Qué puede poseer un extranjero en Tailandia en 2026: condominio en propiedad plena, el cupo del 49% y por qué el suelo está vedado
Una persona física extranjera puede ser propietaria plena de una unidad de condominio en Tailandia, inscrita a su nombre en la Oficina de Tierras, siempre que se cumplan dos condiciones: que los extranjeros en conjunto no posean más del 49% de la superficie total de las unidades del edificio y que el dinero de la compra llegue del extranjero en divisas. El suelo es otra cuestión. Una persona física extranjera no puede ser propietaria de suelo en Tailandia, así que una villa se compra normalmente como un arrendamiento inscrito del terreno más la propiedad de la casa que se levanta sobre él.
Ese marco no ha cambiado en 2026. En junio de 2024 el Gobierno propuso arrendamientos de 99 años y un cupo del 75% en los condominios, pero a octubre de 2026 no se ha aprobado ninguna de las dos medidas. A continuación explicamos qué supone cada norma en la práctica, dónde están las excepciones reales y qué afirmaciones de anuncios y folletos puede descartar sin riesgo.
Esta guía está pensada para personas físicas que compran una vivienda o una unidad de inversión en Phuket, Bangkok, Pattaya o Koh Samui. No es asesoramiento jurídico. Toda compra debe pasar por un abogado tailandés independiente, y lo repetimos más abajo porque saltarse ese paso puede costarle la propia propiedad.
El condominio en propiedad plena según la Ley de Condominios
La base legal es la Ley de Condominios B.E. 2522 (1979). Según esta ley, un extranjero puede tener una unidad de condominio en propiedad plena (freehold), a su nombre. Propiedad plena significa aquí que su nombre figura en el título de propiedad de la unidad. Con él, es propietario de una parte de los elementos comunes del edificio proporcional a la superficie de su unidad y tiene votos en la persona jurídica, la entidad legal de los copropietarios que gestiona el edificio y cobra las cuotas de comunidad.
El artículo 19 de la ley enumera quién cumple los requisitos. Entre las categorías están los extranjeros con residencia permanente en Tailandia, los extranjeros admitidos al amparo de la legislación de promoción de inversiones y los extranjeros que traen divisas a Tailandia o pagan desde una cuenta en divisas o una cuenta en baht para no residentes. Casi todos los compradores del extranjero usan la última vía: divisas traídas del extranjero.
Si muere un propietario extranjero
Una unidad de condominio puede pasar a un heredero extranjero, pero solo si este reúne personalmente los requisitos y la inscripción mantiene el edificio dentro de su cupo extranjero. El heredero que no cumpla los requisitos, o cuya inscripción haría superar el 49% de propiedad extranjera, debe notificarlo a las autoridades y desprenderse de la unidad en el plazo de un año. El Departamento de Tierras ha aceptado que los herederos de un propietario que compró por la vía de las divisas se subrogan en los derechos de ese propietario. Esta pauta data de 2013, así que un testamento que incluya una unidad en Tailandia debe revisarlo un abogado tailandés en lugar de dar por hecho que funcionará.
El cupo extranjero del 49% y cuándo se comprueba
El artículo 19 bis limita la propiedad extranjera en un proyecto de condominio al 49% de la superficie total de todas las unidades, lo que significa que al menos el 51% debe estar en manos tailandesas. El cómputo se hace en metros cuadrados de superficie, no en número de unidades, así que la pregunta útil nunca es «cuántos extranjeros son propietarios aquí», sino «cuánta superficie queda para extranjeros».
El cupo no se comprueba cuando usted firma. Se comprueba cuando la unidad se inscribe a su nombre en la Oficina de Tierras, y en un condominio nuevo eso solo puede ocurrir después de que el edificio esté terminado e inscrito como condominio, porque los títulos de las unidades solo se emiten entonces. Ese calendario crea un riesgo real: si el cupo extranjero está lleno el día de la transferencia, la unidad no puede inscribirse a nombre de un extranjero.
Dos documentos le protegen. Antes de comprometerse, pida al desarrollador, o en una reventa a la persona jurídica del edificio, que confirme por escrito que hay cupo extranjero disponible para su unidad concreta. En la transferencia, la Oficina de Tierras pedirá la carta de cupo extranjero de la persona jurídica que confirme que la unidad puede inscribirse a nombre de un extranjero, junto con el certificado del artículo 29 de que el vendedor no debe cuotas de comunidad.
El dinero debe llegar del extranjero, en divisas
Esta es la norma que más a menudo pilla desprevenida a la gente. En la vía de las divisas, el dinero de la compra debe llegar del extranjero en divisas y el banco tailandés receptor debe convertirlo a baht. La Oficina de Tierras no inscribirá la unidad a nombre de un extranjero sin una prueba documental de ello.
La prueba es el formulario de Transacción en Divisas, conocido como FET y antes llamado Tor Tor 3, que emite el banco tailandés que recibe el dinero. Emitir el FET para transferencias entrantes de unos 50,000 USD o más es práctica bancaria, no una exigencia legal. Para transferencias menores se usan en su lugar los avisos de abono del banco y una carta de confirmación bancaria.
Cómo envía el dinero importa tanto como cuánto envía:
- Envíelo desde su propia cuenta, como futuro propietario inscrito. Si el dinero lo envía una empresa, un familiar o un amigo, la Oficina de Tierras puede denegar la inscripción dentro del cupo extranjero.
- Envíe divisas, no baht. Los baht convertidos antes de salir de su país también pueden llevar a la Oficina de Tierras a denegar la inscripción dentro del cupo extranjero.
- Indique como finalidad la compra de la unidad, con el proyecto y el número de unidad en el concepto del pago.
- En una compra sobre plano, envíe cada cuota de la misma manera, para que la prueba bancaria cubra el precio completo.
- Guarde todos los FET y avisos de abono. Los volverá a necesitar cuando venda.
La misma norma desmonta un mito habitual: pagar una unidad dentro del cupo extranjero en baht desde una cuenta tailandesa normal no sirve. Solo sirven las divisas traídas del extranjero, una cuenta en divisas o una cuenta en baht para no residentes. Explicamos los pagos y el día de la transferencia en nuestra guía paso a paso para comprar un condominio en Tailandia.
Por qué el suelo está vedado
Las personas físicas y las empresas extranjeras no pueden ser propietarias de suelo en Tailandia salvo con una autorización legal específica, como la aprobación de la Junta de Inversiones (BOI) o de la Autoridad de Polígonos Industriales para las empresas que cumplan los requisitos. Una empresa tailandesa se considera extranjera a efectos de suelo si los extranjeros poseen más del 49% de su capital social, o si la mitad o más de sus accionistas son extranjeros. Una empresa realmente de mayoría tailandesa puede ser propietaria de suelo.
Lo que un extranjero sí puede poseer es un edificio. Puede ser propietario de una casa sin serlo del terreno sobre el que se levanta, y arrendar el terreno. En la práctica, la propiedad de la casa se asegura mediante un derecho de superficie inscrito o construyendo a su propio nombre, con licencia de obra, en un terreno arrendado.
El arrendamiento inscrito
La herramienta estándar para las villas es el arrendamiento inscrito. El Código Civil y Mercantil limita a 30 años el arrendamiento de un inmueble, y un plazo pactado más largo se reduce a 30. Un arrendamiento de más de tres años debe hacerse por escrito e inscribirse en la Oficina de Tierras; si no, solo es exigible durante tres años. Las opciones de renovación pactadas de antemano para alargar un arrendamiento más allá de 30 años, la estructura «30+30+30», fueron declaradas nulas por el Tribunal Supremo en la sentencia n.º 4655/2566, mientras que el primer plazo inscrito de 30 años sigue siendo válido. Tratamos esa sentencia en detalle en nuestra guía sobre las villas y el arrendamiento de 30 años.
Derecho de superficie y usufructo
El derecho de superficie (superficies) es un derecho inscrito a ser propietario de edificios o construcciones en terreno ajeno, por un plazo fijo de hasta 30 años o por la vida del propietario del terreno o del superficiario. Salvo que la escritura diga otra cosa, puede transmitirse y heredarse. El usufructo es un derecho inscrito a poseer, usar y percibir los frutos de un bien ajeno, por un plazo de hasta 30 años o de por vida del titular. No puede transmitirse y se extingue con la muerte del titular. Ambos son poco habituales, y ambos solo obligan a terceros una vez inscritos en la Oficina de Tierras.
Las excepciones, y la estructura que es delito
Artículo 96 bis: 40 millones de THB por hasta 1 rai
El artículo 96 bis del Código de Tierras permite a un extranjero que traiga al menos 40 millones de THB, y los mantenga al menos cinco años en inversiones aprobadas como bonos del Gobierno tailandés o empresas promovidas por la BOI, solicitar al ministro del Interior autorización para ser propietario de hasta 1 rai (1,600 m²) de suelo para uso residencial. La aprobación es discrecional y esta vía apenas se usa.
Empresas promovidas por la BOI
Las empresas promovidas por la Junta de Inversiones pueden obtener autorización para ser propietarias de suelo destinado a su actividad promovida, a oficinas y a viviendas para el personal, conforme a los criterios de la BOI. Es una vía empresarial, no una forma de que una persona física compre una villa vacacional. La BOI endureció sus criterios sobre suelo residencial para las empresas promovidas con la Notificación Por. 9/2568, de 18 de julio de 2025, publicada en la Gaceta del Gobierno el 6 de enero de 2026.
Empresas tailandesas con accionistas testaferros
Una empresa tailandesa cuyos accionistas tailandeses solo prestan su nombre, porque poseen acciones por cuenta de un extranjero o con dinero de un extranjero, es ilegal. Según el artículo 36 de la Ley de Negocios Extranjeros, los ciudadanos tailandeses que actúan como testaferros se exponen a hasta tres años de prisión, a multas de 100,000 a 1,000,000 THB o a ambas, y el mismo artículo sanciona también al extranjero que se sirve de ellos. El Código de Tierras añade la venta forzosa del terreno y una responsabilidad penal aparte.
La aplicación de la ley se endureció en 2026. Desde el 1 de agosto de 2026, el Departamento de Desarrollo Empresarial exige extractos bancarios y una carta explicativa de la inversión cuando se inscribe o modifica una empresa con coinversores o firmantes extranjeros, con especial atención a 16 provincias de riesgo entre las que están Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani, Chonburi y Bangkok. El 25 de agosto de 2026, el Ministerio del Interior ordenó a las oficinas provinciales de tierras examinar las empresas con indicios de riesgo de testaferros y promover la venta forzosa del terreno o denuncias penales. Si alguien le ofrece una villa «en propiedad plena a través de una empresa», plantee estas dos medidas a su abogado antes que nada.
Propuestas de las que leerá, que no son ley
El 25 de junio de 2024 el Gobierno anunció una propuesta para ampliar a 99 años los arrendamientos de suelo a extranjeros y elevar al 75% el cupo extranjero en los condominios, manteniendo en el 49% los derechos de voto extranjeros en cada edificio. Se encargó al Ministerio del Interior la reforma de las leyes. En octubre de 2026 no se había aprobado ninguna ley de reforma, así que el límite de 30 años para los arrendamientos y el cupo del 49% siguen vigentes.
En mayo de 2026 el Departamento de Tierras envió a las oficinas de tierras tres circulares sobre terrenos en manos de extranjeros a través de intermediarios tailandeses. Son instrucciones administrativas, no una ley nueva.
Cuando un anuncio ofrece un «arrendamiento de 99 años» o un proyecto «con un 75% de cupo extranjero», tómelo como información sobre el vendedor más que sobre la propiedad.
Las opciones de propiedad lado a lado
| Vía | Qué obtiene | Plazo | Condición principal | Quién la usa |
|---|---|---|---|---|
| Condominio en propiedad plena | Título de propiedad de la unidad a su nombre, más una parte de los elementos comunes | Sin límite de tiempo | Dentro del cupo del 49%; dinero del extranjero en divisas | La mayoría de los compradores extranjeros personas físicas |
| Arrendamiento inscrito del terreno | Derecho a usar el terreno; la casa puede ser suya | Hasta 30 años; una renovación es un nuevo acuerdo | Por escrito e inscrito en la Oficina de Tierras si supera los 3 años | Compradores de villas |
| Derecho de superficie | Propiedad de edificios en terreno ajeno | Hasta 30 años, o de por vida | Inscrito en la Oficina de Tierras | Poco habitual |
| Usufructo | Derecho a usar el bien y percibir sus frutos | Hasta 30 años, o de por vida del titular | Inscrito; no transmisible; se extingue con la muerte | Poco habitual |
| Artículo 96 bis | Hasta 1 rai de suelo para una vivienda | Propiedad | 40 millones de THB invertidos durante 5 años; discrecionalidad ministerial | Apenas se usa |
| Empresa de mayoría tailandesa | La empresa es propietaria del suelo | Propiedad | Realmente de mayoría tailandesa; los accionistas testaferros son delito | No es una vía para un comprador persona física |
Qué comprobar antes de comprar
- Confirmación por escrito de que hay cupo extranjero disponible para su unidad, y la carta de cupo extranjero de la persona jurídica en la transferencia.
- Instrucciones de pago que envíen divisas desde su propia cuenta, con la unidad indicada en el concepto, y un FET o una confirmación bancaria por cada pago.
- En una villa, un arrendamiento inscrito en la Oficina de Tierras y descrito como lo que es: un plazo de hasta 30 años.
- Ninguna estructura societaria en la que accionistas tailandeses posean acciones por cuenta de usted.
- Un abogado tailandés independiente que verifique el título en la Oficina de Tierras antes de que pague algo más que la reserva.
Los impuestos y gastos de la transferencia se tratan en nuestra guía sobre lo que cuesta de verdad comprar en Tailandia, y las opciones de residencia, en nuestra guía de visados para compradores de propiedades. Cuando esté listo para comparar edificios, nuestros anuncios en Tailandia muestran los proyectos que ofrecemos actualmente.
