Тайська нерухомість у власності з-за кордону: податок з оренди і продажу, спадщина та правило 2024 року про переказ доходів
Іноземний власник, який живе за кордоном, стикається з тайськими податками у трьох випадках. Орендний дохід від нерухомості оподатковується в Таїланді за звичайними ставками податку на доходи фізичних осіб незалежно від того, чи є ви там резидентом. Продаж оподатковується через податок на доходи, який утримують у Земельній службі, плюс спеціальний податок на бізнес (Specific Business Tax, SBT) або гербовий збір, і для нерезидента утриманий податок зазвичай остаточний. Податок на спадщину стягується лише із сум понад 100 млн THB, отриманих від однієї особи. Паралельно з усім цим діє невеликий щорічний податок на землю та будівлі.
Четверте питання виникає, лише якщо ви почнете проводити в Таїланді 180 днів на рік або більше. Відтоді ви податковий резидент, а з 2024 року іноземний дохід, який ви ввозите в країну, може оподатковуватися в момент надходження. Нижче розбираємо кожен пункт по черзі станом на жовтень 2026 року. Це не податкова консультація: цифри для вашої ситуації має розрахувати тайський податковий консультант.
Орендний дохід: оподатковується в Таїланді, де б ви не жили
Орендна плата за нерухомість у Таїланді вважається доходом, отриманим у Таїланді. Вона оподатковується там незалежно від того, чи є власник податковим резидентом, і від того, куди надходить оплата. Податок стягується з чистого доходу за звичайною шкалою податку на доходи фізичних осіб:
- 0% до 150,000 THB
- 5% від 150,001 до 300,000
- 10% до 500,000
- 15% до 750,000
- 20% до 1,000,000
- 25% до 2,000,000
- 30% до 5,000,000
- 35% понад 5,000,000
Відрахування
Якщо дохід класифікується як оренда, можна відрахувати або стандартні 30%, або документально підтверджені фактичні витрати. Якщо ж це послуга, наприклад коли надається прибирання та прання, а володіння гостю не передається, відраховуються лише фактичні витрати. «Бізнес, подібний до готельного», крім того, має зареєструватися платником ПДВ 7%, щойно його оподатковуваний дохід перевищить 1.8 млн THB на рік, тоді як звичайна оренда нерухомого майна від ПДВ звільнена.
Утримання податку та декларації
Коли орендну плату виплачують фізичній особі-нерезиденту, часто утримується 15%. Коли тайська компанія платить оренду фізичній особі-резиденту, ставка становить 5%. Утриманий податок зараховується в рахунок податку і не є остаточним. Власник подає річну декларацію (PND 90 або 91) до 31 березня або до 8 квітня в разі електронної подачі, а також піврічну декларацію (PND 94) щодо орендного доходу до 30 вересня. Для всього цього спершу потрібен тайський податковий номер.
Інакше кажучи, якщо орендар чи тайська компанія утримали 15%, ваші зобов'язання на цьому не закінчуються. Декларацію подавати все одно потрібно, і залежно від чистого доходу та заявлених відрахувань у ній може вийти доплата або повернення.
Щорічний податок на землю та будівлі
Податок на землю та будівлі за поточний рік сплачує місцевому органу влади той, хто є власником нерухомості на 1 січня. Для других осель і об'єктів, що здаються в оренду, а саме до цієї категорії зазвичай належить кондомініум іноземця для відпочинку чи оренди, ставка становить 0.02% офіційної оціночної вартості до 50 млн THB і поступово зростає до 0.1% для вартості понад 100 млн THB. Для ілюстрації: за об'єкт з оціночною вартістю 5 млн THB податок становить близько 1,000 THB на рік.
Нерухомість, яка використовується комерційно, наприклад як готель, може потрапити під комерційну шкалу, що починається від 0.3%. Чи може іноземець, внесений до жовтої домової книги (Tor Ror 13), претендувати на пільгу для основного житла, остаточно не визначено, тож уточніть це в місцевому органі влади.
Продаж: як оподатковується прибуток
Окремого податку на приріст капіталу з продажу нерухомості фізичною особою в Таїланді немає. Прибуток оподатковується через податок на доходи, який розраховують і утримують у Земельній службі в день передачі, плюс або спеціальний податок на бізнес 3.3%, або гербовий збір 0.5%.
Податок на бізнес чи гербовий збір
SBT застосовується, коли фізична особа продає нерухомість протягом п'яти років після придбання. Він не застосовується після п'яти років володіння або при продажу основного житла, якщо ім'я продавця щонайменше рік значиться в домовій книзі. У цих випадках натомість сплачується гербовий збір 0.5%. При перепродажі протягом п'яти років 3.3% нараховуються на більшу з двох сум: ціну продажу або офіційну оціночну вартість.
Утримуваний податок на доходи
Для продавця, фізичної особи, утримуваний податок розраховують так: від оціночної вартості віднімають стандартне відрахування, що залежить від строку володіння (92% після одного року, з поступовим зниженням до 50% після восьми років і більше), результат ділять на кількість років володіння (не більше десяти), оподатковують за ставками податку на доходи фізичних осіб і знову множать на кількість років. Загальна сума не може перевищувати 20% ціни продажу. За шкалою 2014 року для об'єкта вартістю 10 млн THB податок становив приблизно від 82,500 до 430,000 THB залежно від строку володіння; це ілюстрація методу, а не актуальна цифра.
Виходьте з того, що утримання застосовується до кожного продажу фізичною особою, хоч скільки часу нерухомість була у власності, доки Земельна служба або податковий консультант не підтвердять інше. Для фізичної особи-нерезидента утриманий податок зазвичай остаточний. Резидент натомість може подати декларацію і задекларувати фактичний прибуток.
Як вивести гроші
Зберігайте кожну форму FET і кожне банківське повідомлення про зарахування коштів, отримані під час купівлі: ці документи підтверджують, що гроші надійшли з-за кордону. Вони знадобляться вам під час продажу.
Спадщина та дарування
Закон Таїланду про податок на спадщину B.E. 2558 діє з 2016 року. Спадкоємці сплачують податок лише з вартості понад 100 млн THB, отриманої від однієї померлої особи: 10% із суми перевищення або 5% для родичів по висхідній і низхідній лінії. Подружжя від податку звільнене. Іноземці-нерезиденти оподатковуються лише щодо майна, розташованого в Таїланді.
Подарунки від батьків, нащадків або чоловіка чи дружини звільнені від податку в межах 20 млн THB на рік, із суми понад цю межу стягується 5%. Крім того, дарування тайської нерухомості фізичною особою для цілей податку на доходи прирівнюється до продажу, тож податок на доходи може виникнути навіть тоді, коли гроші не переходять з рук у руки.
Хто що може успадкувати
Податок лише половина питання. Квартира в кондомініумі може перейти до спадкоємця-іноземця, тільки якщо він особисто має на це право і реєстрація не виводить будинок за межі квоти 49% для іноземців. Спадкоємець, який не відповідає вимогам або чия реєстрація перевищила б квоту, повинен повідомити органи влади й позбутися квартири протягом одного року. Ці роз'яснення датуються 2013 роком, тож перевірте їх із юристом, коли складатимете заповіт.
Щодо оренди вілли, у рішенні Верховного суду № 11058/2559 визначено, що строковий договір оренди не припиняється автоматично зі смертю орендаря і може перейти до спадкоємців, особливо якщо орендну плату сплачено наперед або дозволено суборенду; договір, укладений на строк життя орендаря, зі смертю припиняється. Тому договір оренди слід складати з урахуванням цього.
Правило 2024 року щодо переказаних іноземних доходів
Це стосується вас, лише якщо ви стаєте податковим резидентом Таїланду, тобто перебуваєте в країні 180 днів або більше протягом календарного року. З 1 січня 2024 року, згідно з наказами Департаменту доходів (Revenue Department) Paw. 161/2566 і 162/2566, іноземний дохід, отриманий з цієї дати особою, яка була резидентом у рік отримання доходу, оподатковується, коли його ввозять у Таїланд, у тому самому році чи в будь-якому наступному. Дохід, отриманий до 2024 року, не оподатковується, якщо ви можете це документально підтвердити.
У 2025 році Департамент доходів оголосив пропозицію звільнити від податку іноземний дохід, переказаний у рік його отримання або в наступному році. Станом на 19 жовтня 2026 року законом вона не стала.
Власники віз LTR категорій Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner і Work-from-Thailand звільнені від податку на переказаний іноземний дохід. Для всіх інших питання в тому, як купівля нерухомості співвідноситься з цим правилом. Гроші, ввезені в Таїланд для купівлі кондомініуму, є переказом капіталу, а не доходом як таким. Але якщо покупець, який є податковим резидентом Таїланду, фінансує купівлю з іноземного доходу, отриманого з 2024 року, ці гроші можуть оподатковуватися під час переказу. Окремого правила для купівлі нерухомості немає. Якщо ви проводитимете в Таїланді 180 днів на рік або більше, отримайте податкову консультацію до того, як надішлете гроші на купівлю, а не після.
Податки коротко
| Подія | Податок | Ставка або поріг | Примітки для власника-нерезидента |
|---|---|---|---|
| Здача нерухомості в оренду | Податок на доходи фізичних осіб з чистої орендної плати | Прогресивна шкала від 0% до 35% | Стандартне відрахування 30% або фактичні витрати; часто утримується 15%; подаються PND 90/91 і PND 94 |
| Володіння на 1 січня | Податок на землю та будівлі | 0.02% оціночної вартості до 50 млн THB (другі оселі) | Комерційна шкала від 0.3%, якщо об'єкт працює як готель |
| Продаж | Утримуваний податок на доходи плюс SBT 3.3% або гербовий збір 0.5% | Прогресивний метод, не більше 20% ціни | Утриманий податок зазвичай остаточний; SBT при продажу протягом 5 років |
| Смерть власника | Податок на спадщину для спадкоємців | 10% (5% для родичів по висхідній і низхідній лінії) понад 100 млн THB | Подружжя звільнене; для нерезидентів лише майно в Таїланді |
| Дарування | Податок на дарування; податок на доходи як при продажу | Сімейні подарунки звільнені до 20 млн THB на рік, понад цю суму 5% | Дарування нерухомості для податку на доходи прирівнюється до продажу |
| Набуття резидентства | Податок на переказаний іноземний дохід | Звичайні ставки | Дохід, отриманий з 2024 року; пропозиція про звільнення не стала законом |
Що перевірити перед купівлею
- Чи здаватимете ви нерухомість в оренду і чи буде це оренда, чи послуга: від цього залежать відрахування і, можливо, ПДВ.
- Чи зможете ви отримати тайський податковий номер і знайти того, хто подаватиме річні та піврічні декларації.
- Як довго ви плануєте володіти об'єктом: продаж протягом п'яти років зазвичай тягне за собою SBT 3.3%.
- Надійне місце для зберігання кожної форми FET і кожного банківського повідомлення.
- Заповіт, який враховує правила іноземної квоти та права на володіння кондомініумом, або договір оренди, складений так, щоб він переходив до спадкоємців.
- Скільки днів на рік ви плануєте проводити в Таїланді і звідки надходять гроші на купівлю.
Витрати під час купівлі описано в нашому огляді податків і зборів на нерухомість у Таїланді, правила оренди в нашому огляді Закону про готелі (Hotel Act), а віза LTR у нашому огляді віз. Проєкти зібрані на нашій сторінці нерухомості в Таїланді.
