Купівля off-plan на Балі крок за кроком: нотаріус, перевірка сертифіката, зонування, PBG і SLF
Купівля off-plan на Балі зводиться до п'яти перевірок у правильному порядку: сертифікат на землю в земельному відомстві, зонування ділянки, дозвіл на будівництво (PBG) до початку робіт, договір, що прив'язує ваші платежі до реального прогресу, і сертифікат придатності до експлуатації (SLF) до того, як будівлею почнуть користуватися. Якщо з ними все гаразд, решта зводиться до паперової роботи. Якщо пропустити хоча б одну, жодні папери цього не виправлять.
Правова база залежить від того, що ви купуєте. Якщо забудовник продає будинок чи апартаменти із зареєстрованим титулом, індонезійські правила щодо житла визначають, як має бути оформлений попередній договір купівлі-продажу (PPJB) і коли забудовник може його підписати. Проте більшість продажів off-plan вілл на Балі є договорами leasehold, і це регулювання щодо житла може на них не поширюватися. Тоді договір є вашим єдиним захистом, і в ньому написано те, про що домовилися сторони.
Нижче послідовність, якої ми дотримувалися б у жовтні 2026 року, з учасниками процесу, документами, які варто запитати, і моментами, де правила залишають вас незахищеними.
Хто що робить: нотаріус і PPAT
У купівлі на Балі беруть участь двоє посадовців, і обидві посади може обіймати одна людина. Нотаріус (Notaris) складає автентичні акти, як-от PPJB, акти оренди (akta sewa) і корпоративні акти. Посадовець із земельних актів (PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah) складає акти, що передають або створюють зареєстровані права на землю, наприклад акт купівлі-продажу (AJB) або акт надання Hak Pakai на приватній землі. Потім цей акт реєструють у земельному відомстві BPN.
Перш ніж складати акт купівлі-продажу, PPAT перевіряє автентичність сертифіката в земельному відомстві і може підписати передачу лише після сплати податку на доходи продавця і мита на набуття, яке сплачує покупець. Незареєстрований акт надання права не зобов'язує третіх осіб. Для Hak Pakai саме реєстрація є моментом, коли ваше право набуває чинності.
Навіть якщо забудовник працює з власним нотаріусом, ви можете попросити свого юриста переглянути кожен проєкт документа перед підписанням. Ми радимо так робити, яку б схему ви не купували.
Крок 1: бронювання
Бронювання є договором між вами і продавцем. Встановленої законом форми для нього немає, тож перш ніж платити, прочитайте, що в ньому сказано про повернення коштів. Депозити за off-plan вілли на Балі зазвичай становлять приблизно від 10 до 30% ціни. Це умови забудовників, а не регульовані норми. Попросіть, щоб депозит повертали, якщо дозвіл на будівництво (PBG) не буде видано, і зафіксуйте це письмово в самому договорі бронювання.
Зверніть увагу на валюту. Регламент Bank Indonesia PBI 17/3/PBI/2015 вимагає використовувати рупію в операціях в Індонезії і зобов'язує бізнес вказувати ціни в рупіях. Рекламу на Балі для іноземців часто показують у доларах США, але договір і платежі всередині Індонезії мають бути в рупіях, а долари щонайбільше як орієнтир.
Крок 2: перевірка землі
Почніть із сертифіката: перевірте його (SHM для землі Hak Milik) і зазначеного власника безпосередньо в BPN, не купуйте через посередника, якщо особа із сертифіката не присутня, і отримайте довідку районного суду про відсутність незавершених спорів. Потім за щорічним податковим повідомленням (SPPT PBB) перевірте, чи сплачено щорічний податок на землю і будівлі (PBB).
Земля на Балі часто належить родинам, тож переконайтеся, що отримано всі необхідні згоди членів родини, і запитайте юриста, чиї підписи закон справді вимагає для ділянки, яку ви купуєте.
Зонування і відповідність просторовому плануванню (KKPR)
Зонування вирішує, чи може на цій землі взагалі законно стояти вілла. Перевірте зону ділянки (перевірка зони «ITR»). Провінційний просторовий план Балі затверджено Perda 2/2023 на період з 2023 по 2043 рік, а з лютого 2026 року Perda 4/2026 обмежує переведення продуктивних сільськогосподарських земель у комерційне використання. На землі в сільськогосподарській чи зеленій зоні законно звести віллу не можна.
Проєкту також потрібна відповідність просторовому плануванню (KKPR). Там, де цифровий детальний просторовий план (RDTR) інтегровано в національну систему ліцензування OSS, підтвердження видається автоматично. В інших місцях потрібне погодження. Попри чутки, спричинені затримками з обробкою в OSS, KKPR не скасовано. Наша стаття про зонування на Балі докладніше пояснює, як влаштовані зони.
Дозвіл на будівництво (PBG)
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) замінив старий дозвіл на будівництво IMB відповідно до Закону про створення робочих місць і PP 16/2021, і будівництво можна розпочинати лише після видачі PBG. IMB, видані до PP 16/2021, залишаються чинними до закінчення їхнього строку. Щодо off-plan проєкту попросіть номер PBG і перевірте, що погоджені ним креслення відповідають тому, що ви купуєте: кількості будівель, площі та призначенню.
Ці перевірки не є формальністю. У вересні 2025 року, після смертоносних повеней, губернатор Балі оголосив про зупинку будівництва нових готелів, вілл і подібних об'єктів на продуктивних землях і у водозбірних зонах. У липні 2025 року влада почала зносити 48 споруд на пляжі Bingin, зведених без дозволів на охоронюваній прибережній землі.
Крок 3: договір
Будинки й апартаменти з титулом: PPJB
Для продажів забудовників, на які поширюються закони про житло, міністерський регламент Permen PUPR 11/PRT/M/2019 вимагає, щоб PPJB був нотаріальним актом, а покупець має отримати щонайменше сім днів на вивчення проєкту договору. Забудовник може підписати PPJB лише тоді, коли має сертифікат на землю і дозвіл на будівництво, існують дороги й дренаж, а консультант підтвердив, що будівництво завершено щонайменше на 20%.
Той самий регламент встановлює правила повернення коштів. Якщо забудовник зриває оприлюднені строки, покупець може розірвати угоду і отримати повне повернення коштів протягом 30 днів. Якщо після підписання PPJB зобов'язання порушує покупець, забудовник залишає собі сплачені кошти, якщо вони не перевищують 10% ціни, або 10% ціни, якщо сплачено більше. Запитайте нотаріуса, чи не змінили подробиць пізніші правила щодо житла.
Вілли на правах leasehold: акт оренди
Більшість продажів off-plan вілл на Балі є договорами leasehold. Їх варто підписувати як нотаріальні акти в нотаріуса, бо приватні угоди є слабким доказом в індонезійських судах. Якщо регулювання щодо житла на ваш договір не поширюється, ви не можете покладатися на його семиденний строк на вивчення, поріг будівництва 20% чи правила повернення коштів. Якщо ви хочете такого захисту, впишіть його в договір. Наш путівник по leasehold на Балі перелічує пункти, які варто передбачити.
Крок 4: оплата в міру будівництва
Плани платежів зазвичай поетапні: депозит, потім платежі, прив'язані до етапів, як-от видача дозволу та стадії будівництва, і залишок під час завершення чи передачі. Деякі забудовники рекламують довші графіки, наприклад 36 щомісячних платежів. Хай яким буде графік, прив'язуйте кожен платіж до підтвердженого прогресу будівництва, переконайтеся, що PBG видано, і перевірте репутацію забудовника.
На практиці це означає, що договір має описувати кожен етап так, щоб його можна було перевірити на місці, і визначати, хто його перевіряє. Платіж «при 50% готовності» без визначення готовності є платежем, який настає тоді, коли забудовник про нього попросить.
Місцеве фінансування тут навряд чи допоможе. Зареєстрований Hak Pakai можна передати в іпотеку, але на банківську іпотеку під leasehold на Балі розраховувати не варто, а місцеві банки кредитують іноземців рідко. Більшість іноземних покупців платять готівкою або користуються планом забудовника.
Крок 5: завершення, передача і SLF
Готовій будівлі потрібен сертифікат придатності до експлуатації SLF (Sertifikat Laik Fungsi), який видає регіональний уряд і який ще до початку використання підтверджує, що будівля придатна для нього. Згідно з PP 16/2021 він діє 20 років для окремих і блокованих будинків і п'ять років для інших будівель. Для поновлення потрібен технічний огляд, а санкції для будівель без сертифіката сягають аж до знесення. Попросіть SLF, перш ніж приймати об'єкт, і перевірте, що він відповідає будівлі, яку ви отримуєте.
Для зареєстрованого титулу завершення означає ще й податки та акт. Продавець сплачує остаточний податок на доходи 2.5% з передачі, а покупець сплачує мито на набуття (BPHTB) до 5%. PPAT підписує акт купівлі-продажу або акт надання права лише після сплати обох, потім реєструє його в земельному відомстві, і сертифікат видають на ваше ім'я. Наша стаття про податки та витрати на нерухомість на Балі містить повний перелік.
Для leasehold передача є початком строку оренди, якщо так сказано в договорі. Перевірте дату, від якої відраховуються ваші роки.
Документи на кожному етапі
| Етап | Документ | Що перевірити |
|---|---|---|
| До бронювання | Сертифікат на землю (наприклад, SHM) | Перевірений у земельному відомстві (BPN); зазначений власник присутній і підписує |
| До бронювання | Довідка районного суду | Немає незавершених спорів щодо землі |
| До бронювання | SPPT PBB (щорічне повідомлення про земельний податок) | Щорічний податок на землю і будівлі сплачено |
| До бронювання | Перевірка зони і KKPR | Зона дозволяє заплановане використання; KKPR підтверджено або погоджено |
| До початку будівництва | PBG (або чинний старий IMB) | Виданий і відповідає проєкту, який ви купуєте |
| Договір | PPJB або акт оренди, складений нотаріусом | Нотаріальна форма, етапи, які можна перевірити, умови повернення коштів |
| До початку використання | SLF від регіонального уряду | Виданий на будівлю, яку ви отримуєте |
| Лише продаж із титулом | AJB або акт надання права в PPAT, потім сертифікат | Податки сплачено; право зареєстровано на ваше ім'я |
Що перевірити, перш ніж вносити депозит
- Яке право ви купуєте: оренду, Hak Pakai, титул strata чи щось інше. Для Hak Pakai на Балі мінімальна ціна для іноземних покупців становить 5 млрд IDR за будинок і 2 млрд IDR за апартаменти, і цю суму варто підтвердити в нотаріуса.
- Сертифікат на землю і власника, перевірені в BPN, і всі необхідні підписи, визначені юристом.
- Зону ділянки і те, чи не є вона продуктивною сільськогосподарською землею, на яку поширюються обмеження 2025 і 2026 років.
- PBG і те, чи повертається депозит, якщо дозвіл не видадуть.
- Графік платежів у рупіях, прив'язаний до етапів, які можна перевірити.
- Для продажу з титулом, чи поширюється на нього захист законів про житло. Для оренди, чи вписали ви рівноцінний захист у договір.
- SLF до передачі.
Самі схеми пояснено в статті що можуть мати у власності іноземці на Балі, а типові пастки в статті про ризики, з якими стикаються покупці на Балі. Off-plan проєкти, з якими ми працюємо, представлено серед наших об'єктів на Балі, а на нашій сторінці про Індонезію пояснено, як ми працюємо.
