Os riscos que os compradores encontram em Bali: acordos com nominee, promessas de “freehold”, aluguéis sem licença e como verificar

Os erros mais caros que compradores estrangeiros cometem em Bali costumam começar com uma frase que alguém lhes disse. “Você pode ter em freehold.” “O nominee é seguro, temos um contrato paralelo.” “São 80 anos.” “Dá para colocar no Airbnb desde o primeiro dia.” “A villa lhe dá um visto.” Todas essas frases são falsas ou seriamente incompletas diante da lei indonésia vigente em outubro de 2026, e todas podem ser verificadas antes de qualquer dinheiro mudar de mãos.

Os riscos se dividem em poucos grupos: quem é o dono legal do terreno, quanto tempo dura o seu direito, se a construção é legal naquele lote, se ela pode ser alugada e o que a compra dá e não dá fora do direito imobiliário. A seguir, pegamos cada promessa, confrontamos com a lei e dizemos o que pedir.

“Freehold para estrangeiros”

Na Indonésia, a propriedade plena (freehold) é o Hak Milik, e só cidadãos indonésios podem tê-la. Quem tem também outra cidadania não pode tê-la (art. 21 da UUPA). Qualquer venda, doação, testamento ou outro ato que vise transferir o Hak Milik a um estrangeiro, direta ou indiretamente, é nulo de pleno direito, e o terreno passa ao Estado (art. 26(2)).

Portanto, não existe caminho legal para uma pessoa física estrangeira ter freehold em Bali. Quando um anúncio voltado a estrangeiros fala em “freehold”, está descrevendo outra coisa: uma estrutura com nominee, uma empresa titular de um direito de construir (HGB) ou um Hak Pakai. A primeira pergunta é simples: em nome de quem estará o certificado, e que direito ele vai mostrar? Nosso guia sobre propriedade explica as estruturas que funcionam.

Acordos com nominee: por que o contrato paralelo não protege você

Num acordo com nominee, o Hak Milik fica no nome de um indonésio, e um contrato paralelo diz que o estrangeiro é o verdadeiro dono. A Indonésia não reconhece a figura do beneficiário efetivo (beneficial ownership), então esses contratos não podem ser executados e não se deve contar com eles. O dono legal é o indonésio registrado.

Os tribunais já aplicaram essa regra. No processo 872/Pdt.G/2020, o Tribunal Distrital de Denpasar anulou um contrato de empréstimo de nome e manteve a venda do terreno pela parte indonésia a um terceiro, e o estrangeiro ficou sem nada.

Ter ações de empresa por meio de um nominee falha do mesmo jeito. O artigo 33 da Lei de Investimentos 25/2007 anula qualquer acordo pelo qual ações de uma PT sejam mantidas em nome de outra pessoa, e a autoridade de investimentos pode aplicar sanções que vão até a cassação da licença da empresa.

Desde fevereiro de 2026, o risco deixou de ser apenas civil. A Perda 4/2026 de Bali proíbe expressamente transferências de terra por meio de nominee, e as sanções alcançam também quem atua como intermediário ou facilitador, ou fornece os meios, para que um estrangeiro controle terras por meio de um nominee. O corretor que monta esse arranjo agora também corre risco.

“São 80 anos” e “30 + 30”: qual é o prazo de verdade

Os “80 anos” vêm do Hak Pakai sobre terras do Estado: até 30 anos, prorrogáveis por até 20, depois renováveis por até mais 30, e cada etapa precisa ser pedida e aprovada. Mesmo assim, não há garantia de que a prorrogação e a renovação serão concedidas. A maior parte das terras de Bali é Hak Milik privado, e um Hak Pakai sobre ele dura até 30 anos, renovável apenas por uma nova escritura com a concordância do proprietário. O Hak Pakai também se extingue se o titular deixar de cumprir os requisitos para tê-lo.

No arrendamento, “30 + 30” ou “até 80 anos” são opções contratuais somadas, não um direito legal. A prorrogação só existe se o contrato a prever, de preferência com preço fixo ou fórmula de preço, e no vencimento o terreno e as construções voltam ao proprietário. A boa notícia é que o arrendamento sobrevive à morte de qualquer das partes e à venda do terreno, salvo se o contrato disser o contrário (arts. 1575 e 1576 do Código Civil). Nosso guia de leasehold trata das cláusulas que tornam uma prorrogação real.

Terreno, zoneamento e licenças

“Qualquer lote comporta uma villa”

Quem decide é o zoneamento. Um terreno em zona agrícola ou zona verde não pode receber uma villa legalmente. Em setembro de 2025, o governador anunciou a suspensão de novas construções comerciais em terras produtivas e em áreas de captação de água, e a Perda 4/2026 restringe a conversão de terras agrícolas para uso comercial. Construções sem licença podem ser demolidas: a partir de 21 de julho de 2025, as autoridades começaram a demolir 48 estruturas na praia de Bingin construídas sem licença em terras costeiras protegidas ou do Estado.

“A incorporadora tem as licenças, então está tudo certo”

“Licenças” abrange vários documentos diferentes, e cada um responde a uma pergunta diferente. Verifique a aprovação da obra (PBG) antes da construção, o certificado de funcionamento (SLF) antes do uso, a conformidade de uso do espaço (KKPR) e o certificado do terreno no cartório de terras (BPN). Para o terreno, obtenha também uma certidão do tribunal distrital e evite negociar por meio de intermediário quando a pessoa que consta no certificado não estiver presente.

Terras de família

Em Bali, as terras muitas vezes pertencem a famílias, então confirme que todos os consentimentos familiares exigidos foram obtidos, verifique se há disputas de herança e peça a um advogado que diga quais assinaturas são legalmente necessárias.

Entrega de imóveis na planta

Nas vendas de incorporadoras cobertas pelas leis de habitação, um PPJB só pode ser assinado depois de concluídos pelo menos 20% da obra, e o comprador tem direito legal a reembolso se a incorporadora não cumprir as datas divulgadas. Nas villas na planta em leasehold, que são a maior parte do mercado de Bali, sua proteção é só o que o contrato diz. Nosso guia de compra na planta mostra os marcos de pagamento que você deve exigir.

Aluguéis sem licença e promessas de rentabilidade

“Dá para colocar no Airbnb desde o primeiro dia” ignora que a locação de curta temporada é uma atividade licenciada. Ela exige um número de identificação empresarial (NIB) e um código de classificação (KBLI) pelo sistema OSS, e os pagamentos dos hóspedes têm um imposto regional sobre hospedagem de até 10%. Em 2026, o ministério do turismo entregou às plataformas uma lista de anúncios sem licença, e 259 foram retirados de nove agências de viagem online até 1º de agosto de 2026. Uma integração por API entre os sistemas do governo e essas plataformas está prevista para 1º de junho de 2027, para que hospedagens sem licença não possam sequer ser anunciadas. O Airbnb em si não está proibido.

Duas outras afirmações também precisam de correção. A categoria de hospedagem familiar, Pondok Wisata, é por definição ocupada pelo dono e pertence à comunidade local, então não serve de caminho para um proprietário estrangeiro. E o aluguel não é tributado a 10% para todos: a alíquota final de 10% vale para locadores residentes, enquanto não residentes devem contar com retenção de 20%.

Depois vêm as rentabilidades. Parte do marketing cita rentabilidades fixas de 10 a 15%. Nenhum órgão oficial ou índice acompanha a ocupação ou a rentabilidade das villas de Bali, então uma rentabilidade projetada é a estimativa do vendedor. Trate-a como tal, e nunca como uma promessa que você possa cobrar. Nosso guia das regras de aluguel mostra o que um aluguel legal exige.

Promessas sobre visto, preço mínimo e moeda

“A villa lhe dá residência” é falso. Não existe visto pela compra de uma villa em leasehold. O Second Home Visa exige 130,000 USD num banco estatal ou a compra de um apartamento de pelo menos 1,000,000 USD, e o Golden Visa não tem modalidade imobiliária. Veja nosso guia de vistos.

“Estrangeiros podem comprar qualquer coisa a qualquer preço” também está errado para imóveis com título. Em Bali, os pisos para compradores estrangeiros são de 5 bilhões de IDR para uma casa com terreno e 2 bilhões de IDR para um apartamento, com um lote por pessoa ou família e no máximo 2,000 metros quadrados de terreno. Confirme o valor vigente com o notário antes de se comprometer.

E “preço em USD, pagamento em USD” esbarra na regra do Bank Indonesia. A PBI 17/3/PBI/2015 exige a rupia nas transações na Indonésia e exige que os preços sejam cotados em rupias, com multas administrativas para as infrações em transações que não são em dinheiro vivo. Os valores em dólar do marketing devem ser lidos apenas como referência.

As promessas e os fatos

O que podem lhe dizer	Os fatos
“Estrangeiros podem comprar em freehold.”	Falso. O Hak Milik é só para cidadãos indonésios; transferências a estrangeiros são nulas.
“O nominee é seguro com um contrato paralelo.”	Acordos com nominee são nulos e inexequíveis, e estão proibidos em Bali desde fevereiro de 2026.
“O Hak Pakai é de 80 anos.”	Só em terras do Estado ou HPL, etapa por etapa e sujeito a aprovação. Em terra privada, até 30 anos.
“O arrendamento é 30 + 30.”	Só o primeiro prazo é certo; as prorrogações só existem como estiverem escritas no contrato.
“Qualquer lote comporta uma villa.”	Quem decide é o zoneamento; a conversão de terras agrícolas é restrita; construções sem licença já foram demolidas.
“Dá para colocar no Airbnb desde o primeiro dia.”	A locação é uma atividade licenciada; anúncios sem licença estão sendo retirados.
“Rentabilidades fixas de 10 a 15%.”	Nenhum índice acompanha a rentabilidade ou a ocupação das villas de Bali; uma rentabilidade projetada é a estimativa do vendedor.
“O aluguel é tributado a 10% para todos.”	10% para residentes; conte com 20% para não residentes.
“A villa lhe dá um visto.”	Não. O único caminho imobiliário é um apartamento de 1,000,000 USD ou mais, pelo Second Home Visa.
“Pague em dólares.”	As transações na Indonésia precisam ser em rupias.

Como verificar, em ordem

1. Pergunte qual direito você está comprando e em nome de quem estará o certificado ou a escritura.
2. Confira o certificado e o proprietário no BPN, obtenha uma certidão do tribunal distrital e peça a um advogado que identifique todas as assinaturas exigidas.
3. Recuse qualquer estrutura que dependa de um nominee ou de um contrato paralelo sobre a “propriedade real”.
4. Leia o prazo como a lei e o contrato o definem: primeiro os anos garantidos, depois as opções.
5. Verifique a zona, o KKPR, o PBG e, no caso de uma construção pronta, o SLF.
6. Se pretende alugar, descubra quem terá o NIB e o KBLI, e busque orientação tributária sobre a sua alíquota.
7. Ignore promessas de rentabilidade e confira qualquer promessa de visto com a Imigração.
8. Contrate e pague em rupias, conforme marcos que você possa verificar.

Os custos que acompanham uma compra estão no nosso guia de impostos e custos, e as regras de zoneamento em zoneamento em Bali. Você pode ver nossos imóveis em Bali, e nossa página da Indonésia explica como trabalhamos.