Yurt Dışından Tayland'da Mülk Sahibi Olmak: Kira Geliri Vergisi, Satış Vergisi, Veraset ve 2024 Transfer Kuralı
Yurt dışında yaşayan yabancı bir mülk sahibi Tayland vergisiyle üç noktada karşılaşır. Mülkten elde edilen kira, Tayland'da mukim olsanız da olmasanız da normal gelir vergisi oranlarıyla orada vergilendirilir. Satış, Tapu Dairesi'nde (Land Office) kesilen gelir vergisi stopajının yanı sıra Özel İşletme Vergisi (Specific Business Tax) ya da damga vergisiyle vergilenir; mukim olmayan biri için bu stopaj normalde nihai vergidir. Veraset vergisi yalnızca tek bir kişiden alınan 100 milyon THB'yi aşan tutarlara uygulanır. Bütün bunların yanında küçük tutarlı yıllık Arazi ve Bina Vergisi de ödenir.
Dördüncü konu ancak yılda 180 gün veya daha fazla Tayland'da kalmaya başlarsanız gündeme gelir. O andan itibaren vergi mukimisiniz ve 2024'ten bu yana ülkeye getirdiğiniz yurt dışı gelir, getirildiği anda vergilendirilebilir. Aşağıda bunların her birini Ekim 2026 itibarıyla sırayla ele alıyoruz. Hiçbiri vergi danışmanlığı değildir; kendi durumunuza ilişkin rakamları bir Tayland vergi danışmanından almalısınız.
Kira geliri: nerede yaşarsanız yaşayın Tayland'da vergilendirilir
Tayland'daki bir mülkten alınan kira, Tayland'da elde edilmiş gelir sayılır. Mülk sahibi vergi mukimi olsun ya da olmasın ve kira nereye ödenirse ödensin, bu gelir orada vergilendirilir. Vergi, net gelir üzerinden olağan kişisel gelir vergisi tarifesiyle hesaplanır:
- 150.000 THB'ye kadar %0
- 150.001 ile 300.000 arası %5
- 500.000'e kadar %10
- 750.000'e kadar %15
- 1.000.000'a kadar %20
- 2.000.000'a kadar %25
- 5.000.000'a kadar %30
- 5.000.000'un üzeri %35
İndirimler
Kira sözleşmesi olarak sınıflandırılan gelirde ya %30'luk standart indirimi ya da belgelenmiş fiili giderlerinizi düşebilirsiniz. Düzenleme bunun yerine bir hizmet niteliğindeyse, örneğin temizlik ve çamaşır hizmeti veriliyor ve zilyetlik misafire devredilmiyorsa, yalnızca fiili giderler düşülebilir. “Otele benzer bir işletme” ayrıca vergiye tabi hasılatı yılda 1,8 milyon THB'yi geçtiğinde %7 KDV için kayıt yaptırmak zorundadır; taşınmazların düz kiralanması ise KDV'den muaftır.
Stopaj ve beyannameler
Mukim olmayan bir bireye kira ödendiğinde çoğu zaman %15 stopaj uygulanır. Bir Tayland şirketi mukim bir bireye kira ödediğinde oran %5'tir. Stopaj nihai vergi değil, vergiden mahsup edilen bir alacaktır. Mülk sahibi kira geliri için yıllık beyanname (PND 90 veya 91) verir; son tarih 31 Mart, elektronik beyanda 8 Nisan'dır. Ayrıca son tarihi 30 Eylül olan bir ara dönem beyannamesi (PND 94) verilir. Bunların hiçbiri Tayland vergi numarası olmadan yapılamaz.
Yani bir kiracının ya da Tayland şirketinin %15 kesmesi dosyanızı kapatmaz. Yine de beyanname vermeniz gerekir; net gelirinize ve talep ettiğiniz indirimlere göre beyanname ek ödeme ya da iade çıkarabilir.
Yıllık Arazi ve Bina Vergisi
Mülkün 1 Ocak'taki sahibi o yılın Arazi ve Bina Vergisi'ni yerel yönetime öder. Yabancıların sahip olduğu tipik bir tatil ya da kiralık kondominyumun girdiği kategori olan ikinci konutlarda ve kiraya verilen ünitelerde oran, 50 milyon THB'ye kadar resmi ekspertiz değerinin %0,02'sidir ve kademeli olarak artarak 100 milyon THB'nin üzerinde %0,1'e ulaşır. Örnek bir hesapla, ekspertiz değeri 5 milyon THB olan bir ünite yılda yaklaşık 1.000 THB öder.
Örneğin otel olarak ticari biçimde işletilen bir mülk, %0,3'ten başlayan ticari tarifeye girebilir. Sarı ev kayıt defterinde (Tor Ror 13) kayıtlı bir yabancının ana konut muafiyetinden yararlanıp yararlanamayacağı netlik kazanmış değil; bunu yerel yönetime sorun.
Satış: kazanç nasıl vergilendirilir
Tayland'da bireylerin mülk satışına ayrı bir sermaye kazancı vergisi yoktur. Kazanç, devir günü Tapu Dairesi'nde hesaplanan gelir vergisi stopajı ile birlikte ya %3,3'lük Özel İşletme Vergisi ya da %0,5'lik damga vergisi üzerinden vergilendirilir.
İşletme vergisi mi, damga vergisi mi
SBT, bir birey mülkü edindikten sonraki beş yıl içinde satarsa uygulanır. Beş yıllık sahiplikten sonra ya da satıcının adının en az bir yıldır hane kaydında bulunduğu bir ana konutun satışında uygulanmaz. Bu durumlarda onun yerine %0,5'lik damga vergisi ödenir. Beş yıl içindeki bir yeniden satışta %3,3, satış fiyatı ile resmi ekspertiz değerinden hangisi yüksekse onun üzerinden alınır.
Gelir vergisi stopajı
Bireysel satıcı için stopaj şöyle hesaplanır: ekspertiz değerinden, elde tutma süresine bağlı bir standart indirim düşülür (bir yıl sonra %92, sekiz yıl ve üzerinde %50'ye iner); kalan tutar elde tutulan yıl sayısına (en fazla on) bölünür, kişisel gelir vergisi oranlarıyla vergilendirilir ve yeniden yıl sayısıyla çarpılır. Toplam, satış fiyatının %20'sini geçemez. 2014 dilimlerine göre 10 milyon THB'lik bir ünitede elde tutma süresine bağlı olarak kabaca 82.500 ile 430.000 THB arasında stopaj çıkıyordu; bu rakam yöntemi gösterir, güncel bir tutar değildir.
Tapu Dairesi ya da bir vergi danışmanı aksini teyit edene kadar, mülk ne kadar süre elde tutulmuş olursa olsun stopajın bir bireyin yaptığı her satışa uygulandığını varsayın. Mukim olmayan bir birey için stopaj normalde nihaidir. Mukim bir birey ise bunun yerine beyanname verip gerçek kazancı beyan edebilir.
Parayı ülkeden çıkarmak
Satın alma sırasındaki her FET formunu ve banka alacak dekontunu, yani paranın yurt dışından geldiğini kanıtlayan belgeleri saklayın. Satış yaptığınızda bunlara ihtiyacınız olacak.
Veraset ve bağışlar
Tayland'ın B.E. 2558 tarihli Veraset Vergisi Kanunu 2016'dan beri yürürlükte. Mirasçılar yalnızca tek bir muristen aldıkları değerin 100 milyon THB'yi aşan kısmı için vergi öder: aşan tutarın %10'u, üstsoy ve altsoy için %5'i. Eşler muaftır. Mukim olmayan yabancılar yalnızca Tayland'da bulunan mallar üzerinden vergilendirilir.
Anne babadan, altsoydan ya da eşten gelen bağışlar yılda 20 milyon THB'ye kadar muaftır; aşan kısım için %5 ödenir. Bir bireyin Tayland'daki bir taşınmazı bağışlaması gelir vergisi açısından satış sayılır; bu yüzden hiç para el değiştirmese bile gelir vergisi doğabilir.
Kim neyi miras alabilir
Vergi sorunun yalnızca yarısı. Bir kondominyum ünitesi yabancı bir mirasçıya ancak mirasçı bizzat bu hakka sahipse ve tescil binayı %49'luk yabancı kotası içinde tutuyorsa geçebilir. Şartları taşımayan ya da tescili binayı kotanın üzerine çıkaracak bir mirasçı, yetkililere bildirimde bulunmalı ve üniteyi bir yıl içinde elden çıkarmalıdır. Bu yönlendirme 2013 tarihli olduğundan, vasiyetname hazırlarken bir avukatla teyit edin.
Villa kiralamalarında Tayland Yüksek Mahkemesi'nin 11058/2559 sayılı kararı, belirli süreli bir kira sözleşmesinin kiracının ölümüyle kendiliğinden sona ermediğine ve özellikle kira peşin ödenmişse ya da alt kiralamaya izin verilmişse mirasçılara geçebileceğine hükmetti. Kiracının ömrü boyunca geçerli olacak şekilde düzenlenmiş bir sözleşme ise ölümle sona erer. Sözleşmenin bu göz önünde tutularak hazırlanması gerekir.
Ülkeye getirilen yurt dışı gelire ilişkin 2024 kuralı
Bu kural yalnızca Tayland'da vergi mukimi olursanız geçerlidir; bir takvim yılında Tayland'da 180 gün veya daha fazla kaldığınızda mukim olursunuz. 1 Ocak 2024'ten bu yana Gelir İdaresi'nin (Revenue Department) Paw. 161/2566 ve 162/2566 sayılı talimatları uyarınca, bu tarihten sonra elde edilen ve elde edildiği yıl mukim olan bir kişiye ait yurt dışı kaynaklı gelir, o yıl ya da sonraki herhangi bir yıl Tayland'a getirildiğinde vergilendirilir. 2024'ten önce elde edilen gelir, belgeleyebildiğiniz takdirde kapsam dışındadır.
Gelir İdaresi 2025'te, elde edildiği yıl ya da bir sonraki yıl ülkeye getirilen yurt dışı gelir için bir muafiyet önerisi açıkladı. 19 Ekim 2026 itibarıyla bu öneri yasalaşmış değil.
Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner ve Work-from-Thailand kategorilerindeki LTR vizesi sahipleri, ülkeye getirdikleri yurt dışı gelir için muaftır. Diğer herkes için soru, bir mülk alımının bu kuralla nasıl kesiştiğidir. Kondominyum almak için Tayland'a getirilen para bir sermaye transferidir, kendi başına gelir değildir. Ancak Tayland'da mukim bir alıcı alımı 2024'ten bu yana elde ettiği yurt dışı gelirle finanse ederse, bu para ülkeye getirildiğinde vergilendirilebilir. Mülk alımlarına özel bir kural yoktur. Yılda 180 gün veya daha fazla Tayland'da kalacaksanız, satın alma parasını göndermeden önce vergi danışmanlığı alın, sonra değil.
Bir bakışta vergiler
| Olay | Vergi | Oran ya da eşik | Mukim olmayan mülk sahibi için notlar |
|---|---|---|---|
| Mülkü kiraya vermek | Net kira üzerinden kişisel gelir vergisi | %0 ile %35 arası artan oranlı | %30 standart indirim ya da fiili giderler; çoğu zaman %15 stopaj uygulanır; PND 90/91 ve PND 94 verilir |
| 1 Ocak'ta mülk sahibi olmak | Arazi ve Bina Vergisi | 50 milyon THB'ye kadar ekspertiz değerinin %0,02'si (ikinci konutlar) | Otel gibi işletilirse %0,3'ten başlayan ticari tarife |
| Satmak | Gelir vergisi stopajı, artı %3,3 SBT ya da %0,5 damga vergisi | Artan oranlı yöntem, fiyatın %20'siyle sınırlı | Stopaj normalde nihai; 5 yıl içinde satılırsa SBT |
| Vefat | Mirasçılardan alınan veraset vergisi | 100 milyon THB'nin üzerinde %10 (üstsoy ve altsoy için %5) | Eşler muaf; mukim olmayanlar için yalnızca Tayland'daki mallar |
| Bağışlamak | Bağış vergisi; satılmış gibi gelir vergisi | Aile içi bağışlar yılda 20 milyon THB'ye kadar muaf, üzeri %5 | Taşınmaz bağışı gelir vergisi açısından satış sayılır |
| Mukim olmak | Ülkeye getirilen yurt dışı gelir üzerinden vergi | Olağan oranlar | 2024'ten itibaren elde edilen gelir; muafiyet önerisi yasalaşmadı |
Satın almadan önce kontrol edilecekler
- Mülkü kiraya verip vermeyeceğiniz ve düzenlemenin kira mı yoksa hizmet mi olduğu; indirimlerinizi ve muhtemelen KDV'yi bu belirler.
- Tayland vergi numarası alabileceğiniz ve yıllık ile ara dönem beyannamelerini verecek birini bulabileceğiniz.
- Mülkü ne kadar süre elde tutmayı planladığınız: beş yıl içindeki bir satış normalde %3,3 SBT'ye tabidir.
- Her FET formu ve banka dekontu için güvenli bir saklama yeri.
- Bir kondominyum için yabancı kotası ve hak sahipliği kurallarını ele alan bir vasiyetname ya da mirasçılara geçecek şekilde hazırlanmış bir kira sözleşmesi.
- Yılda kaç gün Tayland'da geçirmeyi beklediğiniz ve satın alma parasının nereden geldiği.
Satın alma sırasındaki masraflar Tayland'da gayrimenkul vergileri ve harçları rehberimizde, kiralama kuralları Otel Kanunu rehberimizde, LTR vizesi ise vize rehberimizde. Projeler Tayland gayrimenkulleri sayfamızda listeleniyor.
