Închirierea unei proprietăți în Thailanda: Hotel Act, regula sub 30 de zile și ce este legal
În Thailanda, închirierea unei proprietăți pe mai puțin de o lună este tratată în general ca exploatarea unui hotel, iar exploatarea unui hotel fără licență este infracțiune. Închirierea ca locuință, pe bază lunară sau pe perioade mai lungi, nu este activitate hotelieră, și de aici vine „minimul de 30 de zile” despre care se vorbește pe piață. Pe lângă lege, regulamentul propriu al unui condominiu poate interzice complet șederile scurte, iar multe o fac. Calea legală de a câștiga din închirieri pe noapte este, de regulă, cumpărarea într-o clădire sau într-un resort care deține el însuși licență de hotel și este administrat de un operator licențiat.
Un proiect de lege care ar înlocui Hotel Act a ajuns la guvern în septembrie 2026, dar în octombrie 2026 Hotel Act este încă legea în vigoare. Mai jos explicăm ce prevede, cum funcționează de fapt regula celor 30 de zile, scutirea pentru unitățile mici de cazare și limitele ei, situația condominiilor și a vilelor, regulile din 2025 pentru închirierile pe termen lung și impozitul pe chirie.
Ce prevede Hotel Act
Hotel Act B.E. 2547 (2004) definește hotelul ca orice afacere care oferă, contra cost, cazare temporară călătorilor sau altor persoane. Exploatarea unui hotel fără licență de la registratorul hotelier, cu încălcarea Secțiunii 15, se pedepsește conform Secțiunii 59 cu închisoare de până la un an, cu amendă de până la 20,000 THB sau cu ambele, plus până la 10,000 THB pentru fiecare zi în care fapta continuă.
Se pregătește o lege nouă. Pe 29 septembrie 2026, un proiect de Accommodation Establishments Act a fost supus guvernului pentru aprobare de principiu. Ar abroga și ar înlocui Hotel Act, ar acoperi homestay-urile și închirierile din economia colaborativă și ar introduce trei niveluri în funcție de mărime. Hotel Act rămâne în vigoare până la publicarea noii legi în Government Gazette. Până atunci, faceți planuri după regulile actuale.
Cifrele hotelurilor nu arată ce are voie să facă un proprietar. Hotelurile din Phuket au avut un grad mediu de ocupare de 81.85% în prima jumătate a lui 2026, dar asta nu spune nimic despre cât de des este ocupat un apartament privat închiriat de proprietarul lui și nu schimbă nici regula despre care proprietari au voie să primească oaspeți pe noapte.
De unde vine regula celor 30 de zile
Legea exclude cazarea pentru uz rezidențial taxată pe bază lunară sau pe perioade mai lungi. Din această excludere vine „minimul de 30 de zile” despre care auziți. Testul din lege este însă „lunar sau mai mult”, nu o numărătoare mecanică a 30 de zile, iar autoritățile se uită la fapte: dacă se afișează prețuri pe noapte sau pe săptămână și dacă se acceptă șederi mai scurte.
În practică, un anunț care afișează un tarif pe noapte, dar adaugă rândul „minimum 30 de nopți”, poate părea în continuare activitate hotelieră dacă se acceptă rezervări mai scurte. Un contract lunar autentic, cu prețul și redactarea unei închirieri rezidențiale, stă pe o bază mai solidă.
Scutirea pentru unitățile mici de cazare și limitele ei
Din 29 octombrie 2023, conform Regulamentului ministerial nr. 2 B.E. 2566, o unitate de cazare cu cel mult 8 camere și cel mult 30 de oaspeți în total nu este tratată ca hotel care necesită licență. Operatorul trebuie totuși să anunțe registratorul și să primească o confirmare, valabilă cinci ani.
Aici sunt două avertismente. Primul: limitele sunt de 8 camere și 30 de oaspeți, iar cifrele mai vechi, de 4 camere și 20 de oaspeți, sunt depășite. Al doilea, mai important pentru proprietarii străini: o persoană fizică străină ar trebui să pornească de la ideea că nu poate obține confirmarea de unitate non-hotelieră și deci nu poate face legal, pe cont propriu, închirieri pe noapte sau pe săptămână fără un operator licențiat.
Condominiile: regulile clădirii se adaugă legii
Un proprietar de condominiu trebuie să respecte nu doar Hotel Act, ci și Condominium Act și regulamentul clădirii. Persoana juridică (juristic person), adică organismul coproprietarilor care administrează clădirea, poate interzice sau limita închirierile pe zi, iar nici o licență de hotel, nici o confirmare pentru unitate mică de cazare nu trec peste regulile clădirii sau peste drepturile celorlalți coproprietari. Multe clădiri de condominii interzic șederile sub 30 de zile.
Cel mai cunoscut caz vine din Hua Hin. În ianuarie 2018, o instanță de acolo a amendat proprietari din condominiul Wan Vayla pentru că închiriaseră unități pe mai puțin de o lună fără licență de hotel. Instanțele thailandeze nu sunt obligate de precedent, așa că hotărârea este un avertisment, nu o regulă.
Vilele și programele de închiriere
O vilă închiriată pe noapte sau pe săptămână este tratată de obicei drept cazare temporară și are nevoie fie de licență de hotel, fie de calea pentru unitățile mici de cazare, cu limitele descrise mai sus. Pentru majoritatea proprietarilor străini, asta duce la calea licențiată folosită în practică: cumpărarea într-o clădire sau într-un resort care deține el însuși licență de hotel și este administrat de un operator licențiat. Așa oferă programele de închiriere în mod legal șederi pe noapte, iar licența trebuie verificată pentru fiecare proiect în parte.
Garanțiile de chirie
Unele proiecte promit un randament fix din chirie pentru un număr de ani. Nicio lege thailandeză nu garantează și nu reglementează astfel de randamente. Sunt promisiuni contractuale ale dezvoltatorului sau ale operatorului și valorează exact cât finanțele companiei respective. Dacă programul face închirieri pe noapte, clădirea sau operatorul are nevoie de licență de hotel. Tratați orice garanție de chirie ca pe o clauză contractuală pe care s-o verifice avocatul dumneavoastră, nu ca pe o caracteristică a proprietății.
Partea fiscală a utilizării comerciale
Exploatarea unei proprietăți ca hotel îi schimbă regimul fiscal. O „activitate similară unui hotel” trebuie să se înregistreze în scopuri de TVA, la cota de 7%, după ce veniturile impozabile depășesc 1.8 milioane THB pe an, în timp ce simpla închiriere a unui bun imobil este scutită de TVA. Când o proprietate este folosită comercial, impozitul pe teren și clădiri (Land and Building Tax) poate trece pe grila comercială, care începe de la 0.3%.
Se schimbă și deducerile. Pentru venitul încadrat ca închiriere se poate deduce o cotă forfetară de 30% sau cheltuielile reale documentate. Dacă aranjamentul este în schimb un serviciu, de exemplu cu curățenie și spălătorie asigurate, iar posesia nu este predată oaspetelui, se pot deduce doar cheltuielile reale.
Închirierea pe termen lung: regulile din 2025
Închirierile lunare și mai lungi scapă de Hotel Act, dar au propriile reguli dacă închiriați mai multe locuințe. O notificare a Consumer Protection Board care încadrează închirierea de locuințe ca activitate cu contracte controlate a fost publicată pe 6 iunie 2025 și a intrat în vigoare pe 4 septembrie 2025, înlocuind regulile din 2019. Se aplică proprietarilor care închiriază trei sau mai multe locuințe, față de cinci înainte, și acoperă și închirierile online. Stabilește formulare-tip opționale, cu conținut obligatoriu, pentru închirierile pe termen scurt, de până la trei ani, și pentru cele pe termen lung, de peste trei și până la 30 de ani. Un proprietar străin cu trei sau mai multe unități închiriate ca locuințe intră sub incidența ei.
În Phuket, chiriile cerute pe termen lung în aprilie 2025 erau de aproximativ 18,950 THB pe lună pentru o garsonieră în condominiu, 22,541 THB pentru un apartament cu un dormitor, 40,091 THB pentru o vilă cu trei dormitoare și 99,872 THB pentru patru dormitoare sau mai multe.
Variantele de închiriere comparate
| Varianta | Situația legală în octombrie 2026 | De reținut |
|---|---|---|
| Închiriere rezidențială, lunară sau mai lungă | În afara Hotel Act | Trebuie să fie cu adevărat o închiriere rezidențială; regulile din 2025 se aplică proprietarilor care închiriază 3 sau mai multe unități |
| Închirieri pe noapte sau pe săptămână ale propriului condominiu, fără licență | În general, activitate hotelieră fără licență; sancțiuni penale | Regulile clădirii o pot interzice oricum; cazul judecat în 2018 la Hua Hin |
| Unitate mică de cazare (până la 8 camere, 30 de oaspeți) | Nu este hotel, dar necesită notificare și confirmare | Porniți de la ideea că o persoană fizică străină nu o poate folosi |
| Hotel licențiat sau program de închiriere | Legal dacă clădirea sau operatorul deține licența | Verificați licența pentru fiecare proiect; tratați orice garanție ca pe o clauză contractuală |
Indiferent de variantă, chiria dintr-o proprietate thailandeză se impozitează în Thailanda. Pentru venitul încadrat ca închiriere, proprietarii pot deduce o cotă forfetară de 30% sau cheltuielile reale documentate. Pentru chiria plătită persoanelor fizice nerezidente se aplică adesea o reținere de 15%, iar declarațiile se depun în fiecare an: declarația anuală (PND 90 sau 91) până la 31 martie sau până la 8 aprilie dacă se depune electronic și o declarație semestrială (PND 94) până la 30 septembrie. Mai întâi este nevoie de un cod fiscal thailandez. Imaginea completă este în ghidul nostru despre impozitele pentru proprietarii străini.
Ce să verificați înainte să cumpărați
- Regulamentul clădirii privind închirierile, în scris, înainte să faceți rezervarea.
- Dacă vi se oferă un program de închiriere, licența de hotel a clădirii sau a operatorului și cine o deține.
- Orice clauză de garanție a chiriei, verificată de propriul avocat, cu atenție la cine plătește dacă operatorul dă greș.
- Dacă planul dumneavoastră este o închiriere rezidențială lunară sau închirieri pe noapte și dacă ar funcționa și numai cu prima variantă.
- Pentru o vilă, dacă planul se bazează pe calea pentru unitățile mici de cazare, care s-ar putea să nu vă fie accesibilă ca străin.
- Că puteți obține un cod fiscal thailandez și depune declarațiile pentru chirii.
Ghidul nostru despre zonele din Phuket arată unde cererea de închiriere este cea mai puternică, iar proiectele actuale sunt pe pagina noastră cu proprietăți din Thailanda.
