Quanto custa de fato comprar e manter uma villa em Bali: BPHTB, IVA, honorários do notário, PBB e imposto sobre aluguel
Numa compra em Bali com título registrado, como um Hak Pakai ou um apartamento em strata, o comprador paga o imposto de aquisição (BPHTB) de até 5% e o IVA se o vendedor for uma incorporadora inscrita no IVA (uma alíquota efetiva de 11% para a maioria dos imóveis novos em 2026), e por cima vêm os honorários do oficial de escrituras de terra, que a lei limita a 1% do valor da transação. O vendedor paga 2.5% de imposto de renda em regime final. Depois da compra, o imposto anual sobre terreno e construção (PBB) é de até 0.5% do valor venal, e a renda de aluguel tem o seu próprio imposto, além de um imposto regional de até 10% sobre a hospedagem.
Duas ressalvas atravessam tudo isso. Primeiro, o BPHTB e o PBB são impostos regionais. A lei nacional fixa tetos e isenções mínimas, e cada regência (Badung, Gianyar, Tabanan, Denpasar) fixa os próprios valores, por isso as alíquotas abaixo são valores “de até”. Segundo, a maioria dos compradores estrangeiros em Bali fica com um leasehold, e várias questões do leasehold ainda estão em aberto. Nós as sinalizamos onde se aplicam.
Tudo aqui reflete as regras de meados de 2026. É um mapa para montar o orçamento, não assessoria tributária.
Na compra: o imposto de aquisição do comprador (BPHTB)
O BPHTB é pago por quem adquire o imóvel, a até 5% do maior valor entre o da transação e o valor venal fixado pelo governo (NJOP), depois de deduzida uma parcela isenta. Pela lei de finanças regionais de 2022 (UU 1/2022, conhecida como HKPD), essa parcela é de pelo menos 80 milhões de IDR numa aquisição comum e de 300 milhões de IDR em herança ou doação dentro da família. As regiões podem fixá-la mais alta, e ela vale para a primeira aquisição naquela região.
O imposto incide sobre aquisições de Hak Milik, HGB, Hak Pakai, título de unidade em condomínio (HMSRS) e HPL, seja por venda, doação, herança ou concessão de um novo direito. O arrendamento (Hak Sewa) não está nessa lista, mas nada o exclui expressamente do BPHTB. Não trate isso como regra, e desconfie de quem, ao lhe vender um leasehold, trate.
Para dar a escala na alíquota máxima: numa casa com terreno pelo piso para compradores estrangeiros em Bali, de 5 bilhões de IDR, supondo que o valor da transação supere o NJOP e que a parcela isenta seja o mínimo nacional, o imposto seria de 5% sobre 4.92 bilhões de IDR, ou 246 milhões de IDR. É uma conta sobre o teto, não um orçamento. A alíquota e a parcela isenta da sua regência decidem o valor real.
IVA nos imóveis novos e o incentivo de 2026
Desde 1º de janeiro de 2025, a alíquota nominal do IVA na Indonésia é de 12%, mas, para tudo o que não é bem de luxo, ela incide sobre uma base de cálculo de 11/12 do preço, então a alíquota efetiva é de 11% (PMK 131/2024). Os 12% cheios valem apenas para bens sujeitos ao imposto sobre vendas de bens de luxo, o que inclui imóveis de 30 bilhões de IDR ou mais. Casas e apartamentos de 30 bilhões de IDR ou mais também pagam um imposto sobre vendas de bens de luxo (PPnBM) de 20%, um limite em vigor desde 2019. Um imposto de renda à parte de 1% vale para imóveis “muito luxuosos” acima de um limite de área construída, então pergunte ao seu assessor se uma casa grande se enquadra.
O IVA é cobrado por vendedores inscritos no IVA, o que na prática significa incorporadoras. Uma revenda entre duas pessoas físicas normalmente não gera IVA.
O incentivo de IVA arcado pelo governo (PPN DTP)
Para 2026, a PMK 90/2025 faz o governo arcar com 100% do IVA sobre os primeiros 2 bilhões de IDR do preço de uma casa com terreno ou apartamento novo, pronto para morar, com preço de até 5 bilhões de IDR, entregue pela primeira vez pela incorporadora. A escritura de venda ou um PPJB totalmente quitado, e também a entrega, precisam ocorrer entre 1º de janeiro e 31 de dezembro de 2026, e o incentivo se limita a uma unidade por pessoa física. Estrangeiros com número fiscal indonésio (NPWP) que cumprem as regras de propriedade estrangeira podiam usá-lo pela versão de 2025 da norma e continuam podendo pela PMK 90/2025.
Em Bali, a sobreposição é estreita. O preço mínimo de uma casa com terreno para um estrangeiro é de 5 bilhões de IDR, o mesmo valor do teto do incentivo, então uma casa só se qualifica exatamente por esse preço. Apartamentos, com piso de 2 bilhões de IDR, podem se qualificar. As villas em leasehold não são a primeira entrega de uma casa com título, então não conte com o incentivo no orçamento de um leasehold. O Ministro das Finanças anunciou em 14 de outubro de 2025 que o incentivo iria até o fim de 2027. Trate 2027 como anunciado, e não em vigor, até a publicação do regulamento de execução.
Honorários do notário e do PPAT
Os honorários do oficial de escrituras de terra, incluídas as testemunhas, não podem passar de 1% do valor da transação declarado na escritura (art. 32(1) do PP 24/2016), com tetos menores para as faixas mais altas, por exemplo 0.75% para a parte entre 500 milhões e 1 bilhão de IDR. Serviços à parte, como verificação do certificado e registro, são cobrados por fora.
Os honorários do notário em escrituras de arrendamento e em PPJBs não têm tabela fixa. São negociados, então peça um orçamento por escrito que liste cada serviço antes de contratar o notário.
O imposto de renda do vendedor, e o que acontece quando você revende
O vendedor de terrenos ou construções paga 2.5% de imposto de renda (PPh) em regime final sobre o maior valor entre o valor bruto da transferência e o valor venal fixado pelo governo, pelo PP 34/2016. O PPAT só pode assinar a escritura depois de pagos esse imposto e o BPHTB do comprador. Para o comprador, isso é uma proteção: uma transferência feita como deve não se conclui com o imposto do vendedor em aberto.
Quando, mais tarde, você vender um título registrado, os papéis se invertem: você paga os 2.5%, o seu comprador paga o BPHTB, e o IVA só se aplica se o vendedor for uma empresa inscrita no IVA.
A venda de um leasehold é menos clara. Não está definido como a cessão de um arrendamento é tributada, nem mesmo se os 2.5% do PP 34/2016 se aplicam a ela. Pergunte a um assessor tributário antes de comprar, porque a resposta define a sua saída.
O custo anual de ser proprietário: o PBB
O imposto sobre terreno e construção (PBB-P2) é um imposto regional de até 0.5% do valor venal (NJOP), depois de um NJOP isento de pelo menos 10 milhões de IDR, pela UU 1/2022. O carnê anual se chama SPPT PBB, e verificar se os carnês anteriores foram pagos faz parte da diligência sobre qualquer lote.
Num arrendamento, quem paga o PBB é questão de contrato, sem regra legal a que recorrer, então garanta que a escritura diga isso.
Outros custos correntes, como manutenção, administração ou seguro, dependem do imóvel e do operador.
Imposto sobre a renda de aluguel
Para locadores residentes, pessoas físicas ou jurídicas, o aluguel de terrenos e construções é tributado a 10% em regime final sobre o aluguel bruto, pelo PP 34/2017, e empresas, estabelecimentos permanentes e pagadores designados precisam reter o imposto.
Para uma pessoa física não residente sem estabelecimento permanente na Indonésia, o aluguel da villa cai no artigo 26, que retém 20% do bruto em vez da alíquota final de 10%. Os tratados podem reduzir a retenção do artigo 26 em geral, mas o artigo sobre imóveis mantém, para o aluguel, a alíquota doméstica da Indonésia. Conte com 20% do bruto, a menos que o seu assessor tributário confirme outra coisa.
O aluguel de villa por temporada operado como negócio é outra categoria: renda de atividade de hospedagem, normalmente obtida por meio de um operador licenciado ou de uma PT PMA, e não aluguel passivo. Além do imposto de renda, um imposto regional sobre serviços de hospedagem (PBJT) de até 10% incide sobre os pagamentos por villas, homestays, pousadas e casas particulares usadas como hotel, e quem o cobra são os operadores de aluguel. Nosso artigo sobre como alugar uma villa em Bali legalmente trata das licenças.
Todos os custos numa tabela, e a moeda em que são pagos
| Custo | Quem paga | Alíquota (em 2026) | Aplica-se a |
|---|---|---|---|
| Imposto de aquisição BPHTB | Comprador | Até 5% do maior valor entre preço e NJOP, menos pelo menos 80 milhões de IDR | Direitos registrados (Hak Pakai, HGB, strata); arrendamentos fora da lista, situação indefinida |
| IVA num imóvel novo | Comprador, cobrado pela incorporadora | 11% efetivos; 12% para imóveis de 30 bilhões de IDR ou mais | Vendas por vendedores inscritos no IVA |
| Imposto de luxo PPnBM | Cobrado na venda | 20% | Imóveis de 30 bilhões de IDR ou mais |
| Incentivo PPN DTP (2026) | O governo arca com o IVA | 100% do IVA sobre os primeiros 2 bilhões de IDR | Imóveis novos e prontos de até 5 bilhões de IDR, com título |
| Honorários do PPAT | Acerte por escrito | Até 1% do valor da escritura, menos nas faixas mais altas | Escrituras de venda e de doação |
| Honorários do notário num arrendamento ou PPJB | Acerte por escrito | Sem tabela fixa; negociados | Escrituras de arrendamento, PPJBs |
| Imposto de renda final do vendedor | Vendedor | 2.5% do maior valor entre preço e NJOP | Transferências de terrenos e construções; cessões de arrendamento indefinidas |
| Imposto sobre terreno e construção PBB | Proprietário, ou conforme o arrendamento | Até 0.5% do NJOP por ano | Todos os terrenos e construções |
| Imposto sobre aluguel, residente | Locador | 10% final sobre o aluguel bruto | Aluguel de terrenos e construções |
| Imposto sobre aluguel, não residente | Locador, por retenção | 20% do bruto (confirme com um assessor) | Não residentes sem estabelecimento permanente |
| Imposto de hospedagem PBJT | Incide sobre os pagamentos de hospedagem, cobrado pelo operador | Até 10% | Villas e casas alugadas como hospedagem |
Pagar em rupias
O regulamento PBI 17/3/PBI/2015 do Bank Indonesia exige a rupia nas transações em dinheiro e fora dele na Indonésia e exige que as empresas cotem preços apenas em rupias, com exceções como o comércio internacional e os depósitos bancários em moeda estrangeira. Nas infrações em transações que não são em dinheiro vivo, as sanções incluem multa de 1% do valor da transação, limitada a 1 bilhão de IDR. As villas de Bali voltadas a compradores estrangeiros costumam ser anunciadas em dólares americanos, mas o preço no seu contrato, e a base sobre a qual os impostos acima são calculados, deve estar em rupias. As variações do câmbio entre a reserva e a conclusão são um risco seu, e é preciso planejá-lo.
O que verificar antes de montar o orçamento
- Qual direito você está comprando, porque o BPHTB, o incentivo de IVA e o teto de 1% do PPAT se ligam a títulos registrados, e a situação do leasehold em vários desses pontos está indefinida.
- A alíquota e a parcela isenta do BPHTB na regência, e o NJOP do lote, informados pelo notário.
- Se a incorporadora é inscrita no IVA, se o preço inclui IVA e se a unidade de fato se qualifica para o incentivo de 2026.
- Um orçamento por escrito do notário ou do PPAT, listando cada serviço.
- Quem paga o PBB pelo seu arrendamento, e a comprovação de que os carnês anteriores do PBB estão pagos.
- A sua situação de residência para fins fiscais, e a opinião de um assessor sobre a questão dos 10% ou 20% antes de contar com qualquer renda de aluguel.
- Como uma futura venda do seu arrendamento seria tributada.
Para as estruturas por trás desses impostos, leia o que estrangeiros podem ter em Bali, e para as lacunas tributárias próprias dos arrendamentos, veja nosso guia de leasehold. Você pode ver nossos imóveis em Bali, e nossa página da Indonésia explica como trabalhamos.
