Proprietate în Thailanda deținută din străinătate: impozitul pe chirii, impozitul la revânzare, moștenirea și regula din 2024 privind veniturile aduse în țară
Un proprietar străin care locuiește în afara țării are de-a face cu fiscul thailandez în trei situații. Chiria obținută din proprietate se impozitează în Thailanda la cotele obișnuite ale impozitului pe venitul persoanelor fizice, fie că sunteți rezident acolo, fie că nu. Vânzarea se impozitează prin impozitul pe venit reținut la Land Office, la care se adaugă fie Specific Business Tax, fie taxa de timbru, iar pentru un nerezident această reținere este de regulă impozitul final. Impozitul pe moștenire se aplică doar sumelor de peste 100 de milioane THB primite de la o singură persoană. În paralel cu toate acestea se plătește micul impozit anual pe teren și clădiri (Land and Building Tax).
O a patra chestiune apare doar dacă începeți să petreceți în Thailanda 180 de zile sau mai mult pe an. Din acel moment sunteți rezident fiscal, iar din 2024 veniturile din străinătate pe care le aduceți în țară pot fi impozitate la intrare. Mai jos le luăm pe rând, așa cum stau lucrurile în octombrie 2026. Nimic din acest text nu este consultanță fiscală, iar cifrele pentru situația dumneavoastră trebuie să vină de la un consultant fiscal thailandez.
Venitul din chirii: impozabil în Thailanda oriunde ați locui
Chiria dintr-o proprietate din Thailanda este considerată venit obținut în Thailanda. Se impozitează acolo indiferent dacă proprietarul este rezident fiscal și indiferent unde se plătește chiria. Impozitul se calculează pe venitul net, după grila obișnuită a impozitului pe venitul persoanelor fizice:
- 0% până la 150,000 THB
- 5% de la 150,001 la 300,000
- 10% până la 500,000
- 15% până la 750,000
- 20% până la 1,000,000
- 25% până la 2,000,000
- 30% până la 5,000,000
- 35% peste 5,000,000
Deducerile
Pentru venitul încadrat ca închiriere puteți deduce fie o cotă forfetară de 30%, fie cheltuielile reale documentate. Dacă aranjamentul este în schimb un serviciu, de exemplu atunci când se asigură curățenie și spălătorie, iar posesia nu este predată oaspetelui, se pot deduce doar cheltuielile reale. O „activitate similară unui hotel” trebuie, în plus, să se înregistreze în scopuri de TVA, la cota de 7%, după ce veniturile impozabile depășesc 1.8 milioane THB pe an, în timp ce simpla închiriere a unui bun imobil este scutită de TVA.
Reținerea la sursă și declarațiile
Când chiria este plătită unei persoane fizice nerezidente, se aplică adesea o reținere la sursă de 15%. Când o companie thailandeză plătește chirie unei persoane fizice rezidente, cota este de 5%. Reținerea este un credit în contul impozitului, nu un impozit final. Proprietarul depune o declarație anuală (PND 90 sau 91), cu termen la 31 martie sau la 8 aprilie dacă o depune electronic, și o declarație semestrială (PND 94) pentru veniturile din chirii, cu termen la 30 septembrie. Înainte de toate acestea este nevoie de un cod fiscal thailandez.
Cu alte cuvinte, faptul că un chiriaș sau o companie thailandeză reține 15% nu vă închide dosarul. Tot trebuie să depuneți declarațiile, iar în funcție de venitul net și de deducerile solicitate, declarația poate arăta o sumă de plătit în plus sau o rambursare.
Impozitul anual pe teren și clădiri
Cine deține proprietatea la 1 ianuarie plătește autorității locale impozitul pe teren și clădiri pentru anul respectiv. Pentru a doua locuință și pentru unitățile închiriate, categorie în care intră un condominiu tipic deținut de un străin pentru vacanțe sau închiriere, cota este de 0.02% din valoarea oficială de evaluare până la 50 de milioane THB și urcă în trepte până la 0.1% peste 100 de milioane THB. Ca exemplu de calcul, o unitate evaluată la 5 milioane THB plătește aproximativ 1,000 THB pe an.
O proprietate exploatată comercial, de exemplu ca hotel, poate intra în grila comercială, care începe de la 0.3%. Nu este lămurit dacă un străin înscris într-o carte galbenă a locuinței (Tor Ror 13) poate beneficia de scutirea pentru locuința principală, așa că întrebați autoritatea locală.
Vânzarea: cum se impozitează câștigul
Thailanda nu are un impozit separat pe câștigul de capital atunci când o persoană fizică vinde o proprietate. Câștigul se impozitează prin impozitul pe venit reținut la sursă, calculat la Land Office în ziua transferului, la care se adaugă fie Specific Business Tax de 3.3%, fie taxa de timbru de 0.5%.
SBT sau taxa de timbru
SBT se aplică atunci când o persoană fizică vinde în primii cinci ani de la dobândirea proprietății. Nu se aplică după cinci ani de deținere și nici la vânzarea locuinței principale, dacă numele vânzătorului figurează în registrul locuinței de cel puțin un an. În aceste cazuri se aplică în schimb taxa de timbru de 0.5%. La o revânzare în primii cinci ani, cota de 3.3% se calculează la valoarea mai mare dintre prețul de vânzare și valoarea oficială de evaluare.
Impozitul pe venit reținut la sursă
Pentru un vânzător persoană fizică, reținerea pornește de la valoarea de evaluare. Aceasta se reduce cu o deducere forfetară care depinde de numărul de ani de deținere (92% după un an, coborând la 50% după opt ani sau mai mult), se împarte la numărul de ani de deținere (cel mult zece), se impozitează la cotele impozitului pe venitul persoanelor fizice și se înmulțește apoi înapoi cu numărul de ani de deținere. Totalul nu poate depăși 20% din prețul de vânzare. Cu tranșele din 2014, o unitate de 10 milioane THB ajungea la aproximativ 82,500 până la 430,000 THB, în funcție de perioada de deținere. Exemplul arată metoda, nu o cifră actuală.
Porniți de la ideea că reținerea se aplică oricărei vânzări făcute de o persoană fizică, oricât de mult ar fi fost deținută proprietatea, până când Land Office sau un consultant fiscal confirmă altceva. Pentru o persoană fizică nerezidentă, reținerea este de regulă finală. O persoană fizică rezidentă poate, în schimb, să depună declarație și să declare câștigul real.
Scoaterea banilor din țară
Păstrați fiecare formular FET și fiecare aviz bancar de creditare de la cumpărare, adică documentele care dovedesc că banii au intrat din străinătate. Veți avea nevoie de ele când vindeți.
Moștenirile și donațiile
Legea thailandeză a impozitului pe moștenire, Inheritance Tax Act B.E. 2558, se aplică din 2016. Moștenitorii plătesc doar pentru partea din valoarea primită de la o singură persoană decedată care depășește 100 de milioane THB: 10% din diferență sau 5% în cazul ascendenților și descendenților. Soții sunt scutiți. Străinii nerezidenți sunt impozitați doar pentru bunurile situate în Thailanda.
Donațiile de la părinți, descendenți sau soț ori soție sunt scutite până la 20 de milioane THB pe an, iar peste acest prag se aplică 5%. Donarea unui imobil din Thailanda de către o persoană fizică este tratată, în scopul impozitului pe venit, și ca vânzare, așa că impozitul pe venit poate apărea chiar și atunci când nu se plătește niciun ban.
Cine ce poate moșteni
Impozitul este doar jumătate din problemă. O unitate în condominiu poate trece la un moștenitor străin doar dacă moștenitorul este el însuși eligibil și dacă înregistrarea păstrează clădirea în cota de 49% rezervată străinilor. Un moștenitor care nu se califică sau a cărui înregistrare ar duce clădirea peste cotă trebuie să anunțe autoritățile și să înstrăineze unitatea în termen de un an. Aceste îndrumări datează din 2013, așa că verificați-le cu un avocat când vă redactați testamentul.
În cazul unei vile deținute prin contract de închiriere pe termen lung (lease), Decizia Curții Supreme nr. 11058/2559 a stabilit că un contract pe durată determinată nu încetează automat la decesul locatarului și poate trece la moștenitori, mai ales dacă chiria a fost plătită în avans sau subînchirierea era permisă. Un contract încheiat pe durata vieții locatarului încetează însă la deces. Contractul trebuie redactat ținând cont de acest lucru.
Regula din 2024 privind veniturile din străinătate aduse în țară
Regula vă privește doar dacă deveniți rezident fiscal thailandez, adică dacă stați în Thailanda 180 de zile sau mai mult într-un an calendaristic. Din 1 ianuarie 2024, conform ordinelor Revenue Department Paw. 161/2566 și 162/2566, veniturile din surse externe obținute de la acea dată de o persoană care era rezidentă în anul obținerii lor sunt impozabile atunci când sunt aduse în Thailanda, în acel an sau în oricare an ulterior. Veniturile obținute înainte de 2024 sunt excluse dacă le puteți documenta.
În 2025, Revenue Department a anunțat o propunere de scutire pentru veniturile din străinătate aduse în țară în anul în care sunt obținute sau în anul următor. La 19 octombrie 2026, propunerea nu este lege.
Titularii de vize LTR din categoriile Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner și Work-from-Thailand sunt scutiți pentru veniturile din străinătate aduse în țară. Pentru toți ceilalți, întrebarea este cum se împacă o achiziție imobiliară cu această regulă. Banii aduși în Thailanda pentru cumpărarea unui condominiu sunt un transfer de capital, nu un venit în sine. Dar dacă un cumpărător rezident în Thailanda finanțează achiziția din venituri din străinătate obținute începând din 2024, acești bani pot fi impozitați la transfer. Nu există o regulă specifică pentru achizițiile imobiliare. Dacă veți petrece în Thailanda 180 de zile sau mai mult pe an, cereți consultanță fiscală înainte să trimiteți banii pentru cumpărare, nu după.
Impozitele pe scurt
| Situația | Impozitul | Cota sau pragul | Observații pentru un proprietar nerezident |
|---|---|---|---|
| Închirierea proprietății | Impozit pe venitul persoanelor fizice din chiria netă | Progresiv, de la 0% la 35% | Deducere forfetară de 30% sau cheltuieli reale; adesea se aplică o reținere de 15%; se depun PND 90/91 și PND 94 |
| Deținerea la 1 ianuarie | Impozitul pe teren și clădiri | 0.02% din valoarea de evaluare până la 50 de milioane THB (a doua locuință) | Grila comercială, de la 0.3%, dacă este exploatată ca un hotel |
| Vânzarea | Impozit pe venit reținut la sursă, plus SBT de 3.3% sau taxă de timbru de 0.5% | Metodă progresivă, plafonată la 20% din preț | Reținerea este de regulă finală; SBT dacă vindeți în primii 5 ani |
| Decesul | Impozit pe moștenire plătit de moștenitori | 10% (5% pentru ascendenți și descendenți) peste 100 de milioane THB | Soții sunt scutiți; pentru nerezidenți contează doar bunurile situate în Thailanda |
| Donația | Impozit pe donații; impozit pe venit ca la o vânzare | Donațiile în familie sunt scutite până la 20 de milioane THB pe an, peste prag 5% | Donarea unui imobil este tratată ca vânzare pentru impozitul pe venit |
| Dobândirea rezidenței | Impozit pe veniturile din străinătate aduse în țară | Cotele obișnuite | Venituri obținute începând din 2024; propunerea de scutire nu este lege |
Ce să verificați înainte să cumpărați
- Dacă veți închiria proprietatea și dacă aranjamentul este o închiriere sau un serviciu, lucru care decide deducerile și, posibil, TVA-ul.
- Că puteți obține un cod fiscal thailandez și că aveți pe cineva care să depună declarațiile anuale și semestriale.
- Cât timp intenționați să păstrați proprietatea: o vânzare în primii cinci ani atrage de regulă SBT de 3.3%.
- Un loc sigur pentru fiecare formular FET și fiecare aviz bancar.
- Un testament care ține cont de cota pentru străini și de regulile de eligibilitate pentru un condominiu sau un contract de închiriere redactat astfel încât să treacă la moștenitori.
- Câte zile pe an vă așteptați să petreceți în Thailanda și de unde vin banii pentru cumpărare.
Costurile de la cumpărare sunt în ghidul nostru despre taxele și costurile imobiliare din Thailanda, regulile de închiriere în ghidul nostru despre Hotel Act, iar viza LTR în ghidul nostru despre vize. Proiectele sunt listate pe pagina noastră cu proprietăți din Thailanda.
