Comprar na planta em Bali, passo a passo: o notário, a verificação do certificado, o zoneamento, o PBG e o SLF
Comprar na planta em Bali se resume a cinco verificações feitas na ordem certa: o certificado do terreno no cartório de terras, o zoneamento do lote, a aprovação da construção (PBG) antes do início da obra, um contrato que vincule os seus pagamentos ao avanço real da obra e o certificado de funcionamento (SLF) antes que alguém use a construção. Acertando essas cinco, o resto é papelada. Se falhar uma, nenhuma papelada resolve.
O marco jurídico depende do que você está comprando. Se uma incorporadora vende uma casa ou um apartamento com título registrado, as regras de habitação da Indonésia definem como o compromisso preliminar de compra e venda (PPJB) deve ser feito e quando a incorporadora pode assiná-lo. A maioria das vendas de villas na planta em Bali, porém, são contratos de leasehold, e essa regulação de habitação pode não se aplicar a eles. Nesse caso, o contrato é a única proteção que você tem, e ele diz o que tiver sido negociado.
Esta é a sequência como a conduziríamos em outubro de 2026, com as pessoas envolvidas, os documentos a pedir e os pontos em que as regras deixam você exposto.
Quem faz o quê: o notário e o PPAT
Dois oficiais aparecem numa compra em Bali, e uma mesma pessoa pode exercer os dois cargos. O notário (Notaris) lavra escrituras públicas como o PPJB, as escrituras de arrendamento (akta sewa) e os atos societários. O oficial de escrituras de terra (PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah) lavra as escrituras que transferem ou constituem direitos registrados sobre a terra, como a escritura de venda (AJB) ou a escritura que concede um Hak Pakai sobre terra privada. Essa escritura é então registrada no cartório de terras, o BPN.
Antes de redigir a escritura de venda, o PPAT verifica a autenticidade do certificado no cartório de terras, e só pode assinar a transferência depois de pagos o imposto de renda do vendedor e o imposto de aquisição do comprador. Uma escritura de concessão não registrada não vale contra terceiros. No caso de um Hak Pakai, o registro é o momento em que o seu direito passa a valer.
Se a incorporadora trabalha com o próprio notário, você ainda pode pedir ao seu advogado que revise cada minuta antes de assinar. Recomendamos isso, qualquer que seja a estrutura que você esteja comprando.
Etapa 1: a reserva
A reserva é um contrato entre você e o vendedor. Não existe um modelo legal para ela, então leia o que ela diz sobre reembolso antes de pagar. Os sinais nas villas na planta em Bali costumam ficar entre cerca de 10 e 30% do preço. São condições das incorporadoras, não normas regulamentadas. Peça que o sinal seja reembolsável se a aprovação da construção (PBG) não for emitida, e coloque isso por escrito na própria reserva.
Preste atenção à moeda. O regulamento PBI 17/3/PBI/2015 do Bank Indonesia exige a rupia nas transações na Indonésia e exige que as empresas cotem preços em rupias. O marketing de Bali voltado a estrangeiros muitas vezes aparece em dólares americanos, mas o contrato e os pagamentos dentro da Indonésia devem ser em rupias, com o dólar no máximo como referência.
Etapa 2: a diligência sobre o terreno
Comece pelo certificado: confira-o (SHM, no caso de terra em Hak Milik) e o proprietário que nele consta diretamente no BPN, evite comprar por meio de intermediário quando a pessoa que consta no certificado não estiver presente, e obtenha uma certidão do tribunal distrital mostrando que não há disputas pendentes. Depois, verifique se o imposto anual sobre terreno e construção (PBB) foi pago, pelo carnê anual (SPPT PBB).
Em Bali, as terras muitas vezes pertencem a famílias, então confirme que todos os consentimentos familiares exigidos foram obtidos, e pergunte a um advogado quais assinaturas a lei realmente exige no lote que você está comprando.
Zoneamento e conformidade do uso do espaço (KKPR)
O zoneamento decide se uma villa pode existir legalmente no terreno. Verifique a zona do lote (a consulta de zona “ITR”). O plano territorial da província de Bali é a Perda 2/2023, que cobre o período de 2023 a 2043, e desde fevereiro de 2026 a Perda 4/2026 restringe a conversão de terras agrícolas produtivas para uso comercial. Um terreno em zona agrícola ou zona verde não pode receber uma villa legalmente.
O projeto também precisa da conformidade do uso do espaço (KKPR). Onde um plano territorial detalhado digital (RDTR) está integrado ao sistema nacional de licenciamento OSS, a confirmação é automática. Nos demais lugares, é preciso uma aprovação. Apesar dos boatos causados pelos atrasos de processamento no OSS, o KKPR não foi abolido. Nosso artigo sobre zoneamento em Bali explica as zonas em mais detalhe.
A aprovação da construção (PBG)
O PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) substituiu o antigo alvará de construção IMB pela Lei de Criação de Empregos e pelo PP 16/2021, e a obra só pode começar depois de emitido um PBG. Os IMBs emitidos antes do PP 16/2021 continuam válidos até vencerem. Num projeto na planta, peça o número do PBG e confira se os projetos que ele aprova correspondem ao que você está comprando: o número de construções, a área construída e o uso.
Essas verificações não são formalidades. Em setembro de 2025, depois de enchentes que deixaram mortos, o governador de Bali anunciou a suspensão de novos hotéis, villas e empreendimentos semelhantes em terras produtivas e em áreas de captação de água. Em julho de 2025, as autoridades começaram a demolir 48 estruturas na praia de Bingin construídas sem licença em terras costeiras protegidas.
Etapa 3: o contrato
Casas e apartamentos com título: o PPJB
Nas vendas de incorporadoras cobertas pelas leis de habitação, o Regulamento Ministerial Permen PUPR 11/PRT/M/2019 exige que o PPJB seja uma escritura notarial, e o comprador precisa ter pelo menos sete dias para analisar a minuta. A incorporadora só pode assinar um PPJB depois de ter o certificado do terreno e a aprovação da construção, de existirem as vias e a drenagem, e de um consultor certificar que pelo menos 20% da obra está concluída.
A mesma regulação fixa regras de reembolso. Se a incorporadora não cumprir as datas que divulgou, o comprador pode cancelar e receber o reembolso integral em até 30 dias. Se o comprador ficar inadimplente depois do PPJB, a incorporadora retém os pagamentos até 10% do preço, ou 10% quando já se pagou mais do que isso. Pergunte ao notário se regras de habitação posteriores mudaram os detalhes.
Villas em leasehold: a escritura de arrendamento
A maioria das vendas de villas na planta em Bali são contratos de leasehold. Eles devem ser assinados como escrituras notariais perante um notário, porque os contratos particulares são prova fraca nos tribunais indonésios. Se a regulação de habitação não se aplica ao seu contrato, você não pode contar com os sete dias de análise, com o limite de 20% de obra nem com as regras de reembolso dela. Se quiser essas proteções, escreva-as no contrato. Nosso guia do leasehold em Bali lista as cláusulas a prever.
Etapa 4: pagar conforme a obra avança
Os planos de pagamento costumam ser escalonados: um sinal, depois parcelas ligadas a marcos como a emissão da licença e as etapas da obra, e um saldo na conclusão ou na entrega. Algumas incorporadoras anunciam prazos mais longos, por exemplo 36 parcelas mensais. Qualquer que seja o cronograma, vincule cada pagamento a um avanço de obra verificado, confirme que o PBG foi emitido e verifique o histórico da incorporadora.
Na prática, isso significa que o contrato deve descrever cada marco em termos que alguém possa conferir no local, e deve dizer quem confere. Um pagamento devido “com 50% da obra concluída”, sem definição do que é conclusão, é um pagamento devido quando a incorporadora pedir.
O crédito local dificilmente ajuda aqui. Um Hak Pakai registrado pode ser hipotecado, mas não conte com um financiamento bancário sobre um leasehold em Bali, e os empréstimos locais a estrangeiros são raros. A maioria dos compradores estrangeiros paga à vista ou usa o plano da incorporadora.
Etapa 5: conclusão, entrega e o SLF
Uma construção pronta precisa de um certificado de funcionamento, o SLF (Sertifikat Laik Fungsi), emitido pelo governo regional para confirmar que ela está apta para uso antes de ser usada. Pelo PP 16/2021, ele vale 20 anos para casas isoladas e geminadas e cinco anos para as demais construções. A renovação exige uma vistoria técnica, e as sanções para construções sem SLF chegam à demolição. Peça o SLF antes de aceitar a entrega e confira se ele corresponde à construção que você está recebendo.
Num título registrado, a conclusão também envolve os impostos e a escritura. O vendedor paga 2.5% de imposto de renda final sobre a transferência, e o comprador paga o imposto de aquisição (BPHTB) de até 5%. O PPAT só assina a escritura de venda ou de concessão depois de pagos os dois, então a registra no cartório de terras, e o certificado é emitido em seu nome. Nosso artigo sobre impostos e custos de imóveis em Bali traz a lista completa.
Num leasehold, a entrega marca o início do prazo do arrendamento, se o contrato assim disser. Verifique a data a partir da qual os seus anos começam a contar.
Os documentos de cada etapa
| Etapa | Documento | O que verificar |
|---|---|---|
| Antes da reserva | Certificado do terreno (por exemplo, SHM) | Verificado no cartório de terras (BPN); o proprietário que consta presente e assinando |
| Antes da reserva | Certidão do tribunal distrital | Nenhuma disputa pendente sobre o terreno |
| Antes da reserva | SPPT PBB (carnê anual do imposto territorial) | Imposto anual sobre terreno e construção pago |
| Antes da reserva | Consulta de zona e KKPR | A zona permite o uso planejado; KKPR confirmado ou aprovado |
| Antes da obra | PBG (ou um IMB antigo ainda válido) | Emitido e correspondente ao projeto que você está comprando |
| Contrato | PPJB ou escritura de arrendamento, lavrados por notário | Forma notarial, marcos verificáveis, condições de reembolso |
| Antes do uso | SLF, do governo regional | Emitido para a construção que você recebe |
| Só em venda com título | AJB ou escritura de concessão perante o PPAT, depois o certificado | Impostos pagos; direito registrado em seu nome |
O que verificar antes de pagar um sinal
- Qual direito você está comprando: um arrendamento, um Hak Pakai, um título de unidade em condomínio (strata) ou outra coisa. Para um Hak Pakai em Bali, o piso para compradores estrangeiros é de 5 bilhões de IDR para uma casa e 2 bilhões de IDR para um apartamento, e o valor deve ser confirmado com o notário.
- O certificado do terreno e o proprietário, verificados no BPN, e todas as assinaturas exigidas identificadas por um advogado.
- A zona do lote, e se ele é terra agrícola produtiva atingida pelas restrições de 2025 e 2026.
- O PBG, e se o sinal é reembolsável caso ele não seja emitido.
- Um cronograma de pagamento vinculado a marcos que você possa verificar, em rupias.
- Numa venda com título, se as proteções das leis de habitação se aplicam. Num arrendamento, se você escreveu proteções equivalentes no contrato.
- O SLF antes da entrega.
As estruturas em si estão explicadas em o que estrangeiros podem ter em Bali, e as armadilhas mais comuns em os riscos que os compradores encontram em Bali. Os projetos na planta com que trabalhamos estão entre os nossos imóveis em Bali, e nossa página da Indonésia explica como trabalhamos.
