Immobilien in Thailand vom Ausland aus besitzen: Steuer auf Mieteinnahmen und Verkauf, Erbschaft und die Überweisungsregel von 2024
Ein ausländischer Eigentümer, der im Ausland lebt, hat an drei Stellen mit der thailändischen Steuer zu tun. Mieteinnahmen aus der Immobilie werden in Thailand zu den normalen Sätzen der Einkommensteuer besteuert, unabhängig davon, ob Sie dort ansässig sind. Ein Verkauf wird über eine Einkommensteuer besteuert, die das Land Office einbehält, dazu kommt entweder die Specific Business Tax oder die Stempelsteuer. Für Nichtansässige ist diese Quellensteuer in der Regel endgültig. Erbschaftsteuer fällt nur auf Beträge über 100 Millionen THB an, die man von einer einzelnen Person erhält. Daneben läuft die geringe jährliche Grund- und Gebäudesteuer (Land and Building Tax).
Ein vierter Punkt kommt erst hinzu, wenn Sie 180 Tage oder mehr im Jahr in Thailand verbringen. Ab dann sind Sie steuerlich ansässig, und seit 2024 können Auslandseinkünfte, die Sie ins Land bringen, bei ihrer Ankunft steuerpflichtig sein. Im Folgenden gehen wir diese Punkte der Reihe nach durch, Stand Oktober 2026. Nichts davon ist Steuerberatung. Die Zahlen für Ihren eigenen Fall sollten von einem thailändischen Steuerberater kommen.
Mieteinnahmen: in Thailand steuerpflichtig, egal wo Sie leben
Mieten aus einer Immobilie in Thailand gelten als in Thailand erzielte Einkünfte. Sie sind dort steuerpflichtig, gleich ob der Eigentümer steuerlich ansässig ist und wo die Miete gezahlt wird. Besteuert wird das Nettoeinkommen nach dem regulären Einkommensteuertarif:
- 0% bis 150,000 THB
- 5% von 150,001 bis 300,000
- 10% bis 500,000
- 15% bis 750,000
- 20% bis 1,000,000
- 25% bis 2,000,000
- 30% bis 5,000,000
- 35% über 5,000,000
Abzüge
Bei Einkünften, die als Vermietung (Lease) eingestuft sind, können Sie entweder eine Pauschale von 30% oder Ihre belegten tatsächlichen Kosten abziehen. Gilt die Vereinbarung dagegen als Dienstleistung, etwa wenn Reinigung und Wäsche gestellt werden und der Besitz nicht an den Gast übergeht, sind nur die tatsächlichen Kosten abzugsfähig. Ein „hotelähnlicher Betrieb“ muss sich außerdem für die Mehrwertsteuer von 7% registrieren, sobald sein steuerpflichtiger Umsatz 1.8 Millionen THB im Jahr übersteigt. Die reine Vermietung von Immobilien ist dagegen von der Mehrwertsteuer befreit.
Quellensteuer und Steuererklärungen
Wird die Miete an eine nicht ansässige Privatperson gezahlt, fällt oft eine Quellensteuer von 15% an. Zahlt ein thailändisches Unternehmen Miete an eine ansässige Privatperson, beträgt der Satz 5%. Die Quellensteuer wird auf die Steuer angerechnet und ist keine Abgeltungssteuer. Für Mieteinnahmen reicht der Eigentümer eine jährliche Steuererklärung (PND 90 oder 91) ein, fällig am 31. März oder bei elektronischer Abgabe am 8. April, und eine Halbjahreserklärung (PND 94), fällig am 30. September. Vorher braucht man eine thailändische Steuernummer.
Wenn ein Mieter oder ein thailändisches Unternehmen 15% einbehält, ist Ihr Steuerfall also nicht erledigt. Sie müssen trotzdem eine Erklärung abgeben, und je nach Nettoeinkommen und geltend gemachten Abzügen ergibt sich daraus eine Nachzahlung oder eine Erstattung.
Die jährliche Grund- und Gebäudesteuer
Wer die Immobilie am 1. Januar besitzt, zahlt die Grund- und Gebäudesteuer für dieses Jahr an die Kommune. Für Zweitwohnsitze und vermietete Einheiten, also die Kategorie, in die eine typische Ferien- oder Mietwohnung in ausländischem Besitz fällt, beträgt der Satz 0.02% des amtlichen Schätzwerts bis 50 Millionen THB und steigt stufenweise auf 0.1% über 100 Millionen THB. Zur Veranschaulichung: Eine Einheit mit einem Schätzwert von 5 Millionen THB zahlt etwa 1,000 THB im Jahr.
Eine gewerblich betriebene Immobilie, etwa als Hotel, kann unter den gewerblichen Tarif fallen, der bei 0.3% beginnt. Ob ein Ausländer, der im gelben Hausregister (Tor Ror 13) eingetragen ist, die Befreiung für den Hauptwohnsitz beanspruchen kann, ist nicht geklärt. Fragen Sie dazu bei der Kommune nach.
Verkauf: wie der Gewinn besteuert wird
Thailand kennt keine eigene Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen. Der Gewinn wird über die Einkommensteuer erfasst, die das Land Office am Tag der Übertragung berechnet und einbehält, dazu kommt entweder die Specific Business Tax von 3.3% oder die Stempelsteuer von 0.5%.
Specific Business Tax oder Stempelsteuer
Die SBT fällt an, wenn eine Privatperson innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb verkauft. Sie entfällt nach fünf Jahren Eigentum oder beim Verkauf des Hauptwohnsitzes, wenn der Verkäufer seit mindestens einem Jahr im Hausregister eingetragen ist. In diesen Fällen gilt stattdessen die Stempelsteuer von 0.5%. Bei einem Wiederverkauf innerhalb von fünf Jahren werden die 3.3% auf den höheren Betrag aus Verkaufspreis und amtlichem Schätzwert erhoben.
Einbehaltene Einkommensteuer
Bei privaten Verkäufern wird die Quellensteuer so berechnet: Vom Schätzwert wird eine Pauschale abgezogen, die von der Haltedauer abhängt (92% nach einem Jahr, sinkend auf 50% nach acht oder mehr Jahren). Das Ergebnis wird durch die Zahl der Haltejahre geteilt (höchstens zehn), nach dem Einkommensteuertarif besteuert und wieder mit den Haltejahren multipliziert. Die Summe darf 20% des Verkaufspreises nicht übersteigen. Nach den Tarifstufen von 2014 ergaben sich für eine Einheit zu 10 Millionen THB je nach Haltedauer etwa 82,500 bis 430,000 THB. Das illustriert die Methode und ist keine aktuelle Zahl.
Gehen Sie davon aus, dass die Quellensteuer bei jedem Verkauf durch eine Privatperson anfällt, egal wie lange die Immobilie gehalten wurde, bis das Land Office oder ein Steuerberater etwas anderes bestätigt. Für nicht ansässige Privatpersonen ist sie in der Regel endgültig. Eine ansässige Privatperson kann stattdessen eine Erklärung abgeben und den tatsächlichen Gewinn angeben.
Das Geld wieder ausführen
Bewahren Sie jedes FET-Formular und jede Gutschriftsanzeige der Bank aus Ihrem Kauf auf. Diese Dokumente belegen, dass das Geld aus dem Ausland kam, und Sie brauchen sie beim Verkauf.
Erbschaften und Schenkungen
Thailands Erbschaftsteuergesetz (Inheritance Tax Act B.E. 2558) gilt seit 2016. Erben zahlen nur auf den Wert, den sie von einem einzelnen Verstorbenen über 100 Millionen THB hinaus erhalten: 10% auf den übersteigenden Betrag, für Verwandte in auf- und absteigender Linie 5%. Ehepartner sind befreit. Nicht ansässige Ausländer werden nur auf Vermögen besteuert, das in Thailand liegt.
Schenkungen von Eltern, Nachkommen oder dem Ehepartner sind bis 20 Millionen THB im Jahr steuerfrei, darüber fallen 5% an. Schenkt eine Privatperson eine thailändische Immobilie, gilt das für die Einkommensteuer außerdem als Verkauf. Einkommensteuer kann also auch dann entstehen, wenn kein Geld fließt.
Wer was erben kann
Die Steuer ist nur die halbe Frage. Eine Eigentumswohnung kann nur dann an einen ausländischen Erben gehen, wenn dieser persönlich berechtigt ist und das Gebäude durch die Eintragung innerhalb seiner Ausländerquote von 49% bleibt. Ein Erbe, der die Voraussetzungen nicht erfüllt oder dessen Eintragung das Gebäude über die Quote bringen würde, muss die Behörden benachrichtigen und die Einheit innerhalb eines Jahres veräußern. Diese Vorgaben stammen von 2013. Lassen Sie sie deshalb von einem Anwalt bestätigen, wenn Sie ein Testament aufsetzen.
Zur Villenpacht entschied der Oberste Gerichtshof im Urteil Nr. 11058/2559, dass ein befristeter Pachtvertrag nicht automatisch mit dem Tod des Pächters endet und auf die Erben übergehen kann, vor allem wenn die Pacht im Voraus gezahlt oder die Untervermietung erlaubt wurde. Ein Vertrag, der auf die Lebenszeit des Pächters geschlossen ist, endet mit dessen Tod. Der Pachtvertrag muss von Anfang an darauf ausgelegt sein.
Die Regel von 2024 zu überwiesenen Auslandseinkünften
Das betrifft Sie nur, wenn Sie in Thailand steuerlich ansässig werden, also 180 Tage oder mehr in einem Kalenderjahr in Thailand verbringen. Seit dem 1. Januar 2024 gilt nach den Anordnungen der Steuerbehörde (Revenue Department) Paw. 161/2566 und 162/2566: Auslandseinkünfte, die ab diesem Datum von einer Person erzielt werden, die im Jahr der Erzielung ansässig war, sind steuerpflichtig, sobald sie nach Thailand gebracht werden, ob im selben Jahr oder in einem späteren. Einkünfte von vor 2024 sind ausgenommen, wenn Sie sie belegen können.
Die Steuerbehörde kündigte 2025 eine Befreiung für Auslandseinkünfte an, die im Jahr ihrer Erzielung oder im Folgejahr überwiesen werden. Am 19. Oktober 2026 ist sie noch kein Gesetz.
Inhaber eines LTR-Visums in den Kategorien Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner und Work-from-Thailand sind bei überwiesenen Auslandseinkünften befreit. Für alle anderen stellt sich die Frage, wie ein Immobilienkauf mit der Regel zusammenspielt. Geld, das für den Kauf einer Eigentumswohnung nach Thailand gebracht wird, ist ein Kapitaltransfer und für sich genommen kein Einkommen. Finanziert ein in Thailand ansässiger Käufer den Kauf aber aus Auslandseinkünften, die seit 2024 erzielt wurden, kann dieses Geld bei der Überweisung steuerpflichtig sein. Eine eigene Regel für Immobilienkäufe gibt es nicht. Wenn Sie 180 Tage oder mehr im Jahr in Thailand verbringen werden, lassen Sie sich steuerlich beraten, bevor Sie das Kaufgeld überweisen, nicht danach.
Die Steuern im Überblick
| Anlass | Steuer | Satz oder Schwelle | Hinweise für nicht ansässige Eigentümer |
|---|---|---|---|
| Vermietung der Immobilie | Einkommensteuer auf die Nettomiete | 0% bis 35% progressiv | Pauschale von 30% oder tatsächliche Kosten; oft 15% Quellensteuer; Erklärungen PND 90/91 und PND 94 |
| Eigentum am 1. Januar | Grund- und Gebäudesteuer | 0.02% des Schätzwerts bis 50 Millionen THB (Zweitwohnsitze) | Gewerblicher Tarif ab 0.3% bei hotelähnlichem Betrieb |
| Verkauf | Einbehaltene Einkommensteuer plus SBT 3.3% oder Stempelsteuer 0.5% | Progressive Methode, höchstens 20% des Preises | Quellensteuer in der Regel endgültig; SBT bei Verkauf innerhalb von 5 Jahren |
| Todesfall | Erbschaftsteuer für die Erben | 10% (5% für Verwandte in auf- und absteigender Linie) über 100 Millionen THB | Ehepartner befreit; für Nichtansässige nur Vermögen in Thailand |
| Schenkung | Schenkungsteuer; Einkommensteuer wie bei einem Verkauf | Schenkungen in der Familie bis 20 Millionen THB im Jahr frei, darüber 5% | Die Schenkung einer Immobilie gilt für die Einkommensteuer als Verkauf |
| Steuerliche Ansässigkeit | Steuer auf überwiesene Auslandseinkünfte | Reguläre Sätze | Einkünfte ab 2024; geplante Befreiung noch kein Gesetz |
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
- Ob Sie die Immobilie vermieten werden und ob die Vereinbarung als Vermietung oder als Dienstleistung gilt. Davon hängen Ihre Abzüge und womöglich die Mehrwertsteuer ab.
- Dass Sie eine thailändische Steuernummer bekommen und jemanden haben, der die Jahres- und Halbjahreserklärungen einreicht.
- Wie lange Sie die Immobilie halten wollen: Bei einem Verkauf innerhalb von fünf Jahren fällt in der Regel die SBT von 3.3% an.
- Einen sicheren Ort für jedes FET-Formular und jede Gutschriftsanzeige der Bank.
- Ein Testament, das die Ausländerquote und die Berechtigungsregeln für Eigentumswohnungen berücksichtigt, oder einen Pachtvertrag, der auf die Erben übergehen kann.
- Wie viele Tage im Jahr Sie voraussichtlich in Thailand verbringen und woher das Kaufgeld stammt.
Die Kosten beim Kauf finden Sie in unserem Ratgeber zu Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Thailand, die Vermietungsregeln in unserem Ratgeber zum Hotel Act und das LTR-Visum in unserem Visa-Ratgeber. Projekte finden Sie auf unserer Seite mit Immobilien in Thailand.
