Високе плато на південному краю Балі: краєвиди океану, пляжі під скелями і нові вілли з довгостроковою орендою.

Ungasan

Ungasan є селом на півострові Bukit, сухому вапняковому плато на південному краю Балі, у районі South Kuta округу Badung. Воно займає близько 15 км², на півночі межує з Jimbaran, на заході з Pecatu і Uluwatu, а на сході з Kutuh, і значна його частина лежить високо над морем, тож чимало будинків тут дивляться просто на Індійський океан. Узбережжя внизу є стіною білих скель, у яку врізано кілька пляжів. Найвідоміший із них Melasti, до якого веде дорога, прорізана у вапняку, а назву пляж дістав від церемонії очищення, яку балійські індуїсти проводять на березі перед Nyepi. Далі на схід лежить Green Bowl, а одразу за межею, у Kutuh, розташовані Pandawa Beach і гольф-поле Bukit Pandawa. Углибині села розташований культурний парк Garuda Wisnu Kencana, де статуя Вішну верхи на Гаруді разом із постаментом здіймається на 121 метр. В Ungasan живе близько 13,000 людей, і плато тепер є одним із найжвавіших будівельних майданчиків Bukit: комплекси вілл, невеликі житлові будинки і готельні резиденції, більшість яких продають іноземним покупцям на умовах довгострокової оренди, бо право повної власності на землю в Індонезії зарезервоване за її громадянами.

Melasti і південно-західні скелі (у бік Uluwatu) · Green Bowl і південне узбережжя · внутрішнє плато вздовж Jalan Raya Uluwatu · бік GWK на межі з Jimbaran · межує з Pecatu (захід), Kutuh і Pandawa Beach (схід) і Jimbaran (північ) Clifftop village on the Bukit · Villa compounds and small apartment buildings · Leasehold for foreigners

South Kuta, Badung

Розташування

Leasehold або Hak Pakai

Іноземні покупці

~25-40 хв

Аеропорт Ngurah Rai

ТРАНСПОРТНА ДОСТУПНІСТЬ

Де Ungasan розташовано.

Власної швидкісної дороги в Ungasan немає. Jalan Raya Uluwatu піднімається від Jimbaran на плато і бере на себе більшу частину руху через село в бік Pecatu, а бічні дороги ведуть на південь до скель і на схід до Kutuh і Nusa Dua. Від Nusa Dua платна траса Bali Mandara, прокладена над водою затоки Benoa і відкрита 2013 року, веде до аеропорту і гавані Benoa; інший шлях пролягає по Bypass через Jimbaran. Рух на Bukit зріс разом із новим будівництвом, тож дорога до аеропорту займає від 25 до 40 хвилин залежно від місця відправлення і пори дня.

Час у дорозі

Melasti Beach~5-15 хв

Pandawa Beach (Kutuh)~3-15 хв

Nusa Dua~10-15 хв

Культурний парк Garuda Wisnu Kencana~15 хв

Храм Uluwatu~20 хв

Міжнародний аеропорт Ngurah Rai (DPS)~25-40 хв

Метро та транспорт

Немає · No metro

Найближча станція сьогодні: Немає

На Балі не працює ні метро, ні міська залізниця, і жодна лінія зараз не будується. Лінію від аеропорту до Jimbaran і Nusa Dua спроєктували, але інвестора для неї немає. В Ungasan пересуваються автомобілем, скутером і таксі через застосунки, а багато комплексів вілл мають власні шатли до пляжів.

Головні автомагістралі

Jalan Raya Uluwatu (від Jimbaran через Bukit до Pecatu)Main road

Платна траса Bali Mandara (від Nusa Dua до аеропорту і гавані Benoa)Toll road

Jalan Bypass Ngurah Rai (від Jimbaran до аеропорту, Kuta і Sanur)Bypass

ЖИТТЯ В РАЙОНІ

Повноцінне життя — не залишаючи його.

Освіта

Udayana University, головний кампус у Bukit Jimbaran
Taman Rama School (Puri Gading, Jimbaran; від дошкільних класів до Year 12, програма Cambridge)
Asian Intercultural School Bali (Puri Gading, Jimbaran; програма Cambridge)
Індонезійські державні початкові й середні школи в селі та в Jimbaran

Охорона здоров'я

BIMC Hospital Nusa Dua (приватна, цілодобове відділення невідкладної допомоги, у курортній зоні Nusa Dua)
Siloam Hospitals Bali і BIMC Kuta (приватні лікарні в Kuta)
Prof. Ngoerah General Hospital (колишня Sanglah) у Денпасарі, головна державна лікарня Балі, куди скеровують складні випадки
Клініки й аптеки вздовж Jalan Raya Uluwatu

Шопінг

Мінімаркети, варунги, кафе й ресторани вздовж Jalan Raya Uluwatu
Samasta Lifestyle Village у Jimbaran: гастрономічний ринок, книгарня і ресторани
Bali Collection, торговельно-ресторанний центр просто неба в Nusa Dua
Пляжні клуби і кіоски з їжею на Melasti

Дозвілля

Melasti Beach: білий пісок між двома вапняковими скелями, спокійна вода для купання і снорклінгу і танець кечак біля берега
Green Bowl Beach на південному узбережжі
Pandawa Beach і Bukit Pandawa Golf & Country Club у сусідньому Kutuh
Серф-споти Uluwatu і Padang Padang на заході
Концерти і фестивалі в культурному парку GWK

Визначні пам'ятки

Статуя Garuda Wisnu Kencana: 121 метр разом із постаментом, відкрита 2018 року
Melasti Beach і дорога, прорізана крізь його скелі
Статуї Пандавів на скелі над Pandawa Beach (Kutuh)
Pura Luhur Uluwatu, морський храм на південно-західному краю півострова (Pecatu)

ЦИФРИ

Точні цифри. Тільки суть.

Ungasan купують ті, хто хоче бачити океан за вікном. Більшість покупців є іноземцями, які шукають будинок для відпочинку на Bukit, базу для тривалого перебування на Балі або юніт у будинку під управлінням готельного оператора, і майже вся пропозиція нова: комплекси вілл приблизно на десяток будинків, невеликі житлові будинки зі спільним басейном і рестораном, а також готельні апартаменти. Проєкти продаються off-plan на умовах оренди, і саме оренду ви насправді купуєте, тож її строк, пункт про продовження і встановлена ціна продовження важать не менше, ніж планування. У буклетах ціни часто вказують у доларах, але платежі в Індонезії мають здійснюватися в рупіях. Для здавання житла туристам потрібна бізнес-ліцензія, а на Bukit варто заздалегідь запитати, як проєкт забезпечує себе водою, бо водопровідної води бракує.

ЦИФРИ ОРИЄНТОВНІ, НЕ Є ГАРАНТІЄЮ · СТАНОМ НА 2026-10-20

ЧИ ПІДХОДИТЬ ВАМ?

Кому Ungasan найкраще підійде.

Ідеально підійде, якщо ви…

Покупцям будинку для відпочинку, яким потрібен краєвид: значна частина Ungasan лежить високо на плато, а пляжі Melasti, Green Bowl і Pandawa недалеко внизу
Покупцям, яким потрібна тихіша база, ніж Kuta чи Canggu, з лікарнею, гольф-полем і магазинами Nusa Dua приблизно за чверть години
Покупцям, які обирають між віллою і апартаментами: в Ungasan є і те, і інше, від сьютів з однією спальнею в сервісних будинках до сімейних вілл на п'ять або сім спалень

Розгляньте інші варіанти, якщо ви хочете…

На Bukit бракує води: південному Badung потрібно близько 2,000 літрів водопровідної води на секунду, а надходить близько 750, перебої часті, а нові труби й резервуари ще будуються. Запитайте, як проєкт зберігає воду і забезпечує її постачання
Оренда є договором, а не титулом: перш ніж вносити завдаток, доручіть власному нотаріусу перевірити строк оренди, пункт про продовження і його ціну, сертифікат власника землі і дозвіл на будівництво (PBG)
Здавання туристам є ліцензованим бізнесом: з серпня 2026 року неліцензовані вілли прибрали з платформ бронювання, тож перш ніж розраховувати на короткострокову оренду, з'ясуйте, хто матиме ліцензію

16 ПРОЄКТИ У UNGASAN

Що доступно прямо зараз.

Актуальні пропозиції з каталогу — відсортовані за зростанням вартості.

НОВОБУДОВА

Sansara Development Group

ВАРТО ЗНАТИ

Поширені запитання про Ungasan.

Чи може іноземець купити нерухомість в Ungasan?+

Так, але не у повну власність. Землею у повній власності (Hak Milik) можуть володіти лише громадяни Індонезії. Іноземні покупці в Ungasan майже завжди оформлюють оренду (Hak Sewa) в індонезійського власника землі у формі нотаріального акта і володіють віллою чи апартаментами протягом строку цієї оренди. Інший шлях: Hak Pakai, зареєстроване право користування, яке може мати іноземець із чинними імміграційними документами; на приватній землі воно діє до 30 років, поновлюється лише новим актом за згодою власника і має певні умови, зокрема мінімальну ціну, встановлену державою. Оформлення землі на індонезійського друга чи працівника недійсне за індонезійським законом, а з 2026 року провінційний регламент Балі прямо забороняє такі номінальні угоди і передбачає покарання для тих, хто їх організовує.

Що відбувається, коли оренда закінчується?+

Земля і будівля повертаються власникові землі, якщо договір не дає вам права на продовження. Саме тому пункт про продовження такий важливий: найкращі договори оренди фіксують строк продовження і його ціну або формулу від самого початку, а не залишають це на пізніші домовленості. Багато договорів оренди на Балі укладають на 25-30 років, а довші загальні строки зазвичай складаються з продовжень, закладених у договір. Оренда не припиняється зі смертю будь-якої зі сторін, тож ваші спадкоємці зберігають її до кінця строку, і вона не скасовується, коли власник продає землю, якщо договір не передбачає іншого.

Як далеко Ungasan від аеропорту і решти півдня?+

Міжнародний аеропорт Ngurah Rai розташований приблизно за 25-40 хвилин автомобілем, залежно від того, звідки в Ungasan ви їдете і наскільки завантажені дороги; швидший маршрут проходить через Nusa Dua і платну трасу Bali Mandara над затокою Benoa. До Melasti Beach 5-15 хвилин, до Nusa Dua 10-15, до культурного парку GWK близько 15, а до храму Uluwatu близько 20. Рейкового транспорту на Балі немає, тож повсякденне життя тут тримається на автомобілях, скутерах і таксі через застосунки.

Чи можна здавати віллу туристам?+

Лише через ліцензований бізнес. Короткострокова оренда в Індонезії є бізнесом із надання житла, для якого потрібен ідентифікаційний номер підприємства (NIB) і правильна класифікація діяльності (KBLI) у національній системі ліцензування OSS, а гості сплачують регіональний податок до 10%. Іноземний власник зазвичай здає житло через ліцензованого індонезійського оператора або через власну індонезійську компанію з іноземними акціонерами (PT PMA). Уряд стежить за виконанням цих правил: з 1 серпня 2026 року неліцензовані оголошення прибрали з основних платформ бронювання, а на 2027 рік заплановано автоматичну звірку ліцензій між державними системами і платформами. Якщо проєкт пропонує програму оренди, запитайте, хто має ліцензію.

Чи дає купівля вілли в Ungasan візу?+

Ні. В Індонезії немає візи за купівлю вілли на правах leasehold. Для Second Home Visa, яка дозволяє перебування до п'яти років із продовженням до десяти, потрібно або близько US$130,000 на рахунку в державному банку Індонезії на ваше ім'я, або купівля апартаментів вартістю щонайменше US$1 млн. Вілла на правах leasehold для неї не враховується.

Чи є проблеми з водопостачанням в Ungasan?+

Можуть бути. Bukit є сухим вапняковим плато без річок, і водопровідну воду сюди подають із дамби Estuary Dam біля Денпасара. Південному Badung потрібно близько 2,000 літрів на секунду, а надходить близько 750, і траплялися перебої на кілька днів. Округ будує новий водогін і резервуари, один із них у Kampial у Benoa, і планує забезпечувати готелі опрісненою морською водою, але на подолання дефіциту підуть роки. Добре організовані проєкти мають великі резервуари для зберігання і закладають підвезення води цистернами; запитайте забудовника, як саме комплекс забезпечується водою.

ВАМ ТАКОЖ МОЖЕ СПОДОБАТИСЯ