Ihre nächste Investition in Thailand
beginnt mit einem Gespräch.

Eine Condo-Einheit ja: im Volleigentum und auf den eigenen Namen, solange die Ausländerquote des Gebäudes noch Platz hat, denn Ausländer dürfen höchstens 49 % der gesamten Wohnfläche der Einheiten eines Projekts besitzen. Land nein. Ausländische Privatpersonen können kein Land besitzen, deshalb wird eine Villa als Gebäude auf gepachtetem Land gekauft, mit einer eingetragenen Pacht von bis zu 30 Jahren.

Mit Geld aus dem Ausland. Der Kaufpreis muss in Fremdwährung nach Thailand kommen und von der empfangenden thailändischen Bank in Baht umgetauscht werden. Die Bank stellt dafür das Formular Foreign Exchange Transaction (FET) aus, das das Land Office verlangt, bevor es die Einheit auf einen ausländischen Namen einträgt. Überweisen Sie von Ihrem eigenen Konto, mit Projekt und Einheit im Verwendungszweck, und bewahren Sie jedes FET auf: Sie brauchen es beim Verkauf wieder.

Nein. Das thailändische Recht begrenzt die Pacht von Land auf 30 Jahre, und der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass im Voraus vereinbarte Verlängerungsoptionen, die eine Pacht über 30 Jahre hinaus strecken sollen, nichtig sind, selbst wenn sie vorab bezahlt und eingetragen wurden. Die erste eingetragene Laufzeit von bis zu 30 Jahren ist sicher; alles danach ist ein Versprechen, das ein Gericht womöglich nicht durchsetzt. Die 99-jährige Pacht, die im Juni 2024 als Regierungsvorschlag angekündigt wurde, ist nicht Gesetz geworden.

Am Tag der Übertragung beim Land Office: eine Übertragungsgebühr von 2 %, die Käufer und Verkäufer meist nach Vereinbarung teilen; eine spezifische Gewerbesteuer (Specific Business Tax) von 3,3 % oder eine Stempelsteuer von 0,5 %, in der Regel Sache des Verkäufers; und die Quellensteuer auf das Einkommen des Verkäufers. Wer was zahlt, steht im Kaufvertrag, deshalb nennen wir die Aufteilung des jeweiligen Bauträgers. Die ermäßigte Übertragungsgebühr von 0,01 % gilt nur für thailändische Käufer. Jedes Jahr zahlt ein Ferien- oder Vermietungs-Condo eine Grund- und Gebäudesteuer von etwa 0,02 % seines Schätzwerts.

Nicht ohne Lizenz. Nach dem Hotel Act gelten bezahlte Aufenthalte unter einem Monat als Hotelbetrieb, und 2018 verhängte ein Gericht genau dafür Geldstrafen gegen Eigentümer in einem Condominium in Hua Hin. Viele Gebäude verbieten zudem Aufenthalte unter 30 Tagen. Vermietungsprogramme, die legal Übernachtungen anbieten, laufen über ein Gebäude oder einen Betreiber mit Hotellizenz. Mietverträge ab einem Monat fallen nicht unter den Hotel Act.

Nicht allein dadurch. Beim Long-Term-Resident-Visum können mindestens 500.000 US$, die in thailändische Immobilien investiert sind, für die Kategorie Wealthy Global Citizen angerechnet werden, die außerdem 1 Mio. US$ Vermögen verlangt. Seit Oktober 2025 kann eine fertiggestellte Condo-Einheit im Wert von mindestens 3 Mio. THB auf Ihren eigenen Namen eine jeweils erneuerbare Aufenthaltsverlängerung um ein Jahr stützen, mit einer Bescheinigung des Ministeriums für Tourismus und Sport; der Weg ist neu, und seine Regeln stehen noch nicht fest. Thailand Privilege ist ein bezahltes Mitgliedschaftsvisum ab 650.000 THB und hat mit Immobilien nichts zu tun.

Es sind verschiedene Märkte. Bangkok ist die Stadt der BTS-Linien, des zentralen Geschäftsviertels und des Flussufers, und auf sie entfiel 2025 fast die Hälfte aller Übertragungen von Condos an Ausländer. Phuket ist die Insel der Strände und Resorts: Rund 83 % der Anfang 2025 dort angebotenen Wohneinheiten waren Condos, und die Angebotsmieten bei langfristiger Vermietung lagen im April 2025 laut C9 Hotelworks im Schnitt bei etwa 22.500 THB im Monat für ein Condo mit einem Schlafzimmer.

Dem Käufer nichts. Unsere Provision zahlt der Bauträger, Sie zahlen also denselben Preis wie beim Direktkauf. Übertragungsgebühren und Steuern kommen hinzu und werden vollständig offengelegt, bevor Sie unterschreiben. Für die Titelprüfung und den Vertrag empfehlen wir Ihren eigenen unabhängigen thailändischen Anwalt.