Was eine Villa auf Bali in Kauf und Besitz wirklich kostet: BPHTB, Mehrwertsteuer, Notargebühren, PBB und Steuer auf Mieteinnahmen
Bei einem Kauf auf Bali mit eingetragenem Titel, etwa einem Hak Pakai oder einem Apartment mit Strata-Titel, zahlt der Käufer eine Erwerbsabgabe (BPHTB) von bis zu 5% und Mehrwertsteuer, wenn der Verkäufer ein umsatzsteuerlich registrierter Bauträger ist (2026 effektiv 11% für die meisten neuen Wohnimmobilien). Dazu kommt die Gebühr des Urkundsbeamten für Landurkunden, die gesetzlich auf 1% des Transaktionswerts begrenzt ist. Der Verkäufer zahlt eine abgeltende Einkommensteuer von 2.5%. Als Eigentümer zahlen Sie dann die jährliche Grund- und Gebäudesteuer (PBB) von bis zu 0.5% des Schätzwerts, und Mieteinnahmen unterliegen einer eigenen Steuer sowie einer regionalen Steuer von bis zu 10% auf Beherbergung.
Zwei Vorbehalte gelten für alles. Erstens sind BPHTB und PBB regionale Steuern. Das nationale Gesetz legt Obergrenzen und Mindestfreibeträge fest, und jeder Regierungsbezirk (Badung, Gianyar, Tabanan, Denpasar) bestimmt seine eigenen Werte. Die Sätze unten sind daher Angaben mit „bis zu“. Zweitens wählen die meisten ausländischen Käufer auf Bali ein Leasehold, und mehrere Fragen dazu sind noch offen. Wir weisen dort darauf hin, wo sie relevant sind.
Alles hier gibt die Regeln mit Stand Mitte 2026 wieder. Es ist eine Orientierung für die Budgetplanung, keine Steuerberatung.
Beim Kauf: die Erwerbsabgabe des Käufers (BPHTB)
Die BPHTB zahlt, wer die Immobilie erwirbt, und zwar bis zu 5% des höheren Werts aus Transaktionswert und staatlichem Schätzwert (NJOP), nach Abzug eines Freibetrags. Nach dem Gesetz über Regionalfinanzen von 2022 (UU 1/2022, bekannt als HKPD) beträgt dieser Freibetrag mindestens 80 Millionen IDR bei einem gewöhnlichen Erwerb und 300 Millionen IDR bei einer Erbschaft oder Schenkung innerhalb der Familie. Die Regionen dürfen ihn höher ansetzen, und er gilt für den ersten Erwerb in der jeweiligen Region.
Die Abgabe gilt für den Erwerb von Hak Milik, HGB, Hak Pakai, Strata-Titel (HMSRS) und HPL, ob durch Kauf, Schenkung, Erbschaft oder die Verleihung eines neuen Rechts. Ein Pachtrecht (Hak Sewa) steht nicht auf dieser Liste, doch nichts nimmt es ausdrücklich von der BPHTB aus. Behandeln Sie das nicht als Regel, und seien Sie vorsichtig bei jedem, der Ihnen ein Leasehold verkauft und es so darstellt.
Zur Größenordnung beim Höchstsatz: Bei einem Haus mit Grundstück zum Mindestpreis für ausländische Käufer auf Bali von 5 Milliarden IDR, unter der Annahme, dass der Transaktionswert über dem NJOP liegt und der Freibetrag dem nationalen Minimum entspricht, betrüge die Abgabe 5% von 4.92 Milliarden IDR, also 246 Millionen IDR. Das ist eine Rechnung mit der Obergrenze, kein Angebot. Den tatsächlichen Betrag bestimmen Satz und Freibetrag Ihres Regierungsbezirks.
Mehrwertsteuer auf Neubauten und die Förderung 2026
Seit dem 1. Januar 2025 liegt Indonesiens regulärer Mehrwertsteuersatz bei 12%, doch für alles außer Luxusgütern wird er auf eine Bemessungsgrundlage von 11/12 des Preises erhoben, sodass der effektive Satz 11% beträgt (PMK 131/2024). Die vollen 12% gelten nur für Güter, die der Luxussteuer unterliegen, darunter Wohnimmobilien ab einem Preis von 30 Milliarden IDR. Häuser und Apartments ab 30 Milliarden IDR tragen außerdem eine Luxussteuer (PPnBM) von 20%, eine Schwelle, die seit 2019 gilt. Eine gesonderte Einkommensteuer von 1% gilt für „sehr luxuriöse“ Wohnimmobilien oberhalb einer bestimmten Wohnfläche. Fragen Sie Ihren Berater also, ob ein großes Haus darunter fällt.
Mehrwertsteuer berechnen umsatzsteuerlich registrierte Verkäufer, in der Praxis also Bauträger. Ein Wiederverkauf zwischen zwei Privatpersonen löst normalerweise keine Mehrwertsteuer aus.
Die vom Staat getragene Mehrwertsteuer (PPN DTP)
Für 2026 übernimmt der Staat nach PMK 90/2025 100% der Mehrwertsteuer auf die ersten 2 Milliarden IDR des Preises eines neuen, bezugsfertigen Hauses mit Grundstück oder Apartments mit einem Preis von höchstens 5 Milliarden IDR, das der Bauträger zum ersten Mal übergibt. Die Kaufurkunde oder ein voll bezahlter PPJB sowie die Übergabe müssen beide zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2026 liegen, und die Förderung ist auf eine Einheit pro Person begrenzt. Ausländische Staatsangehörige mit indonesischer Steuernummer (NPWP), die die Regeln für ausländisches Eigentum erfüllen, waren nach der Fassung von 2025 berechtigt und bleiben es nach PMK 90/2025.
Auf Bali ist die Schnittmenge klein. Der Mindestpreis für Ausländer bei einem Haus mit Grundstück beträgt 5 Milliarden IDR, genau die Obergrenze der Förderung. Ein Haus kommt also nur zu exakt diesem Preis in Frage. Apartments mit einer Untergrenze von 2 Milliarden IDR können in Frage kommen. Leasehold-Villen sind keine Erstübergabe eines Hauses mit Titel, planen Sie bei einem Leasehold also nicht mit der Förderung. Der Finanzminister kündigte am 14. Oktober 2025 an, die Förderung laufe bis Ende 2027. Betrachten Sie 2027 als angekündigt und nicht als geltend, bis die Durchführungsverordnung erlassen ist.
Gebühren für Notar und PPAT
Die Gebühr des Urkundsbeamten für Landurkunden darf einschließlich Zeugen 1% des in der Urkunde genannten Transaktionswerts nicht übersteigen (PP 24/2016 Art. 32(1)), mit niedrigeren Obergrenzen für höhere Wertstufen, zum Beispiel 0.75% für den Teil zwischen 500 Millionen und 1 Milliarde IDR. Gesonderte Leistungen wie Prüfungen des Zertifikats und die Eintragung werden zusätzlich berechnet.
Für Notargebühren bei Pachturkunden und PPJBs gibt es keine feste Gebührenordnung. Sie werden verhandelt. Lassen Sie sich daher ein schriftliches Angebot mit allen Leistungen geben, bevor Sie den Notar beauftragen.
Die Einkommensteuer des Verkäufers und was beim Wiederverkauf geschieht
Der Verkäufer von Land oder Gebäuden zahlt nach PP 34/2016 eine abgeltende Einkommensteuer (PPh) von 2.5% auf den höheren Wert aus Bruttoübertragungswert und staatlichem Schätzwert. Der PPAT darf die Urkunde erst unterzeichnen, wenn diese Steuer und die BPHTB des Käufers bezahlt sind. Das schützt Sie als Käufer: Eine ordnungsgemäß abgewickelte Übertragung kann nicht abgeschlossen werden, solange die Steuer des Verkäufers offen ist.
Wenn Sie später einen eingetragenen Titel verkaufen, kehren sich die Rollen um: Sie zahlen die 2.5%, Ihr Käufer zahlt die BPHTB, und Mehrwertsteuer fällt nur an, wenn der Verkäufer ein umsatzsteuerlich registriertes Unternehmen ist.
Beim Verkauf eines Leasehold ist die Lage weniger klar. Wie die Abtretung eines Pachtvertrags besteuert wird, ist nicht geklärt, auch nicht, ob die 2.5% nach PP 34/2016 überhaupt darauf anzuwenden sind. Fragen Sie vor dem Kauf einen Steuerberater, denn die Antwort bestimmt Ihren Ausstieg.
Die jährlichen Kosten des Besitzes: PBB
Die Grund- und Gebäudesteuer (PBB-P2) ist eine regionale Steuer von bis zu 0.5% des Schätzwerts (NJOP), nach Abzug eines steuerfreien NJOP von mindestens 10 Millionen IDR, nach UU 1/2022. Der jährliche Bescheid heißt SPPT PBB, und die Prüfung, ob frühere Bescheide bezahlt wurden, gehört bei jedem Grundstück zur Due Diligence.
Bei einem Pachtvertrag regelt der Vertrag, wer die PBB zahlt, denn eine gesetzliche Auffangregel gibt es nicht. Achten Sie also darauf, dass es in der Urkunde steht.
Andere laufende Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung oder Versicherung hängen von der Immobilie und vom Betreiber ab.
Steuer auf Mieteinnahmen
Bei ansässigen Vermietern, ob Privatpersonen oder Unternehmen, wird Miete aus Land und Gebäuden nach PP 34/2017 mit 10% abgeltend auf die Bruttomiete besteuert, und Unternehmen, Betriebsstätten und bestimmte Zahlungspflichtige müssen sie einbehalten.
Bei einer nicht ansässigen natürlichen Person ohne Betriebsstätte in Indonesien fällt Villenmiete unter Artikel 26, nach dem 20% der Bruttoeinnahmen einbehalten werden statt des Abgeltungssatzes von 10%. Doppelbesteuerungsabkommen können die Quellensteuer nach Artikel 26 allgemein senken, doch ihr Artikel zu Immobilien lässt für Mieten den innerstaatlichen Satz Indonesiens bestehen. Rechnen Sie mit 20% der Bruttoeinnahmen, sofern Ihr Steuerberater nichts anderes bestätigt.
Kurzzeitvermietung einer Villa, die als Gewerbe betrieben wird, ist eine andere Kategorie: Einkommen aus Beherbergung, das normalerweise über einen lizenzierten Betreiber oder eine PT PMA erzielt wird, keine passive Miete. Zusätzlich zur Einkommensteuer fällt auf Zahlungen für Villen, Homestays, Gästehäuser und als Hotel genutzte Privathäuser eine regionale Steuer auf Beherbergungsleistungen (PBJT) von bis zu 10% an, die von den Vermietungsbetreibern erhoben wird. Unser Artikel zur legalen Vermietung einer Villa auf Bali behandelt die Lizenzen.
Alle Kosten in einer Tabelle und die Währung, in der Sie zahlen
| Kosten | Wer zahlt | Satz (Stand 2026) | Gilt für |
|---|---|---|---|
| Erwerbsabgabe BPHTB | Käufer | Bis zu 5% des höheren Werts aus Preis und NJOP, abzüglich mindestens 80 Millionen IDR | Eingetragene Rechte (Hak Pakai, HGB, Strata), Pachtverträge nicht auf der Liste, Rechtslage ungeklärt |
| Mehrwertsteuer auf einen Neubau | Käufer, berechnet vom Bauträger | Effektiv 11%, 12% für Wohnimmobilien ab 30 Milliarden IDR | Verkäufe durch umsatzsteuerlich registrierte Verkäufer |
| Luxussteuer PPnBM | Wird beim Verkauf erhoben | 20% | Wohnimmobilien ab 30 Milliarden IDR |
| Förderung PPN DTP (2026) | Der Staat trägt die Mehrwertsteuer | 100% der Mehrwertsteuer auf die ersten 2 Milliarden IDR | Neue, bezugsfertige Wohnimmobilien bis 5 Milliarden IDR mit Titel |
| PPAT-Gebühr | Schriftlich vereinbaren | Bis zu 1% des Urkundenwerts, niedriger bei höheren Wertstufen | Kauf- und Schenkungsurkunden |
| Notargebühr für Pachtvertrag oder PPJB | Schriftlich vereinbaren | Keine feste Gebührenordnung, Verhandlungssache | Pachturkunden, PPJBs |
| Abgeltende Einkommensteuer des Verkäufers | Verkäufer | 2.5% des höheren Werts aus Preis und NJOP | Übertragungen von Land und Gebäuden, Abtretung von Pachtverträgen ungeklärt |
| Grund- und Gebäudesteuer PBB | Eigentümer oder laut Pachtvertrag | Bis zu 0.5% des NJOP pro Jahr | Alle Grundstücke und Gebäude |
| Steuer auf Mieteinnahmen, Ansässige | Vermieter | 10% abgeltend auf die Bruttomiete | Vermietung von Land und Gebäuden |
| Steuer auf Mieteinnahmen, Nichtansässige | Vermieter, per Quellenabzug | 20% der Bruttoeinnahmen (mit einem Berater bestätigen) | Nichtansässige ohne Betriebsstätte |
| Beherbergungssteuer PBJT | Auf Zahlungen für Unterkünfte erhoben, eingezogen vom Betreiber | Bis zu 10% | Villen und Häuser, die als Unterkunft vermietet werden |
Zahlung in Rupiah
Die Verordnung PBI 17/3/PBI/2015 von Bank Indonesia schreibt für bare und unbare Transaktionen in Indonesien die Rupiah vor und verpflichtet Unternehmen, Preise nur in Rupiah anzugeben, mit Ausnahmen etwa für den internationalen Handel und Bankeinlagen in Fremdwährung. Bei unbaren Verstößen gehört zu den Sanktionen ein Bußgeld von 1% des Transaktionswerts, höchstens 1 Milliarde IDR. Villen auf Bali, die sich an ausländische Käufer richten, werden oft in US-Dollar vermarktet, doch der Preis in Ihrem Vertrag und die Grundlage, auf der die oben genannten Steuern berechnet werden, sollten in Rupiah lauten. Wechselkursschwankungen zwischen Reservierung und Abschluss sind Ihr Risiko, mit dem Sie planen müssen.
Was Sie vor der Budgetplanung prüfen sollten
- Welches Recht Sie kaufen, denn BPHTB, die Mehrwertsteuerförderung und die 1%-Obergrenze für den PPAT knüpfen an eingetragene Titel an, und beim Leasehold ist die Lage bei mehreren davon ungeklärt.
- Den BPHTB-Satz und den Freibetrag des Regierungsbezirks sowie den NJOP des Grundstücks, über den Notar.
- Ob der Bauträger umsatzsteuerlich registriert ist, ob der Preis die Mehrwertsteuer enthält und ob die Einheit tatsächlich für die Förderung 2026 in Frage kommt.
- Ein schriftliches Gebührenangebot des Notars oder PPAT mit allen Leistungen.
- Wer laut Ihrem Pachtvertrag die PBB zahlt, und den Nachweis, dass frühere PBB-Bescheide bezahlt sind.
- Ihren steuerlichen Ansässigkeitsstatus und die Einschätzung eines Beraters zur Frage 10% oder 20%, bevor Sie mit Mieteinnahmen rechnen.
- Wie ein späterer Verkauf Ihres Pachtvertrags besteuert würde.
Die Strukturen hinter diesen Steuern erklärt der Artikel Was Ausländer auf Bali besitzen dürfen, und die steuerlichen Lücken speziell bei Pachtverträgen behandelt unser Leitfaden zum Leasehold. Sie können unsere Angebote auf Bali durchsuchen, und unsere Indonesien-Seite erklärt, wie wir arbeiten.
