Ungasan 是 Bukit 半岛上的一个村，这片干燥的石灰岩台地位于巴厘岛最南端，属于 Badung 县 South Kuta 区。村子面积约 15 km²，北邻 Jimbaran，西接 Pecatu 和 Uluwatu，东连 Kutuh，大部分地方高高地俯临大海，所以这里很多房子都能直接眺望印度洋。下方的海岸是一道白色悬崖，其间只嵌着几片海滩。最有名的是 Melasti，要沿着一条在石灰岩中开凿出来的道路下去，它得名于巴厘印度教徒在安宁日（Nyepi）前在海边举行的净化仪式。再往东是 Green Bowl，越过村界进入 Kutuh，就是 Pandawa Beach 和 Bukit Pandawa 高尔夫球场。内陆有 Garuda Wisnu Kencana 文化公园，毗湿奴骑乘迦楼罗的雕像连同基座高 121 米。Ungasan 约有 13,000 人，这片高原如今是 Bukit 上建设最繁忙的地方之一：别墅院落、小型公寓楼和酒店式住宅，大多以长期租约卖给外国买家，因为在印尼，永久产权土地只保留给本国公民。
Ungasan 没有属于自己的快速道路。Jalan Raya Uluwatu 从 Jimbaran 爬上高原，承担着穿过村子前往 Pecatu 的大部分车流，支路则向南通往悬崖，向东通往 Kutuh 和 Nusa Dua。从 Nusa Dua 出发，2013 年通车、建在 Benoa 湾海面上的 Bali Mandara 收费公路直通机场和 Benoa 港；另一条出路是经 Jimbaran 的 Bypass 绕城公路。随着大量新建项目，Bukit 上的交通量不断增加，所以去机场要 25 至 40 分钟不等，取决于出发地点和时段。
在 Ungasan 买房的，是想推开窗就看到大海的人。买家大多是外国人，想在 Bukit 买度假屋、找一个在巴厘岛长住的落脚处，或者买一套由酒店运营商管理的单元；在售房源几乎都是新的：十几栋房子组成的别墅院落、带共享泳池和餐厅的小型公寓楼，以及酒店式公寓。项目以期房形式按租约出售，您实际买到的就是这份租约，所以租期、续租条款以及续租的约定价格，和户型图一样重要。宣传册常以美元报价，但在印尼境内付款必须使用印尼盾。度假出租需要营业执照；在 Bukit，最好尽早问清项目如何保障用水，因为市政供水不足。
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可以，但不能持有永久产权。永久产权土地（Hak Milik）只能由印尼公民持有。Ungasan 的外国买家几乎都与印尼土地所有人签订以公证契约形式订立的租约（Hak Sewa），在租期内拥有别墅或公寓。另一种途径是 Hak Pakai，一种经登记的使用权，持有有效移民证件的外国人可以持有：私有土地上最长 30 年，只能在业主同意下另立新契约续期，并附有条件，包括政府规定的最低价格。按印尼法律，把土地放在印尼朋友或雇员名下是无效的；自 2026 年起，巴厘岛的一项省级法规更是明令禁止这类代持（nominee）交易，并处罚安排者。
除非合同给了您续租权，否则土地和建筑都会归还土地所有人。所以续租条款非常重要：最好的租约会在一开始就定下续租期限和价格，或计价公式，而不是留到以后再谈。巴厘岛的租约很多为 25 至 30 年，更长的总期限通常来自合同中约定的续租。任何一方去世，租约都不会终止，您的继承人可以持有剩余租期；除非合同另有约定，土地所有人出售土地也不会让租约失效。
开车到 Ngurah Rai 国际机场约 25 至 40 分钟，取决于您从 Ungasan 哪里出发以及道路有多繁忙；较快的路线是经 Nusa Dua 走横跨 Benoa 湾的 Bali Mandara 收费公路。到 Melasti Beach 5 至 15 分钟，到 Nusa Dua 10 至 15 分钟，到 GWK 文化公园约 15 分钟，到 Uluwatu 神庙约 20 分钟。巴厘岛没有轨道交通，所以这里的日常出行靠汽车、摩托车和网约车软件。
只能通过持牌经营。在印尼，短租属于住宿经营，需要通过全国 OSS 许可系统取得营业识别号（NIB）和正确的行业分类代码（KBLI），住客须缴纳最高 10% 的地方税。外国业主通常委托持牌的印尼运营商出租，或通过自己有外国股东的印尼公司（PT PMA）出租。政府正在严格执行：自 2026 年 8 月 1 日起，无执照房源已从主要订房平台下架，政府系统与各平台之间的自动执照核查也计划于 2027 年推行。如果项目提供租赁计划，请问清由谁持有执照。
不能。印尼没有面向租赁产权别墅买家的签证。Second Home Visa（第二家园签证）可停留最长 5 年、可延长至 10 年，要求本人名下在印尼国有银行存有约 130,000 美元，或购买价值至少 100 万美元的公寓。租赁产权别墅不计入这项要求。
可能有。Bukit 是干燥的石灰岩地貌，没有河流，市政供水要从登巴萨附近的 Estuary Dam 用管道引来。Badung 南部每秒需要约 2,000 升水，实际只能得到约 750 升，曾出现过持续数天的停水。县里正在修建新的输水管道和水库，其中一座位于 Benoa 的 Kampial，并计划用海水淡化为酒店供水，但缺口要好几年才能补上。管理完善的项目会配备大型储水箱，并预备好水车送水；请向开发商问清这个项目具体如何供水。
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