik olarak teyit edebilir. Entegre edilmemişse bunun yerine bir onay gerekir.
Alıcı için pratik adım, söz konusu parsel özelinde bir imar kontrolüdür. “ITR” imar kontrolü, tapu dairesinde sertifikanın doğrulanmasıyla birlikte ilk yapılacak işler arasındadır. Komşu parselin ya da “bölgenin” imar durumu, sizin parseliniz hakkında hiçbir şey söylemez. Yan tarafta ışıkları yanan bir villa, sizin parselinize de villa yapılabileceğinin kanıtı değildir.
Hak Pakai kullanan yabancı alıcılar için parsel büyüklüğü ayrı bir sınırdır. Bir yabancı müstakil ev için kişi ya da aile başına bir parsele sahip olabilir; bakanlık izni daha fazlasına imkân tanımadıkça üst sınır 2.000 metrekaredir. İmara uyan büyük bir parsel mülkiyet kurallarına yine de uymayabilir, bu yüzden pazarlığa başlamadan önce ikisini de kontrol edin.
Yeşil bölgeler ve verimli tarım arazisi: 2025 ve 2026 kuralları
Mevcut kurallar hızla şekillendi. Eylül 2025'te, 18 kişinin hayatını kaybettiği sellerin ardından Vali Wayan Koster, verimli arazilerde ve su toplama havzalarında yeni otel, villa, restoran ve benzeri ticari yapılaşmanın durdurulduğunu duyurdu. Verimli arazilerin 2025'ten itibaren artık ticari kullanıma dönüştürülemeyeceğini söyledi ve bölge yöneticilerine (bupati) ve belediye başkanlarına bu kuralı çiğneyen izinler vermemeleri talimatını verdi.
İl meclisi ardından 29 Aralık 2025'te Perda 4/2026'yı kabul etti, düzenleme de 24 Şubat 2026'da imzalandı. Tam adı iki konuyu kapsıyor: verimli arazilerin dönüştürülmesinin denetimi ve nominee yoluyla arazi mülkiyeti devirlerinin yasaklanması. Arazi tarafında, gıda ürünleri, bahçecilik ve plantasyonlar için kullanılan verimli arazilerin dönüştürülmesini denetim altına alıyor. Öngördüğü yaptırımlar idari nitelikte (yazılı uyarı, faaliyetin askıya alınması, alanın kapatılması, iznin geri alınması ya da iptali, yıkım, arazinin eski haline getirilmesi ve para cezası); bunlara mevcut mevzuattaki cezai yaptırımlar ekleniyor.
İl yönetimi bu politikayı gıda güvenliği, kültürel peyzajın korunması ve nominee uygulamalarının önlenmesi üzerine kuruyor. Bu son hedef, düzenlemenin ikinci konusu. Perda 4/2026 nominee (“pinjam nama”) yoluyla arazi mülkiyeti devirlerini yasaklıyor ve yaptırımları, bir yabancının araziyi nominee aracılığıyla kontrol etmesine aracılık eden, bunu kolaylaştıran ya da buna imkân sağlayan herkesi de kapsıyor. Dolayısıyla evrakı bir nominee'ye dayanan bir parsel, aynı düzenleme altında iki cepheden risk taşıyor: arazi kullanımı ve mülkiyet.
Bir zamanlar pirinç tarlası olan bir arazi üzerine yapılmış bir villaya bakıyorsanız, kimsenin güvencesine yaslanmadan önce Perda 4/2026'nın o parseldeki mevcut binalara nasıl yaklaştığını ve cezaların ne olduğunu bir avukata sorun.
Bu kurallar en sert, villaların tarım arazileriyle buluştuğu yerlerde hissediliyor. Canggu bir zamanlar pirinç tarlalarıyla çevriliydi. Ubud'un çevresi çiftlikler, pirinç tarlaları ve tarımsal ormancılık alanları. Tabanan büyük ölçüde tarım bölgesi ve Jatiluwih pirinç terasları, UNESCO'nun 2012'de listeye aldığı subak kültürel peyzajının parçası. Bölge rehberimiz her birini ele alıyor.
Moratoryuma ne oldu
Bali'de yeni villalara “moratoryum” konuşmaları 2024'e uzanıyor. Eylül 2024'te merkezi hükümet güney Bali'de yeni otel, villa ve gece hayatı mekânlarına moratoryum planladı; kapsamı ve süresi o sırada henüz belli değildi. Ardından plan, Koordinatör Bakan'ın bir kararnamesiyle (163/2024) netleşti: Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan ve Nusa Penida'da oteller, villalar, restoranlar, barlar ve beach club'lar için yeni OSS başvuruları Ekim 2024'ten itibaren iki yıl süreyle kapatıldı.
Ocak 2025'te yeniden seçilen vali şöyle dedi: “Moratoryuma gerek yok. Gereken daha sıkı denetim”. Eylül 2025'teki verimli arazi yasağı ve Perda 4/2026, bu daha sıkı denetimin şimdiye kadarki görünümü. Alıcı için önemli olan, verimli araziler ve su toplama havzalarına ilişkin somut kısıtlamalar. 2024 kararnamesinin iki yıllık süresi Ekim 2026'da doluyor.
KKPR: mekânsal kullanım uygunluk kontrolü
KKPR, planlanan bir faaliyetin mekânsal plana uyduğunun teyididir. PP 28/2025 kapsamında iki biçimi var. Dijital bir RDTR'nin OSS'ye entegre olduğu yerlerde teyit (KKKPR) otomatik verilir. Diğer yerlerde bir onay (PKKPR) gerekir.
KKPR kaldırılmadı. Kaldırıldığına dair söylentiler, PP 28/2025'ten sonra OSS'de yaşanan işlem gecikmelerinden çıktı. Proje aşamasındaki bir proje için geliştiriciye hangi biçimin geçerli olduğunu sorun ve belgenin kendisini isteyin.
İmar bölgesinden binaya: PBG ve SLF
Villaya izin veren bir imar bölgesi işin sonu değil, başlangıcıdır. İnşaat ancak bir yapı onayı, yani PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) verildikten sonra başlayabilir. PBG, İstihdam Yaratma Kanunu ve PP 16/2021 ile eski IMB'nin yerini aldı; PP 16/2021'den önce verilmiş IMB'ler süreleri dolana kadar geçerli.
Bir binanın kullanılmadan önce bölge yönetiminin verdiği bir işlev belgesine, yani SLF'ye (Sertifikat Laik Fungsi) sahip olması gerekir. SLF müstakil ve sıra evler için 20 yıl, diğer binalar için beş yıl geçerlidir. Yenileme teknik denetim gerektirir ve yaptırımlar yıkıma kadar gidebilir. Bitmiş bir villada iki belgenin de var olduğunu ve arazide duran yapıyla örtüştüğünü kontrol edin.
Konut mevzuatı kapsamında satılan proje aşamasındaki ev ve dairelerde bu sıra satışın içine yerleştirilmiştir: geliştirici ön satış sözleşmesini (PPJB) ancak arazi sertifikası ve yapı izni elindeyken ve inşaatın en az %20'si tamamlanmışken imzalayabilir. Bali'deki proje aşamasındaki villaların çoğu, bu düzenlemenin uygulanmayabileceği leasehold sözleşmeleriyle satılıyor; bu yüzden onlarda belgeleri kendiniz istemeniz gerekiyor.
Yıkımlar gerçekten yaşanıyor. 21 Temmuz 2025'ten itibaren Bali ve Badung yetkilileri Pecatu'daki Bingin Beach'te, korunan ya da devlete ait kıyı arazisi üzerinde izinsiz yapılmış villalar, pansiyonlar ve restoranlar dahil 48 yapıyı yıkmaya başladı.
İmar ve kiralama: izin verilen kullanım
İmar, kiralama sorusunda da peşinizi bırakmaz. Bir kira sözleşmesindeki izin verilen kullanım (konut ya da ticari kiralama), imar durumu ve lisanslarla tutarlı olmalı. Kısa süreli kiralama, OSS üzerinden bir işletme kimlik numarası (NIB) ve bir sınıflandırma kodu (KBLI) gerektiren lisanslı bir konaklama faaliyetidir ve turizm bakanlığı 2026'da lisanssız ilanları rezervasyon platformlarından kaldırmaya başladı. İşletme lisansı, imar bölgesi villaya izin vermeyen bir arazideki villayı yasal hale getirmez; bu yüzden kiralamayı planlamadan önce imar meselesini çözün. Lisans tarafını bir villayı yasal olarak kiraya vermek üzerine yazımız anlatıyor.
İmar sorusunu yanıtlayan belgeler
| Kontrol | Size ne söyler | Ne zaman alınmalı |
|---|---|---|
| Parsel için imar kontrolü (ITR) | RTRWP ve varsa ayrıntılı plan kapsamındaki imar bölgesi | Herhangi bir kapora ödemeden önce |
| Verimli arazi durumu | Perda 4/2026'nın ve 2025 yasağının uygulanıp uygulanmadığı | Herhangi bir kapora ödemeden önce |
| KKPR (KKKPR ya da PKKPR) | Planlanan faaliyetin mekânsal plana uygun olduğu | İnşaattan önce |
| PBG ya da geçerli eski bir IMB | Bu binanın onaylanmış olduğu | İnşaattan önce; bitmiş bir villada satın almadan önce |
| SLF | Binanın kullanım amacına uygun olduğunun belgelendiği | Kullanımdan ya da teslimden önce |
| Kira sözleşmesi: izin verilen kullanım | Arazi sahibinin ticari kiralamaya izin verip vermediği | Sözleşme aşamasında |
Bir parsel ya da villa için ödeme yapmadan önce kontrol edilecekler
- İmar kontrolünü parselin kendisi üzerinden, satıcı aracılığıyla değil, bir avukat ya da noter aracılığıyla yaptırın.
- Arazinin verimli tarım arazisi olup olmadığını ya da su toplama havzasında bulunup bulunmadığını açıkça sorun. Perda 4/2026'daki kategoriler gıda ürünleri, bahçecilik ve plantasyonlar.
- Eski tarım arazisi üzerindeki mevcut bir villa için, yeni kuralların mevcut binalara nasıl yaklaştığı konusunda bir avukatın görüşünü alın.
- Kıyı ve uçurum kenarı parsellerinde arazinin hiçbir kısmının korunan alan ya da devlet arazisi olmadığını teyit edin.
- KKPR, PBG ve SLF'yi alın ve proje ya da binayla örtüştüklerini kontrol edin.
- Kira sözleşmesindeki izin verilen kullanımın yapmayı planladığınız şeyi kapsadığından ve imar bölgesinin de buna izin verdiğinden emin olun.
Hukuki yapılar yabancıların Bali'de neye sahip olabileceği yazımızda, satın alma adımları ise Bali'de proje aşamasında adım adım satın alma yazımızda anlatılıyor. Bali ilanlarımız ve Endonezya sayfamız bu piyasada nasıl çalıştığımızı anlatıyor.
