Adım Adım Tayland'da Kondominyum Satın…

Bir yabancının Tayland'da kondominyum ünitesi alması beş aşamadan geçer: rezervasyon, kendi Tayland avukatınızın yaptığı hukuki inceleme, satış sözleşmesi, yurt dışından dövizle gönderilen ödemeler ve binanın bulunduğu yerdeki Tapu Dairesi'nde (Land Office) mülkiyetin devri. Sıra yeni bir ünite için de ikinci el için de aynıdır, ama korumalar farklıdır. Her işlemin ayrıntılarını SPA belirler ve uygulama geliştiriciden geliştiriciye değişir.

Ünitenin sonunda adınıza tescil edilip edilemeyeceğine üç belge karar verir: paranın yurt dışından döviz olarak geldiğini gösteren banka belgesi (FET formu), binanın yabancı kotasının müsait olduğuna dair teyidi ve satıcının aidat borcu olmadığını gösteren belge. Devir günü bunlardan biri eksikse Tapu Dairesi üniteyi bir yabancı adına tescil etmez.

Aşağıda aşamaları tek tek ele alıyoruz. Bir yabancının en baştan neye sahip olabileceğine ilişkin kurallar için Tayland'da yabancı mülkiyeti rehberimizle başlayın.

1. adım: rezervasyon

İlk imza bir rezervasyon sözleşmesine atılır; evraklar hazırlanırken üniteyi ayırtmak için bir rezervasyon ücreti ödenir.

Yeni projeler: 2025'ten bu yana düzenlenmiş bir sözleşme

Geliştiricilerin sattığı kondominyum ünitelerinde rezervasyonlar, Tüketiciyi Koruma Kurulu Sözleşme Komitesi'nin 3 Ekim 2024'te Resmî Gazete'de yayımlanan ve 120 gün sonra, 31 Ocak 2025 civarında yürürlüğe giren tebliğiyle “sözleşmesi denetime tabi bir iş” haline geldi. Başlıca noktalar şunlar:

Rezervasyon sözleşmesi Tayca olmalı ve projeyi, üniteyi, fiyatı, rezervasyon ücretini, ruhsat tarihlerini ve teknik özellikleri belirten standart forma uymalıdır.
Geliştirici rezervasyon ücretini kapora ya da peşinat olarak kabul edemez.
Geliştirici, alıcı temerrüde düşmedikçe ücrete el koyamaz ve rezervasyonun devri için ücret alamaz.
Şartları karşılayan bir fesihten sonra ücret, nakit ya da havaleyle ödenmişse 15 gün, kredi kartıyla ödenmişse 45 gün içinde iade edilmelidir.
İhlallerin cezası bir yıla kadar hapis ve/veya 200.000 THB'ye kadar para cezasıdır.

Yani “rezervasyon ücretleri asla iade edilmez” şeklindeki eski söz, geliştiricilerin kondominyum ünitesi satışları için yanlıştır. Sözleşme Tayca olacağı için ödeme yapmadan önce avukatınıza okutun.

Ücret ne kadar?

Yasal bir standart yok. İkinci el satışlarda ücret genellikle %5 ile %10 arasındadır ve iade edilmez; geliştiriciler ise sabit bir tutar isteme eğilimindedir. Size söylenen rakam, bir piyasa kuralı değil, o satıcının kendi şartlarıdır.

2. adım: kendi avukatınızın hukuki incelemesi

Bu, rezervasyondan fazlasını ödemeden önce bitirmeniz gereken adımdır. Avukatınız geliştirici ya da emlakçı adına değil, yalnızca sizin adınıza hareket etmelidir. Olağan araştırmalar Tapu Dairesi'ni (tapu, takyidatlar, ipotekler ve irtifak hakları), yerel idare ofisini, orman ve doğal kaynaklar ofislerini, imar ofisini, hukuk ve iflas mahkemelerini ve İcra Dairesi'ni (Legal Execution Department) kapsar. Bu araştırmalar önemlidir, çünkü hatalı düzenlenmiş tapular ve kaybolmuş kayıtlar gerçekten görülür.

Tapu belgesi

Bir kondominyum için, tek bir ünitenin mülkiyet belgesi olan kondominyum ünitesi tapusunu alırsınız. Arazi için bir alıcının normalde kabul etmesi gereken tek tapu, sınırları resmi olarak ölçülmüş tam mülkiyet belgesi olan Chanote'tur (Nor Sor 4 Jor). Daha zayıf belgeler de var: Nor Sor 3 Gor kullanım belgesinden, hiçbir mülkiyet hakkı aktarmayan basit bir zilyetlik bildirimi olan Sor Kor 1'e kadar. Devirler yalnızca Chanote, kondominyum ünitesi tapusu, Nor Sor 3 Gor ya da Nor Sor 3 üzerinden tescil edilebilir.

Proje aşamasındaki bir projede ruhsatlar

Hâlâ inşaat halindeki bir bina için Yapı Denetim Kanunu (Building Control Act) kapsamında verilmiş yapı ruhsatını görmek isteyin. Daha büyük projeler için ayrıca onaylanmış bir Çevresel Etki Değerlendirmesi (EIA) gerekir: 2018'de değiştirilen Ulusal Çevre Kalitesinin Geliştirilmesi ve Korunması Kanunu'nun 48. maddesine göre, 80 veya daha fazla odalı ya da 4.000 m² veya daha fazla kullanım alanına sahip kondominyum binaları için onaylanmış bir EIA raporu şarttır. Ünite tapularının ancak tamamlanan bina Tapu Dairesi'nde kondominyum olarak tescil edildikten sonra düzenlenebileceğini de unutmayın.

Yabancı kotası

Söz konusu ünitenizin %49'luk yabancı kotası içinde tescil edilebileceğine dair yazılı teyit isteyin. Yeni bir binada bu teyidi geliştirici verir; ikinci elde ise binayı yöneten kat malikleri organı olan tüzel kişilik (juristic person). Kota devirde yeniden kontrol edilir; bu yüzden bugün aldığınız teyit bir güvencedir, kotadan yer ayırtmak değildir.

3. adım: satış sözleşmesi

Geliştiricilerin kondominyum ünitesi satışlarında sözleşmenin biçimini Tayland hukuku belirler. B.E. 2551 tarihli 4 No'lu Kanunla eklenen ve 4 Temmuz 2008'den beri yürürlükte olan Kondominyum Kanunu'nun 6/2. maddesi, SPA'nın İçişleri Bakanlığı'nın belirlediği forma uymasını şart koşar. Bu formdan ayrılan ve alıcı aleyhine olan her hüküm geçersizdir.

Bu koruma gerçek, ama sözleşmeyi okumanın yerini tutmaz. Ödeme takvimi, tamamlanma tarihi, teknik şartname ve devir masraflarının paylaşımı SPA'ya yazılır. Devir vergilerinin çoğu kanunen satıcıya aittir, ama kimin neyi ödeyeceği pazarlığa açıktır ve SPA'da belirlenir; devir harcının yarı yarıya bölünmesi yaygındır. Avukatınız geliştiricinin belgesini öngörülen formla karşılaştırmalı ve riski size kaydıran her şeyi işaretlemelidir.

6/2. madde geliştirici satışları için yazılmıştır. İkinci el satışta kapora, tamamlanma tarihi ve masraflar sizin ve satıcının yazdığı neyse odur; bu da sözleşmeyi kendi avukatınıza hazırlatmanız ya da incelettirmeniz için bir neden daha.

4. adım: yurt dışından ödeme

Proje aşamasındaki alımlar inşaat süresince taksitlerle ödenir, kalan tutar devirde ödenir. Yasal standart bir takvim yoktur ve paylaşım geliştiriciye göre değişir; bu yüzden her planı kendi şartlarıyla değerlendirin.

Değişmeyen şey, paranın nasıl gelmesi gerektiğidir. Yabancı kotası kapsamında tescil edilecek bir ünitede her ödeme yurt dışından döviz olarak gelmeli ve Tayland bankası tarafından bahta çevrilmelidir; böylece banka belgeleri fiyatın tamamını kapsar. Parayı alan banka, eski adı Tor Tor 3 olan Döviz İşlem Formunu (Foreign Exchange Transaction form, FET) düzenler. Formun yaklaşık 50.000 USD ve üzeri transferler için düzenlenmesi bir kanun değil, banka uygulamasıdır; daha küçük ödemeler alacak dekontları ve bir banka teyit yazısıyla belgelenir.

Para bir şirket, bir akraba ya da bir arkadaş tarafından gönderilmişse ya da ülkeden çıkmadan önce bahta çevrilip baht olarak gelmişse, Tapu Dairesi yabancı kotası kapsamında tescili reddeder. En güvenli uygulama basit: her seferinde, kendi hesabınızdan, ödeme açıklamasına projeyi ve ünite numarasını yazarak döviz gönderin.

5. adım: Tapu Dairesi'nde devir

Tayland'daki tüm arazi işlemleri yazılı olmalı ve mülkün bulunduğu yerdeki Tapu Dairesi'nde tescil edilmelidir. Satıcı ve alıcı ya bizzat hazır bulunur ya da vekâletname sahipleri tarafından temsil edilir.

Bir kondominyum ünitesinin yabancı alıcısı için Tapu Dairesi şunları ister:

ünitenin bir yabancı adına tescil edilebileceğini teyit eden yabancı kotası belgesi;
satın alma parasına ait FET formları ya da banka teyit yazıları;
tüzel kişiliğin, Kondominyum Kanunu'nun 29. maddesi uyarınca satıcının ortak gider borcu olmadığını gösteren ve genellikle borçsuzluk yazısı denen belgesi.

Devir harçları ve vergiler aynı gün Tapu Dairesi'nde ödenir. Başlıca kalemler, resmi ekspertiz değeri üzerinden %2 devir harcı, satıcının %3,3'lük Özel İşletme Vergisi (Specific Business Tax) ya da bu uygulanmıyorsa %0,5 damga vergisi ve satıcının gelir vergisi stopajıdır. Geliştiriciler ayrıca devirde genellikle tek seferlik bir yedek fon (sinking fund) ve ortak alanlar için peşin aidat tahsil eder; tutarlar projeden projeye belirlenir ve standart bir oran yoktur. Ayrıntılı döküm Tayland'da gayrimenkul vergileri ve harçları rehberimizde.

Belgeler, onları kimin düzenlediği ve ne zaman gerektiği

Belge	Düzenleyen	Ne zaman önemli
Rezervasyon sözleşmesi (geliştirici satışlarında standart Tayca form)	Geliştirici	1. adım, rezervasyon ücreti ödenmeden önce
Tapu Dairesi ve mahkeme araştırma sonuçları	Avukatınız, yetkililerden alarak	2. adım, sonraki ödemelerden önce
Yapı ruhsatı ve EIA onayı (büyük projeler)	Yerel yönetim; çevre düzenleyicisi	2. adım, proje aşamasındaki alımlarda
Yabancı kotasının yazılı teyidi	Geliştirici ya da tüzel kişilik	2. adım ve devirde yeniden
Satış sözleşmesi (geliştirici satışlarında İçişleri Bakanlığı formu)	Geliştirici ya da satıcı; avukatınız inceler	3. adım
FET formu ya da alacak dekontları ve banka teyit yazısı	Paranızı alan Tayland bankası	4. adım, her ödeme için; yeniden satış için saklanır
29. madde borçsuzluk yazısı	Tüzel kişilik	5. adım, devir günü
Adınıza düzenlenmiş kondominyum ünitesi tapusu	Tapu Dairesi	5. adım, tescille birlikte düzenlenir

İşler nerede ters gider ve alıcılar bunu nasıl önler

Sık rastlanan üç sorun var ve her biri yukarıdaki bir kontrolle karşılanıyor. Birincisi, kota devirden önce dolabilir; bu yüzden yazılı teyidi erkenden isteyip tamamlanmadan önce yeniden kontrol edersiniz. İkincisi, para yanlış yoldan gelebilir, örneğin bir akrabadan ya da önceden bahta çevrilmiş olarak; bu da Tapu Dairesi'ni ihtiyaç duyduğu belgelerden yoksun bırakır. Üçüncüsü, proje aşamasındaki proje gecikebilir; bu, taahhüt vermeden önce yapı ruhsatını, büyük binalarda EIA onayını ve Bakanlık formundaki SPA'yı kontrol ederek azalttığınız bir geliştirici riskidir.

İkinci el satışın kendine özgü tuzakları var. Satıcının ödenmemiş aidat borcu olmamalı, yoksa borçsuzluk yazısı çıkmaz; devir masraflarının paylaşımı da yazılı olarak kararlaştırılmalı, çünkü kanun bunu sizin yerinize çözmez.

Satın almadan önce kontrol edilecekler

Yeni bir ünitede, rezervasyon sözleşmesinin standart Tayca formda olduğu ve ücretin hangi durumlarda iade edilebileceğini anladığınız.
Rezervasyondan fazlasını ödemeden önce kendi avukatınızın Tapu Dairesi ve mahkeme araştırmalarını tamamladığı.
Yapı ruhsatı ve büyük binalarda EIA onayı.
Üniteniz için yabancı kotasının yazılı teyidi.
SPA'nın İçişleri Bakanlığı formuyla uyumlu olduğu ve her devir masrafını kimin ödeyeceğini belirttiği.
Her ödemenin, açıklamasında ünite yazılı olarak kendi hesabınızdan döviz olarak çıktığı ve her biri için elinizde bir FET ya da banka yazısı bulunduğu.
İkinci el satışta borçsuzluk yazısı ve satıcının tapusu.

Bir kısa listeniz olduğunda başlamanız gereken yer Tayland gayrimenkullerimiz sayfası; genel bakış için Tayland sayfamıza göz atın.

Adım Adım Tayland'da Kondominyum Satın Almak: Rezervasyon, Sözleşme, FET Formu ve Tapu Dairesi'nde Devir