Bali'de Bir Villayı Satın Almanın ve Elde Tutmanın Gerçek Maliyeti: BPHTB, KDV, Noter Ücretleri, PBB ve Kira Vergisi
Bali'de Hak Pakai ya da kat mülkiyetli bir daire gibi tescilli bir hakla yapılan alımda alıcı, %5'e kadar edinim vergisi (BPHTB) ve satıcı KDV mükellefi bir geliştiriciyse KDV öder (2026'da yeni konutların çoğu için efektif %11); kanunun işlem değerinin %1'i ile sınırladığı arazi senedi memurunun ücreti de bunlara eklenir. Satıcı %2,5 nihai gelir vergisi öder. Mülk sahibi olduktan sonra yıllık arazi ve bina vergisi (PBB) takdir edilen değerin %0,5'ine kadar çıkar; kira geliri de kendi vergisine ek olarak konaklamada %10'a varan bölgesel bir vergiye tabidir.
Hepsinin içinden iki çekince geçiyor. Birincisi, BPHTB ve PBB bölgesel vergilerdir. Ulusal kanun tavanları ve asgari muafiyetleri belirler, her idari bölge (Badung, Gianyar, Tabanan, Denpasar) ise kendi rakamlarını; bu yüzden aşağıdaki oranlar “en fazla” rakamlardır. İkincisi, Bali'deki yabancı alıcıların çoğu leasehold alıyor ve leasehold'a ilişkin birkaç soru hâlâ açık. Bunları ilgili yerlerde belirtiyoruz.
Buradaki her şey 2026 ortası itibarıyla geçerli kuralları yansıtıyor. Bütçe yapmak için bir harita, vergi danışmanlığı değil.
Alımda: alıcının edinim vergisi (BPHTB)
BPHTB'yi mülkü edinen kişi öder; oran, işlem değeri ile devletin takdir ettiği değerden (NJOP) yüksek olanın, vergi dışı muafiyet düşüldükten sonra %5'ine kadardır. 2022 tarihli bölgesel maliye kanununa (HKPD olarak bilinen UU 1/2022) göre bu muafiyet olağan bir edinimde en az 80 milyon IDR, aile içinde miras ya da bağışta 300 milyon IDR. Bölgeler daha yüksek bir tutar belirleyebilir ve muafiyet o bölgedeki ilk edinime uygulanır.
Vergi; Hak Milik, HGB, Hak Pakai, kat mülkiyeti (HMSRS) ve HPL edinimlerine, satış, bağış, miras ya da yeni bir hakkın tesisi yoluyla olsun, uygulanır. Kira hakkı (Hak Sewa) bu listede yok, ancak onu açıkça BPHTB dışında tutan bir hüküm de yok. Bunu bir kural gibi görmeyin ve size leasehold satarken böyle davranan herkese karşı dikkatli olun.
En yüksek oranda ölçeği göstermek için: Bali'de yabancı alıcılar için alt sınır olan 5 milyar IDR'lik müstakil bir evde, işlem değerinin NJOP'nin üzerinde olduğu ve muafiyetin ulusal asgari tutar olduğu varsayılırsa vergi, 4,92 milyar IDR'nin %5'i, yani 246 milyon IDR olur. Bu bir fiyat teklifi değil, tavan oran üzerinden yapılmış bir hesap. Gerçek rakamı idari bölgenizin oranı ve muafiyeti belirler.
Yeni yapılarda KDV ve 2026 teşviki
1 Ocak 2025'ten itibaren Endonezya'nın genel KDV oranı %12, ancak lüks mallar dışındaki her şeyde fiyatın 11/12'si olan bir matrah üzerinden alınıyor; dolayısıyla efektif oran %11 (PMK 131/2024). Tam %12 yalnızca lüks mallar satış vergisine tabi mallara uygulanıyor; bunlar arasında 30 milyar IDR ve üzeri fiyatlı konutlar da var. 30 milyar IDR ve üzerindeki ev ve daireler ayrıca %20 lüks mallar satış vergisine (PPnBM) tabi; bu eşik 2019'dan beri geçerli. Belirli bir taban alanı eşiğinin üzerindeki “çok lüks” konutlara ayrıca %1 gelir vergisi uygulanıyor; büyük bir evin buna takılıp takılmadığını danışmanınıza sorun.
KDV'yi KDV mükellefi satıcılar, yani pratikte geliştiriciler tahsil eder. İki özel kişi arasındaki ikinci el satış normalde KDV'ye tabi değildir.
Devletin üstlendiği KDV teşviki (PPN DTP)
2026 için PMK 90/2025, fiyatı 5 milyar IDR'yi aşmayan, geliştiricinin ilk kez teslim ettiği, yepyeni ve oturmaya hazır bir müstakil ev ya da dairenin fiyatının ilk 2 milyar IDR'lik kısmına düşen KDV'nin %100'ünü devlete üstlendiriyor. Satış senedi ya da tamamı ödenmiş bir PPJB ile teslimin her ikisi de 1 Ocak ile 31 Aralık 2026 arasına düşmeli ve teşvik kişi başına bir üniteyle sınırlı. Endonezya vergi numarasına (NPWP) sahip ve yabancı mülkiyet kurallarını karşılayan yabancılar, kuralın 2025 versiyonunda da yararlanabiliyordu ve PMK 90/2025 kapsamında da yararlanmaya devam ediyor.
Bali'de kesişim dar. Bir yabancı için müstakil evde asgari fiyat 5 milyar IDR, yani teşvikin tavanıyla aynı; dolayısıyla bir ev ancak tam olarak bu fiyatta teşvikten yararlanabilir. Alt sınırı 2 milyar IDR olan daireler yararlanabilir. Leasehold villalar, tapulu bir evin ilk teslimi değildir; bu yüzden leasehold için teşvike dayanarak bütçe yapmayın. Maliye Bakanı 14 Ekim 2025'te teşvikin 2027 sonuna kadar süreceğini açıkladı. Uygulama yönetmeliği yayımlanana kadar 2027'yi yürürlükte değil, açıklanmış olarak görün.
Noter ve PPAT ücretleri
Arazi senedi memurunun tanıklar dahil ücreti, senette belirtilen işlem değerinin %1'ini aşamaz (PP 24/2016 md. 32(1)); daha büyük dilimler için tavanlar daha düşüktür, örneğin 500 milyon IDR ile 1 milyar IDR arasındaki kısım için %0,75. Sertifika kontrolleri ve tescil gibi ayrı hizmetler ayrıca faturalandırılır.
Kira senetleri ve PPJB'lerdeki noter ücretlerinin sabit bir tarifesi yok. Pazarlıkla belirlenir; bu yüzden notere iş vermeden önce her hizmeti listeleyen yazılı bir fiyat teklifi isteyin.
Satıcının gelir vergisi ve yeniden sattığınızda ne olur
Arazi ya da bina satıcısı, PP 34/2016 kapsamında brüt devir değeri ile devletin takdir ettiği değerden yüksek olanın üzerinden %2,5 nihai gelir vergisi (PPh) öder. PPAT senedi ancak bu vergi ve alıcının BPHTB'si ödendikten sonra imzalayabilir. Alıcı olarak bu sizi korur: usulüne uygun yürütülen bir devir, satıcının vergisi ödenmeden tamamlanamaz.
Daha sonra tescilli bir hakkı sattığınızda roller tersine döner: %2,5'i siz ödersiniz, alıcınız BPHTB öder ve KDV yalnızca satıcı KDV mükellefi bir işletmeyse uygulanır.
Bir leasehold'u satmak daha az net. Kira hakkının devrinin nasıl vergilendirildiği, PP 34/2016 kapsamındaki %2,5'in buna uygulanıp uygulanmadığı da dahil, netleşmiş değil. Yanıt çıkış yolunuzu şekillendirdiği için satın almadan önce bir vergi danışmanına sorun.
Sahip olmanın yıllık maliyeti: PBB
Arazi ve bina vergisi (PBB-P2), UU 1/2022 kapsamında en az 10 milyon IDR'lik vergi dışı NJOP düşüldükten sonra takdir edilen değerin (NJOP) %0,5'ine kadar alınan bölgesel bir vergidir. Yıllık bildirimin adı SPPT PBB'dir ve geçmiş bildirimlerin ödendiğini kontrol etmek, her parselde durum tespitinin bir parçasıdır.
Kiralamada PBB'yi kimin ödeyeceği sözleşmeye kalmıştır, dayanılacak bir kanun hükmü yoktur; bu yüzden senette yazdığından emin olun.
Bakım, yönetim ya da sigorta gibi diğer işletme maliyetleri mülke ve işletmeciye bağlıdır.
Kira gelirine uygulanan vergi
Bireysel ya da kurumsal mukim mülk sahipleri için arazi ve binalardan elde edilen kira, PP 34/2017 kapsamında brüt kira üzerinden %10 nihai oranla vergilendirilir; şirketler, daimi işyerleri ve tevkifatla görevlendirilmiş ödeyiciler bu vergiyi kesmek zorundadır.
Endonezya'da daimi işyeri olmayan, mukim olmayan bir birey için villa kirası, %10 nihai oran yerine brüt tutarın %20'sinin kesildiği 26. madde kapsamına girer. Vergi anlaşmaları 26. madde kesintisini genel olarak düşürebilir, ancak taşınmaz mallara ilişkin maddeleri kira için Endonezya'nın iç oranını yerinde bırakır. Vergi danışmanınız aksini teyit etmedikçe brüt tutarın %20'si üzerinden plan yapın.
Ticari faaliyet olarak yürütülen kısa süreli villa kiralaması farklı bir kategoridir: pasif kira değil, normalde lisanslı bir işletmeci ya da bir PT PMA üzerinden elde edilen konaklama işletmesi geliri. Gelir vergisine ek olarak villalar, pansiyonlar, misafirhaneler ve otel olarak kullanılan özel evler için yapılan ödemelere %10'a kadar bölgesel konaklama hizmetleri vergisi (PBJT) uygulanır ve bunu kiralama işletmecileri tahsil eder. Lisansları Bali'de bir villayı yasal olarak kiraya vermek üzerine yazımız ele alıyor.
Tüm maliyetler tek tabloda ve hangi para birimiyle ödendikleri
| Maliyet | Kim öder | Oran (2026 itibarıyla) | Neye uygulanır |
|---|---|---|---|
| BPHTB edinim vergisi | Alıcı | Fiyat ile NJOP'den yüksek olanın, en az 80 milyon IDR düşüldükten sonra %5'ine kadar | Tescilli haklar (Hak Pakai, HGB, kat mülkiyeti); kira hakları listede yok, durum netleşmemiş |
| Yeni yapıda KDV | Alıcı, geliştirici tahsil eder | Efektif %11; 30 milyar IDR ve üzeri konutlarda %12 | KDV mükellefi satıcıların satışları |
| PPnBM lüks vergisi | Satış üzerinden alınır | %20 | 30 milyar IDR ve üzeri konutlar |
| PPN DTP teşviki (2026) | KDV'yi devlet üstlenir | İlk 2 milyar IDR'ye düşen KDV'nin %100'ü | 5 milyar IDR'ye kadar yeni, hazır, tapulu konutlar |
| PPAT ücreti | Yazılı olarak kararlaştırın | Senet değerinin %1'ine kadar, büyük dilimlerde daha düşük | Satış ve bağış senetleri |
| Kira sözleşmesi ya da PPJB için noter ücreti | Yazılı olarak kararlaştırın | Sabit tarife yok; pazarlıkla | Kira senetleri, PPJB'ler |
| Satıcının nihai gelir vergisi | Satıcı | Fiyat ile NJOP'den yüksek olanın %2,5'i | Arazi ve bina devirleri; kira hakkı devirlerinde durum netleşmemiş |
| PBB arazi ve bina vergisi | Mülk sahibi ya da kira sözleşmesine göre | Yılda NJOP'nin %0,5'ine kadar | Tüm arazi ve binalar |
| Kira geliri vergisi, mukim | Mülk sahibi | Brüt kira üzerinden %10 nihai | Arazi ve bina kirası |
| Kira geliri vergisi, mukim olmayan | Mülk sahibi, tevkifat yoluyla | Brütün %20'si (bir danışmanla teyit edin) | Daimi işyeri olmayan mukim olmayanlar |
| PBJT konaklama vergisi | Konaklama ödemeleri üzerinden alınır, işletmeci tahsil eder | %10'a kadar | Konaklama olarak kiralanan villa ve evler |
Rupi ile ödeme
Bank Indonesia'nın PBI 17/3/PBI/2015 düzenlemesi, Endonezya'daki nakit ve nakit dışı işlemlerde rupi kullanılmasını ve işletmelerin fiyatları yalnızca rupi cinsinden belirtmesini şart koşuyor; uluslararası ticaret ve döviz cinsinden banka mevduatı gibi istisnalar var. Nakit dışı ihlallerde yaptırımlar arasında işlem değerinin %1'i oranında, en fazla 1 milyar IDR'lik bir para cezası bulunuyor. Yabancı alıcılara yönelik Bali villaları çoğu zaman ABD doları ile pazarlanıyor, ancak sözleşmenizdeki fiyat ve yukarıdaki vergilerin hesaplandığı matrah rupi cinsinden olmalı. Rezervasyon ile tamamlanma arasındaki kur hareketleri, hesaba katmanız gereken ve size ait bir risk.
Bütçe yapmadan önce kontrol edilecekler
- Hangi hakkı satın aldığınız; çünkü BPHTB, KDV teşviki ve %1'lik PPAT tavanı tescilli haklara bağlı ve bunların birçoğunda leasehold'un durumu netleşmemiş.
- Noterden, idari bölgenin BPHTB oranı ve muafiyeti ile parselin NJOP'si.
- Geliştiricinin KDV mükellefi olup olmadığı, fiyatın KDV'yi içerip içermediği ve ünitenin 2026 teşvikinden gerçekten yararlanıp yararlanamayacağı.
- Noterden ya da PPAT'tan, her hizmeti listeleyen yazılı bir ücret teklifi.
- Kira sözleşmenize göre PBB'yi kimin ödeyeceği ve geçmiş PBB bildirimlerinin ödendiğine dair belge.
- Vergi açısından mukimlik durumunuz ve herhangi bir kira gelirini hesaba katmadan önce %10 ya da %20 sorusunda bir danışmanın görüşü.
- Kira hakkınızın ileride satılmasının nasıl vergilendirileceği.
Bu vergilerin arkasındaki yapılar için yabancıların Bali'de neye sahip olabileceği yazımızı, kira haklarına özgü vergi boşlukları için leasehold rehberimizi okuyun. Bali ilanlarımıza göz atabilirsiniz; Endonezya sayfamız da nasıl çalıştığımızı anlatıyor.
