Ризики для покупців на Балі: номінальні угоди, обіцянки «freehold», неліцензована оренда і як усе перевірити
Найдорожчі помилки іноземних покупців на Балі зазвичай починаються з фрази, яку їм хтось сказав. «Ви можете володіти нею на правах freehold». «Номінальний власник надійний, у нас є додаткова угода». «Це 80 років». «Її можна виставити на Airbnb з першого дня». «Вілла дає вам візу». Кожне з цих тверджень за індонезійським законодавством станом на жовтень 2026 року хибне або суттєво неповне, і кожне можна перевірити ще до того, як ви переказали гроші.
Ризики поділяються на кілька груп: кому юридично належить земля, скільки триває ваше право, чи законна будівля на цій ділянці, чи можна її здавати, і що купівля дає і чого не дає вам поза межами законодавства про нерухомість. Нижче ми беремо кожне твердження, зіставляємо його із законом і пояснюємо, що варто вимагати.
«Freehold для іноземців»
Повна власність (freehold) в Індонезії називається Hak Milik, і володіти нею можуть лише громадяни Індонезії. Особа, яка має ще й інше громадянство, теж не може нею володіти (UUPA, ст. 21). Будь-який продаж, дарування, заповіт чи інший акт, спрямований на пряму або непряму передачу Hak Milik іноземцю, нікчемний за законом, а земля переходить до держави (ст. 26(2)).
Тож законного способу для іноземця, фізичної особи, володіти freehold на Балі немає. Коли оголошення для іноземців обіцяє «freehold», насправді йдеться про щось інше: номінальну схему, компанію з правом забудови (HGB) або Hak Pakai. Перше питання просте: чиє ім'я стоятиме в сертифікаті і яке право в ньому буде вказано? Наш путівник щодо права власності пояснює схеми, які справді працюють.
Номінальні угоди: чому додаткова угода вас не захищає
За номінальною угодою Hak Milik оформлюють на індонезійця, а додаткова угода засвідчує, що справжній власник іноземець. Індонезія не визнає бенефіціарної власності, тож виконання таких угод не можна вимагати через суд, і покладатися на них не варто. Юридичним власником є зареєстрований індонезійський власник.
Суди цей підхід застосовують. У справі 872/Pdt.G/2020 районний суд Денпасара визнав недійсною угоду про «позичене ім'я» і підтвердив продаж землі індонезійською стороною третій особі, а іноземець залишився ні з чим.
Тримати акції компанії через номінального власника так само не вийде. Стаття 33 Закону про інвестиції 25/2007 визнає нікчемною будь-яку угоду, за якою акції PT утримуються від імені іншої особи, а інвестиційний орган може застосувати санкції аж до відкликання ліцензії компанії.
З лютого 2026 року ризик уже не лише цивільно-правовий. Балійський Perda 4/2026 прямо забороняє номінальні схеми передачі права власності на землю, а його санкції поширюються й на будь-кого, хто виступає посередником чи сприяє іноземцю або надає йому засоби, щоб той контролював землю через номінального власника. Агент, який організовує таку схему, тепер теж ризикує.
«Це 80 років» і «30 + 30»: який насправді строк
«80 років» беруться з Hak Pakai на державній землі: до 30 років, із продовженням ще до 20, а потім з поновленням ще до 30, причому на кожен крок треба подавати заяву й отримувати схвалення. Навіть тоді немає гарантії, що продовження й поновлення нададуть. Більшість землі на Балі є приватною Hak Milik, і Hak Pakai на ній діє до 30 років, а поновити його можна лише новим актом, на який погодиться власник. Hak Pakai також припиняється, якщо його власник перестає відповідати вимогам для володіння цим правом.
В оренді «30 + 30» чи «до 80 років» є складеними разом договірними опціями, а не правом за законом. Продовження існує, лише якщо його передбачає договір, бажано з фіксованою ціною або формулою ціни, а після закінчення строку земля і будівлі повертаються власнику. Добра новина в тому, що оренда зберігається в разі смерті будь-якої зі сторін і в разі продажу землі, якщо договір не передбачає іншого (Цивільний кодекс, ст. 1575 і 1576). Наш путівник по leasehold розбирає пункти, які роблять продовження реальним.
Земля, зонування і дозволи
«На будь-якій ділянці можна звести віллу»
Усе вирішує зонування. На землі в сільськогосподарській чи зеленій зоні законно звести віллу не можна. У вересні 2025 року губернатор оголосив про зупинку нового комерційного будівництва на продуктивних землях і у водозбірних зонах, а Perda 4/2026 обмежує переведення сільськогосподарських земель у комерційне використання. Будівлі без дозволів можуть знести: з 21 липня 2025 року влада почала зносити 48 споруд на пляжі Bingin, зведених без дозволів на охоронюваній або державній прибережній землі.
«У забудовника є дозволи, тож усе гаразд»
Під словом «дозволи» ховається кілька різних документів, і кожен відповідає на своє питання. Перевірте дозвіл на будівництво (PBG) до початку робіт, сертифікат придатності до експлуатації (SLF) до початку використання, відповідність просторовому плануванню (KKPR) і сертифікат на землю в земельному відомстві (BPN). Щодо землі також отримайте довідку районного суду про відсутність спорів і не ведіть справи через посередника, якщо особа, зазначена в сертифікаті, не присутня.
Сімейна земля
Земля на Балі часто належить родинам, тож переконайтеся, що отримано всі необхідні згоди членів родини, перевірте, чи немає спадкових спорів, і попросіть юриста визначити, чиї підписи юридично потрібні.
Здача об'єктів off-plan
Для продажів забудовників, на які поширюються закони про житло, PPJB можна підписати лише після завершення щонайменше 20% будівництва, а покупець має передбачене законом право на повернення коштів, якщо забудовник зриває оприлюднені строки. Для off-plan вілл на правах leasehold, а це більша частина ринку Балі, ваш захист обмежується тим, що написано в договорі. Наш путівник по off-plan розповідає, на яких етапах платежів варто наполягати.
Неліцензована оренда та обіцянки дохідності
Фраза «Її можна здавати через Airbnb з першого дня» ігнорує те, що короткострокова оренда є ліцензованим бізнесом. Для неї потрібні ідентифікаційний номер бізнесу (NIB) і код класифікації (KBLI) через систему OSS, а платежі гостей обкладаються регіональним податком на проживання до 10%. У 2026 році міністерство туризму передало платформам список неліцензованих оголошень, і до 1 серпня 2026 року 259 із них видалили з дев'яти онлайн-турагентств. Підключення API між державними системами та цими платформами заплановано на 1 червня 2027 року, щоб неліцензоване житло взагалі не можна було рекламувати. Сам Airbnb не заборонений.
Два пов'язані твердження теж потребують виправлення. Категорія гостьових будинків Pondok Wisata за визначенням передбачає, що власник живе в будинку і належить до місцевої громади, тож для іноземного власника цей шлях не підходить. А оренда оподатковується за ставкою 10% не для всіх: остаточна ставка 10% застосовується до орендодавців-резидентів, а нерезидентам варто розраховувати на утримання 20%.
Далі дохідність. Деякі рекламні матеріали обіцяють фіксовану дохідність від 10 до 15%. Жоден офіційний орган чи індекс не відстежує заповнюваність або дохідність вілл на Балі, тож прогнозована дохідність є оцінкою продавця. Так до неї й ставтеся і ніколи не сприймайте її як обіцянку, виконання якої можна вимагати. Наш путівник з правил оренди пояснює, що потрібно для законного здавання житла.
Твердження про візи, мінімальні ціни і валюту
«Вілла дає вам резидентство» не відповідає дійсності. Візи за купівлю вілли на правах leasehold не існує. Для Second Home Visa потрібні US$130,000 у державному банку або купівля апартаментів вартістю щонайменше US$1,000,000, а Golden Visa взагалі не має варіанту через нерухомість. Докладніше в нашому путівнику по візах.
«Іноземці можуть купити що завгодно за будь-яку ціну» теж неправда, коли йдеться про нерухомість із титулом. На Балі мінімальні ціни для іноземних покупців становлять 5 млрд IDR за будинок на власній ділянці та 2 млрд IDR за апартаменти, при цьому дозволено одну ділянку на особу чи родину і не більше 2,000 квадратних метрів землі. Перш ніж брати на себе зобов'язання, уточніть актуальну суму в нотаріуса.
А принцип «ціна в USD, оплата в USD» суперечить правилу Bank Indonesia. PBI 17/3/PBI/2015 вимагає використовувати рупію в операціях в Індонезії та вказувати ціни в рупіях, а за безготівкові порушення передбачено адміністративні штрафи. Доларові суми в рекламі варто сприймати лише як орієнтир.
Твердження і факти
| Що вам можуть сказати | Факти |
|---|---|
| «Іноземці можуть купити freehold». | Неправда. Hak Milik доступне лише громадянам Індонезії; передача іноземцям нікчемна. |
| «Номінальний власник надійний, якщо є додаткова угода». | Номінальні угоди нікчемні, їх виконання не можна вимагати через суд, а з лютого 2026 року на Балі вони заборонені. |
| «Hak Pakai дає 80 років». | Лише на державній землі або землі HPL, поетапно і за умови схвалення. На приватній землі до 30 років. |
| «Оренда на 30 + 30». | Гарантований лише перший строк; продовження існують тільки в тому вигляді, як їх прописано в договорі. |
| «На будь-якій ділянці можна звести віллу». | Усе вирішує зонування; переведення сільськогосподарських земель обмежене; будівлі без дозволів уже зносили. |
| «Її можна здавати через Airbnb з першого дня». | Здавання житла є ліцензованим бізнесом; неліцензовані оголошення видаляють. |
| «Фіксована дохідність від 10 до 15%». | Жоден індекс не відстежує дохідність чи заповнюваність вілл на Балі; прогнозована дохідність є оцінкою продавця. |
| «Оренда оподатковується за ставкою 10% для всіх». | 10% для резидентів; нерезидентам варто закладати 20%. |
| «Вілла дає вам візу». | Ні. Єдиний шлях через нерухомість: апартаменти вартістю від US$1,000,000 через Second Home Visa. |
| «Платіть у доларах». | Операції в Індонезії мають здійснюватися в рупіях. |
Що перевірити, по черзі
- Запитайте, яке саме право ви купуєте і чиє ім'я буде в сертифікаті чи акті.
- Перевірте сертифікат і власника в BPN, отримайте довідку районного суду і попросіть юриста визначити всі необхідні підписи.
- Відмовляйтеся від будь-якої схеми, яка тримається на номінальному власнику чи додатковій угоді про «справжню власність».
- Читайте строк так, як його визначають закон і договір: спершу гарантовані роки, потім опції.
- Перевірте зону, KKPR, PBG, а для готової будівлі ще й SLF.
- Якщо плануєте здавати житло, з'ясуйте, на кого будуть оформлені NIB і KBLI, і отримайте податкову консультацію щодо вашої ставки.
- Не зважайте на обіцянки дохідності, а будь-яке твердження про візу перевіряйте в імміграційній службі.
- Укладайте договір і платіть у рупіях, прив'язуючи платежі до етапів, які можна перевірити.
Витрати, пов'язані з купівлею, описано в нашому путівнику з податків і витрат, а правила зонування в статті про зонування на Балі. Ви можете переглянути наші об'єкти на Балі, а на нашій сторінці про Індонезію пояснено, як ми працюємо.
