Zoneamento em Bali: zonas verdes, o plano territorial e por que ele decide o que você pode construir e alugar
O zoneamento é a primeira questão jurídica de qualquer lote em Bali, e é a que verificaríamos antes de tudo. Um terreno em zona agrícola ou zona verde não pode receber uma villa legalmente. Desde fevereiro de 2026, a norma provincial de Bali Perda 4/2026 restringe a conversão de terras agrícolas produtivas (lavouras de alimentos, horticultura e plantações) para uso comercial, e em setembro de 2025 o governador anunciou a suspensão de novos hotéis, villas e empreendimentos semelhantes em terras produtivas e em áreas de captação de água.
Um bom contrato de arrendamento ou um certificado limpo não muda nada disso. A zona decide se uma construção pode ser erguida, se pode ser usada e se pode ser alugada a hóspedes. Se a resposta for não, o resto da papelada descreve uma construção que não deveria existir, e Bali já demoliu construções assim.
A seguir, explicamos os planos que definem as zonas, as regras de 2025 e 2026, a verificação de conformidade KKPR, as aprovações de obra e as verificações que faríamos em qualquer lote, na situação de outubro de 2026.
Os planos que definem as zonas
O plano territorial da província de Bali é a Perda Provinsi Bali No. 2/2023, o RTRWP que cobre o período de 2023 a 2043. Abaixo dele ficam os planos territoriais detalhados (RDTR) de áreas específicas. Onde um RDTR digital já foi integrado ao OSS, o sistema nacional de licenciamento online, ele pode confirmar a conformidade automaticamente. Onde não foi, é preciso obter uma aprovação.
Para o comprador, o passo prático é uma consulta de zona do lote específico. A consulta de zona “ITR” está entre as primeiras coisas a fazer, junto com a verificação do certificado no cartório de terras. A zona de um lote vizinho, ou “da região”, não diz nada sobre o seu. Uma villa iluminada ao lado não prova que o seu lote comporta uma.
O tamanho do lote é um limite à parte para compradores estrangeiros que usam um Hak Pakai. Um estrangeiro pode ter um lote por pessoa ou família para uma casa com terreno, com no máximo 2,000 metros quadrados, salvo se uma autorização ministerial permitir mais. Um lote grande que se encaixa na zona pode ainda assim não se encaixar nas regras de propriedade, então verifique as duas coisas antes de negociar.
Zonas verdes e terras agrícolas produtivas: as regras de 2025 e 2026
As regras atuais tomaram forma rapidamente. Em setembro de 2025, depois de enchentes que mataram 18 pessoas, o governador Wayan Koster anunciou a suspensão de novos hotéis, villas, restaurantes e empreendimentos comerciais semelhantes em terras produtivas e em áreas de captação de água. Ele disse que, a partir de 2025, terras produtivas não poderiam mais ser convertidas para uso comercial, e orientou regentes e prefeitos a não emitir licenças que violassem a regra.
O parlamento provincial aprovou então a Perda 4/2026 em 29 de dezembro de 2025, e ela foi assinada em 24 de fevereiro de 2026. O título completo cobre dois assuntos: o controle da conversão de terras produtivas e a proibição de transferências de terra por meio de nominee. Do lado da terra, a norma controla a conversão de terras produtivas usadas para lavouras de alimentos, horticultura e plantações. As sanções previstas são administrativas (advertências por escrito, suspensão, interdição do local, revogação ou cancelamento da licença, demolição, recuperação do terreno e multas), além de sanções penais pela legislação já existente.
O governo provincial apresenta a política em torno da segurança alimentar, da proteção da paisagem cultural e da prevenção das práticas com nominee. Esse último objetivo é o segundo assunto da norma. A Perda 4/2026 proíbe transferências de terra por meio de nominee (“pinjam nama”), e as sanções alcançam também quem atua como intermediário ou facilitador, ou fornece os meios, para que um estrangeiro controle terras por meio de um nominee. Um lote cuja papelada dependa de um nominee fica, portanto, exposto em duas frentes pela mesma norma: o uso do solo e a propriedade.
Se você está avaliando uma villa construída onde antes havia um arrozal, pergunte a um advogado como a Perda 4/2026 trata as construções já existentes naquele lote, e quais são as multas, antes de confiar na palavra de quem quer que seja.
Essas regras pesam mais onde villas e terras agrícolas se encontram. Canggu já foi cercada de arrozais. Ubud é cercada de fazendas, arrozais e sistemas agroflorestais. Tabanan é em grande parte agrícola, e seus terraços de arroz de Jatiluwih fazem parte da paisagem cultural do subak, inscrita pela UNESCO em 2012. Nosso guia de regiões trata de cada uma.
O que aconteceu com a moratória
A conversa sobre uma “moratória” de novas villas em Bali vem de 2024. Em setembro de 2024, o governo central planejou uma moratória de novos hotéis, villas e casas noturnas no sul de Bali, cujo alcance e duração ainda não eram conhecidos na época. Ela foi então formalizada num decreto do Ministro Coordenador (163/2024), que fechou novos pedidos no OSS para hotéis, villas, restaurantes, bares e beach clubs em Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan e Nusa Penida por dois anos a partir de outubro de 2024.
Em janeiro de 2025, o governador reeleito disse: “Não há necessidade de moratória. O que é preciso é um controle mais rigoroso”. A suspensão de setembro de 2025 sobre terras produtivas e a Perda 4/2026 são, até agora, a forma que esse controle mais rigoroso assumiu. Para o comprador, as restrições que contam são as específicas sobre terras produtivas e áreas de captação de água. Os dois anos do decreto de 2024 terminam em outubro de 2026.
KKPR: a verificação de conformidade do uso do espaço
O KKPR é a confirmação de que uma atividade planejada se encaixa no plano territorial. Pelo PP 28/2025, ele tem duas formas. Onde um RDTR digital está integrado ao OSS, a confirmação (KKKPR) é automática. Nos demais lugares, é preciso uma aprovação (PKKPR).
O KKPR não foi abolido. Os boatos de que teria sido vieram dos atrasos de processamento no OSS depois do PP 28/2025. Num projeto na planta, pergunte à incorporadora qual forma se aplica e peça o próprio documento.
Da zona à construção: PBG e SLF
Uma zona que permite villas é o começo, não o fim. A obra só pode começar depois de emitida a aprovação da construção, o PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). O PBG substituiu o antigo IMB pela Lei de Criação de Empregos e pelo PP 16/2021, e os IMBs emitidos antes do PP 16/2021 continuam válidos até vencerem.
Antes de ser usada, a construção precisa de um certificado de funcionamento, o SLF (Sertifikat Laik Fungsi), emitido pelo governo regional. O SLF vale 20 anos para casas isoladas e geminadas e cinco anos para as demais construções. A renovação exige uma vistoria técnica, e as sanções chegam à demolição. No caso de uma villa pronta, verifique se os dois documentos existem e correspondem ao que está de pé no terreno.
Nas casas e apartamentos na planta vendidos pelas leis de habitação, a sequência faz parte da própria venda: a incorporadora só pode assinar o compromisso preliminar de compra e venda (PPJB) depois de ter o certificado do terreno e a licença de construção e de concluir pelo menos 20% da obra. A maioria das villas na planta em Bali é vendida com contratos de leasehold, aos quais essa regulação pode não se aplicar, então nesses casos você mesmo precisa pedir os documentos.
Demolições acontecem. A partir de 21 de julho de 2025, as autoridades de Bali e de Badung começaram a demolir 48 estruturas na praia de Bingin, em Pecatu, entre villas, pousadas familiares (homestays) e restaurantes, construídas sem licença em terras costeiras protegidas ou do Estado.
Zoneamento e aluguel: o uso permitido
O zoneamento acompanha você até a questão do aluguel. O uso permitido no contrato de arrendamento, residencial ou de locação comercial, deve ser compatível com o zoneamento e com as licenças. A locação de curta temporada é uma atividade de hospedagem licenciada, que exige um número de identificação empresarial (NIB) e um código de classificação (KBLI) pelo OSS, e em 2026 o ministério do turismo começou a retirar das plataformas de reserva os anúncios sem licença. Uma licença empresarial não torna legal uma villa num terreno cuja zona não a permite, então resolva a questão da zona antes de planejar o aluguel. Nosso artigo sobre como alugar uma villa legalmente trata do lado do licenciamento.
Os documentos que respondem à questão do zoneamento
| Verificação | O que ela informa | Quando obter |
|---|---|---|
| Consulta de zona (ITR) do lote | A zona pelo RTRWP e por qualquer plano detalhado | Antes de qualquer sinal |
| Situação de terra produtiva | Se a Perda 4/2026 e a suspensão de 2025 se aplicam | Antes de qualquer sinal |
| KKPR (KKKPR ou PKKPR) | Que a atividade planejada está conforme o plano territorial | Antes da obra |
| PBG, ou um IMB antigo ainda válido | Que esta construção foi aprovada | Antes da obra; no caso de uma villa pronta, antes de comprar |
| SLF | Que a construção está certificada como apta para o seu uso | Antes do uso ou da entrega |
| Arrendamento: uso permitido | Se o dono do terreno permite a locação comercial | Na assinatura do contrato |
O que verificar antes de pagar por um lote ou uma villa
- Faça a consulta de zona do próprio lote, por meio de um advogado ou notário, e não pelo vendedor.
- Pergunte diretamente se o terreno é terra agrícola produtiva ou se fica numa área de captação de água. Lavouras de alimentos, horticultura e plantações são as categorias da Perda 4/2026.
- No caso de uma villa já existente em antiga terra agrícola, peça a opinião de um advogado sobre como as novas regras tratam as construções existentes.
- Em lotes no litoral e no alto de falésias, confirme que nenhuma parte do terreno é área protegida ou terra do Estado.
- Obtenha o KKPR, o PBG e o SLF, e confira se correspondem ao projeto ou à construção.
- Garanta que o uso permitido no arrendamento cubra o que você pretende fazer, e que a zona também cubra.
As estruturas jurídicas estão explicadas em o que estrangeiros podem ter em Bali, e as etapas da compra em comprar na planta em Bali, passo a passo. Nossos imóveis em Bali e nossa página da Indonésia explicam como trabalhamos neste mercado.
