외국인 개인은 두 가지 조건을 충족하면 태국 콘도미니엄 세대를 토지사무소에 본인 명의로 등기해 완전히 소유할 수 있습니다. 외국인 전체가 보유한 면적이 건물 전체 세대 면적의 49%를 넘지 않아야 하고, 매입 자금이 해외에서 외화로 들어와야 합니다. 토지는 다른 문제입니다. 외국인 개인은 태국에서 토지를 소유할 수 없으므로, 빌라는 보통 토지에 대한 등기된 임차권과 그 위에 있는 주택의 소유권을 함께 사는 방식으로 매입합니다.
이 틀은 2026년에도 바뀌지 않았습니다. 정부는 2024년 6월 99년 임대차와 75% 콘도미니엄 쿼터를 제안했지만, 2026년 10월 현재 둘 다 제정되지 않았습니다. 아래에서 각 규정이 실무에서 무엇을 뜻하는지, 실제 예외는 어디에 있는지, 매물 설명과 브로슈어의 어떤 주장은 무시해도 되는지 살펴봅니다.
이 가이드는 푸껫, 방콕, 파타야, 코사무이에서 거주용 주택이나 투자용 세대를 사는 개인을 위해 썼습니다. 법률 자문이 아닙니다. 모든 매입은 독립적인 태국 변호사를 거쳐야 하며, 이를 건너뛴 대가가 부동산 그 자체일 수 있기 때문에 아래에서도 거듭 강조합니다.
콘도미니엄법에 따른 콘도미니엄 프리홀드
법적 근거는 콘도미니엄법 B.E. 2522(1979년)입니다. 이 법에 따라 외국인은 콘도미니엄 세대를 본인 명의의 완전 소유권(프리홀드)으로 보유할 수 있습니다. 여기서 프리홀드란 세대 소유권 증서에 본인 이름이 올라간다는 뜻입니다. 이와 함께 세대 면적에 비례해 건물 공용 재산의 지분을 갖고, 건물을 관리하고 관리비를 걷는 공동 소유자의 법인인 관리법인(juristic person)에서 의결권을 갖습니다.
이 법 제19조는 자격이 있는 사람을 열거합니다. 태국 영주권이 있는 외국인, 투자 진흥법에 따라 입국한 외국인, 그리고 외화를 태국으로 들여오거나 외화 계좌 또는 비거주자 바트 계좌에서 대금을 내는 외국인 등이 포함됩니다. 해외 매수자는 거의 모두 마지막 경로, 즉 해외에서 들여오는 외화를 이용합니다.
외국인 소유주가 사망하면
콘도미니엄 세대는 외국인 상속인에게 넘어갈 수 있지만, 상속인 본인이 자격 요건을 갖추고 그 등기 후에도 건물이 외국인 쿼터 안에 머무를 때만 가능합니다. 자격이 없거나 등기하면 외국인 소유가 49%를 넘게 되는 상속인은 당국에 신고하고 1년 안에 세대를 처분해야 합니다. 토지국은 외화 경로로 매입한 소유주의 상속인이 그 소유주의 권리를 이어받는다고 인정해 왔습니다. 이 지침은 2013년에 나온 것이므로, 태국 세대를 다루는 유언장은 당연히 효력이 있다고 여기지 말고 태국 변호사에게 검토받아야 합니다.
49% 외국인 쿼터와 확인 시점
제19조의2는 한 콘도미니엄 프로젝트에서 외국인 소유를 전체 세대 면적의 49%로 제한하며, 이는 최소 51%가 태국인 소유여야 한다는 뜻입니다. 기준은 세대 수가 아니라 면적(제곱미터)이므로, 물어야 할 질문은 ‘여기에 외국인 소유주가 몇 명인가’가 아니라 ‘외국인 몫의 면적이 얼마나 남았는가’입니다.
쿼터는 서명할 때 확인하지 않습니다. 세대가 토지사무소에서 본인 명의로 등기될 때 확인하며, 신축 콘도미니엄은 세대 소유권 증서가 그때서야 발급되므로 건물이 완공되어 콘도미니엄으로 등록된 뒤에야 등기할 수 있습니다. 이 시차가 실제 위험을 만듭니다. 소유권 이전 당일 외국인 쿼터가 차 있으면 세대를 외국인 명의로 등기할 수 없습니다.
두 가지 서류가 본인을 보호합니다. 계약하기 전에 시행사에, 재판매라면 건물 관리법인에 해당 세대에 외국인 쿼터가 남아 있다는 서면 확인을 요청하십시오. 소유권 이전 때 토지사무소는 세대를 외국인 명의로 등기할 수 있다고 확인하는 관리법인의 외국인 쿼터 확인서와, 매도인에게 미납 관리비가 없다는 제29조 증명서를 요구합니다.
자금은 해외에서 외화로 들어와야 합니다
사람들이 가장 자주 걸리는 규정입니다. 외화 경로에서는 매입 자금이 해외에서 외화로 들어와 수취하는 태국 은행에서 바트로 환전되어야 합니다. 이를 증명하는 서류가 없으면 토지사무소는 세대를 외국인 명의로 등기하지 않습니다.
증빙은 대금을 받는 태국 은행이 발급하는 외환거래 양식으로, FET(이전 명칭 Tor Tor 3)라고 부릅니다. 약 50,000 USD 이상의 해외 송금에 FET를 발급하는 것은 법률이 아니라 은행 관행입니다. 그보다 적은 송금은 은행의 입금 확인서와 은행 확인서로 대신합니다.
얼마를 보내는지만큼 어떻게 보내는지도 중요합니다.
- 향후 등기될 소유주인 본인 계좌에서 보내십시오. 회사, 친척, 친구가 보낸 돈 때문에 토지사무소가 외국인 쿼터 등기를 거부할 수 있습니다.
- 바트가 아니라 외화로 보내십시오. 본국에서 나가기 전에 바트로 환전된 돈도 토지사무소가 외국인 쿼터 등기를 거부하는 원인이 될 수 있습니다.
- 송금 목적을 세대 매입으로 적고, 송금 메모에 프로젝트와 세대 번호를 넣으십시오.
- 오프플랜 매입이라면 분할금을 매번 같은 방식으로 보내 은행 증빙이 전체 가격을 포괄하도록 하십시오.
- 모든 FET와 입금 확인서를 보관하십시오. 매도할 때 다시 필요합니다.
같은 규정으로 흔한 오해 하나가 정리됩니다. 외국인 쿼터 세대를 일반 태국 계좌의 바트로 결제하면 자격이 인정되지 않습니다. 들여온 외화, 외화 계좌, 비거주자 바트 계좌만 인정됩니다. 대금 납부와 소유권 이전 당일 절차는 태국 콘도 단계별 매입 가이드에서 하나씩 설명합니다.
토지를 소유할 수 없는 이유
외국인 개인과 외국 회사는 요건을 갖춘 회사에 대한 투자청(Board of Investment)이나 산업단지청의 승인처럼 법이 정한 특정 허가가 없으면 태국에서 토지를 소유할 수 없습니다. 태국 회사라도 외국인이 등록 자본금의 49%를 넘게 보유하거나 주주의 절반 이상이 외국인이면 토지와 관련해서는 외국 회사로 취급됩니다. 실제로 태국인 과반 소유인 회사는 토지를 소유할 수 있습니다.
외국인이 소유할 수 있는 것은 건물입니다. 그 아래 토지를 소유하지 않고도 주택을 소유하고 토지는 임차할 수 있습니다. 실무에서 주택 소유권은 등기된 지상권이나, 임차한 토지에 건축 허가를 받아 본인 명의로 짓는 방식으로 확보합니다.
등기된 임대차
빌라의 표준 수단은 등기된 임대차입니다. 민상법은 부동산 임대차를 30년으로 제한하며, 더 길게 합의한 기간은 30년으로 줄어듭니다. 3년을 넘는 임대차는 서면으로 작성해 토지사무소에 등기해야 하며, 그렇지 않으면 3년 동안만 집행할 수 있습니다. 임대차를 30년 넘게 늘리려고 미리 합의한 갱신 옵션, 즉 ‘30+30+30’ 구조는 대법원 판결 제4655/2566호에서 무효로 판단되었고, 처음 등기된 30년 기간은 유효합니다. 이 판결은 빌라와 30년 임대차 가이드에서 자세히 다룹니다.
지상권과 용익권
지상권은 다른 사람의 토지 위에 있는 건물이나 구조물을 소유할 수 있는 등기된 권리로, 최장 30년의 정해진 기간 또는 토지 소유주나 지상권자의 생존 기간 동안 존속합니다. 증서에 달리 정하지 않으면 양도와 상속이 가능합니다. 용익권은 다른 사람의 재산을 점유하고 사용하며 그 과실을 얻을 수 있는 등기된 권리로, 최장 30년 또는 권리자의 생존 기간 동안 존속합니다. 양도할 수 없고 권리자가 사망하면 끝납니다. 둘 다 흔하지 않으며, 토지사무소에 등기해야 제3자에게 효력이 생깁니다.
예외, 그리고 범죄가 되는 구조
제96조의2: 4,000만 THB로 최대 1라이
토지법 제96조의2에 따라 4,000만 THB 이상을 들여와 태국 국채나 BOI 진흥 기업 같은 승인된 투자처에 5년 이상 유지하는 외국인은 내무부 장관에게 주거용으로 최대 1라이(1,600 m²)의 토지 소유 허가를 신청할 수 있습니다. 승인은 재량이며 이 경로는 거의 쓰이지 않습니다.
BOI 진흥 기업
투자청의 진흥을 받는 기업은 BOI 기준에 따라 진흥 사업, 사무실, 직원 주택용 토지 소유를 허가받을 수 있습니다. 이는 기업용 경로이지 개인이 휴양 빌라를 사는 방법이 아닙니다. BOI는 2025년 7월 18일자로 2026년 1월 6일 관보에 게재된 고시 Por. 9/2568로 진흥 기업의 주거용 토지 기준을 강화했습니다.
명의 대여 주주가 있는 태국 회사
태국인 주주가 이름만 빌려주고 외국인을 대신해 주식을 보유하거나 외국인의 자금으로 주식을 산 태국 회사는 불법입니다. 외국인사업법 제36조에 따라 명의 대여자 역할을 한 태국인은 3년 이하의 징역 또는 100,000~1,000,000 THB의 벌금에 처하거나 이를 병과하며, 같은 조항은 이들을 이용한 외국인도 처벌합니다. 토지법은 여기에 토지 강제 처분과 별도의 형사 책임을 더합니다.
2026년에는 집행이 강화되었습니다. 2026년 8월 1일부터 사업개발국은 외국인 공동 투자자나 외국인 서명권자가 있는 회사를 등록하거나 변경할 때 은행 거래 내역과 투자 설명서를 요구하며, 푸껫, 팡아, 끄라비, 수랏타니, 촌부리, 방콕을 포함한 16개 위험 주에 집중합니다. 2026년 8월 25일 내무부는 주 토지사무소에 명의 대여 위험 지표가 보이는 회사를 심사하고 토지 처분이나 형사 고발을 진행하라고 지시했습니다. 누군가 ‘회사를 통한 프리홀드’ 빌라를 제안한다면 무엇보다 먼저 이 두 조치를 변호사에게 확인하십시오.
기사에서 보게 될, 아직 법이 아닌 제안
2024년 6월 25일 정부는 외국인 토지 임대차를 99년으로 늘리고 콘도미니엄 외국인 쿼터를 75%로 올리되 건물 내 외국인 의결권은 49%로 유지하는 방안을 발표했습니다. 법 개정은 내무부가 맡았습니다. 2026년 10월까지 개정법은 제정되지 않았으므로 30년 임대차 상한과 49% 쿼터가 여전히 법입니다.
2026년 5월 토지청은 태국인 대리인을 통해 외국인 대신 보유된 토지에 관해 토지사무소에 공문 세 건을 보냈습니다. 이는 행정 지침이며 새 법이 아닙니다.
매물 광고에 ‘99년 임대차’나 ‘75% 외국인 쿼터’ 프로젝트가 나온다면, 그것은 부동산이 아니라 매도인에 대한 정보로 읽으십시오.
소유 방식 한눈에 비교
| 경로 | 보유하는 것 | 기간 | 주요 조건 | 이용자 |
|---|---|---|---|---|
| 콘도미니엄 프리홀드 | 본인 명의의 세대 소유권 증서와 공용 재산 지분 | 기한 없음 | 49% 쿼터 이내. 해외에서 외화로 들어온 자금 | 대부분의 외국인 개인 매수자 |
| 등기된 토지 임대차 | 토지 사용권. 주택은 본인 소유 가능 | 최장 30년. 갱신은 새로운 합의 | 3년 초과 시 서면 작성 및 토지사무소 등기 | 빌라 매수자 |
| 지상권 | 타인 토지 위 건물의 소유권 | 최장 30년 또는 생존 기간 | 토지사무소 등기 | 드묾 |
| 용익권 | 재산을 사용하고 그 과실을 얻을 권리 | 최장 30년 또는 권리자의 생존 기간 | 등기 필요. 양도 불가. 사망 시 종료 | 드묾 |
| 제96조의2 | 주거용 토지 최대 1라이 | 소유 | 4,000만 THB를 5년간 투자. 장관 재량 | 거의 쓰이지 않음 |
| 태국인 과반 소유 회사 | 회사가 토지를 소유 | 소유 | 실제로 태국인 과반 소유여야 함. 명의 대여 주주는 범죄 | 개인 매수자의 경로가 아님 |
매수 전에 확인할 사항
- 해당 세대에 외국인 쿼터가 남아 있다는 서면 확인, 그리고 소유권 이전 때 관리법인의 외국인 쿼터 확인서.
- 본인 계좌에서 외화를 보내고 송금 메모에 세대를 적는 송금 방식, 그리고 매 납부마다 FET나 은행 확인서.
- 빌라라면 토지사무소에 등기되고, 있는 그대로 최장 30년 기간으로 설명된 임대차.
- 태국인 주주가 본인을 대신해 주식을 보유하는 회사 구조가 없을 것.
- 예약금 이상을 내기 전에 토지사무소에서 권리를 조회해 줄 독립적인 태국 변호사.
소유권 이전 때의 세금과 수수료는 태국 매입에 실제로 드는 비용 가이드에서, 체류 방법은 부동산 매수자를 위한 비자 가이드에서 다룹니다. 건물을 비교할 준비가 되면 태국 매물에서 현재 소개하는 프로젝트를 보실 수 있습니다.
