Início / Áreas / Bali/ Nusa Dua

O enclave turístico planejado de Bali: praias de areia com mar calmo, ruas largas e tranquilas e a rodovia com pedágio até o aeroporto.

Nusa Dua

Nusa Dua é a área turística planejada na costa leste da península de Bukit, a 22 km ao sul de Denpasar, administrada como parte de Benoa, no distrito de South Kuta, em Badung. Foi projetada a partir dos anos 1970 por uma empresa estatal de turismo criada em 1973, e o primeiro hotel abriu em 1983; a área ainda é administrada pela operadora estatal ITDC. O núcleo tem cerca de 350 hectares de terreno fechado e paisagístico, com postos de segurança nas entradas e mais de 20 grandes resorts ao longo da orla, além do shopping Bali Collection, do Bali National Golf Club, de dois centros de convenções e de um hospital particular. É por causa dessa infraestrutura que a Indonésia usou Nusa Dua para seus maiores encontros internacionais: a cúpula da APEC em 2013, as reuniões anuais do FMI e do Banco Mundial em 2018 e a cúpula de líderes do G20 em 2022. O nome significa "duas ilhas", por causa das duas ilhotas em sua costa, a do norte com o templo Nusa Dharma. Ao contrário das praias de falésia do oeste de Bukit, as praias aqui são longas e de areia, e a água é quase sempre calma, com uma entrada suave no mar. As moradias para compradores particulares ficam sobretudo nos bairros ao redor do enclave hoteleiro, como Sawangan, perto da Geger Beach, e os compradores estrangeiros as adquirem com arrendamentos longos.

O enclave turístico da ITDC (hotéis, Bali Collection, campo de golfe, centros de convenções) · Praias de Nusa Dua e Mengiat · Sawangan e Geger Beach (sul) · Tanjung Benoa (a península ao norte) · Bualu e as ruas residenciais ao redor do enclave Planned resort area with residential neighbourhoods around it · Calm beaches, golf and conference venues · Leasehold for foreigners

~350 ha

Enclave turístico

Leasehold ou Hak Pakai

Compradores estrangeiros

~25 min

Aeroporto Ngurah Rai

CONECTIVIDADE

Onde Nusa Dua fica.

Nusa Dua tem a melhor ligação viária do sul de Bali. A rodovia com pedágio Bali Mandara, construída sobre as águas da baía de Benoa e inaugurada em setembro de 2013, antes da cúpula da APEC, começa no pedágio de Nusa Dua e vai até o aeroporto e o porto de Benoa, então o aeroporto fica a cerca de 25 minutos de carro num dia normal. O Bypass oferece uma segunda rota para o norte, passando por Jimbaran. Dentro do enclave, as ruas são largas e arborizadas, e um calçadão acompanha a praia.

Tempos de deslocamento

Praia de Nusa Dua e Geger Beach~5 a 10 min

Bali Collection~5 a 10 min

Bali National Golf Club~7 a 8 min

Ungasan e Pandawa Beach~10 a 15 min

Aeroporto Internacional Ngurah Rai (DPS)~25 min

Metrô e transporte

Nenhuma · No metro

Estação mais próxima hoje: Nenhuma

Bali não tem metrô nem trem urbano em funcionamento, e nenhum está em construção. Uma linha do aeroporto até Jimbaran e Nusa Dua foi planejada, mas não tem investidor. Em Nusa Dua as pessoas se deslocam de carro, táxi e scooter.

Principais vias

Rodovia com pedágio Bali Mandara (de Nusa Dua ao aeroporto e ao porto de Benoa, cruzando a baía de Benoa)Toll road

Jalan Bypass Ngurah Rai (de Nusa Dua a Jimbaran, ao aeroporto, a Kuta e a Sanur)Bypass

Estradas a oeste para Ungasan, Kutuh e o planalto de BukitLocal roads

VIDA NO BAIRRO

Uma vida completa — sem precisar sair.

Educação

Universidade Udayana, campus principal em Bukit Jimbaran
Taman Rama School (Puri Gading, Jimbaran; da pré-escola ao Year 12, currículo Cambridge)
Asian Intercultural School Bali (Puri Gading, Jimbaran; currículo Cambridge)
Escolas públicas indonésias em Benoa e Tanjung Benoa

Saúde

BIMC Hospital Nusa Dua (particular, pronto-socorro 24 horas, dentro do enclave turístico)
Siloam Hospitals Bali e BIMC Kuta (hospitais particulares em Kuta)
Prof. Ngoerah General Hospital (antigo Sanglah), em Denpasar, o principal hospital público de referência de Bali
Clínicas e farmácias em Bualu e Tanjung Benoa

Compras

Bali Collection: cerca de 8 hectares de lojas, restaurantes e cafés dentro do enclave
Restaurantes, minimercados e lojas ao longo das ruas ao redor do enclave
Samasta Lifestyle Village, em Jimbaran
Restaurantes de hotel e beach clubs ao longo da orla

Lazer

Praias longas de areia com mar quase sempre calmo: Nusa Dua, Mengiat e Geger
Bali National Golf Club, um campo de 18 buracos
Water Blow, onde as ondas explodem entre as rochas na maré alta
O calçadão à beira-mar que atravessa o enclave turístico
Recife de restauração de corais implantado junto à costa em 2021

Pontos de referência

Pura Nusa Dharma, na ilha do norte das duas
Mirante do Water Blow
Bali Nusa Dua Convention Center e Bali International Convention Centre
The Apurva Kempinski, sede da cúpula do G20 de 2022

OS DADOS

Os números. Sem enrolação.

Nusa Dua atrai um comprador diferente do litoral do surfe: famílias, casais mais velhos e quem quer ordem, segurança e um trajeto fácil até o aeroporto. O enclave em si é terra hoteleira, então os imóveis à venda ficam sobretudo nas ruas e vilas ao redor, perto das mesmas praias, do campo de golfe, do Bali Collection e do hospital. A oferta nova é menor que no oeste de Bukit e consiste principalmente em condomínios de villas, alguns operados sob marcas hoteleiras internacionais, e alguns prédios de apartamentos. Os empreendimentos são vendidos na planta com arrendamento; verifique o prazo, a cláusula de prorrogação e os documentos do terreno com seu próprio notário. A locação para turistas exige licença comercial, e pagamentos feitos dentro da Indonésia devem ser em rupias, seja qual for a moeda do folheto.

VALORES INDICATIVOS, NÃO UMA GARANTIA · ATUALIZADO EM 2026-10-20

É O IDEAL PARA VOCÊ?

Para quem Nusa Dua combina melhor.

Uma ótima escolha se você é…

Famílias: praias de areia com mar calmo, um hospital particular com pronto-socorro 24 horas e ruas tranquilas e bem cuidadas
Quem viaja de avião com frequência: a rodovia com pedágio deixa o aeroporto a cerca de 25 minutos
Golfistas e quem quer um ambiente organizado e tranquilo: um campo de 18 buracos, um calçadão paisagístico e manutenção de padrão resort no enclave

Procure outra opção se você quer…

Confira o endereço exato: o enclave hoteleiro é terra turística estatal, e muitos imóveis vendidos como "Nusa Dua" ficam nos bairros ao redor, então verifique a distância do lote até a praia e os portões do enclave
Tranquilo por concepção: o enclave foi construído em torno de resorts, não de bares e casas noturnas, então quem busca a cena de beach clubs costuma olhar Canggu ou Uluwatu
A locação para turistas é uma atividade licenciada: desde agosto de 2026, villas sem licença vêm sendo retiradas das plataformas de reserva

3 PROJETOS EM NUSA DUA

O que está disponível agora mesmo.

Ao vivo do catálogo — ordenados do mais barato ao mais caro.

NA PLANTA

OceaniQ

BOM SABER

Perguntas frequentes sobre Nusa Dua.

Um estrangeiro pode comprar imóvel em Nusa Dua?+

Sim, por arrendamento ou com título Hak Pakai, mas não em propriedade plena. A terra em propriedade plena (Hak Milik) é reservada aos cidadãos indonésios. A maioria dos compradores estrangeiros em Nusa Dua faz um arrendamento (Hak Sewa) com o proprietário indonésio do terreno, lavrado como escritura notarial, e é dono da villa durante o prazo do arrendamento. Um estrangeiro com documentos migratórios válidos também pode ter um Hak Pakai, direito de uso registrado que, sobre terra particular, dura até 30 anos e só é renovado com a concordância do proprietário, sujeito a condições que incluem um preço mínimo fixado pelo governo. Ter terra por meio de um testa de ferro (nominee) indonésio é nulo, e Bali o proíbe por norma desde 2026.

Posso comprar um imóvel dentro da área turística fechada?+

Em geral, não. O núcleo de Nusa Dua, com cerca de 350 hectares, é terra administrada pela operadora estatal ITDC e arrendada a hotéis e resorts. As villas e os apartamentos vendidos a compradores particulares ficam sobretudo nos bairros ao redor, como Sawangan, perto da Geger Beach, e as ruas de Bualu, a poucos minutos dos portões do enclave. Diga o folheto o que disser, leia o contrato para saber exatamente qual lote e qual direito sobre a terra você está comprando.

Qual a distância de Nusa Dua até o aeroporto?+

Cerca de 25 minutos de carro. A rodovia com pedágio Bali Mandara passa sobre a baía de Benoa, do pedágio de Nusa Dua até o aeroporto e o porto de Benoa, o que mantém a viagem curta mesmo quando o Bypass está cheio. Denpasar fica a 22 km, e Ungasan e a Pandawa Beach, no planalto de Bukit, ficam 10 a 15 minutos a oeste.

Posso alugar minha villa para turistas?+

Sim, por meio de uma empresa licenciada. A locação de curta temporada na Indonésia exige um número de identificação empresarial (NIB) e a classificação de atividade correta (KBLI) no sistema nacional OSS, e os hóspedes pagam o imposto regional sobre hospedagem de até 10%. Proprietários estrangeiros costumam alugar por meio de uma operadora indonésia licenciada, muitas vezes a rede hoteleira que administra o condomínio, ou de uma empresa própria com sócios estrangeiros (PT PMA). Os anúncios sem licença foram retirados das principais plataformas de reserva a partir de 1º de agosto de 2026.

Comprar em Nusa Dua me dá direito a visto?+

Não. Comprar uma villa em leasehold não leva a um visto. O Second Home Visa, de até cinco anos e prorrogável até dez, exige cerca de US$130,000 em um banco estatal indonésio em seu nome ou a compra de um apartamento de pelo menos US$1 milhão.

VOCÊ TAMBÉM PODE GOSTAR

Áreas semelhantes áreas.

#01 ·

Ungasan

16 projetos a partir de 323K AED

#02 ·

Uluwatu

6 projetos a partir de 379K AED

#03 ·

Nusa Penida

1 projeto a partir de 400K AED

0% de comissão para o comprador

Você compra pelo preço da incorporadora. Quem paga a nossa comissão é ela, nunca você.

Negociamos por você

Falamos diretamente com as incorporadoras para garantir o melhor preço e as melhores condições do mercado.

IA que varre o mercado inteiro

Centenas de projetos e dezenas de milhares de unidades analisados todos os dias — sua escolha se baseia no quadro completo, não em alguns anúncios.

Tudo em um só aplicativo

Uma área pessoal com acesso 24/7 aos seus documentos, andamento da obra, cronograma de pagamentos e muito mais.

Com você após a entrega

Gestão de aluguel, inquilinos e revenda — seu imóvel continua rendendo muito depois de você receber as chaves.