Αγορά condo στην Ταϊλάνδη βήμα προς βήμα: κράτηση, συμβόλαιο, έντυπο FET και μεταβίβαση στο κτηματολογικό γραφείο
Η αγορά ενός διαμερίσματος condominium στην Ταϊλάνδη από ξένο περνά από πέντε στάδια: κράτηση, νομικό έλεγχο (due diligence) από δικό σας δικηγόρο στην Ταϊλάνδη, συμβόλαιο αγοραπωλησίας, πληρωμές που στέλνονται από το εξωτερικό σε ξένο νόμισμα και μεταβίβαση του τίτλου στο κτηματολογικό γραφείο (Land Office) της περιοχής όπου βρίσκεται το κτίριο. Η σειρά είναι ίδια για καινούργια μονάδα και για μεταπώληση, αν και οι προστασίες διαφέρουν. Το SPA ρυθμίζει τις λεπτομέρειες κάθε συμφωνίας, και η πρακτική διαφέρει από developer σε developer.
Τρία έγγραφα κρίνουν αν η μονάδα θα μπορέσει τελικά να καταχωριστεί στο όνομά σας: η απόδειξη της τράπεζας ότι τα χρήματα ήρθαν από το εξωτερικό σε ξένο νόμισμα (το έντυπο FET), η επιβεβαίωση του κτιρίου ότι υπάρχει διαθέσιμη ποσόστωση ξένων και η βεβαίωση ότι ο πωλητής δεν χρωστά κοινόχρηστα. Αν λείπει έστω και ένα την ημέρα της μεταβίβασης, το κτηματολογικό γραφείο δεν θα καταχωρίσει τη μονάδα σε ξένο.
Παρακάτω εξετάζουμε τα στάδια ένα ένα. Για τους κανόνες σχετικά με το τι μπορεί να αποκτήσει ένας ξένος εξαρχής, ξεκινήστε από τον οδηγό μας για την ιδιοκτησία ακινήτων από ξένους στην Ταϊλάνδη.
Βήμα 1: η κράτηση
Η πρώτη υπογραφή είναι μια συμφωνία κράτησης, με τέλος κράτησης που καταβάλλεται για να δεσμευτεί η μονάδα όσο ετοιμάζονται τα έγγραφα.
Νέα έργα: ρυθμιζόμενο συμβόλαιο από το 2025
Για τα διαμερίσματα condominium που πωλούν developers, οι κρατήσεις έγιναν «δραστηριότητα με ελεγχόμενα συμβόλαια» με ανακοίνωση της Επιτροπής Συμβάσεων του Συμβουλίου Προστασίας Καταναλωτών (Consumer Protection Board), που δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (Government Gazette) στις 3 Οκτωβρίου 2024 και ισχύει από 120 ημέρες αργότερα, γύρω στις 31 Ιανουαρίου 2025. Τα κύρια σημεία είναι τα εξής:
- Το συμβόλαιο κράτησης πρέπει να είναι στα ταϊλανδικά και να ακολουθεί το τυποποιημένο έντυπο, που αναφέρει το έργο, τη μονάδα, την τιμή, το τέλος κράτησης, τις ημερομηνίες των αδειών και τις προδιαγραφές.
- Ο developer δεν μπορεί να αντιμετωπίσει το τέλος κράτησης ως εγγύηση ή ως προκαταβολή.
- Ο developer δεν μπορεί να κατακρατήσει το τέλος εκτός αν ο αγοραστής είναι υπερήμερος, και δεν μπορεί να χρεώσει τέλος για την εκχώρηση της κράτησης.
- Μετά από καταγγελία που πληροί τις προϋποθέσεις, το τέλος πρέπει να επιστραφεί μέσα σε 15 ημέρες αν πληρώθηκε με μετρητά ή έμβασμα, ή σε 45 ημέρες αν πληρώθηκε με πιστωτική κάρτα.
- Οι παραβάσεις τιμωρούνται με φυλάκιση έως ενός έτους ή/και πρόστιμο έως 200.000 THB.
Άρα η παλιά φράση ότι «τα τέλη κράτησης δεν επιστρέφονται ποτέ» είναι λάθος για τις πωλήσεις διαμερισμάτων condominium από developers. Επειδή το συμβόλαιο θα είναι στα ταϊλανδικά, ζητήστε από τον δικηγόρο σας να το διαβάσει πριν πληρώσετε.
Πόσο είναι το τέλος;
Δεν υπάρχει νομικό πρότυπο. Στη μεταπώληση το τέλος είναι συχνά 5% έως 10% και δεν επιστρέφεται, ενώ οι developers συνήθως ζητούν ένα σταθερό ποσό. Ό,τι σας αναφέρουν είναι οι όροι του συγκεκριμένου πωλητή, όχι κανόνας της αγοράς.
Βήμα 2: ο νομικός έλεγχος από δικό σας δικηγόρο
Αυτό είναι το βήμα που πρέπει να ολοκληρωθεί πριν πληρώσετε οτιδήποτε πέρα από την κράτηση. Ο δικηγόρος σας πρέπει να εκπροσωπεί μόνο εσάς, όχι τον developer ή τον μεσίτη. Οι συνήθεις έρευνες καλύπτουν το κτηματολογικό γραφείο (τίτλος, βάρη, υποθήκες και δουλείες), την τοπική διοικητική υπηρεσία, τις υπηρεσίες δασών και φυσικών πόρων, την πολεοδομία, τα πολιτικά δικαστήρια και τα δικαστήρια πτωχεύσεων και την Υπηρεσία Αναγκαστικής Εκτέλεσης (Legal Execution Department). Οι έρευνες έχουν σημασία, επειδή συμβαίνει να εκδίδονται τίτλοι κατά λάθος και να χάνονται αρχεία.
Ο τίτλος ιδιοκτησίας
Για condominium παίρνετε τίτλο ιδιοκτησίας μονάδας condominium, το έγγραφο κυριότητας για μία μονάδα. Για γη, το Chanote (Nor Sor 4 Jor), ο πλήρης τίτλος κυριότητας με επίσημα μετρημένα όρια, είναι ο μόνος τίτλος που ένας αγοραστής πρέπει κανονικά να δέχεται. Υπάρχουν πιο αδύναμα έγγραφα, από το πιστοποιητικό χρήσης Nor Sor 3 Gor μέχρι το Sor Kor 1, μια απλή γνωστοποίηση κατοχής που δεν μεταβιβάζει κυριότητα. Μεταβιβάσεις μπορούν να καταχωριστούν μόνο σε Chanote, τίτλο μονάδας condominium, Nor Sor 3 Gor ή Nor Sor 3.
Άδειες για έργο off-plan
Για κτίριο που είναι ακόμη υπό κατασκευή, ζητήστε να δείτε την οικοδομική άδεια που εκδόθηκε σύμφωνα με τον νόμο για τον έλεγχο των κατασκευών (Building Control Act). Τα μεγαλύτερα έργα χρειάζονται επίσης εγκεκριμένη Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (EIA): σύμφωνα με το Άρθρο 48 του νόμου για τη βελτίωση και τη διατήρηση της ποιότητας του εθνικού περιβάλλοντος (Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act), όπως τροποποιήθηκε το 2018, τα κτίρια condominium με 80 ή περισσότερα δωμάτια, ή με 4.000 m² ή περισσότερα ωφέλιμης επιφάνειας, χρειάζονται εγκεκριμένη έκθεση EIA. Να θυμάστε επίσης ότι οι τίτλοι των μονάδων μπορούν να εκδοθούν μόνο αφού το ολοκληρωμένο κτίριο καταχωριστεί ως condominium στο κτηματολογικό γραφείο.
Ποσόστωση ξένων
Ζητήστε γραπτή επιβεβαίωση ότι η συγκεκριμένη μονάδα σας μπορεί να καταχωριστεί μέσα στην ποσόστωση 49% για ξένους. Για καινούργιο κτίριο, την επιβεβαίωση τη δίνει ο developer. Για μεταπώληση, τη δίνει το νομικό πρόσωπο (juristic person), δηλαδή ο φορέας των συνιδιοκτητών που διαχειρίζεται το κτίριο. Η ποσόστωση ελέγχεται ξανά κατά τη μεταβίβαση, οπότε η επιβεβαίωση που παίρνετε σήμερα σας καθησυχάζει, αλλά δεν σας κρατά θέση στην ποσόστωση.
Βήμα 3: το συμβόλαιο αγοραπωλησίας
Για τις πωλήσεις διαμερισμάτων condominium από developers, το ταϊλανδικό δίκαιο καθορίζει τη μορφή του συμβολαίου. Το Άρθρο 6/2 του νόμου για τα condominium (Condominium Act), που προστέθηκε με τον νόμο αρ. 4 B.E. 2551 και ισχύει από τις 4 Ιουλίου 2008, απαιτεί το SPA να ακολουθεί το έντυπο που ορίζει το Υπουργείο Εσωτερικών. Κάθε όρος που αποκλίνει από αυτό το έντυπο και είναι λιγότερο ευνοϊκός για τον αγοραστή είναι άκυρος.
Η προστασία αυτή είναι πραγματική, αλλά δεν αντικαθιστά την ανάγνωση του συμβολαίου. Στο SPA γράφονται το πρόγραμμα πληρωμών, η ημερομηνία ολοκλήρωσης, οι προδιαγραφές και η κατανομή του κόστους μεταβίβασης. Οι περισσότεροι φόροι μεταβίβασης βαραίνουν κατά τον νόμο τον πωλητή, αλλά το ποιος πληρώνει τι είναι διαπραγματεύσιμο και ορίζεται στο SPA, και συνηθίζεται το τέλος μεταβίβασης να μοιράζεται 50/50. Ο δικηγόρος σας πρέπει να συγκρίνει το έγγραφο του developer με το προβλεπόμενο έντυπο και να επισημάνει οτιδήποτε μεταφέρει κίνδυνο σε εσάς.
Το Άρθρο 6/2 είναι γραμμένο για τις πωλήσεις από developers. Στη μεταπώληση, η προκαταβολή, η ημερομηνία ολοκλήρωσης και τα κόστη είναι ό,τι γράψετε εσείς και ο πωλητής, ένας λόγος ακόμη να συντάξει ή να ελέγξει το συμβόλαιο δικός σας δικηγόρος.
Βήμα 4: πληρωμή από το εξωτερικό
Οι αγορές off-plan πληρώνονται σε δόσεις κατά τη διάρκεια της κατασκευής, με το υπόλοιπο κατά τη μεταβίβαση. Δεν υπάρχει νομικά τυποποιημένο πρόγραμμα και η κατανομή διαφέρει από developer σε developer, οπότε κρίνετε κάθε πρόγραμμα πληρωμών με βάση τους δικούς του όρους.
Αυτό που δεν αλλάζει είναι ο δρόμος που πρέπει να ακολουθήσουν τα χρήματα. Για μονάδα που καταχωρίζεται στην ποσόστωση ξένων, κάθε πληρωμή πρέπει να φτάνει από το εξωτερικό σε ξένο νόμισμα και να μετατρέπεται σε μπατ από την ταϊλανδική τράπεζα, ώστε τα τραπεζικά αποδεικτικά να καλύπτουν ολόκληρη την τιμή. Η τράπεζα που λαμβάνει τα χρήματα εκδίδει το έντυπο συναλλαγής συναλλάγματος (Foreign Exchange Transaction form), το FET, παλαιότερα Tor Tor 3. Είναι τραπεζική πρακτική, όχι νόμος, να εκδίδεται για εμβάσματα περίπου 50.000 USD και άνω. Οι μικρότερες πληρωμές αποδεικνύονται με βεβαιώσεις πίστωσης και επιστολή επιβεβαίωσης της τράπεζας.
Το κτηματολογικό γραφείο θα αρνηθεί την καταχώριση στην ποσόστωση ξένων αν τα χρήματα στάλθηκαν από εταιρεία, συγγενή ή φίλο, ή αν έφτασαν σε μπατ που είχαν μετατραπεί πριν φύγουν. Η πιο ασφαλής πρακτική είναι απλή: στέλνετε ξένο νόμισμα, από τον δικό σας λογαριασμό, με το έργο και τον αριθμό της μονάδας στην αιτιολογία της πληρωμής, κάθε φορά.
Βήμα 5: η μεταβίβαση στο κτηματολογικό γραφείο
Όλες οι συναλλαγές γης στην Ταϊλάνδη πρέπει να γίνονται εγγράφως και να καταχωρίζονται στο κτηματολογικό γραφείο της περιοχής του ακινήτου. Πωλητής και αγοραστής παρίστανται αυτοπροσώπως ή εκπροσωπούνται από πληρεξουσίους.
Για ξένο αγοραστή διαμερίσματος condominium, το κτηματολογικό γραφείο ζητά:
- την απόδειξη ποσόστωσης ξένων, που επιβεβαιώνει ότι η μονάδα μπορεί να καταχωριστεί σε ξένο·
- τα έντυπα FET ή τις επιστολές επιβεβαίωσης της τράπεζας για τα χρήματα της αγοράς·
- τη βεβαίωση του νομικού προσώπου σύμφωνα με το Άρθρο 29 του Condominium Act ότι ο πωλητής δεν χρωστά κοινόχρηστα, που συνήθως λέγεται βεβαίωση μη οφειλής (debt-free letter).
Τα τέλη και οι φόροι μεταβίβασης πληρώνονται στο κτηματολογικό γραφείο την ίδια ημέρα. Τα κύρια στοιχεία είναι το τέλος μεταβίβασης 2% στην επίσημη εκτιμημένη αξία, ο Ειδικός Φόρος Επιχειρήσεων (Specific Business Tax) 3,3% του πωλητή ή, όπου δεν ισχύει, τέλος χαρτοσήμου 0,5%, και ο παρακρατούμενος φόρος εισοδήματος του πωλητή. Οι developers επίσης συνήθως εισπράττουν κατά τη μεταβίβαση εφάπαξ αποθεματικό ταμείο (sinking fund) και προκαταβολή κοινοχρήστων. Τα ποσά ορίζονται ανά έργο και δεν υπάρχει τυποποιημένος συντελεστής. Την πλήρη ανάλυση θα βρείτε στον οδηγό μας για τους φόρους και τα τέλη ακινήτων στην Ταϊλάνδη.
Τα έγγραφα, ποιος τα εκδίδει και πότε
| Έγγραφο | Εκδίδεται από | Πότε έχει σημασία |
|---|---|---|
| Συμβόλαιο κράτησης (τυποποιημένο ταϊλανδικό έντυπο για πωλήσεις από developers) | Developer | Βήμα 1, πριν πληρωθεί το τέλος κράτησης |
| Αποτελέσματα ερευνών σε κτηματολογικό γραφείο και δικαστήρια | Ο δικηγόρος σας, από τις αρχές | Βήμα 2, πριν από τις επόμενες πληρωμές |
| Οικοδομική άδεια και έγκριση EIA (μεγαλύτερα έργα) | Τοπική αρχή, περιβαλλοντική αρχή | Βήμα 2, για αγορές off-plan |
| Γραπτή επιβεβαίωση ποσόστωσης ξένων | Developer ή νομικό πρόσωπο | Βήμα 2, και ξανά κατά τη μεταβίβαση |
| Συμβόλαιο αγοραπωλησίας (έντυπο του Υπουργείου Εσωτερικών για πωλήσεις από developers) | Developer ή πωλητής, με έλεγχο από τον δικηγόρο σας | Βήμα 3 |
| Έντυπο FET, ή βεβαιώσεις πίστωσης και επιστολή επιβεβαίωσης της τράπεζας | Η ταϊλανδική τράπεζα που λαμβάνει τα χρήματά σας | Βήμα 4, για κάθε πληρωμή. Φυλάσσεται για τη μεταπώληση |
| Βεβαίωση μη οφειλής του Άρθρου 29 | Νομικό πρόσωπο | Βήμα 5, ημέρα μεταβίβασης |
| Τίτλος ιδιοκτησίας μονάδας condominium στο όνομά σας | Κτηματολογικό γραφείο | Βήμα 5, εκδίδεται με την καταχώριση |
Πού στραβώνουν τα πράγματα και πώς το αποφεύγουν οι αγοραστές
Τρία πράγματα πάνε συνήθως στραβά, και για το καθένα υπάρχει ένας από τους παραπάνω ελέγχους. Η ποσόστωση γεμίζει πριν από τη μεταβίβαση, και γι' αυτό ζητάτε γραπτή επιβεβαίωση νωρίς και ελέγχετε ξανά πριν από την ολοκλήρωση. Τα χρήματα φτάνουν με λάθος τρόπο, από συγγενή ή αφού έχουν ήδη μετατραπεί σε μπατ, και το κτηματολογικό γραφείο μένει χωρίς τα αποδεικτικά που χρειάζεται. Ή το έργο off-plan καθυστερεί, κίνδυνος του developer που τον μειώνετε ελέγχοντας την οικοδομική άδεια, την έγκριση EIA για τα μεγαλύτερα κτίρια και το SPA στο έντυπο του Υπουργείου πριν δεσμευτείτε.
Η μεταπώληση έχει τις δικές της παγίδες. Ο πωλητής δεν πρέπει να έχει απλήρωτα κοινόχρηστα, αλλιώς δεν θα υπάρξει βεβαίωση μη οφειλής, και η κατανομή του κόστους μεταβίβασης πρέπει να συμφωνηθεί γραπτώς, επειδή ο νόμος δεν τη λύνει για εσάς.
Τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε
- Για καινούργια μονάδα, ότι το συμβόλαιο κράτησης είναι στο τυποποιημένο ταϊλανδικό έντυπο και ότι καταλαβαίνετε πότε μπορεί να επιστραφεί το τέλος.
- Ότι ο δικός σας δικηγόρος έχει ολοκληρώσει τις έρευνες σε κτηματολογικό γραφείο και δικαστήρια πριν πληρώσετε οτιδήποτε πέρα από την κράτηση.
- Την οικοδομική άδεια και, για τα μεγαλύτερα κτίρια, την έγκριση EIA.
- Γραπτή επιβεβαίωση της ποσόστωσης ξένων για τη μονάδα σας.
- Ότι το SPA αντιστοιχεί στο έντυπο του Υπουργείου Εσωτερικών και ότι αναφέρει ποιος πληρώνει κάθε κόστος μεταβίβασης.
- Ότι κάθε πληρωμή φεύγει από τον δικό σας λογαριασμό σε ξένο νόμισμα, με τη μονάδα στην αιτιολογία, και ότι έχετε FET ή επιστολή της τράπεζας για την καθεμία.
- Για μεταπώληση, τη βεβαίωση μη οφειλής και τον τίτλο ιδιοκτησίας του πωλητή.
Όταν έχετε μια σύντομη λίστα, ξεκινήστε από τη σελίδα με τα ακίνητά μας στην Ταϊλάνδη, ενώ η σελίδα μας για την Ταϊλάνδη δίνει τη συνολική εικόνα.
