2026 में थाईलैंड में विदेशी किस चीज़ के मालिक बन सकते हैं: कॉन्डो फ्रीहोल्ड, 49% कोटा और ज़मीन पर रोक क्यों है

कोई विदेशी व्यक्ति थाईलैंड में कॉन्डोमिनियम यूनिट का पूरा मालिक बन सकता है, भूमि कार्यालय (Land Office) में अपने नाम पर दर्ज, बशर्ते दो शर्तें पूरी हों: सभी विदेशियों के पास मिलाकर इमारत के कुल यूनिट फ़्लोर एरिया का 49% से ज़्यादा न हो, और ख़रीद का पैसा विदेश से विदेशी मुद्रा में आए। ज़मीन का मामला अलग है। कोई विदेशी व्यक्ति थाईलैंड में ज़मीन का मालिक नहीं हो सकता, इसलिए विला आम तौर पर ज़मीन की पंजीकृत लीज़ और उस पर बने मकान के स्वामित्व के रूप में ख़रीदा जाता है।

2026 में यह ढाँचा नहीं बदला है। सरकार ने जून 2024 में 99 साल की लीज़ और कॉन्डोमिनियम में 75% कोटे का प्रस्ताव रखा था, लेकिन अक्टूबर 2026 तक दोनों में से कोई भी क़ानून नहीं बना। नीचे हम देखते हैं कि हर नियम का व्यवहार में क्या मतलब है, असली अपवाद कहाँ हैं, और लिस्टिंग और ब्रोशर के किन दावों को आप बेझिझक नज़रअंदाज़ कर सकते हैं।

यह गाइड उन व्यक्तियों के लिए लिखी गई है जो फुकेत, बैंकॉक, पटाया या कोह समुई में घर या निवेश के लिए यूनिट ख़रीद रहे हैं। यह क़ानूनी सलाह नहीं है। हर ख़रीद किसी स्वतंत्र थाई वकील के ज़रिये होनी चाहिए, और हम यह बात नीचे फिर दोहराते हैं, क्योंकि इसे छोड़ने की क़ीमत ख़ुद प्रॉपर्टी हो सकती है।

कॉन्डोमिनियम अधिनियम के तहत कॉन्डोमिनियम फ्रीहोल्ड

क़ानूनी आधार कॉन्डोमिनियम अधिनियम (Condominium Act) B.E. 2522 (1979) है। इसके तहत कोई विदेशी अपने नाम पर कॉन्डोमिनियम यूनिट फ्रीहोल्ड के रूप में रख सकता है। यहाँ फ्रीहोल्ड का मतलब है कि यूनिट की टाइटल डीड पर आपका नाम है। इसके साथ आप अपनी यूनिट के फ़्लोर एरिया के अनुपात में इमारत की साझा संपत्ति के हिस्सेदार होते हैं, और जूरिस्टिक पर्सन में आपके वोट होते हैं, यानी सह मालिकों की उस क़ानूनी संस्था में जो इमारत का प्रबंधन करती है और कॉमन फ़ीस वसूलती है।

अधिनियम की धारा 19 बताती है कि कौन योग्य है। इन श्रेणियों में थाईलैंड में स्थायी निवास वाले विदेशी, निवेश प्रोत्साहन क़ानून के तहत आए विदेशी, और वे विदेशी शामिल हैं जो थाईलैंड में विदेशी मुद्रा लाते हैं या विदेशी मुद्रा खाते या नॉन-रेज़िडेंट बाट खाते से भुगतान करते हैं। विदेश में रहने वाले लगभग सभी खरीदार आख़िरी रास्ता अपनाते हैं: विदेश से लाई गई विदेशी मुद्रा।

अगर विदेशी मालिक की मृत्यु हो जाए

कॉन्डोमिनियम यूनिट किसी विदेशी वारिस को मिल सकती है, लेकिन तभी जब वारिस ख़ुद पात्र हो और पंजीकरण के बाद भी इमारत अपने विदेशी कोटे के भीतर रहे। जो वारिस पात्र नहीं है, या जिसके नाम पंजीकरण से विदेशी स्वामित्व 49% से ऊपर चला जाएगा, उसे अधिकारियों को सूचना देनी होगी और एक साल के भीतर यूनिट का निपटारा करना होगा। भूमि विभाग (Land Department) ने माना है कि विदेशी मुद्रा वाले रास्ते से ख़रीदने वाले मालिक के वारिस उस मालिक के अधिकारों में आ जाते हैं। यह दिशानिर्देश 2013 का है, इसलिए थाई यूनिट को शामिल करने वाली वसीयत को अपने आप सही मान लेने के बजाय किसी थाई वकील से जँचवाना चाहिए।

49% विदेशी कोटा, और इसकी जाँच कब होती है

धारा 19 bis किसी एक कॉन्डोमिनियम प्रोजेक्ट में विदेशी स्वामित्व को सभी यूनिटों के कुल फ़्लोर एरिया के 49% तक सीमित करती है, यानी कम से कम 51% थाई स्वामित्व में होना चाहिए। गिनती फ़्लोर एरिया के वर्ग मीटर में होती है, यूनिटों की संख्या में नहीं, इसलिए काम का सवाल कभी "यहाँ कितने विदेशी मालिक हैं" नहीं होता, बल्कि "कितना विदेशी फ़्लोर एरिया बचा है" होता है।

कोटे की जाँच हस्ताक्षर के समय नहीं होती। जाँच तब होती है जब यूनिट भूमि कार्यालय में आपके नाम पर दर्ज होती है, और नए कॉन्डोमिनियम के लिए यह तभी हो सकता है जब इमारत पूरी होकर कॉन्डोमिनियम के रूप में पंजीकृत हो जाए, क्योंकि यूनिट टाइटल उसी के बाद जारी होते हैं। यह समय एक असली जोखिम पैदा करता है: अगर ट्रांसफ़र के दिन विदेशी कोटा भरा हुआ है, तो यूनिट किसी विदेशी के नाम दर्ज नहीं हो सकती।

दो दस्तावेज़ आपकी रक्षा करते हैं। पक्का फ़ैसला करने से पहले डेवलपर से, या रीसेल में इमारत के जूरिस्टिक पर्सन से, लिखित पुष्टि माँगें कि आपकी ख़ास यूनिट के लिए विदेशी कोटा उपलब्ध है। ट्रांसफ़र के समय भूमि कार्यालय जूरिस्टिक पर्सन का विदेशी कोटा पत्र माँगेगा, जो पुष्टि करे कि यूनिट किसी विदेशी के नाम दर्ज हो सकती है, और साथ में धारा 29 वाला प्रमाणपत्र कि विक्रेता पर कोई कॉमन फ़ीस बकाया नहीं है।

पैसा विदेश से, विदेशी मुद्रा में आना चाहिए

यही वह नियम है जिसमें लोग सबसे ज़्यादा फँसते हैं। विदेशी मुद्रा वाले रास्ते में ख़रीद का पैसा विदेश से विदेशी मुद्रा में आना चाहिए और पैसा पाने वाले थाई बैंक में बाट में बदला जाना चाहिए। इसके दस्तावेज़ी सबूत के बिना भूमि कार्यालय यूनिट को किसी विदेशी के नाम दर्ज नहीं करेगा।

सबूत है Foreign Exchange Transaction फ़ॉर्म, जिसे FET कहते हैं और जिसका पुराना नाम Tor Tor 3 था, जो पैसा पाने वाला थाई बैंक जारी करता है। लगभग 50,000 USD या उससे ज़्यादा के आने वाले ट्रांसफ़र पर FET जारी करना बैंकों का चलन है, कोई क़ानून नहीं। छोटे ट्रांसफ़र के लिए इसकी जगह बैंक की क्रेडिट एडवाइस और बैंक का पुष्टि पत्र इस्तेमाल होते हैं।

आप पैसा कैसे भेजते हैं, यह उतना ही मायने रखता है जितना यह कि कितना भेजते हैं:

• इसे अपने ही खाते से भेजें, यूनिट के भावी पंजीकृत मालिक के रूप में। किसी कंपनी, रिश्तेदार या दोस्त का भेजा पैसा भूमि कार्यालय को विदेशी कोटे के तहत पंजीकरण से इनकार करने की वजह दे सकता है।
• विदेशी मुद्रा भेजें, बाट नहीं। आपके अपने देश से निकलने से पहले ही बाट में बदला गया पैसा भी विदेशी कोटे के तहत पंजीकरण से इनकार की वजह बन सकता है।
• उद्देश्य के रूप में यूनिट की ख़रीद लिखें, और भुगतान के संदर्भ में प्रोजेक्ट और यूनिट नंबर दें।
• ऑफ-प्लान ख़रीद में हर किस्त इसी तरह भेजें, ताकि बैंक के सबूत पूरी कीमत को कवर करें।
• हर FET और क्रेडिट एडवाइस सँभालकर रखें। बेचते समय आपको इनकी फिर ज़रूरत पड़ेगी।

यही नियम एक आम मिथक को भी ख़त्म करता है: किसी साधारण थाई खाते से बाट में भुगतान करने से विदेशी कोटे वाली यूनिट के लिए योग्यता नहीं बनती। केवल विदेश से लाई गई विदेशी मुद्रा, विदेशी मुद्रा खाता या नॉन-रेज़िडेंट बाट खाता ही मान्य है। भुगतान और ट्रांसफ़र के दिन की पूरी प्रक्रिया हम थाईलैंड में कॉन्डो ख़रीदने की हमारी चरण दर चरण गाइड में समझाते हैं।

ज़मीन पर रोक क्यों है

विदेशी व्यक्ति और विदेशी कंपनियाँ थाईलैंड में ज़मीन की मालिक नहीं हो सकतीं, सिवाय ख़ास क़ानूनी अनुमति के, जैसे योग्य कंपनियों के लिए निवेश बोर्ड (Board of Investment) या औद्योगिक संपदा प्राधिकरण (Industrial Estate Authority) की मंज़ूरी। ज़मीन के मामलों में कोई थाई कंपनी विदेशी मानी जाती है अगर उसकी पंजीकृत पूँजी का 49% से ज़्यादा विदेशियों के पास हो, या उसके आधे या उससे ज़्यादा शेयरधारक विदेशी हों। जिस कंपनी में सचमुच थाई बहुमत हो, वह ज़मीन की मालिक हो सकती है।

विदेशी जिसका मालिक हो सकता है, वह है इमारत। आप ज़मीन के मालिक हुए बिना उस पर बने मकान के मालिक हो सकते हैं, और ज़मीन लीज़ पर ले सकते हैं। व्यवहार में मकान का स्वामित्व या तो पंजीकृत सुपरफ़िशीज़ (superficies) से सुरक्षित किया जाता है, या लीज़ वाली ज़मीन पर बिल्डिंग परमिट के तहत अपने नाम से निर्माण करके।

पंजीकृत लीज़

विला के लिए मानक साधन पंजीकृत लीज़ है। दीवानी और वाणिज्यिक संहिता (Civil and Commercial Code) अचल संपत्ति की लीज़ को 30 साल तक सीमित करती है, और तय की गई लंबी अवधि घटाकर 30 साल कर दी जाती है। तीन साल से लंबी लीज़ लिखित होनी चाहिए और भूमि कार्यालय में पंजीकृत होनी चाहिए, वरना वह केवल तीन साल के लिए लागू होती है। लीज़ को 30 साल से आगे खींचने के लिए पहले से तय नवीनीकरण विकल्पों, यानी "30+30+30" वाले ढाँचे, को सुप्रीम कोर्ट ने फ़ैसले संख्या 4655/2566 में शून्य ठहराया, जबकि पहली पंजीकृत 30 साल की अवधि वैध रहती है। इस फ़ैसले को हम विस्तार से विला और 30 साल की लीज़ पर हमारी गाइड में समझाते हैं।

सुपरफ़िशीज़ और यूज़ुफ़्रक्ट

सुपरफ़िशीज़ किसी और की ज़मीन पर इमारतों या ढाँचों के मालिक होने का पंजीकृत अधिकार है, 30 साल तक की तय अवधि के लिए या ज़मीन मालिक या सुपरफ़िशीज़ धारक के जीवनकाल के लिए। जब तक डीड में कुछ और न लिखा हो, इसे हस्तांतरित किया जा सकता है और यह विरासत में मिल सकता है। यूज़ुफ़्रक्ट (usufruct) किसी और की संपत्ति को कब्ज़े में रखने, इस्तेमाल करने और उसकी आमदनी लेने का पंजीकृत अधिकार है, 30 साल तक या धारक के जीवनकाल के लिए। इसे हस्तांतरित नहीं किया जा सकता और यह धारक की मृत्यु पर ख़त्म हो जाता है। दोनों कम ही देखे जाते हैं, और दोनों तीसरे पक्षों पर तभी लागू होते हैं जब भूमि कार्यालय में पंजीकृत हों।

अपवाद, और वह ढाँचा जो अपराध है

धारा 96 bis: 1 राई तक के लिए 40 मिलियन THB

भूमि संहिता (Land Code) की धारा 96 bis के तहत जो विदेशी कम से कम 40 मिलियन THB लाता है और उसे कम से कम पाँच साल तक थाई सरकारी बॉन्ड या BOI से प्रोत्साहित कंपनियों जैसे स्वीकृत निवेशों में रखता है, वह आवासीय इस्तेमाल के लिए 1 राई (1,600 m2) तक ज़मीन का मालिक बनने के लिए गृह मंत्री से अनुमति माँग सकता है। मंज़ूरी विवेकाधीन है और इस रास्ते का इस्तेमाल कम ही होता है।

BOI से प्रोत्साहित कंपनियाँ

निवेश बोर्ड से प्रोत्साहित कंपनियों को BOI के मानदंडों के अधीन अपने प्रोत्साहित व्यवसाय, दफ़्तरों और कर्मचारियों के आवास के लिए ज़मीन रखने की अनुमति मिल सकती है। यह कंपनियों का रास्ता है, किसी व्यक्ति के लिए हॉलिडे विला ख़रीदने का तरीक़ा नहीं। BOI ने प्रोत्साहित कंपनियों के लिए आवासीय ज़मीन के मानदंड Notification Por. 9/2568 से सख़्त किए, जो 18 जुलाई 2025 की है और 6 जनवरी 2026 को राजपत्र (Government Gazette) में प्रकाशित हुई।

नॉमिनी शेयरधारकों वाली थाई कंपनियाँ

जिस थाई कंपनी के थाई शेयरधारक केवल अपना नाम देते हैं, यानी किसी विदेशी के लिए शेयर रखते हैं या जिनका पैसा किसी विदेशी से आता है, वह ग़ैरक़ानूनी है। विदेशी व्यवसाय अधिनियम (Foreign Business Act) की धारा 36 के तहत नॉमिनी बनने वाले थाई नागरिकों को तीन साल तक की क़ैद और/या 100,000 से 1,000,000 THB तक का जुर्माना हो सकता है, और यही धारा उनका इस्तेमाल करने वाले विदेशी को भी दंडित करती है। भूमि संहिता इसके ऊपर ज़मीन की जबरन बिक्री और अलग आपराधिक दायित्व जोड़ती है।

2026 में क़ानून पर अमल तेज़ हुआ। 1 अगस्त 2026 से व्यापार विकास विभाग (Department of Business Development) विदेशी सह निवेशकों या विदेशी हस्ताक्षरकर्ताओं वाली कंपनी के पंजीकरण या उसमें बदलाव के समय बैंक स्टेटमेंट और निवेश का स्पष्टीकरण पत्र माँगता है, और इसका ध्यान 16 जोखिम वाले प्रांतों पर है, जिनमें फुकेत, फांग न्गा, क्राबी, सूरत थानी, चोनबुरी और बैंकॉक शामिल हैं। 25 अगस्त 2026 को गृह मंत्रालय ने प्रांतीय भूमि कार्यालयों से कहा कि वे नॉमिनी जोखिम के संकेत दिखाने वाली कंपनियों की जाँच करें और ज़मीन की बिक्री कराने या आपराधिक शिकायत की कार्रवाई करें। अगर कोई आपको "कंपनी के ज़रिये फ्रीहोल्ड" विला पेश करे, तो किसी भी और बात से पहले इन दोनों उपायों के बारे में अपने वकील से पूछें।

जिन प्रस्तावों के बारे में आप पढ़ेंगे, वे क़ानून नहीं हैं

25 जून 2024 को सरकार ने विदेशियों की ज़मीन लीज़ को 99 साल तक बढ़ाने और कॉन्डोमिनियम में विदेशी कोटे को 75% करने का प्रस्ताव घोषित किया, जबकि इमारत में विदेशियों के मताधिकार 49% पर ही रहते। क़ानूनों में संशोधन का काम गृह मंत्रालय को सौंपा गया। अक्टूबर 2026 तक कोई संशोधन क़ानून पारित नहीं हुआ था, इसलिए 30 साल की लीज़ सीमा और 49% कोटा ही क़ानून हैं।

मई 2026 में भूमि विभाग (Department of Lands) ने भूमि कार्यालयों को थाई प्रॉक्सी के ज़रिये विदेशियों के लिए रखी गई ज़मीन पर तीन परिपत्र भेजे। ये प्रशासनिक निर्देश हैं, नया क़ानून नहीं।

जब कोई लिस्टिंग "99 साल की लीज़" या "75% विदेशी कोटे वाले" प्रोजेक्ट का विज्ञापन करे, तो इसे प्रॉपर्टी के बारे में नहीं, विक्रेता के बारे में जानकारी मानकर पढ़ें।

स्वामित्व के विकल्प साथ साथ

रास्ता	आपके पास क्या होता है	अवधि	मुख्य शर्त	कौन इस्तेमाल करता है
कॉन्डोमिनियम फ्रीहोल्ड	आपके नाम पर यूनिट टाइटल डीड, साथ में साझा संपत्ति में हिस्सा	कोई समय सीमा नहीं	49% कोटे के भीतर; पैसा विदेश से विदेशी मुद्रा में	ज़्यादातर विदेशी व्यक्तिगत खरीदार
पंजीकृत ज़मीन लीज़	ज़मीन के इस्तेमाल का अधिकार; मकान आपका हो सकता है	30 साल तक; नवीनीकरण एक नया समझौता है	3 साल से लंबी हो तो लिखित और भूमि कार्यालय में पंजीकृत	विला खरीदार
सुपरफ़िशीज़	किसी और की ज़मीन पर इमारतों का स्वामित्व	30 साल तक, या किसी के जीवनकाल तक	भूमि कार्यालय में पंजीकृत	कम ही
यूज़ुफ़्रक्ट	संपत्ति के इस्तेमाल और उसकी आमदनी का अधिकार	30 साल तक, या धारक के जीवनकाल तक	पंजीकृत; हस्तांतरणीय नहीं; मृत्यु पर ख़त्म	कम ही
धारा 96 bis	आवास के लिए 1 राई तक ज़मीन	स्वामित्व	5 साल के लिए 40 मिलियन THB का निवेश; मंत्री का विवेक	बहुत कम इस्तेमाल
थाई बहुमत वाली कंपनी	ज़मीन की मालिक कंपनी होती है	स्वामित्व	सचमुच थाई बहुमत; नॉमिनी शेयरधारक अपराध हैं	व्यक्तिगत खरीदार के लिए रास्ता नहीं

ख़रीदने से पहले क्या जाँचें

• लिखित पुष्टि कि आपकी यूनिट के लिए विदेशी कोटा उपलब्ध है, और ट्रांसफ़र के समय जूरिस्टिक पर्सन का विदेशी कोटा पत्र।
• भुगतान के ऐसे निर्देश जिनसे विदेशी मुद्रा आपके अपने खाते से जाए, संदर्भ में यूनिट का नाम हो, और हर भुगतान का FET या बैंक पुष्टि पत्र मिले।
• विला के लिए: भूमि कार्यालय में पंजीकृत लीज़, जिसे वैसा ही बताया गया हो जैसी वह है: 30 साल तक की अवधि।
• ऐसा कोई कंपनी ढाँचा नहीं जिसमें थाई शेयरधारक आपकी ओर से शेयर रखते हों।
• एक स्वतंत्र थाई वकील, जो बुकिंग से ज़्यादा भुगतान करने से पहले भूमि कार्यालय में टाइटल की जाँच करे।

ट्रांसफ़र के समय के टैक्स और फ़ीस थाईलैंड में ख़रीद की असली लागत पर हमारी गाइड में हैं, और रहने के विकल्प प्रॉपर्टी खरीदारों के लिए वीज़ा पर हमारी गाइड में। जब आप इमारतों की तुलना के लिए तैयार हों, तो हमारी थाईलैंड लिस्टिंग में वे प्रोजेक्ट हैं जो हम अभी पेश कर रहे हैं।