კონდომინიუმის ყიდვა ტაილანდში ნაბიჯ-ნაბიჯ: დაჯავშნა, ხელშეკრულება, FET ფორმა და გადაფორმება მიწის ოფისში

უცხოელის მიერ ტაილანდში კონდომინიუმის ბინის ყიდვა ხუთ ეტაპს გადის: დაჯავშნა, თქვენი საკუთარი ტაილანდელი იურისტის მიერ სამართლებრივი შემოწმება (due diligence), ნასყიდობის ხელშეკრულება, საზღვარგარეთიდან უცხოურ ვალუტაში გაგზავნილი გადახდები და საკუთრების გადაფორმება იმ მიწის ოფისში, სადაც შენობა მდებარეობს. თანმიმდევრობა ერთნაირია ახალი ბინისა და მეორადი გაყიდვისთვის, თუმცა დაცვის მექანიზმები განსხვავდება. თითოეული გარიგების დეტალებს ნასყიდობის ხელშეკრულება (SPA) არეგულირებს, პრაქტიკა კი დეველოპერის მიხედვით განსხვავდება.

სამი დოკუმენტი წყვეტს, შეიძლება თუ არა ბოლოს ბინის თქვენს სახელზე დარეგისტრირება: ბანკის მტკიცებულება, რომ თანხა საზღვარგარეთიდან უცხოურ ვალუტაში შემოვიდა (FET ფორმა), შენობის დადასტურება, რომ უცხოელთა კვოტა ხელმისაწვდომია, და ცნობა, რომ გამყიდველს საერთო ხარჯების დავალიანება არ აქვს. თუ გადაფორმების დღეს რომელიმე მათგანი აკლია, მიწის ოფისი ბინას უცხოელზე არ დაარეგისტრირებს.

ქვემოთ ეტაპებს სათითაოდ განვიხილავთ. იმის შესახებ, რისი ფლობა შეუძლია უცხოელს საერთოდ, დაიწყეთ ტაილანდში უცხოელთა საკუთრების ჩვენი გზამკვლევით.

ნაბიჯი 1: დაჯავშნა

პირველი ხელმოწერა დაჯავშნის ხელშეკრულებაა, რომელსაც დაჯავშნის საფასური ახლავს, რათა ბინა დოკუმენტების მომზადებამდე თქვენთვის შენარჩუნდეს.

ახალი პროექტები: რეგულირებული ხელშეკრულება 2025 წლიდან

დეველოპერების მიერ გაყიდული კონდომინიუმის ბინების დაჯავშნა „ხელშეკრულებით კონტროლირებად ბიზნესად“ იქცა მომხმარებელთა დაცვის საბჭოს (Consumer Protection Board) სახელშეკრულებო კომიტეტის შეტყობინებით, რომელიც სამთავრობო მაცნეში (Government Gazette) 2024 წლის 3 ოქტომბერს გამოქვეყნდა და 120 დღის შემდეგ, დაახლოებით 2025 წლის 31 იანვარს, შევიდა ძალაში. მთავარი პუნქტები ასეთია:

• დაჯავშნის ხელშეკრულება ტაილანდურ ენაზე უნდა იყოს და სტანდარტულ ფორმას მიჰყვებოდეს, რომელშიც მითითებულია პროექტი, ბინა, ფასი, დაჯავშნის საფასური, ნებართვების თარიღები და სპეციფიკაციები.
• დეველოპერს არ შეუძლია დაჯავშნის საფასური დეპოზიტად ან წინასწარ გადახდად ჩათვალოს.
• დეველოპერს არ შეუძლია საფასურის ჩამორთმევა, თუ მყიდველი ვალდებულებას არ არღვევს, და არც დაჯავშნის სხვაზე გადაცემისთვის საფასურის აღება.
• კანონიერი საფუძვლით შეწყვეტის შემდეგ საფასური უნდა დაბრუნდეს 15 დღეში, თუ ნაღდი ფულით ან გადარიცხვით იყო გადახდილი, ან 45 დღეში, თუ საკრედიტო ბარათით.
• დარღვევისთვის გათვალისწინებულია ერთ წლამდე თავისუფლების აღკვეთა და/ან 200,000 THB-მდე ჯარიმა.

ასე რომ, ძველი მტკიცება, თითქოს „დაჯავშნის საფასური არასდროს ბრუნდება“, დეველოპერის მიერ კონდომინიუმის ბინების გაყიდვისას არასწორია. რადგან ხელშეკრულება ტაილანდურ ენაზე იქნება, გადახდამდე სთხოვეთ იურისტს, წაიკითხოს.

რამდენია საფასური?

კანონით დადგენილი სტანდარტი არ არსებობს. მეორად გაყიდვაზე საფასური ხშირად 5%-დან 10%-მდეა და არ ბრუნდება, დეველოპერები კი, როგორც წესი, ფიქსირებულ თანხას ითხოვენ. რასაც არ უნდა გეუბნებოდნენ, ეს კონკრეტული გამყიდველის პირობებია და არა ბაზრის წესი.

ნაბიჯი 2: სამართლებრივი შემოწმება თქვენი იურისტის მიერ

ეს ეტაპი უნდა დაასრულოთ, სანამ დაჯავშნის საფასურზე მეტს გადაიხდით. თქვენი იურისტი მხოლოდ თქვენს ინტერესებს უნდა იცავდეს და არა დეველოპერის ან აგენტის. ჩვეულებრივი შემოწმებები მოიცავს მიწის ოფისს (საკუთრება, დატვირთვები, იპოთეკები და სერვიტუტები), ადგილობრივ ადმინისტრაციულ ოფისს, სატყეო და ბუნებრივი რესურსების ოფისებს, ქალაქგეგმარების ოფისს, სამოქალაქო და გაკოტრების სასამართლოებს და აღსრულების დეპარტამენტს (Legal Execution Department). ეს შემოწმებები მნიშვნელოვანია, რადგან არასწორად გაცემული საკუთრების დოკუმენტები და დაკარგული ჩანაწერები მართლაც გვხვდება.

საკუთრების დოკუმენტი

კონდომინიუმისთვის იღებთ კონდომინიუმის ბინის საკუთრების დოკუმენტს, ერთი ბინის საკუთრების დამადასტურებელ საბუთს. მიწისთვის Chanote (Nor Sor 4 Jor), სრული საკუთრების დოკუმენტი ოფიციალურად აზომილი საზღვრებით, ერთადერთი დოკუმენტია, რომელიც მყიდველმა, როგორც წესი, უნდა მიიღოს. არსებობს უფრო სუსტი დოკუმენტებიც, Nor Sor 3 Gor-ის სარგებლობის სერტიფიკატიდან Sor Kor 1-მდე, რომელიც მხოლოდ ფლობის შეტყობინებაა და საკუთრებას არ გადასცემს. გადაფორმების რეგისტრაცია შესაძლებელია მხოლოდ Chanote-ზე, კონდომინიუმის ბინის საკუთრების დოკუმენტზე, Nor Sor 3 Gor-სა ან Nor Sor 3-ზე.

ნებართვები მშენებარე პროექტისთვის

ჯერ კიდევ მშენებარე შენობისთვის მოითხოვეთ მშენებლობის კონტროლის შესახებ კანონით (Building Control Act) გაცემული სამშენებლო ნებართვის ნახვა. უფრო დიდ პროექტებს გარემოზე ზემოქმედების დამტკიცებული შეფასებაც (EIA) სჭირდება: ეროვნული გარემოს ხარისხის გაუმჯობესებისა და დაცვის შესახებ კანონის (Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act) 48-ე მუხლის მიხედვით, 2018 წლის შესწორებების გათვალისწინებით, კონდომინიუმის შენობებს 80 ან მეტი ოთახით, ან 4,000 m² ან მეტი სასარგებლო ფართით, დამტკიცებული EIA ანგარიში სჭირდება. გაითვალისწინეთ ისიც, რომ ბინების საკუთრების დოკუმენტები მხოლოდ მაშინ გაიცემა, როცა დასრულებული შენობა მიწის ოფისში კონდომინიუმად დარეგისტრირდება.

უცხოელთა კვოტა

მოითხოვეთ წერილობითი დადასტურება, რომ თქვენი კონკრეტული ბინა შეიძლება 49%-იანი უცხოელთა კვოტის ფარგლებში დარეგისტრირდეს. ახალი შენობისთვის მას დეველოპერი გასცემს, მეორადი გაყიდვისთვის კი იურიდიული პირი (juristic person), თანამესაკუთრეთა ორგანო, რომელიც შენობას მართავს. კვოტა გადაფორმებისას ხელახლა მოწმდება, ამიტომ დღეს მიღებული დადასტურება მხოლოდ დამამშვიდებელია და კვოტას არ გიჯავშნით.

ნაბიჯი 3: ნასყიდობის ხელშეკრულება

დეველოპერის მიერ კონდომინიუმის ბინების გაყიდვისას ხელშეკრულების ფორმას ტაილანდის კანონი ადგენს. კონდომინიუმების შესახებ კანონის (Condominium Act) 6/2 მუხლი, რომელიც კანონით № 4 B.E. 2551 დაემატა და 2008 წლის 4 ივლისიდან მოქმედებს, მოითხოვს, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულება შინაგან საქმეთა სამინისტროს მიერ დადგენილ ფორმას მიჰყვებოდეს. ნებისმიერი პირობა, რომელიც ამ ფორმას გადაუხვევს და მყიდველისთვის ნაკლებად ხელსაყრელია, ბათილია.

ეს დაცვა რეალურია, მაგრამ ხელშეკრულების წაკითხვას ვერ ჩაანაცვლებს. სწორედ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში იწერება გადახდების გრაფიკი, დასრულების თარიღი, სპეციფიკაცია და გადაფორმების ხარჯების განაწილება. გადაფორმების გადასახადების უმეტესობა კანონით გამყიდველს აწევს, მაგრამ ვინ რას იხდის, მოლაპარაკების საგანია და ნასყიდობის ხელშეკრულებაში იწერება; გადაფორმების მოსაკრებლის 50/50 გაყოფა ხშირია. თქვენმა იურისტმა დეველოპერის დოკუმენტი დადგენილ ფორმას უნდა შეადაროს და მონიშნოს ყველაფერი, რაც რისკს თქვენზე გადმოიტანს.

6/2 მუხლი დეველოპერის გაყიდვებისთვისაა დაწერილი. მეორად გაყიდვაზე დეპოზიტი, დასრულების თარიღი და ხარჯები ის არის, რასაც თქვენ და გამყიდველი ჩაწერთ, და ესეც კიდევ ერთი მიზეზია, რომ ხელშეკრულება თქვენმა იურისტმა შეადგინოს ან შეამოწმოს.

ნაბიჯი 4: გადახდა საზღვარგარეთიდან

მშენებარე ობიექტის შესყიდვა მშენებლობის განმავლობაში ნაწილ-ნაწილ იხდება, ნაშთი კი გადაფორმებისას. კანონით დადგენილი სტანდარტული გრაფიკი არ არსებობს და განაწილება დეველოპერის მიხედვით განსხვავდება, ამიტომ თითოეული გეგმა მისივე პირობებით შეაფასეთ.

რაც არ იცვლება, ეს თანხის გზაა. უცხოელთა კვოტით რეგისტრირებული ბინისთვის ყოველი გადახდა საზღვარგარეთიდან უცხოურ ვალუტაში უნდა შემოვიდეს და ტაილანდურმა ბანკმა ბატში უნდა გადაცვალოს, რათა ბანკის მტკიცებულება მთელ ფასს ფარავდეს. მიმღები ბანკი გასცემს უცხოური ვალუტის ტრანზაქციის ფორმას (Foreign Exchange Transaction form, FET), ყოფილ Tor Tor 3-ს. მისი გაცემა დაახლოებით 50,000 USD-ის ან მეტის გადარიცხვებზე ბანკების პრაქტიკაა და არა კანონი; უფრო მცირე გადახდებს საკრედიტო შეტყობინებები (credit advice) და ბანკის დამადასტურებელი წერილი ადასტურებს.

მიწის ოფისი უცხოელთა კვოტით რეგისტრაციაზე უარს იტყვის, თუ თანხა კომპანიამ, ნათესავმა ან მეგობარმა გამოგზავნა, ან თუ ის ბატში შემოვიდა, გაგზავნამდე გადაცვლილი. ყველაზე უსაფრთხო პრაქტიკა მარტივია: ყოველ ჯერზე გზავნეთ უცხოური ვალუტა საკუთარი ანგარიშიდან, გადახდის დანიშნულებაში პროექტისა და ბინის ნომრის მითითებით.

ნაბიჯი 5: გადაფორმება მიწის ოფისში

ტაილანდში მიწასთან დაკავშირებული ყველა გარიგება წერილობით უნდა გაფორმდეს და დარეგისტრირდეს იმ მიწის ოფისში, სადაც ქონება მდებარეობს. გამყიდველი და მყიდველი პირადად ცხადდებიან, ან მათ მინდობილობის მქონე პირები წარმოადგენენ.

კონდომინიუმის ბინის უცხოელი მყიდველისგან მიწის ოფისი მოითხოვს:

• უცხოელთა კვოტის მტკიცებულებას, რომელიც ადასტურებს, რომ ბინა შეიძლება უცხოელზე დარეგისტრირდეს;
• შესყიდვის თანხის FET ფორმებს ან ბანკის დამადასტურებელ წერილებს;
• იურიდიული პირის ცნობას კონდომინიუმების შესახებ კანონის 29-ე მუხლით, რომ გამყიდველს საერთო ხარჯების დავალიანება არ აქვს, რომელსაც ჩვეულებრივ უვალობის წერილს (debt-free letter) უწოდებენ.

გადაფორმების მოსაკრებლები და გადასახადები მიწის ოფისში იმავე დღეს იხდება. მთავარი პუნქტებია 2%-იანი გადაფორმების მოსაკრებელი ოფიციალურ შეფასებით ღირებულებაზე, გამყიდველის 3.3%-იანი სპეციფიკური ბიზნეს-გადასახადი ან, სადაც ის არ ვრცელდება, 0.5%-იანი სამარკო მოსაკრებელი, და გამყიდველის დაკავებული საშემოსავლო გადასახადი. დეველოპერები გადაფორმებისას, როგორც წესი, ერთჯერად სარეზერვო ფონდსა და საერთო ფართების წინასწარ საფასურსაც იღებენ; თანხებს თითოეული პროექტი თავად ადგენს და სტანდარტული განაკვეთი არ არსებობს. სრული ჩამონათვალი იხილეთ ტაილანდში ქონების გადასახადებისა და მოსაკრებლების ჩვენს გზამკვლევში.

დოკუმენტები: ვინ გასცემს და როდის

დოკუმენტი	გამცემი	როდის არის საჭირო
დაჯავშნის ხელშეკრულება (სტანდარტული ტაილანდური ფორმა დეველოპერის გაყიდვებისთვის)	დეველოპერი	ნაბიჯი 1, დაჯავშნის საფასურის გადახდამდე
მიწის ოფისისა და სასამართლოების შემოწმების შედეგები	თქვენი იურისტი, ხელისუფლების ორგანოებიდან	ნაბიჯი 2, შემდგომ გადახდებამდე
სამშენებლო ნებართვა და EIA-ის დამტკიცება (უფრო დიდი პროექტები)	ადგილობრივი ხელისუფლება; გარემოსდაცვითი მარეგულირებელი	ნაბიჯი 2, მშენებარე ობიექტის შესყიდვისას
უცხოელთა კვოტის წერილობითი დადასტურება	დეველოპერი ან იურიდიული პირი	ნაბიჯი 2 და ხელახლა გადაფორმებისას
ნასყიდობის ხელშეკრულება (შინაგან საქმეთა სამინისტროს ფორმა დეველოპერის გაყიდვებისთვის)	დეველოპერი ან გამყიდველი, შემოწმებული თქვენი იურისტის მიერ	ნაბიჯი 3
FET ფორმა, ან საკრედიტო შეტყობინებები და ბანკის დამადასტურებელი წერილი	ტაილანდური ბანკი, რომელიც თქვენს თანხას იღებს	ნაბიჯი 4, ყოველი გადახდისთვის; ინახება ხელახალი გაყიდვისთვის
29-ე მუხლის უვალობის წერილი	იურიდიული პირი	ნაბიჯი 5, გადაფორმების დღე
კონდომინიუმის ბინის საკუთრების დოკუმენტი თქვენს სახელზე	მიწის ოფისი	ნაბიჯი 5, გაიცემა რეგისტრაციისას

სად ფუჭდება საქმე და როგორ არიდებენ ამას მყიდველები თავს

ხშირად სამი რამ ფუჭდება, და თითოეულს ზემოთ აღწერილი რომელიმე შემოწმება ფარავს. კვოტა გადაფორმებამდე ივსება, ამიტომაც ითხოვთ წერილობით დადასტურებას ადრევე და ხელახლა ამოწმებთ დასრულებამდე. თანხა არასწორი გზით შემოდის, ნათესავისგან ან უკვე ბატში გადაცვლილი, და მიწის ოფისს საჭირო მტკიცებულება აღარ აქვს. ან მშენებარე პროექტი იგვიანებს, რაც დეველოპერის რისკია და რომელსაც ამცირებთ, თუ ვალდებულების აღებამდე შეამოწმებთ სამშენებლო ნებართვას, უფრო დიდი შენობებისთვის EIA-ის დამტკიცებას და სამინისტროს ფორმის ნასყიდობის ხელშეკრულებას.

მეორად გაყიდვას თავისი ხაფანგები აქვს. გამყიდველს საერთო ხარჯების გადაუხდელი დავალიანება არ უნდა ჰქონდეს, თორემ უვალობის წერილი არ იქნება, ხოლო გადაფორმების ხარჯების განაწილება წერილობით უნდა შეთანხმდეს, რადგან კანონი ამას თქვენ ნაცვლად არ წყვეტს.

რა შეამოწმოთ ყიდვამდე

• ახალი ბინისთვის: რომ დაჯავშნის ხელშეკრულება სტანდარტულ ტაილანდურ ფორმაზეა და გესმით, როდის შეიძლება საფასურის დაბრუნება.
• რომ თქვენმა იურისტმა მიწის ოფისისა და სასამართლოების შემოწმებები დაასრულა, სანამ დაჯავშნაზე მეტს გადაიხდით.
• სამშენებლო ნებართვა, ხოლო უფრო დიდი შენობებისთვის EIA-ის დამტკიცება.
• თქვენი ბინისთვის უცხოელთა კვოტის წერილობითი დადასტურება.
• რომ ნასყიდობის ხელშეკრულება შინაგან საქმეთა სამინისტროს ფორმას შეესაბამება და მასში მითითებულია, ვინ იხდის გადაფორმების თითოეულ ხარჯს.
• რომ ყოველი გადახდა თქვენი ანგარიშიდან უცხოურ ვალუტაში გადის, დანიშნულებაში ბინის მითითებით, და თითოეულზე FET ან ბანკის წერილი გაქვთ.
• მეორადი ბინისთვის: უვალობის წერილი და გამყიდველის საკუთრების დოკუმენტი.

როცა მოკლე სია გექნებათ, საწყისი წერტილია ტაილანდის ქონების ჩვენი გვერდი, ზოგად მიმოხილვას კი ტაილანდის ჩვენი გვერდი იძლევა.