외국인의 태국 콘도미니엄 세대 매입은 다섯 단계를 거칩니다. 예약, 본인이 선임한 태국 변호사의 실사, 매매계약, 해외에서 외화로 보내는 대금 납부, 그리고 건물이 있는 지역 토지사무소에서의 소유권 이전입니다. 신규 세대든 재판매 세대든 순서는 같지만 보호 장치는 다릅니다. 거래의 세부 사항은 SPA가 정하며, 실무는 시행사마다 다릅니다.
마지막에 세대를 본인 명의로 등기할 수 있는지는 세 가지 서류가 결정합니다. 자금이 해외에서 외화로 들어왔다는 은행의 증빙(FET 양식), 외국인 쿼터가 남아 있다는 건물 측의 확인, 그리고 매도인에게 미납 관리비가 없다는 증명서입니다. 소유권 이전 당일 이 중 하나라도 없으면 토지사무소는 세대를 외국인 명의로 등기하지 않습니다.
아래에서 단계를 하나씩 살펴봅니다. 외국인이 애초에 무엇을 소유할 수 있는지에 관한 규정은 태국 외국인 소유 가이드부터 읽어 보십시오.
1단계: 예약
첫 서명은 예약 계약이며, 서류를 준비하는 동안 세대를 잡아 두기 위해 예약금을 냅니다.
신규 분양: 2025년부터 규제되는 계약
시행사가 분양하는 콘도미니엄 세대의 예약은 소비자보호위원회 계약위원회 고시에 따라 ‘계약 통제 사업’이 되었습니다. 이 고시는 2024년 10월 3일 관보에 게재되어 120일 뒤인 2025년 1월 31일경 시행되었습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 예약 계약은 태국어로 작성하고 표준 양식을 따라야 하며, 양식에는 프로젝트, 세대, 가격, 예약금, 허가 일자, 사양이 들어갑니다.
- 시행사는 예약금을 보증금이나 계약금으로 취급할 수 없습니다.
- 시행사는 매수인이 채무를 불이행하지 않는 한 예약금을 몰수할 수 없고, 예약 양도에 수수료를 받을 수 없습니다.
- 요건을 충족하는 해지 후에는 현금이나 계좌 이체로 낸 예약금은 15일 이내, 신용카드로 낸 경우 45일 이내에 환불해야 합니다.
- 위반하면 1년 이하의 징역 또는 200,000 THB 이하의 벌금에 처하거나 이를 병과합니다.
따라서 ‘예약금은 절대 환불되지 않는다’는 옛말은 시행사의 콘도미니엄 분양에는 맞지 않습니다. 계약서가 태국어로 작성되므로 돈을 내기 전에 변호사에게 읽어 달라고 하십시오.
예약금은 얼마인가
법적 기준은 없습니다. 재판매에서는 예약금이 5~10%이고 환불되지 않는 경우가 많으며, 시행사는 정액을 요구하는 편입니다. 제시받은 금액은 그 매도인의 조건일 뿐 시장 규칙이 아닙니다.
2단계: 본인 변호사의 실사
예약금 이상을 내기 전에 끝내야 하는 단계입니다. 변호사는 시행사나 중개인이 아니라 오직 본인을 대리해야 합니다. 일반적인 조회 대상은 토지사무소(소유권, 부담, 저당권, 지역권), 지방 행정사무소, 산림·천연자원 관련 사무소, 도시계획 사무소, 민사·파산 법원, 법률집행국입니다. 잘못 발급된 권리증과 분실된 기록이 실제로 있기 때문에 이런 조회가 중요합니다.
권리 증서
콘도미니엄은 한 세대에 대한 소유권 서류인 콘도미니엄 세대 소유권 증서를 받습니다. 토지라면 공식 측량된 경계가 있는 완전 소유권 증서인 Chanote(Nor Sor 4 Jor)가 매수자가 보통 받아들여야 할 유일한 증서입니다. 그보다 약한 서류도 있는데, 사용 증명서인 Nor Sor 3 Gor부터 소유권을 전혀 넘겨주지 않는 단순 점유 신고서인 Sor Kor 1까지 다양합니다. 소유권 이전은 Chanote, 콘도미니엄 세대 소유권 증서, Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3에 대해서만 등기할 수 있습니다.
오프플랜 프로젝트의 허가
아직 공사 중인 건물이라면 건축통제법에 따라 발급된 건축 허가를 보여 달라고 하십시오. 규모가 큰 프로젝트는 승인된 환경영향평가(EIA)도 필요합니다. 2018년 개정된 국가환경질증진보전법 제48조에 따라 객실 80개 이상 또는 사용 면적 4,000 m² 이상의 콘도미니엄 건물은 EIA 보고서 승인을 받아야 합니다. 또한 세대 소유권 증서는 완공된 건물이 토지사무소에 콘도미니엄으로 등록된 뒤에야 발급될 수 있다는 점도 기억하십시오.
외국인 쿼터
해당 세대를 49% 외국인 쿼터 안에서 등기할 수 있다는 서면 확인을 요청하십시오. 신축 건물은 시행사가, 재판매는 건물을 관리하는 공동 소유자 단체인 관리법인(juristic person)이 확인해 줍니다. 쿼터는 소유권 이전 때 다시 확인하므로, 오늘 받는 확인은 안심할 근거일 뿐 쿼터를 예약해 주는 것이 아닙니다.
3단계: 매매계약
시행사가 분양하는 콘도미니엄 세대는 태국 법이 계약의 형식을 정합니다. 콘도미니엄법 개정법 제4호(B.E. 2551)로 추가되어 2008년 7월 4일부터 시행된 제6/2조는 SPA가 내무부가 정한 양식을 따르도록 요구합니다. 그 양식에서 벗어나 매수인에게 불리한 조항은 무효입니다.
이 보호 장치는 실질적이지만 계약서를 읽는 일을 대신하지는 않습니다. 납부 일정, 완공일, 사양, 소유권 이전 비용 분담이 적히는 곳이 SPA입니다. 대부분의 이전 세금은 법적으로 매도인 부담이지만 누가 무엇을 낼지는 협상할 수 있고 SPA에서 정하며, 이전 수수료는 50/50으로 나누는 경우가 많습니다. 변호사는 시행사의 계약서를 법정 양식과 비교하고 본인에게 위험을 떠넘기는 부분을 짚어 줘야 합니다.
제6/2조는 시행사 분양을 위해 만든 조항입니다. 재판매에서는 계약금, 완료일, 비용이 본인과 매도인이 적는 그대로 정해지므로, 본인의 변호사에게 계약서 작성이나 검토를 맡겨야 할 이유가 하나 더 있는 셈입니다.
4단계: 해외에서 대금 납부
오프플랜 매입은 공사 기간 동안 분할로 내고 잔금은 소유권 이전 때 냅니다. 법적인 표준 일정은 없고 비율도 시행사마다 다르므로 납부 계획은 각각의 조건으로 판단하십시오.
달라지지 않는 것은 돈이 들어오는 방식입니다. 외국인 쿼터로 등기하는 세대라면 매번 대금이 해외에서 외화로 들어와 태국 은행에서 바트로 환전되어야 하며, 그래야 은행 증빙이 전체 가격을 포괄합니다. 수취 은행은 외환거래 양식인 FET(이전 명칭 Tor Tor 3)를 발급합니다. 약 50,000 USD 이상의 송금에 FET를 발급하는 것은 법이 아니라 은행 관행이며, 그보다 적은 금액은 입금 확인서와 은행 확인서로 증빙합니다.
회사, 친척, 친구가 돈을 보냈거나, 해외에서 나가기 전에 이미 바트로 환전되어 들어왔다면 토지사무소는 외국인 쿼터 등기를 거부합니다. 가장 안전한 방법은 간단합니다. 매번 본인 계좌에서 외화로 보내고, 송금 메모에 프로젝트와 세대 번호를 적으십시오.
5단계: 토지사무소에서의 소유권 이전
태국의 모든 토지 거래는 서면으로 작성하고 부동산 소재지의 토지사무소에 등기해야 합니다. 매도인과 매수인은 직접 출석하거나 위임장을 가진 대리인을 보냅니다.
콘도미니엄 세대를 사는 외국인 매수자에게 토지사무소가 요구하는 서류는 다음과 같습니다.
- 세대를 외국인 명의로 등기할 수 있음을 확인하는 외국인 쿼터 증빙
- 매입 대금에 대한 FET 양식 또는 은행 확인서
- 매도인에게 미납 공용 관리비가 없다는 콘도미니엄법 제29조에 따른 관리법인의 증명서. 흔히 debt-free letter(채무 없음 확인서)라고 부릅니다
이전 수수료와 세금은 당일 토지사무소에서 냅니다. 주요 항목은 공시 감정가의 2% 이전 수수료, 매도인의 3.3% 특정사업세 또는 그것이 적용되지 않을 때의 0.5% 인지세, 그리고 매도인의 원천징수 소득세입니다. 시행사는 보통 소유권 이전 때 일회성 장기수선충당금과 공용 부분 관리비 선납분도 걷으며, 금액은 프로젝트마다 정하고 표준 요율은 없습니다. 자세한 내역은 태국 부동산 세금과 수수료 가이드에 있습니다.
서류, 발급 주체, 필요한 시점
| 서류 | 발급 주체 | 필요한 시점 |
|---|---|---|
| 예약 계약(시행사 분양은 태국 표준 양식) | 시행사 | 1단계, 예약금 납부 전 |
| 토지사무소 및 법원 조회 결과 | 본인 변호사가 관계 기관에서 확보 | 2단계, 추가 납부 전 |
| 건축 허가와 EIA 승인(대규모 프로젝트) | 지방자치단체, 환경 규제 기관 | 2단계, 오프플랜 매입 시 |
| 외국인 쿼터 서면 확인 | 시행사 또는 관리법인 | 2단계, 그리고 소유권 이전 때 다시 |
| 매매계약서(시행사 분양은 내무부 양식) | 시행사 또는 매도인, 본인 변호사가 검토 | 3단계 |
| FET 양식, 또는 입금 확인서와 은행 확인서 | 대금을 받는 태국 은행 | 4단계, 매 납부마다. 재판매에 대비해 보관 |
| 제29조 채무 없음 확인서 | 관리법인 | 5단계, 소유권 이전 당일 |
| 본인 명의의 콘도미니엄 세대 소유권 증서 | 토지사무소 | 5단계, 등기 시 발급 |
일이 틀어지는 지점과 피하는 방법
흔히 틀어지는 지점은 세 가지이며, 각각 위의 확인 절차로 대비할 수 있습니다. 소유권 이전 전에 쿼터가 차 버릴 수 있으므로 일찍 서면 확인을 받고 완료 전에 다시 확인합니다. 친척이 보내거나 이미 바트로 환전된 돈처럼 대금이 잘못된 방식으로 들어오면 토지사무소에 필요한 증빙이 남지 않습니다. 또는 오프플랜 프로젝트가 지연될 수 있는데, 이는 계약 전에 건축 허가, 대형 건물의 EIA 승인, 내무부 양식 SPA를 확인해 줄일 수 있는 시행사 위험입니다.
재판매에는 나름의 함정이 있습니다. 매도인에게 미납 관리비가 없어야 채무 없음 확인서가 나오고, 법이 대신 정해 주지 않으므로 소유권 이전 비용 분담은 서면으로 합의해야 합니다.
매수 전에 확인할 사항
- 신규 세대라면 예약 계약이 태국 표준 양식인지, 예약금을 언제 환불받을 수 있는지 이해했는지.
- 예약금 이상을 내기 전에 본인 변호사가 토지사무소와 법원 조회를 마쳤는지.
- 건축 허가, 그리고 대형 건물이라면 EIA 승인.
- 해당 세대의 외국인 쿼터에 대한 서면 확인.
- SPA가 내무부 양식과 일치하는지, 각 이전 비용을 누가 내는지 적혀 있는지.
- 모든 대금이 본인 계좌에서 외화로 나가고 송금 메모에 세대가 적혀 있는지, 매 건마다 FET나 은행 확인서를 갖고 있는지.
- 재판매라면 채무 없음 확인서와 매도인의 소유권 증서.
