Φόροι και τέλη ακινήτων στην Ταϊλάνδη το 2026: τι πληρώνει πραγματικά ένας ξένος αγοραστής κατά τη μεταβίβαση και κάθε χρόνο
Όταν ένα διαμέρισμα condominium ή ένα σπίτι με οικόπεδο αλλάζει χέρια στην Ταϊλάνδη, τρεις επιβαρύνσεις εξοφλούνται στο κτηματολογικό γραφείο (Land Office) την ημέρα της μεταβίβασης: τέλος μεταβίβασης 2%, είτε Ειδικός Φόρος Επιχειρήσεων (Specific Business Tax) 3,3% είτε τέλος χαρτοσήμου 0,5% (ποτέ και τα δύο), και ο παρακρατούμενος φόρος εισοδήματος του πωλητή. Κατά τον νόμο, οι περισσότερες από αυτές βαραίνουν τον πωλητή. Στην πράξη η κατανομή είναι αντικείμενο διαπραγμάτευσης και γράφεται στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας, και συνηθίζεται το τέλος μεταβίβασης να μοιράζεται 50/50. Το μειωμένο τέλος μεταβίβασης 0,01% για το οποίο ίσως έχετε διαβάσει ισχύει μόνο για Ταϊλανδούς ιδιώτες αγοραστές, οπότε ένας ξένος αγοραστής πληρώνει τον κανονικό συντελεστή.
Μετά τη μεταβίβαση, ο κύριος επαναλαμβανόμενος φόρος είναι ο Φόρος Γης και Κτισμάτων (Land and Building Tax). Για εξοχική κατοικία ή μονάδα που νοικιάζεται, επιβάλλεται με 0,02% της επίσημης εκτιμημένης αξίας τον χρόνο για αξίες έως 50 εκατ. THB, κάτι που για τα περισσότερα condominium με ξένους ιδιοκτήτες βγάζει ένα μέτριο ποσό.
Τα στοιχεία παρακάτω ισχύουν στα μέσα του 2026, εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά. Δεν αποτελούν φορολογική συμβουλή, και τα ακριβή ποσά για ένα συγκεκριμένο ακίνητο τα δίνουν το κτηματολογικό γραφείο και ένας φορολογικός σύμβουλος στην Ταϊλάνδη.
Τα κόστη της ημέρας μεταβίβασης σε έναν πίνακα
Εκτός αν σημειώνεται διαφορετικά, η βάση κάθε στοιχείου είναι το μεγαλύτερο από τα δύο ποσά, η καταχωρισμένη τιμή πώλησης ή η επίσημη εκτιμημένη αξία του κτηματολογικού γραφείου.
| Στοιχείο | Συντελεστής | Βάση | Ποιον βαραίνει κατά τον νόμο και τι συνηθίζεται |
|---|---|---|---|
| Τέλος μεταβίβασης (καταχώρισης) | 2% | Επίσημη εκτιμημένη αξία | Δεν ορίζεται από τον νόμο. Συνήθως μοιράζεται 50/50 ανάμεσα σε αγοραστή και πωλητή με συμφωνία |
| Ειδικός Φόρος Επιχειρήσεων (SBT) | 3,3% (3% συν 10% τοπική επιβάρυνση) | Το μεγαλύτερο από τιμή και εκτιμημένη αξία | Πωλητής. Ισχύει για εταιρείες και για φυσικά πρόσωπα που πουλούν μέσα σε 5 χρόνια από την απόκτηση |
| Τέλος χαρτοσήμου | 0,5% | Το μεγαλύτερο από τιμή και εκτιμημένη αξία | Πωλητής. Οφείλεται μόνο όταν δεν οφείλεται SBT |
| Παρακρατούμενος φόρος εισοδήματος, πωλητής εταιρεία | 1% | Το μεγαλύτερο από τιμή και εκτιμημένη αξία | Πωλητής, παρακρατείται στο κτηματολογικό γραφείο |
| Παρακρατούμενος φόρος εισοδήματος, πωλητής φυσικό πρόσωπο | Προοδευτικός (βλ. παρακάτω) | Επίσημη εκτιμημένη αξία | Πωλητής, παρακρατείται στο κτηματολογικό γραφείο |
Το ποιον «βαραίνει κατά τον νόμο» και το ποιος «πληρώνει στην πράξη» είναι διαφορετικά ερωτήματα. Η Palmera αναφέρει την κατανομή που ορίζει το SPA κάθε developer και όχι έναν γενικό κανόνα, και σας προτείνουμε να διαβάσετε αυτή τη ρήτρα πριν από οτιδήποτε άλλο στο συμβόλαιο.
Το τέλος μεταβίβασης 2% και η έκπτωση που δεν παίρνουν οι ξένοι
Το τέλος μεταβίβασης είναι 2% της επίσημης εκτιμημένης αξίας. Ο νόμος δεν λέει ποιος το πληρώνει. Το αποφασίζουν τα μέρη, και συνηθίζεται να μοιράζεται εξίσου.
Θα δείτε πρωτοσέλιδα για τέλος μεταβίβασης 0,01%. Την 1η Ιουλίου 2026 η Ταϊλάνδη παρέτεινε έως τις 30 Ιουνίου 2027 τα μειωμένα τέλη μεταβίβασης και εγγραφής υποθήκης στο 0,01%, αντί για 2% και 1%, για κατοικίες με τιμή έως 7 εκατ. THB. Η μείωση ισχύει μόνο για αγοραστές που είναι Ταϊλανδοί ιδιώτες. Οι ξένοι αγοραστές πληρώνουν το κανονικό 2%. Αν μια εκτίμηση κόστους δείχνει 0,01% για τη δική σας αγορά, ζητήστε να διορθωθεί.
Ειδικός Φόρος Επιχειρήσεων ή τέλος χαρτοσήμου
Οι δύο αυτές επιβαρύνσεις είναι εναλλακτικές. Μια πώληση επιβαρύνεται είτε με SBT 3,3%, δηλαδή 3% συν τοπική επιβάρυνση 10% επί αυτού, είτε με τέλος χαρτοσήμου 0,5%, ανάλογα με το ποιος πουλά και πόσο καιρό κατείχε το ακίνητο. Κατά τον νόμο και οι δύο είναι φόροι του πωλητή.
Ο SBT ισχύει για εταιρείες και για φυσικά πρόσωπα που πουλούν μέσα σε πέντε χρόνια από την απόκτηση του ακινήτου. Δεν ισχύει για φυσικό πρόσωπο που κατέχει το ακίνητο πέντε χρόνια ή περισσότερο, ή που πουλά σπίτι που ήταν η κύρια κατοικία του, με το όνομά του στο μητρώο κατοικίας (house registration) για τουλάχιστον έναν χρόνο. Υπάρχουν και άλλες απαλλαγές, για παράδειγμα για ορισμένα ακίνητα από κληρονομιά, που επιβεβαιώνονται κατά περίπτωση με το κτηματολογικό γραφείο. Όταν δεν ισχύει ο SBT, ισχύει το τέλος χαρτοσήμου 0,5%.
Για τον αγοραστή αυτό μετράει με δύο τρόπους. Αν το συμβόλαιο μεταφέρει σε εσάς μέρος των φόρων του πωλητή, η διαφορά ανάμεσα στο 3,3% και το 0,5% είναι σημαντική. Και θα σας αφορά όταν πουλήσετε: μια μεταπώληση μέσα σε πέντε χρόνια σημαίνει κανονικά SBT στο μεγαλύτερο από τιμή και εκτιμημένη αξία, εκτός αν ισχύει κάποια απαλλαγή, όπως αυτή της κύριας κατοικίας.
Ο παρακρατούμενος φόρος εισοδήματος του πωλητή
Η Ταϊλάνδη δεν έχει χωριστό φόρο υπεραξίας για την πώληση ακινήτου από φυσικό πρόσωπο. Αντί γι' αυτό, παρακρατείται φόρος εισοδήματος στο κτηματολογικό γραφείο κατά τη μεταβίβαση.
Για πωλητή εταιρεία, η παρακράτηση είναι 1% του μεγαλύτερου από τιμή και εκτιμημένη αξία. Για πωλητή φυσικό πρόσωπο, Ταϊλανδό ή ξένο, ο υπολογισμός είναι πιο σύνθετος. Παίρνετε την εκτιμημένη αξία, αφαιρείτε μια τυποποιημένη έκπτωση που εξαρτάται από τα χρόνια κατοχής (92% της αξίας μετά από έναν χρόνο, που πέφτει στο 50% μετά από οκτώ χρόνια ή περισσότερα), διαιρείτε με τον αριθμό των ετών κατοχής (έως δέκα), εφαρμόζετε τους συντελεστές φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων και πολλαπλασιάζετε με τα χρόνια κατοχής. Το σύνολο δεν μπορεί να ξεπεράσει το 20% της τιμής πώλησης. Με τα φορολογικά κλιμάκια του 2014, μια μονάδα 10 εκατ. THB επιβαρυνόταν με περίπου 82.500 έως 430.000 THB παρακράτηση, ανάλογα με το πόσο καιρό την κατείχε ο πωλητής. Δείτε αυτό το εύρος ως παράδειγμα της μεθόδου, όχι ως τρέχον ποσό.
Προβλέψτε στον προϋπολογισμό παρακράτηση σε κάθε πώληση από φυσικό πρόσωπο, όσο καιρό κι αν κατείχε το ακίνητο. Το ποσό για μια συγκεκριμένη πώληση το δίνει το κτηματολογικό γραφείο ή ένας φορολογικός σύμβουλος στην Ταϊλάνδη. Για φυσικό πρόσωπο μη κάτοικο η παρακράτηση είναι συνήθως ο τελικός φόρος. Εξηγούμε τι σημαίνει αυτό για μια μελλοντική πώληση στον οδηγό μας για τη φορολογία των ξένων ιδιοκτητών.
Άλλα εφάπαξ κόστη
- Καταχώριση μίσθωσης για βίλα. Τέλος καταχώρισης 1% συν τέλος χαρτοσήμου 0,1% στο συνολικό μίσθωμα για όλη την καταχωρισμένη διάρκεια, συνολικά 1,1%.
- Εγγραφή υποθήκης. 1% του ποσού του δανείου, με ανώτατο όριο 200.000 THB, αν και λίγοι ξένοι αγοραστές δανείζονται στην Ταϊλάνδη.
- Αποθεματικό ταμείο (sinking fund) και προκαταβολή κοινοχρήστων. Οι developers συνήθως εισπράττουν κατά τη μεταβίβαση εφάπαξ αποθεματικό ταμείο και προκαταβολή κοινοχρήστων. Τα ποσά διαφέρουν από έργο σε έργο και δεν υπάρχει τυποποιημένος συντελεστής, γι' αυτό ζητήστε τα γραπτώς πριν κάνετε κράτηση.
Ο ετήσιος Φόρος Γης και Κτισμάτων
Ο νόμος για τον Φόρο Γης και Κτισμάτων B.E. 2562 ισχύει από την 1η Ιανουαρίου 2020. Η τοπική αρχή τον χρεώνει σε όποιον έχει στην κυριότητα ή στην κατοχή του τη γη ή το κτίσμα την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Τα εκκαθαριστικά στέλνονται γύρω στον Φεβρουάριο και ο φόρος οφείλεται συνήθως έως τον Απρίλιο, αν και οι τοπικές προθεσμίες μερικές φορές παρατείνονται. Το 2026 η προθεσμία ήταν τον Ιούνιο.
Ο νόμος ορίζει ανώτατα όρια 0,3% για τα ακίνητα κατοικίας, 0,15% για την αγροτική γη και 1,2% για την εμπορική και την αναξιοποίητη γη, ενώ για την αναξιοποίητη γη ο συντελεστής ανεβαίνει κατά 0,3% για κάθε τρία χρόνια αχρησίας, έως το 3%. Οι συντελεστές που εφαρμόζονται πράγματι στις κατοικίες είναι χαμηλότεροι και υπολογίζονται στην επίσημη εκτιμημένη αξία:
- Κύρια κατοικία, γη και κτίσμα στην κυριότητα φυσικού προσώπου με το όνομά του στο μητρώο κατοικίας: τα πρώτα 50 εκατ. THB απαλλάσσονται. Πάνω από αυτά, 0,03% έως 75 εκατ. THB, 0,05% έως 100 εκατ. THB και 0,1% πάνω από αυτό το ποσό.
- Κύρια κατοικία, μόνο το κτίσμα (για παράδειγμα σπίτι σε μισθωμένη γη), με το όνομα του ιδιοκτήτη στο μητρώο κατοικίας: τα πρώτα 10 εκατ. THB απαλλάσσονται. Μετά, 0,02% έως 50 εκατ. THB και στη συνέχεια 0,03%, 0,05% και 0,1% στα υψηλότερα κλιμάκια.
- Άλλα ακίνητα κατοικίας, όπου ανήκουν οι δεύτερες κατοικίες και οι μονάδες που νοικιάζονται: 0,02% έως 50 εκατ. THB, 0,03% από 50 έως 75 εκατ., 0,05% από 75 έως 100 εκατ. και 0,1% πάνω από αυτό, από το πρώτο μπατ.
Ένα τυπικό condominium διακοπών ή προς ενοικίαση με ξένο ιδιοκτήτη ανήκει στην τελευταία ομάδα. Ενδεικτικά, και όχι ως προσφορά, μια μονάδα με εκτιμημένη αξία 5 εκατ. THB θα πλήρωνε περίπου 1.000 THB τον χρόνο. Όταν ένα ακίνητο χρησιμοποιείται εμπορικά, για παράδειγμα λειτουργεί ως ξενοδοχείο, μπορεί να ισχύσει η εμπορική κλίμακα που ξεκινά από 0,3%.
Δύο ακόμη επαναλαμβανόμενα κόστη ανήκουν στον ίδιο προϋπολογισμό. Τα κοινόχρηστα είναι η τακτική χρέωση που πληρώνεται στο νομικό πρόσωπο (juristic person) του κτιρίου για τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων. Τα ορίζει κάθε κτίριο, γι' αυτό ζητήστε γραπτώς το τρέχον ποσό πριν κάνετε κράτηση. Και αν νοικιάζετε τη μονάδα, το ενοίκιο είναι εισόδημα που αποκτήθηκε στην Ταϊλάνδη και φορολογείται εκεί, είτε ζείτε στη χώρα είτε όχι.
Δεν έχει ξεκαθαριστεί αν ένας ξένος γραμμένος σε κίτρινο βιβλίο κατοικίας (Tor Ror 13) δικαιούται την απαλλαγή κύριας κατοικίας, γι' αυτό ελέγξτε το με την τοπική αρχή πριν βασιστείτε σε αυτήν.
Ένα παράδειγμα υπολογισμού
Για να φανεί πώς δένουν τα κομμάτια, πάρτε ένα υποθετικό καινούργιο διαμέρισμα condominium που αγοράζεται για 5 εκατ. THB από developer που είναι εταιρεία, και υποθέστε, για απλότητα, ότι η εκτιμημένη αξία ισούται με την τιμή. Πρόκειται μόνο για ενδεικτικό υπολογισμό. Την εκτιμημένη αξία την ορίζει το κτηματολογικό γραφείο και μπορεί να διαφέρει από την τιμή.
- Τέλος μεταβίβασης 2%: 100.000 THB. Αν το SPA το μοιράζει 50/50, το μερίδιο του αγοραστή είναι 50.000 THB.
- Ειδικός Φόρος Επιχειρήσεων 3,3%: 165.000 THB, φόρος του developer επειδή ο πωλητής είναι εταιρεία. Δεν οφείλεται τέλος χαρτοσήμου, αφού ισχύει ο SBT.
- Παρακρατούμενος φόρος 1% για πωλητή εταιρεία: 50.000 THB, επίσης του developer.
- Αποθεματικό ταμείο και προκαταβολή κοινοχρήστων: τα ορίζει το έργο, δεν υπάρχει τυποποιημένο ποσό.
- Φόρος Γης και Κτισμάτων από την επόμενη 1η Ιανουαρίου, ως δεύτερη κατοικία: περίπου 1.000 THB τον χρόνο.
Αν το SPA ζητά αντίθετα από τον αγοραστή να επωμιστεί μέρος των φόρων του πωλητή, τα νούμερα αλλάζουν απότομα, και γι' αυτό η ρήτρα κόστους αξίζει την προσοχή του δικηγόρου σας.
Τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε
- Τη ρήτρα του SPA που κατανέμει ανάμεσα σε εσάς και τον πωλητή το τέλος μεταβίβασης, τον SBT ή το τέλος χαρτοσήμου και τον παρακρατούμενο φόρο.
- Ότι καμία εκτίμηση δεν εφαρμόζει στην αγορά σας το τέλος 0,01% για Ταϊλανδούς αγοραστές.
- Το αποθεματικό ταμείο, την προκαταβολή κοινοχρήστων και τα μηνιαία κοινόχρηστα, γραπτώς.
- Για βίλα, το κόστος καταχώρισης μίσθωσης 1,1% στο συνολικό μίσθωμα.
- Αν σκοπεύετε να πουλήσετε μέσα σε πέντε χρόνια, ότι στην πώλησή σας πιθανότατα θα ισχύσει SBT 3,3%.
- Αν θα νοικιάζετε το ακίνητο, τους κανόνες φορολογίας ενοικίων στον οδηγό μας για τη φορολογία των ιδιοκτητών.
Η αγορά βήμα προς βήμα καλύπτεται στον οδηγό μας για την αγορά condo στην Ταϊλάνδη, και τα τρέχοντα έργα βρίσκονται στη σελίδα μας με ακίνητα στην Ταϊλάνδη.
