Como alugar uma villa em Bali legalmente: licenças, as regras de 2025 a 2026 e o que o proprietário precisa ter
Alugar uma villa por temporada em Bali é uma atividade de hospedagem, e toda atividade de hospedagem precisa de licença pelo sistema nacional de licenciamento online da Indonésia, o OSS: um número de identificação empresarial (NIB) vinculado a um código de classificação de atividade (KBLI). Na rodada de fiscalização de 2026, o ministério do turismo pediu aos imóveis anunciados que apresentassem NIB, KBLI, número de atividade empresarial (NKU) e número fiscal (NPWP). Até 1º de agosto de 2026, 259 anúncios sem licença tinham sido retirados das plataformas de viagem online, e o ministério pretende ter uma integração de verificação automática com essas plataformas até 1º de junho de 2027.
O proprietário estrangeiro tem dois caminhos legais: operar o aluguel pela sua própria empresa indonésia com sócios estrangeiros (uma PT PMA) que tenha uma linha de atividade de hospedagem, ou alugar por meio de um operador indonésio licenciado. Aluguéis operados por meio de nominee são nulos e ilegais. O Airbnb não está proibido. O alvo do governo são os operadores sem licença, não as plataformas.
Esta é a situação em outubro de 2026. Alguns detalhes ainda estão em aberto, inclusive quais códigos de hospedagem exatamente uma empresa de capital estrangeiro pode ter em Bali, e nós os sinalizamos abaixo.
Como a lei enxerga o aluguel de uma villa
O marco do licenciamento é o PP 28/2025, o regulamento do governo sobre licenciamento empresarial baseado em risco, junto com o Regulamento do Ministério do Turismo (Permenpar) 6/2025. Por ele, alugar uma villa a turistas não é renda passiva de imóvel. É uma atividade empresarial que precisa ser registrada e licenciada.
A mesma distinção atravessa o lado tributário: o aluguel de villa por temporada operado como negócio é renda de atividade de hospedagem, normalmente obtida por meio de um operador licenciado ou de uma PT PMA, e não aluguel. Essa diferença decide quais licenças você precisa ter e quais impostos se aplicam.
Há uma categoria de que os proprietários estrangeiros às vezes ouvem falar e que devem deixar de lado. A Pondok Wisata, a categoria de hospedagem familiar (KBLI 55130), abrange uma casa residencial ocupada pelo dono, com parte dela alugada a turistas, e pertencente à comunidade local para o fortalecimento da economia local. Não é uma estrutura para proprietários estrangeiros.
A rodada de fiscalização de 2026 em números
Em junho de 2026, o ministério do turismo (Kemenpar) informou ter identificado mais de 1,600 anúncios de hospedagem em agências de viagem online sem licença empresarial. Enviou a lista às plataformas em 1º de junho de 2026 e planejou a retirada dos anúncios a partir de 1º de agosto. Os operadores tinham até 31 de julho para completar os documentos. A rodada abrangeu nove plataformas: Airbnb, Trip.com, Expedia, Traveloka, RedDoorz, Agoda, Booking.com, OYO e Tiket.com.
O resultado, na situação de 9 de agosto de 2026:
| Anúncios da lista de retirada (cerca de 1,367) | Quantidade |
|---|---|
| Retirados até 1º de agosto de 2026 | 259 |
| Obtiveram licença | 397 |
| Não encontrados mais nas plataformas | 195 |
| Ainda em andamento | 515 |
Esses números são nacionais, não só de Bali. Para os proprietários, o próximo passo importa mais. O ministério mira 1º de junho de 2027 para uma integração de verificação por API entre os sistemas do governo e as nove plataformas, para que nenhuma hospedagem sem NIB e KBLI válidos possa sequer ser anunciada nelas. Se essa integração funcionar como planejado, o licenciamento deixa de ser algo que o proprietário pode adiar.
O Airbnb não está proibido: o objetivo é o licenciamento
Quando o governador de Bali levantou a ideia de uma proibição, o governo nacional disse que não proibiria a plataforma, e o ministério do turismo descreveu seu alvo como as villas sem licença, e não o Airbnb em si. Em maio de 2026, o vice-ministro do Turismo disse que o objetivo é licenciar os proprietários, e não apenas retirar os anúncios, e citou um programa de regularização de villas em andamento desde 2025 com o governo da província de Bali.
A mensagem prática para o proprietário é que a porta do licenciamento está aberta, e que ficar de fora dela está ficando mais caro.
Os caminhos abertos ao proprietário estrangeiro
Sua própria PT PMA
Uma PT PMA é uma empresa indonésia com sócios estrangeiros. Ela pode ter a licença empresarial e, por meio do HGB, um direito de construir sobre o terreno. Pelo Regulamento 5/2025 do BKPM, editado em outubro de 2025, o capital integralizado mínimo é de 2.5 bilhões de IDR, e o plano de investimento precisa superar 10 bilhões de IDR por linha de atividade de cinco dígitos por local do projeto. Se os custos de terreno e construção contam para esses 10 bilhões de IDR ainda é um ponto em aberto. A empresa tem obrigações de licenciamento, impostos, prestação de contas e pessoal, o que a torna impraticável para uma única casa de férias, mas é o caminho natural para estrangeiros que operam negócios de aluguel.
Quais códigos KBLI de hospedagem estão abertos a uma PT PMA em Bali não está definido, então obtenha um parecer por escrito de um advogado indonésio sobre o código exato antes de abrir a empresa.
Um operador indonésio licenciado
O outro caminho é alugar por meio de um operador que tenha licença própria. Nesse caso, o seu contrato com o operador, e o seu contrato de arrendamento se a villa for leasehold, precisam permitir o arranjo, e você mesmo deve ver o NIB, o KBLI e o número fiscal do operador, já que esses são os documentos que o ministério pede aos imóveis anunciados.
O que não funciona
Um aluguel operado no nome de um amigo indonésio, num terreno mantido para você por um nominee, se apoia em contratos nulos. A lei indonésia anula acordos para manter ações de uma PT em nome de outra pessoa, com sanções que vão até a cassação da licença, e desde fevereiro de 2026 a Perda 4/2026 de Bali proíbe arranjos de terra com nominee e pune quem os facilita.
Impostos sobre a renda de aluguel
Para locadores residentes, o aluguel de terrenos e construções é tributado a 10% em regime final sobre o valor bruto, pelo PP 34/2017. Para uma pessoa física não residente sem estabelecimento permanente, o aluguel da villa cai no artigo 26, a 20% do bruto, e os tratados tributários mantêm essa alíquota doméstica. Conte com 20%, a menos que o seu assessor confirme outra coisa.
Os pagamentos dos hóspedes por villas, homestays, pousadas e casas usadas como hotel também têm o imposto regional sobre serviços de hospedagem (PBJT) de até 10%, pela UU 1/2022, e quem cobra são os operadores de aluguel. Uma empresa licenciada tem ainda as próprias obrigações de imposto de renda de pessoa jurídica e de prestação de contas. Nosso artigo sobre impostos e custos de imóveis em Bali apresenta esses pontos junto com as demais alíquotas.
Zoneamento, licenças e a construção
Uma licença para a atividade não resolve um problema do terreno ou da construção. O uso permitido no seu contrato de arrendamento deve ser compatível com o zoneamento e com as licenças. Um terreno em zona agrícola ou zona verde não pode receber uma villa legalmente. A obra precisa de aprovação de construção (PBG) antes de começar, e a construção precisa de um certificado de funcionamento (SLF) antes de ser usada, com sanções que chegam à demolição para as construções que não o têm.
Em Bali, a demolição não é uma sanção teórica. A partir de 21 de julho de 2025, as autoridades de Bali e de Badung começaram a demolir 48 estruturas na praia de Bingin, em Pecatu, entre elas villas, homestays e restaurantes, construídas sem licença em terras costeiras protegidas ou do Estado. Uma licença empresarial não protege uma construção que nunca deveria ter sido erguida.
A nova oferta também está sob pressão política. Uma moratória do governo central de novos hotéis e villas no sul de Bali foi planejada em 2024, com alcance pouco claro na época. Em janeiro de 2025, o governador disse que era preciso um controle mais rigoroso, e não uma moratória. Em setembro de 2025, depois de enchentes que mataram 18 pessoas, ele anunciou a suspensão de novos empreendimentos comerciais em terras produtivas e áreas de captação de água. Nosso guia de zoneamento explica como verificar um lote.
O seu arrendamento precisa permitir
Se a villa é leasehold, o direito de alugá-la vem do contrato de arrendamento. Os direitos de sublocar e de ceder o contrato, e o uso permitido (residencial ou de locação comercial), estão entre as cláusulas que um arrendamento em Bali deve prever. Um contrato omisso, ou que só permite uso residencial, deixa você exposto tanto ao dono do terreno quanto ao órgão regulador. Nosso guia de leasehold lista as cláusulas.
O que verificar antes de contar com a renda de aluguel
Uma villa alugada legalmente deve ter um histórico documental que você possa ver antes de comprar e que precisará manter em dia depois:
- o certificado do terreno ou a escritura notarial de arrendamento, com um uso permitido que cubra a locação comercial;
- a aprovação da construção (PBG, ou um IMB antigo ainda válido) e o certificado de funcionamento (SLF);
- o NIB e o KBLI de quem opera o aluguel, além do NKU e do NPWP que o ministério pediu em 2026;
- o comprovante de pagamento do imposto anual sobre terreno e construção (PBB).
Depois, as verificações em torno desses documentos:
- Quem terá o NIB e o KBLI: a sua PT PMA ou um operador licenciado. Peça para ver o NIB, o KBLI, o NKU e o NPWP do operador.
- Um parecer por escrito de um advogado sobre qual código KBLI se aplica e se ele está aberto ao capital estrangeiro em Bali.
- A zona do lote, o PBG e o SLF.
- O seu arrendamento: uso permitido, direitos de sublocação e de cessão.
- A sua situação tributária, inclusive se a alíquota é de 10% ou de 20% no seu caso, e quem cobra o PBJT.
- Qualquer projeção que lhe mostrarem. Nenhum índice acompanha a ocupação ou a rentabilidade das villas de Bali, então trate uma rentabilidade projetada como a estimativa do vendedor e nada mais.
Para a lista completa de riscos, veja os riscos que os compradores encontram em Bali. Você pode ver nossos imóveis em Bali, e nossa página da Indonésia explica como trabalhamos.
