Ακίνητο στην Ταϊλάνδη με κατοικία στο εξωτερικό: φόρος ενοικίων, φόρος μεταπώλησης, κληρονομιά και ο κανόνας του 2024 για τα εμβάσματα
Ένας ξένος ιδιοκτήτης που ζει στο εξωτερικό συναντά τον ταϊλανδικό φόρο σε τρία σημεία. Το ενοίκιο από το ακίνητο φορολογείται στην Ταϊλάνδη με τους κανονικούς συντελεστές φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, είτε είστε κάτοικος της χώρας είτε όχι. Η πώληση φορολογείται μέσω φόρου εισοδήματος που παρακρατείται στο κτηματολογικό γραφείο (Land Office), συν Ειδικό Φόρο Επιχειρήσεων (Specific Business Tax) ή τέλος χαρτοσήμου, και για έναν μη κάτοικο αυτή η παρακράτηση είναι συνήθως ο τελικός φόρος. Ο φόρος κληρονομιάς εφαρμόζεται μόνο σε ποσά άνω των 100 εκατ. THB που λαμβάνονται από ένα πρόσωπο. Δίπλα σε όλα αυτά τρέχει και ο μικρός ετήσιος Φόρος Γης και Κτισμάτων (Land and Building Tax).
Ένα τέταρτο ζήτημα εμφανίζεται μόνο αν αρχίσετε να περνάτε 180 ημέρες ή περισσότερες τον χρόνο στην Ταϊλάνδη. Από εκείνο το σημείο είστε φορολογικός κάτοικος και, από το 2024, το εισόδημα από το εξωτερικό που φέρνετε στη χώρα μπορεί να φορολογηθεί όταν φτάσει. Παρακάτω εξετάζουμε καθένα από αυτά με τη σειρά, όπως ισχύουν τον Οκτώβριο του 2026. Τίποτα από όσα ακολουθούν δεν αποτελεί φορολογική συμβουλή. Τα ποσά για τη δική σας περίπτωση πρέπει να σας τα δώσει φορολογικός σύμβουλος στην Ταϊλάνδη.
Εισόδημα από ενοίκια: φορολογείται στην Ταϊλάνδη όπου κι αν ζείτε
Το ενοίκιο από ακίνητο στην Ταϊλάνδη θεωρείται εισόδημα που αποκτήθηκε στην Ταϊλάνδη. Φορολογείται εκεί είτε ο ιδιοκτήτης είναι φορολογικός κάτοικος είτε όχι, και όπου κι αν καταβάλλεται το ενοίκιο. Φορολογείται το καθαρό εισόδημα, με την κανονική κλίμακα φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων:
- 0% έως 150.000 THB
- 5% από 150.001 έως 300.000
- 10% έως 500.000
- 15% έως 750.000
- 20% έως 1.000.000
- 25% έως 2.000.000
- 30% έως 5.000.000
- 35% πάνω από 5.000.000
Εκπτώσεις
Για εισόδημα που χαρακτηρίζεται μίσθωση, μπορείτε να εκπέσετε είτε μια τυποποιημένη έκπτωση 30% είτε τα πραγματικά σας έξοδα, με παραστατικά. Αν η συμφωνία είναι αντίθετα παροχή υπηρεσίας, για παράδειγμα όταν παρέχονται καθαριότητα και πλύσιμο ρούχων και η κατοχή δεν παραδίδεται στον επισκέπτη, εκπίπτουν μόνο τα πραγματικά έξοδα. Μια «επιχείρηση παρόμοια με ξενοδοχείο» πρέπει επίσης να εγγραφεί στον ΦΠΑ 7% μόλις τα φορολογητέα έσοδά της ξεπεράσουν τα 1,8 εκατ. THB τον χρόνο, ενώ οι απλές μισθώσεις ακινήτων απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ.
Παρακράτηση και δηλώσεις
Όταν το ενοίκιο καταβάλλεται σε φυσικό πρόσωπο μη κάτοικο, συχνά εφαρμόζεται παρακράτηση 15%. Όταν μια ταϊλανδική εταιρεία πληρώνει ενοίκιο σε φυσικό πρόσωπο κάτοικο, ο συντελεστής είναι 5%. Η παρακράτηση συμψηφίζεται με τον φόρο και δεν είναι τελικός φόρος. Ο ιδιοκτήτης υποβάλλει ετήσια δήλωση (PND 90 ή 91), με προθεσμία την 31η Μαρτίου ή την 8η Απριλίου αν την υποβάλει ηλεκτρονικά, και εξαμηνιαία δήλωση (PND 94) για το εισόδημα από ενοίκια, με προθεσμία την 30ή Σεπτεμβρίου. Πριν από όλα αυτά χρειάζεται ταϊλανδικός αριθμός φορολογικού μητρώου.
Με άλλα λόγια, αν ένας ενοικιαστής ή μια ταϊλανδική εταιρεία παρακρατήσει 15%, ο φάκελός σας δεν κλείνει. Πρέπει να υποβάλετε δήλωση και, ανάλογα με το καθαρό σας εισόδημα και τις εκπτώσεις που ζητάτε, η δήλωση μπορεί να βγάλει επιπλέον φόρο ή επιστροφή.
Ο ετήσιος Φόρος Γης και Κτισμάτων
Όποιος έχει την κυριότητα του ακινήτου την 1η Ιανουαρίου πληρώνει τον Φόρο Γης και Κτισμάτων εκείνου του έτους στην τοπική αρχή. Για δεύτερες κατοικίες και μονάδες που νοικιάζονται, κατηγορία στην οποία ανήκει ένα τυπικό condominium διακοπών ή προς ενοικίαση με ξένο ιδιοκτήτη, ο συντελεστής είναι 0,02% της επίσημης εκτιμημένης αξίας έως 50 εκατ. THB και ανεβαίνει κλιμακωτά έως 0,1% πάνω από τα 100 εκατ. THB. Ενδεικτικά, μια μονάδα με εκτιμημένη αξία 5 εκατ. THB πληρώνει περίπου 1.000 THB τον χρόνο.
Ένα ακίνητο που λειτουργεί εμπορικά, για παράδειγμα ως ξενοδοχείο, μπορεί να υπαχθεί στην εμπορική κλίμακα, που ξεκινά από 0,3%. Δεν έχει ξεκαθαριστεί αν ένας ξένος γραμμένος σε κίτρινο βιβλίο κατοικίας (Tor Ror 13) δικαιούται την απαλλαγή κύριας κατοικίας, γι' αυτό ρωτήστε την τοπική αρχή.
Πώληση: πώς φορολογείται το κέρδος
Η Ταϊλάνδη δεν έχει χωριστό φόρο υπεραξίας για την πώληση ακινήτου από φυσικό πρόσωπο. Το κέρδος φορολογείται μέσω του παρακρατούμενου φόρου εισοδήματος που υπολογίζεται στο κτηματολογικό γραφείο την ημέρα της μεταβίβασης, συν είτε τον Ειδικό Φόρο Επιχειρήσεων 3,3% είτε το τέλος χαρτοσήμου 0,5%.
Ειδικός Φόρος Επιχειρήσεων ή τέλος χαρτοσήμου
Ο SBT εφαρμόζεται όταν ένα φυσικό πρόσωπο πουλά μέσα σε πέντε χρόνια από την απόκτηση του ακινήτου. Δεν εφαρμόζεται μετά από πέντε χρόνια κυριότητας ούτε στην πώληση κύριας κατοικίας, όταν το όνομα του πωλητή είναι γραμμένο στο μητρώο κατοικίας (house registration) τουλάχιστον έναν χρόνο. Σε αυτές τις περιπτώσεις ισχύει στη θέση του το τέλος χαρτοσήμου 0,5%. Σε μεταπώληση μέσα σε πέντε χρόνια, το 3,3% υπολογίζεται στο μεγαλύτερο από τα δύο ποσά, την τιμή πώλησης ή την επίσημη εκτιμημένη αξία.
Παρακρατούμενος φόρος εισοδήματος
Για πωλητή φυσικό πρόσωπο, η παρακράτηση υπολογίζεται από την εκτιμημένη αξία. Αφαιρείται μια τυποποιημένη έκπτωση που εξαρτάται από τα χρόνια κατοχής (92% μετά από έναν χρόνο, που πέφτει στο 50% μετά από οκτώ χρόνια ή περισσότερα), το υπόλοιπο διαιρείται με τα χρόνια κατοχής (έως δέκα), φορολογείται με τους συντελεστές φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων και πολλαπλασιάζεται ξανά με τα χρόνια κατοχής. Το σύνολο δεν μπορεί να ξεπεράσει το 20% της τιμής πώλησης. Με τα κλιμάκια του 2014, μια μονάδα 10 εκατ. THB επιβαρυνόταν με περίπου 82.500 έως 430.000 THB ανάλογα με τη διάρκεια κατοχής. Το παράδειγμα δείχνει τη μέθοδο, όχι ένα τρέχον ποσό.
Θεωρήστε ότι η παρακράτηση εφαρμόζεται σε κάθε πώληση από φυσικό πρόσωπο, όσο καιρό κι αν κατείχε το ακίνητο, μέχρι να σας επιβεβαιώσει το αντίθετο το κτηματολογικό γραφείο ή ένας φορολογικός σύμβουλος. Για φυσικό πρόσωπο μη κάτοικο η παρακράτηση είναι συνήθως τελική. Ένα φυσικό πρόσωπο κάτοικος μπορεί αντί γι' αυτό να υποβάλει δήλωση και να δηλώσει το πραγματικό κέρδος.
Η μεταφορά των χρημάτων στο εξωτερικό
Φυλάξτε κάθε έντυπο FET και κάθε βεβαίωση πίστωσης της τράπεζας από την αγορά σας, δηλαδή τα έγγραφα που αποδεικνύουν ότι τα χρήματα ήρθαν από το εξωτερικό. Θα τα χρειαστείτε όταν πουλήσετε.
Κληρονομιά και δωρεές
Ο νόμος της Ταϊλάνδης για τον φόρο κληρονομιάς B.E. 2558 ισχύει από το 2016. Οι κληρονόμοι πληρώνουν μόνο για την αξία που λαμβάνουν από έναν θανόντα πάνω από τα 100 εκατ. THB: 10% στο υπερβάλλον ποσό ή 5% για ανιόντες και κατιόντες. Οι σύζυγοι απαλλάσσονται. Οι ξένοι μη κάτοικοι φορολογούνται μόνο για περιουσία που βρίσκεται στην Ταϊλάνδη.
Οι δωρεές από γονείς, κατιόντες ή σύζυγο απαλλάσσονται έως 20 εκατ. THB τον χρόνο, με 5% στο υπερβάλλον. Η δωρεά ακινήτου στην Ταϊλάνδη από φυσικό πρόσωπο αντιμετωπίζεται επίσης ως πώληση για τον φόρο εισοδήματος, οπότε μπορεί να προκύψει φόρος εισοδήματος ακόμη κι όταν δεν αλλάζουν χέρια χρήματα.
Ποιος μπορεί να κληρονομήσει τι
Ο φόρος είναι μόνο το μισό ζήτημα. Ένα διαμέρισμα condominium μπορεί να περάσει σε ξένο κληρονόμο μόνο αν ο ίδιος ο κληρονόμος πληροί τις προϋποθέσεις και η καταχώριση κρατά το κτίριο μέσα στην ποσόστωση 49% για ξένους. Ένας κληρονόμος που δεν πληροί τις προϋποθέσεις, ή του οποίου η καταχώριση θα έβγαζε το κτίριο πάνω από την ποσόστωση, πρέπει να ενημερώσει τις αρχές και να διαθέσει τη μονάδα μέσα σε έναν χρόνο. Η καθοδήγηση αυτή είναι του 2013, γι' αυτό επιβεβαιώστε τη με δικηγόρο όταν συντάσσετε διαθήκη.
Για τη μίσθωση βίλας, η απόφαση αρ. 11058/2559 του Ανωτάτου Δικαστηρίου έκρινε ότι μια μίσθωση ορισμένου χρόνου δεν λύεται αυτόματα με τον θάνατο του μισθωτή και μπορεί να περάσει στους κληρονόμους, ιδίως όταν το μίσθωμα έχει προπληρωθεί ή επιτρέπεται η υπεκμίσθωση. Μια μίσθωση που έχει συνταχθεί για όσο ζει ο μισθωτής λήγει με τον θάνατό του. Η μίσθωση πρέπει λοιπόν να συνταχθεί με αυτό κατά νου.
Ο κανόνας του 2024 για το εισόδημα από το εξωτερικό που μεταφέρεται στη χώρα
Ο κανόνας σας αφορά μόνο αν γίνετε φορολογικός κάτοικος Ταϊλάνδης, κάτι που συμβαίνει όταν βρίσκεστε στη χώρα 180 ημέρες ή περισσότερες μέσα σε ένα ημερολογιακό έτος. Από την 1η Ιανουαρίου 2024, σύμφωνα με τις εντολές Paw. 161/2566 και 162/2566 της Υπηρεσίας Εσόδων (Revenue Department), το εισόδημα από πηγές στο εξωτερικό που αποκτήθηκε από εκείνη την ημερομηνία και μετά από πρόσωπο που ήταν κάτοικος το έτος απόκτησης φορολογείται όταν μεταφέρεται στην Ταϊλάνδη, το ίδιο έτος ή οποιοδήποτε μεταγενέστερο. Το εισόδημα που αποκτήθηκε πριν από το 2024 εξαιρείται, αν μπορείτε να το τεκμηριώσετε.
Το 2025 η Υπηρεσία Εσόδων ανακοίνωσε μια προτεινόμενη απαλλαγή για εισόδημα από το εξωτερικό που μεταφέρεται στη χώρα το ίδιο έτος που αποκτήθηκε ή το επόμενο. Στις 19 Οκτωβρίου 2026 δεν έχει γίνει νόμος.
Οι κάτοχοι βίζας LTR στις κατηγορίες Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner και Work-from-Thailand απαλλάσσονται για το εισόδημα από το εξωτερικό που μεταφέρουν στη χώρα. Για όλους τους άλλους, το ερώτημα είναι πώς επηρεάζει ο κανόνας μια αγορά ακινήτου. Τα χρήματα που μεταφέρονται στην Ταϊλάνδη για την αγορά ενός condominium είναι μεταφορά κεφαλαίου, όχι εισόδημα καθαυτά. Αν όμως ένας αγοραστής που είναι κάτοικος Ταϊλάνδης χρηματοδοτεί την αγορά από εισόδημα στο εξωτερικό που απέκτησε από το 2024 και μετά, αυτά τα χρήματα μπορεί να φορολογηθούν όταν μεταφερθούν. Δεν υπάρχει ειδικός κανόνας για αγορές ακινήτων. Αν θα περνάτε 180 ημέρες ή περισσότερες τον χρόνο στην Ταϊλάνδη, πάρτε φορολογική συμβουλή πριν στείλετε τα χρήματα της αγοράς, όχι μετά.
Οι φόροι με μια ματιά
| Γεγονός | Φόρος | Συντελεστής ή όριο | Σημειώσεις για ιδιοκτήτη μη κάτοικο |
|---|---|---|---|
| Ενοικίαση του ακινήτου | Φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων στο καθαρό ενοίκιο | 0% έως 35%, προοδευτικά | Τυποποιημένη έκπτωση 30% ή πραγματικά έξοδα. Συχνά παρακράτηση 15%. Δηλώσεις PND 90/91 και PND 94 |
| Κυριότητα την 1η Ιανουαρίου | Φόρος Γης και Κτισμάτων | 0,02% της εκτιμημένης αξίας έως 50 εκατ. THB (δεύτερες κατοικίες) | Εμπορική κλίμακα από 0,3% αν λειτουργεί σαν ξενοδοχείο |
| Πώληση | Παρακρατούμενος φόρος εισοδήματος, συν SBT 3,3% ή τέλος χαρτοσήμου 0,5% | Προοδευτική μέθοδος, με ανώτατο όριο το 20% της τιμής | Η παρακράτηση είναι συνήθως τελική. SBT αν πωληθεί μέσα σε 5 χρόνια |
| Θάνατος | Φόρος κληρονομιάς για τους κληρονόμους | 10% (5% για ανιόντες και κατιόντες) πάνω από 100 εκατ. THB | Οι σύζυγοι απαλλάσσονται. Για μη κατοίκους, μόνο η περιουσία στην Ταϊλάνδη |
| Δωρεά | Φόρος δωρεών, και φόρος εισοδήματος σαν να έγινε πώληση | Οικογενειακές δωρεές απαλλάσσονται έως 20 εκατ. THB τον χρόνο, 5% πάνω από αυτό | Η δωρεά ακινήτου αντιμετωπίζεται ως πώληση για τον φόρο εισοδήματος |
| Απόκτηση φορολογικής κατοικίας | Φόρος στο εισόδημα από το εξωτερικό που μεταφέρεται στη χώρα | Κανονικοί συντελεστές | Εισόδημα που αποκτήθηκε από το 2024. Η πρόταση απαλλαγής δεν είναι νόμος |
Τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε
- Αν θα νοικιάζετε το ακίνητο και αν η συμφωνία είναι μίσθωση ή παροχή υπηρεσίας, κάτι που καθορίζει τις εκπτώσεις σας και ίσως τον ΦΠΑ.
- Ότι μπορείτε να πάρετε ταϊλανδικό αριθμό φορολογικού μητρώου και να βρείτε κάποιον να υποβάλλει την ετήσια και την εξαμηνιαία δήλωση.
- Πόσο καιρό σκοπεύετε να κρατήσετε το ακίνητο: μια πώληση μέσα σε πέντε χρόνια επιβαρύνεται κανονικά με SBT 3,3%.
- Ένα ασφαλές μέρος για κάθε έντυπο FET και κάθε βεβαίωση της τράπεζας.
- Διαθήκη που καλύπτει τους κανόνες ποσόστωσης ξένων και επιλεξιμότητας για condominium, ή μίσθωση συνταγμένη ώστε να περνά στους κληρονόμους.
- Πόσες ημέρες τον χρόνο περιμένετε να περνάτε στην Ταϊλάνδη και από πού προέρχονται τα χρήματα της αγοράς.
Τα κόστη κατά την αγορά θα βρείτε στον οδηγό μας για τους φόρους και τα τέλη ακινήτων στην Ταϊλάνδη, τους κανόνες ενοικίασης στον οδηγό μας για τον νόμο περί ξενοδοχείων (Hotel Act) και τη βίζα LTR στον οδηγό μας για τις βίζες. Τα έργα παρουσιάζονται στη σελίδα μας με ακίνητα στην Ταϊλάνδη.
