外国人购买泰国公寓单元要经过五个阶段：预订；由您自己的泰国律师进行尽职调查；签订买卖合同；以外币从境外付款；在楼宇所在地的土地局办理产权过户。新房和转售房的顺序相同，只是所受的保护不同。每笔交易的细节以 SPA 为准，各开发商的做法也有差别。
最终单元能否登记在您名下，取决于三份文件：银行出具的资金以外币从境外汇入的证明（FET 表格）、楼宇出具的仍有外国人配额的确认，以及卖方未拖欠公共费用的证明。过户当天缺少其中任何一份，土地局都不会把单元登记到外国人名下。
下面逐一说明各个阶段。关于外国人到底可以拥有什么，请先阅读泰国外国人产权指南。
第 1 步：预订
第一份要签的是预订协议，同时支付预订费，在准备文件期间为您保留该单元。
新开发项目：2025 年起受监管的合同
开发商出售公寓单元的预订，已依据消费者保护委员会合同委员会的公告被列为“合同管制业务”。该公告于 2024 年 10 月 3 日在《政府公报》上公布，120 天后生效，即 2025 年 1 月 31 日前后。要点如下：
- 预订合同必须使用泰文并采用标准格式，写明项目、单元、价格、预订费、各项许可的日期和规格。
- 开发商不得把预订费当作定金或首付。
- 除非买方违约，开发商不得没收预订费，也不得对转让预订收取费用。
- 在符合条件的解约后，以现金或转账支付的预订费须在 15 天内退还，以信用卡支付的须在 45 天内退还。
- 违规者可处最高一年监禁和/或最高 200,000 THB 罚款。
所以，“预订费一律不退”这种老说法，对开发商出售的公寓单元来说并不成立。由于合同是泰文的，请在付款前让律师审阅。
预订费有多少？
法律没有标准。转售房的预订费通常为 5% 至 10%，且不予退还；开发商则倾向于收取固定金额。您拿到的任何报价都是该卖方自己的条件，而不是市场规则。
第 2 步：由您自己的律师进行尽职调查
在支付预订费以外的任何款项之前，应完成这一步。您的律师应只代表您，而不是代表开发商或中介。常规查册包括：土地局（产权、权利负担、抵押和地役权）、地方行政办公室、林业和自然资源部门、城市规划部门、民事法院和破产法院，以及法律执行厅。查册之所以重要，是因为错误颁发的产权证和遗失记录的情况确实会发生。
产权文件
购买公寓，您得到的是公寓单元房产证，即单个单元的所有权文件。购买土地时，Chanote（Nor Sor 4 Jor）是经官方测量边界的完整所有权凭证，买家通常只应接受这一种。还有一些效力较弱的文件，从 Nor Sor 3 Gor 使用证明，一直到 Sor Kor 1，后者只是占有通知，并不转移所有权。只有 Chanote、公寓单元房产证、Nor Sor 3 Gor 或 Nor Sor 3 才能办理过户登记。
期房项目的许可
对于仍在建设中的楼宇，请要求查看依据《建筑控制法》颁发的建筑许可。规模较大的项目还需要获批的环境影响评估（EIA）：根据 2018 年修订的《国家环境质量促进与保护法》第 48 条，拥有 80 个或以上房间、或可用楼面面积达到 4,000 m² 或以上的公寓楼，须有获批的 EIA 报告。还要记住，只有竣工楼宇在土地局登记为公寓之后，才能颁发单元房产证。
外国人配额
请索取书面确认，证明您所购的具体单元可以在 49% 外国人配额内登记。新楼由开发商出具；转售房由负责管理楼宇的业主共同体，即法人（juristic person）出具。过户时还会再次核查配额，所以您今天拿到的确认只是一种保证，并不等于为您预留了配额。
第 3 步：买卖合同
对于开发商出售的公寓单元，泰国法律规定了合同的格式。《公寓法》第 6/2 条由《佛历 2551 年第 4 号法》增设，自 2008 年 7 月 4 日起施行，要求 SPA 采用内政部规定的格式。任何偏离该格式、对买方更不利的条款均属无效。
这项保护是实实在在的，但它不能代替您亲自阅读合同。付款计划、竣工日期、规格以及过户费用的分摊，都写在 SPA 里。大部分过户税费在法律上由卖方承担，但谁付什么可以协商，并在 SPA 中约定；过户费双方各付一半很常见。您的律师应将开发商的文件与规定格式逐条比对，并指出任何把风险转嫁给您的内容。
第 6/2 条是针对开发商销售而写的。转售时，定金、交割日期和费用都按您与卖方的书面约定执行，这也是应当请自己的律师起草或审查合同的又一个理由。
第 4 步：从境外付款
期房在建设期间分期付款，余款在过户时付清。法律上没有标准的付款计划，各开发商的分摊比例也不同，所以每个计划都要具体分析。
不变的是资金必须走的路径。对于在外国人配额内登记的单元，每笔付款都应以外币从境外汇入，由泰国银行兑换成泰铢，这样银行凭证才能覆盖全部房价。收款银行会出具外汇交易表（Foreign Exchange Transaction form），即 FET，原称 Tor Tor 3。对约 50,000 USD 或以上的汇款出具这份表格是银行惯例，而非法律规定；较小金额的付款则以入账通知和银行确认函作为凭证。
如果资金由公司、亲属或朋友汇出，或在汇出之前就已兑换成泰铢，土地局会拒绝按外国人配额登记。最稳妥的做法很简单：每一次都用外币、从您本人的账户汇款，并在付款附言中注明项目和单元号。
第 5 步：在土地局过户
泰国所有土地交易都必须采用书面形式，并在房产所在地的土地局登记。买卖双方亲自到场，或由持有授权书的代理人代为办理。
外国人购买公寓单元时，土地局要求提供：
- 外国人配额证明，确认该单元可以登记到外国人名下；
- 购房款的 FET 表格或银行确认函；
- 法人依据《公寓法》第 29 条出具的、证明卖方未拖欠公共费用的证明，通常称为无欠款证明（debt-free letter）。
过户费和各项税款在过户当天于土地局缴纳。主要项目包括：按官方评估价计算的 2% 过户费，卖方的 3.3% 特定营业税（不适用时则为 0.5% 印花税），以及卖方的预扣所得税。开发商通常还会在过户时一次性收取维修基金和预缴的公共区域费用；金额由各项目自定，没有标准费率。完整明细见泰国房产税费指南。
各项文件：由谁出具，何时需要
| 文件 | 出具方 | 何时需要 |
|---|---|---|
| 预订合同（开发商销售采用泰文标准格式） | 开发商 | 第 1 步，支付预订费之前 |
| 土地局和法院查册结果 | 您的律师向各主管部门查询 | 第 2 步，支付后续款项之前 |
| 建筑许可和 EIA 批准（较大项目） | 地方政府；环境监管机构 | 第 2 步，适用于期房 |
| 外国人配额书面确认 | 开发商或法人 | 第 2 步，过户时再次确认 |
| 买卖合同（开发商销售采用内政部格式） | 开发商或卖方，由您的律师审查 | 第 3 步 |
| FET 表格，或入账通知和银行确认函 | 接收您资金的泰国银行 | 第 4 步，每笔付款都需要；留待转售时使用 |
| 第 29 条无欠款证明 | 法人 | 第 5 步，过户当天 |
| 登记在您名下的公寓单元房产证 | 土地局 | 第 5 步，登记时颁发 |
常见问题出在哪里，买家如何避免
常见的问题有三个，上文的核查各自对应其中之一。一是过户之前配额已满，所以要尽早索取书面确认，并在交割前再次核实。二是资金汇入方式不对，例如由亲属汇款或已兑换成泰铢，土地局因此拿不到所需的凭证。三是期房项目延期，这是开发商风险；在做出承诺之前核查建筑许可、较大楼宇的 EIA 批准以及采用内政部格式的 SPA，可以降低这一风险。
转售房有其自身的陷阱。卖方不得有未缴的公共费用，否则拿不到无欠款证明；过户费用的分摊也必须书面约定，因为法律不会替您决定。
购房前要核实的事项
- 如果是新房，预订合同是否采用泰文标准格式，以及您是否清楚预订费在什么情况下可以退还。
- 在支付预订费以外的款项之前，您自己的律师已完成土地局和法院查册。
- 建筑许可，以及较大楼宇的 EIA 批准。
- 您所购单元外国人配额的书面确认。
- SPA 与内政部格式一致，并写明每项过户费用由谁支付。
- 每笔付款都以外币从您本人的账户汇出，附言中注明单元，并且每笔都有 FET 或银行函件。
- 如果是转售房，查看无欠款证明和卖方的房产证。
