थाईलैंड में कॉन्डो ख़रीदना

किसी विदेशी की थाई कॉन्डोमिनियम यूनिट की ख़रीद पाँच चरणों से गुज़रती है: बुकिंग, आपके अपने थाई वकील की ड्यू डिलिजेंस, बिक्री और ख़रीद अनुबंध (SPA), विदेश से विदेशी मुद्रा में भेजे गए भुगतान, और उस भूमि कार्यालय (Land Office) में मालिकाना हक़ का ट्रांसफ़र जहाँ इमारत स्थित है। नई यूनिट और रीसेल दोनों में क्रम यही रहता है, हालाँकि सुरक्षा के प्रावधान अलग होते हैं। हर सौदे का ब्योरा SPA तय करता है, और तौर तरीक़े डेवलपर के हिसाब से बदलते हैं।

आख़िर में यूनिट आपके नाम पर दर्ज हो सकेगी या नहीं, यह तीन दस्तावेज़ तय करते हैं: बैंक का यह सबूत कि पैसा विदेश से विदेशी मुद्रा में आया (FET फ़ॉर्म), इमारत की यह पुष्टि कि विदेशी कोटा उपलब्ध है, और यह प्रमाणपत्र कि विक्रेता पर कोई कॉमन फ़ीस बकाया नहीं है। ट्रांसफ़र के दिन इनमें से कोई एक भी न हो, तो भूमि कार्यालय यूनिट को किसी विदेशी के नाम दर्ज नहीं करेगा।

नीचे हम चरणों को एक एक करके देखते हैं। विदेशी आख़िर क्या ख़रीद सकता है, इसके नियमों के लिए थाईलैंड में विदेशी स्वामित्व पर हमारी गाइड से शुरुआत करें।

चरण 1: बुकिंग

पहला हस्ताक्षर बुकिंग अनुबंध पर होता है, साथ में बुकिंग फ़ीस दी जाती है ताकि काग़ज़ात तैयार होने तक यूनिट आपके लिए रोकी रहे।

नए प्रोजेक्ट: 2025 से नियंत्रित अनुबंध

डेवलपरों द्वारा बेची जाने वाली कॉन्डोमिनियम यूनिटों के लिए बुकिंग उपभोक्ता संरक्षण बोर्ड की अनुबंध समिति (Contract Committee) की एक अधिसूचना के तहत "अनुबंध नियंत्रित व्यवसाय" बन गई है। यह अधिसूचना 3 अक्टूबर 2024 को राजपत्र (Government Gazette) में प्रकाशित हुई और 120 दिन बाद, लगभग 31 जनवरी 2025 से लागू हुई। मुख्य बातें ये हैं:

बुकिंग अनुबंध थाई भाषा में और मानक फ़ॉर्म के अनुसार होना चाहिए, जिसमें प्रोजेक्ट, यूनिट, कीमत, बुकिंग फ़ीस, परमिट की तारीख़ें और विशिष्टताएँ लिखी हों।
डेवलपर बुकिंग फ़ीस को जमा राशि या डाउन पेमेंट नहीं मान सकता।
खरीदार की चूक के बिना डेवलपर फ़ीस ज़ब्त नहीं कर सकता, और बुकिंग किसी और के नाम करने पर फ़ीस नहीं ले सकता।
योग्य कारण से अनुबंध ख़त्म होने पर फ़ीस नकद या ट्रांसफ़र से दी गई हो तो 15 दिन के भीतर, और क्रेडिट कार्ड से दी गई हो तो 45 दिन के भीतर लौटानी होगी।
उल्लंघन पर एक साल तक की क़ैद और/या 200,000 THB तक का जुर्माना हो सकता है।

इसलिए डेवलपरों की कॉन्डोमिनियम बिक्री पर पुरानी बात कि "बुकिंग फ़ीस कभी वापस नहीं होती" ग़लत है। अनुबंध थाई भाषा में होगा, इसलिए भुगतान से पहले अपने वकील से उसे पढ़वा लें।

फ़ीस कितनी होती है?

इसका कोई क़ानूनी मानक नहीं है। रीसेल पर फ़ीस अक्सर 5% से 10% होती है और वापस नहीं होती, जबकि डेवलपर आम तौर पर एक तय रकम माँगते हैं। आपको जो भी रकम बताई जाए, वह उस विक्रेता की अपनी शर्त है, बाज़ार का कोई नियम नहीं।

चरण 2: आपके अपने वकील की ड्यू डिलिजेंस

यह वह चरण है जिसे बुकिंग से ज़्यादा भुगतान करने से पहले पूरा कर लेना चाहिए। आपका वकील केवल आपकी ओर से काम करे, डेवलपर या एजेंट की ओर से नहीं। आम तौर पर ये जाँचें होती हैं: भूमि कार्यालय (टाइटल, भार, मॉर्गेज और सुखाधिकार), स्थानीय प्रशासनिक कार्यालय, वन और प्राकृतिक संसाधन कार्यालय, शहरी योजना कार्यालय, दीवानी और दिवालिया अदालतें और विधिक निष्पादन विभाग (Legal Execution Department)। ये जाँचें इसलिए ज़रूरी हैं कि ग़लत जारी हुए टाइटल और खोए हुए रिकॉर्ड के मामले सचमुच होते हैं।

टाइटल का दस्तावेज़

कॉन्डोमिनियम के लिए आपको कॉन्डोमिनियम यूनिट टाइटल डीड मिलती है, जो एक यूनिट के स्वामित्व का दस्तावेज़ है। ज़मीन के लिए Chanote (Nor Sor 4 Jor), यानी आधिकारिक रूप से नापी गई सीमाओं वाला पूरा स्वामित्व टाइटल, ही आम तौर पर वह अकेला टाइटल है जिसे खरीदार को स्वीकार करना चाहिए। इससे कमज़ोर दस्तावेज़ भी होते हैं, Nor Sor 3 Gor उपयोग प्रमाणपत्र से लेकर Sor Kor 1 तक, जो कब्ज़े की एक सूचना भर है और कोई स्वामित्व नहीं देती। ट्रांसफ़र केवल Chanote, कॉन्डोमिनियम यूनिट टाइटल, Nor Sor 3 Gor या Nor Sor 3 पर ही दर्ज हो सकते हैं।

ऑफ-प्लान प्रोजेक्ट के परमिट

जो इमारत अभी बन रही है, उसके लिए भवन नियंत्रण अधिनियम (Building Control Act) के तहत जारी बिल्डिंग परमिट दिखाने को कहें। बड़े प्रोजेक्टों को स्वीकृत पर्यावरण प्रभाव आकलन (EIA) भी चाहिए: 2018 में संशोधित राष्ट्रीय पर्यावरण गुणवत्ता संवर्धन और संरक्षण अधिनियम (Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act) की धारा 48 के तहत 80 या उससे ज़्यादा कमरों वाली, या 4,000 m2 या उससे ज़्यादा उपयोग योग्य फ़्लोर एरिया वाली कॉन्डोमिनियम इमारतों के लिए स्वीकृत EIA रिपोर्ट ज़रूरी है। यह भी याद रखें कि यूनिट टाइटल तभी जारी हो सकते हैं जब पूरी बन चुकी इमारत भूमि कार्यालय में कॉन्डोमिनियम के रूप में पंजीकृत हो जाए।

विदेशी कोटा

लिखित पुष्टि माँगें कि आपकी ख़ास यूनिट 49% विदेशी कोटे के भीतर दर्ज हो सकती है। नई इमारत के लिए यह पुष्टि डेवलपर से आती है; रीसेल के लिए जूरिस्टिक पर्सन से, यानी सह मालिकों की उस संस्था से जो इमारत का प्रबंधन करती है। ट्रांसफ़र के समय कोटा फिर से जाँचा जाता है, इसलिए आज मिली पुष्टि एक तसल्ली है, कोटे की बुकिंग नहीं।

चरण 3: बिक्री और ख़रीद अनुबंध

डेवलपरों की कॉन्डोमिनियम बिक्री के लिए थाई क़ानून अनुबंध का ढाँचा तय करता है। कॉन्डोमिनियम अधिनियम (Condominium Act) की धारा 6/2, जो अधिनियम संख्या 4 B.E. 2551 से जोड़ी गई और 4 जुलाई 2008 से लागू है, कहती है कि SPA गृह मंत्रालय के निर्धारित फ़ॉर्म के अनुसार होना चाहिए। उस फ़ॉर्म से हटकर खरीदार के लिए कम अनुकूल कोई भी शर्त अमान्य है।

यह सुरक्षा असली है, लेकिन यह अनुबंध पढ़ने की जगह नहीं ले सकती। भुगतान का शेड्यूल, पूर्णता की तारीख़, विशिष्टताएँ और ट्रांसफ़र लागत का बँटवारा SPA में ही लिखा जाता है। ट्रांसफ़र के ज़्यादातर टैक्स क़ानूनन विक्रेता के हैं, लेकिन कौन क्या चुकाएगा, यह मोलभाव से तय होता है और SPA में लिखा जाता है; ट्रांसफ़र फ़ीस का 50/50 बँटवारा आम है। आपके वकील को डेवलपर के दस्तावेज़ की तुलना निर्धारित फ़ॉर्म से करनी चाहिए और हर उस बात की ओर ध्यान दिलाना चाहिए जो जोखिम आप पर डालती हो।

धारा 6/2 डेवलपरों की बिक्री के लिए लिखी गई है। रीसेल पर जमा राशि, पूर्णता की तारीख़ और लागत वही हैं जो आप और विक्रेता लिखें, और यह एक और वजह है कि अनुबंध आपका अपना वकील तैयार करे या उसकी जाँच करे।

चरण 4: विदेश से भुगतान

ऑफ-प्लान ख़रीद का भुगतान निर्माण के दौरान किस्तों में होता है और बाक़ी रकम ट्रांसफ़र पर। कोई क़ानूनी मानक शेड्यूल नहीं है और बँटवारा डेवलपर के हिसाब से अलग होता है, इसलिए हर योजना को उसकी अपनी शर्तों पर परखें।

जो नहीं बदलता, वह है पैसा भेजने का तरीक़ा। विदेशी कोटे के तहत दर्ज होने वाली यूनिट के लिए हर भुगतान विदेश से विदेशी मुद्रा में आना चाहिए और थाई बैंक में बाट में बदला जाना चाहिए, ताकि बैंक के सबूत पूरी कीमत को कवर करें। पैसा पाने वाला बैंक Foreign Exchange Transaction फ़ॉर्म, यानी FET (पहले Tor Tor 3), जारी करता है। लगभग 50,000 USD या उससे ज़्यादा के ट्रांसफ़र पर इसे जारी करना बैंकों का चलन है, क़ानून नहीं; छोटे भुगतानों का सबूत क्रेडिट एडवाइस और बैंक के पुष्टि पत्र से बनता है।

अगर पैसा किसी कंपनी, रिश्तेदार या दोस्त ने भेजा हो, या वह बाट के रूप में आया हो जिसे भेजने से पहले ही बदल लिया गया हो, तो भूमि कार्यालय विदेशी कोटे के तहत पंजीकरण से इनकार कर देगा। सबसे सुरक्षित तरीक़ा सीधा है: हर बार अपने ही खाते से विदेशी मुद्रा भेजें, और भुगतान के संदर्भ में प्रोजेक्ट और यूनिट नंबर लिखें।

चरण 5: भूमि कार्यालय में ट्रांसफ़र

थाईलैंड में ज़मीन से जुड़े सभी लेन-देन लिखित होने चाहिए और उस भूमि कार्यालय में दर्ज होने चाहिए जहाँ प्रॉपर्टी स्थित है। विक्रेता और खरीदार ख़ुद हाज़िर होते हैं या पावर ऑफ़ अटॉर्नी धारक उनकी ओर से आते हैं।

कॉन्डोमिनियम यूनिट के विदेशी खरीदार से भूमि कार्यालय ये माँगता है:

विदेशी कोटे का सबूत, जो पुष्टि करे कि यूनिट किसी विदेशी के नाम दर्ज हो सकती है;
ख़रीद के पैसे के FET फ़ॉर्म या बैंक के पुष्टि पत्र;
कॉन्डोमिनियम अधिनियम की धारा 29 के तहत जूरिस्टिक पर्सन का यह प्रमाणपत्र कि विक्रेता पर कोई साझा ख़र्च बकाया नहीं है, जिसे आम तौर पर डेट फ़्री लेटर कहते हैं।

ट्रांसफ़र फ़ीस और टैक्स उसी दिन भूमि कार्यालय में चुकाए जाते हैं। मुख्य मदें हैं आधिकारिक आकलित मूल्य पर 2% ट्रांसफ़र फ़ीस, विक्रेता का 3.3% विशिष्ट व्यापार कर (Specific Business Tax) या, जहाँ वह लागू न हो, 0.5% स्टांप ड्यूटी, और विक्रेता का विदहोल्डिंग आयकर। डेवलपर आम तौर पर ट्रांसफ़र के समय एकमुश्त सिंकिंग फ़ंड और कॉमन एरिया की अग्रिम फ़ीस भी लेते हैं; ये रकम हर प्रोजेक्ट अपने हिसाब से तय करता है और कोई मानक दर नहीं है। पूरा ब्योरा थाई प्रॉपर्टी टैक्स और फ़ीस पर हमारी गाइड में है।

दस्तावेज़: कौन जारी करता है और कब ज़रूरी हैं

दस्तावेज़	जारी करने वाला	कब ज़रूरी है
बुकिंग अनुबंध (डेवलपर बिक्री के लिए मानक थाई फ़ॉर्म)	डेवलपर	चरण 1, बुकिंग फ़ीस देने से पहले
भूमि कार्यालय और अदालतों की जाँच के नतीजे	आपका वकील, अधिकारियों से लेकर	चरण 2, आगे के भुगतानों से पहले
बिल्डिंग परमिट और EIA स्वीकृति (बड़े प्रोजेक्ट)	स्थानीय प्रशासन; पर्यावरण नियामक	चरण 2, ऑफ-प्लान ख़रीद के लिए
विदेशी कोटे की लिखित पुष्टि	डेवलपर या जूरिस्टिक पर्सन	चरण 2, और फिर ट्रांसफ़र के समय
बिक्री और ख़रीद अनुबंध (डेवलपर बिक्री के लिए गृह मंत्रालय का फ़ॉर्म)	डेवलपर या विक्रेता, आपके वकील की जाँच के साथ	चरण 3
FET फ़ॉर्म, या क्रेडिट एडवाइस और बैंक का पुष्टि पत्र	आपका पैसा पाने वाला थाई बैंक	चरण 4, हर भुगतान के लिए; रीसेल के लिए सँभालकर रखें
धारा 29 वाला डेट फ़्री लेटर	जूरिस्टिक पर्सन	चरण 5, ट्रांसफ़र का दिन
आपके नाम पर कॉन्डोमिनियम यूनिट टाइटल डीड	भूमि कार्यालय	चरण 5, पंजीकरण पर जारी

कहाँ गड़बड़ होती है, और खरीदार इससे कैसे बचते हैं

आम तौर पर तीन चीज़ें गड़बड़ होती हैं, और हर एक के लिए ऊपर एक जाँच दी गई है। ट्रांसफ़र से पहले कोटा भर जाता है, इसीलिए आप जल्दी लिखित पुष्टि माँगते हैं और पूर्णता से पहले फिर जाँचते हैं। पैसा ग़लत तरीक़े से आता है, किसी रिश्तेदार से या पहले से बाट में बदला हुआ, जिससे भूमि कार्यालय के पास ज़रूरी सबूत नहीं रहता। या ऑफ-प्लान प्रोजेक्ट में देरी होती है, जो डेवलपर का जोखिम है और जिसे आप पक्का फ़ैसला करने से पहले बिल्डिंग परमिट, बड़ी इमारतों के लिए EIA स्वीकृति और मंत्रालय के फ़ॉर्म वाला SPA जाँचकर कम करते हैं।

रीसेल के अपने जाल हैं। विक्रेता पर कोई कॉमन फ़ीस बकाया नहीं होनी चाहिए, वरना डेट फ़्री लेटर नहीं मिलेगा, और ट्रांसफ़र लागत का बँटवारा लिखित में तय होना चाहिए, क्योंकि क़ानून इसे आपके लिए तय नहीं करता।

ख़रीदने से पहले क्या जाँचें

नई यूनिट के लिए: बुकिंग अनुबंध मानक थाई फ़ॉर्म पर है, और आप समझते हैं कि फ़ीस कब वापस हो सकती है।
बुकिंग से ज़्यादा भुगतान करने से पहले आपके अपने वकील ने भूमि कार्यालय और अदालतों की जाँच पूरी कर ली है।
बिल्डिंग परमिट, और बड़ी इमारतों के लिए EIA स्वीकृति।
आपकी यूनिट के लिए विदेशी कोटे की लिखित पुष्टि।
SPA गृह मंत्रालय के फ़ॉर्म से मेल खाता है, और उसमें लिखा है कि ट्रांसफ़र का हर ख़र्च कौन चुकाएगा।
हर भुगतान आपके अपने खाते से विदेशी मुद्रा में जाता है, संदर्भ में यूनिट लिखी होती है, और हर भुगतान का FET या बैंक पत्र आपके पास है।
रीसेल के लिए: डेट फ़्री लेटर और विक्रेता की टाइटल डीड।

जब आपकी छोटी सूची तैयार हो, तो हमारा थाईलैंड प्रॉपर्टी पेज शुरुआत की जगह है, और हमारा थाईलैंड पेज पूरी तस्वीर देता है।

थाईलैंड में कॉन्डो ख़रीदना, चरण दर चरण: बुकिंग, अनुबंध, FET फ़ॉर्म और भूमि कार्यालय में ट्रांसफ़र