巴厘岛规划建设的度假区：风平浪静的沙滩、宽阔安静的街道，还有直通机场的收费公路。

Nusa Dua

Nusa Dua 是 Bukit 半岛东海岸规划建设的度假区，位于登巴萨以南 22 公里，行政上属于 Badung 县 South Kuta 区的 Benoa。这里由 1973 年成立的一家国有旅游公司从 1970 年代开始规划，第一家酒店于 1983 年开业，至今仍由国有运营商 ITDC 管理。核心区约 350 公顷，是带景观绿化的封闭区域，入口设有安检站，沿岸有 20 多家大型度假酒店，另有 Bali Collection 购物中心、Bali National Golf Club 高尔夫球场、两座会议中心和一家私立医院。正因为有这些基础设施，印尼把最重要的几场国际会议都放在 Nusa Dua 举办：2013 年 APEC 峰会、2018 年国际货币基金组织和世界银行年会，以及 2022 年 G20 领导人峰会。Nusa Dua 意为"两座岛"，得名于岸边的两座小岛，北边那座上建有 Nusa Dharma 神庙。与 Bukit 西部的崖下海滩不同，这里的海滩长而多沙，海水大多平静，入海坡度平缓。供私人买家购买的住宅大多在酒店区周边的街区，比如 Geger Beach 附近的 Sawangan，外国买家以长期租约持有。

ITDC 度假区（酒店、Bali Collection、高尔夫球场、会议中心）· Nusa Dua 和 Mengiat 海滩 · Sawangan 和 Geger Beach（南部）· Tanjung Benoa（北边的半岛）· Bualu 及度假区周边的住宅街道 Planned resort area with residential neighbourhoods around it · Calm beaches, golf and conference venues · Leasehold for foreigners

约 350 公顷

度假区

租赁产权或 Hak Pakai

外国买家

约 25 分钟

Ngurah Rai 机场

交通连通性

Nusa Dua 的地理位置。

Nusa Dua 的道路交通是巴厘岛南部最好的。Bali Mandara 收费公路建在 Benoa 湾的海面上，2013 年 9 月赶在 APEC 峰会前通车，从 Nusa Dua 收费站一直通到机场和 Benoa 港，所以平时开车到机场约 25 分钟。Bypass 绕城公路经 Jimbaran 提供了往北的第二条路线。度假区内街道宽阔，绿化整齐，海滩边有一条步道。

驾车时间

Nusa Dua Beach 和 Geger Beach约 5 至 10 分钟

Bali Collection约 5 至 10 分钟

Bali National Golf Club约 7 至 8 分钟

Ungasan 和 Pandawa Beach约 10 至 15 分钟

Ngurah Rai 国际机场（DPS）约 25 分钟

地铁与交通

无 · No metro

最近站点： 无

巴厘岛目前没有运营中的地铁或城市轨道交通，也没有在建线路。从机场通往 Jimbaran 和 Nusa Dua 的线路已有规划，但没有投资方。在 Nusa Dua 出行靠汽车、出租车和摩托车。

主要道路

Bali Mandara 收费公路（横跨 Benoa 湾，从 Nusa Dua 通往机场和 Benoa 港）Toll road

Jalan Bypass Ngurah Rai（从 Nusa Dua 通往 Jimbaran、机场、Kuta 和 Sanur）Bypass

往西通往 Ungasan、Kutuh 和 Bukit 高原的道路Local roads

社区生活

完整生活——足不出户。

教育

乌达亚纳大学（Udayana University），主校区位于 Bukit Jimbaran
Taman Rama School（Jimbaran 的 Puri Gading；从学前班到 12 年级，剑桥课程）
Asian Intercultural School Bali（Jimbaran 的 Puri Gading；剑桥课程）
Benoa 和 Tanjung Benoa 的印尼公立学校

医疗

BIMC Hospital Nusa Dua（私立，24 小时急诊，位于度假区内）
Siloam Hospitals Bali 和 BIMC Kuta（Kuta 的私立医院）
登巴萨的 Prof. Ngoerah General Hospital（原 Sanglah 医院），巴厘岛主要的公立转诊医院
Bualu 和 Tanjung Benoa 的诊所和药房

购物

Bali Collection：度假区内约 8 公顷的商店、餐厅和咖啡馆
度假区周边道路沿线的餐厅、便利店和商店
Jimbaran 的 Samasta Lifestyle Village
沿岸的酒店餐厅和海滩俱乐部

休闲

绵长的沙滩，海水大多平静：Nusa Dua、Mengiat 和 Geger
Bali National Golf Club，18 洞球场
Water Blow，涨潮时海浪从礁石缝中喷涌而出
穿过度假区的海滨步道
2021 年在近岸种植的珊瑚修复礁

地标

两座小岛中北边那座上的 Pura Nusa Dharma 神庙
Water Blow 观景点
Bali Nusa Dua Convention Center 和 Bali International Convention Centre
The Apurva Kempinski，2022 年 G20 峰会的举办地

数据概览

核心数据。拒绝空谈。

Nusa Dua 吸引的买家和冲浪海岸不一样：家庭、年长的夫妇，以及看重秩序、安全和去机场方便的人。度假区本身是酒店用地，所以在售住宅大多在它周边的街道和村子里，同样可以方便地去那些海滩、高尔夫球场、Bali Collection 和医院。这里的新增供应比 Bukit 西部少，主要是别墅项目，其中一些由国际酒店品牌运营，另有少量公寓楼。项目以期房形式按租约出售；请让您自己的公证人核查租期、续租条款和土地文件。度假出租需要营业执照，而且无论宣传册用什么货币报价，在印尼境内付款都必须使用印尼盾。

数据仅供参考，不构成保证 · 截至 2026-10-20

是否适合您？

适合人群 Nusa Dua 最为契合。

如果您……本项目将是理想之选

家庭：海水平静的沙滩，设 24 小时急诊的私立医院，还有安静整洁的街道
经常坐飞机的买家：走收费公路到机场约 25 分钟
高尔夫爱好者和想要井然有序、安静环境的买家：18 洞球场、景观步道，度假区内按度假村标准维护

如果您追求……建议考虑其他项目

看清具体地址：酒店区是国有度假用地，很多以 Nusa Dua 名义出售的住宅其实在周边街区，所以请核实地块离海滩和度假区大门有多远
本来就以安静为设计初衷：度假区围绕度假酒店而建，而不是酒吧和夜店，想要海滩俱乐部氛围的买家通常会去看 Canggu 或 Uluwatu
度假出租属于须持牌的经营活动：自 2026 年 8 月起，无执照的别墅已被订房平台下架

3 项目个位于 NUSA DUA

当前可售即刻呈现。

来自目录的实时房源——按价格从低到高排序。

期房

OceaniQ

重要须知

常见问题关于 Nusa Dua。

外国人能在 Nusa Dua 买房吗？+

可以，通过租约或 Hak Pakai 产权持有，但不能持有永久产权。永久产权土地（Hak Milik）只保留给印尼公民。Nusa Dua 的外国买家大多与印尼土地所有人签订以公证契约形式订立的租约（Hak Sewa），在租期内拥有别墅。持有有效移民证件的外国人也可以持有 Hak Pakai，一种经登记的使用权，私有土地上最长 30 年，只有在业主同意下才能续期，并须满足政府最低价格等条件。通过印尼代持人（nominee）持有土地是无效的，巴厘岛自 2026 年起已通过法规明令禁止。

我能在封闭式度假区内买房吗？+

通常不能。Nusa Dua 约 350 公顷的核心区是由国有运营商 ITDC 管理、租给酒店和度假村的土地。卖给私人买家的别墅和公寓大多在周边街区，比如 Geger Beach 附近的 Sawangan 和 Bualu 的街道，距度假区大门几分钟。无论宣传册怎么写，都请仔细阅读合同，确认您买的究竟是哪块地、哪种土地权利。

Nusa Dua 离机场有多远？+

开车约 25 分钟。Bali Mandara 收费公路从 Nusa Dua 收费站跨过 Benoa 湾，直通机场和 Benoa 港，即使 Bypass 绕城公路拥堵，路程也不会太长。登巴萨在 22 公里外，Bukit 高原上的 Ungasan 和 Pandawa Beach 在西边 10 至 15 分钟车程。

我能把别墅租给度假客吗？+

可以，通过持牌经营。在印尼做短租，需要从全国 OSS 系统取得营业识别号（NIB）和正确的行业分类代码（KBLI），住客须缴纳最高 10% 的地方住宿税。外国业主通常委托持牌的印尼运营商出租，往往就是管理该项目的酒店公司，或者通过自己的外资公司（PT PMA）出租。自 2026 年 8 月 1 日起，无执照房源已从主要订房平台下架。

在 Nusa Dua 买房能拿到签证吗？+

不能。购买租赁产权别墅不会带来签证。Second Home Visa（第二家园签证）最长 5 年、可延长至 10 年，要求本人名下在印尼国有银行存有约 130,000 美元，或购买价值至少 100 万美元的公寓。