Alugar imóvel na Tailândia: a Hotel Act, a regra dos menos de 30 dias e o que é permitido
Na Tailândia, alugar um imóvel por menos de um mês costuma ser tratado como explorar um hotel, e explorar um hotel sem licença é crime. Alugá-lo como moradia, por mês ou por prazo maior, não é atividade hoteleira, e é daí que vem o "mínimo de 30 dias" do mercado. Além da lei, o regulamento do próprio condomínio pode proibir estadias curtas por completo, e muitos proíbem. O caminho legal para ganhar com diárias costuma ser comprar num prédio ou resort que tenha ele mesmo licença de hotel e seja administrado por um operador licenciado.
Um projeto de lei para substituir a Hotel Act foi enviado ao Conselho de Ministros em setembro de 2026, mas em outubro de 2026 a Hotel Act ainda é a lei vigente. A seguir explicamos o que ela diz, como a regra dos 30 dias funciona de fato, a isenção para pequenas hospedagens e seus limites, a situação dos condomínios e das villas, as regras de 2025 para locações de longo prazo e o imposto sobre o aluguel.
O que diz a Hotel Act
A Hotel Act B.E. 2547 (2004) define hotel como qualquer negócio que ofereça, mediante pagamento, hospedagem temporária a viajantes ou outras pessoas. Operar um hotel sem licença do registro hoteleiro, em violação à Seção 15, é punido pela Seção 59 com até um ano de prisão e/ou multa de até 20,000 THB, mais até 10,000 THB por dia em que a infração continuar.
Uma lei substituta está em preparação. Em 29 de setembro de 2026, um projeto de Accommodation Establishments Act foi levado ao Conselho de Ministros para aprovação em princípio. Ele revogaria e substituiria a Hotel Act, abrangeria homestays e locações da economia compartilhada e criaria três níveis conforme o porte. A Hotel Act continua em vigor até a nova lei ser publicada no Government Gazette, o diário oficial. Até lá, planeje com as regras atuais.
Os números dos hotéis não mostram o que um proprietário pode fazer. Os hotéis de Phuket tiveram ocupação média de 81.85% no primeiro semestre de 2026, mas isso não diz nada sobre a frequência com que um apartamento particular alugado pelo dono fica ocupado, nem muda quais proprietários podem receber hóspedes por diária.
De onde vem a regra dos 30 dias
A lei exclui a hospedagem para uso residencial cobrada por mês ou por prazo maior. Essa exclusão é a origem do "mínimo de 30 dias" de que todos falam. O critério legal, porém, é "mensal ou mais longo", e não uma contagem mecânica de 30 dias, e as autoridades olham os fatos: se há preços por noite ou por semana anunciados e se estadias mais curtas são aceitas.
Na prática, um anúncio que mostra diária mas acrescenta uma linha de "mínimo de 30 noites" ainda pode parecer atividade hoteleira se aceitar reservas mais curtas. Uma locação mensal de verdade, com preço e contrato de locação residencial, está em terreno mais firme.
A isenção para pequenas hospedagens e seus limites
Desde 29 de outubro de 2023, pelo Regulamento Ministerial nº 2 B.E. 2566, uma hospedagem com no máximo 8 quartos e no máximo 30 hóspedes no total não é tratada como hotel sujeito a licença. O operador ainda precisa notificar o registro e receber um comprovante de ciência, válido por cinco anos.
Há dois cuidados. Primeiro, os limites são 8 quartos e 30 hóspedes; os números antigos, de 4 quartos e 20 hóspedes, estão desatualizados. Segundo, e mais importante para proprietários estrangeiros, uma pessoa física estrangeira deve partir do princípio de que não consegue obter esse comprovante de hospedagem não hoteleira e, portanto, não pode fazer locações por noite ou por semana legalmente por conta própria, sem um operador licenciado.
Condomínios: as regras do prédio vêm por cima
O proprietário de uma unidade em condomínio está sujeito não só à Hotel Act, mas também à Condominium Act e ao regulamento do prédio. A juristic person, a entidade dos coproprietários que administra o prédio, pode proibir ou restringir aluguéis por diária, e nem uma licença de hotel nem um comprovante de pequena hospedagem se sobrepõem às regras do prédio ou aos direitos dos outros coproprietários. Muitos condomínios proíbem estadias de menos de 30 dias.
O caso mais conhecido vem de Hua Hin. Em janeiro de 2018, um tribunal local multou proprietários do condomínio Wan Vayla por alugarem unidades por menos de um mês sem licença de hotel. Os tribunais tailandeses não seguem precedentes obrigatórios, então a decisão é um alerta, não uma regra.
Villas e programas de locação
Uma villa alugada por noite ou por semana costuma ser tratada como hospedagem temporária e precisa de licença de hotel ou da via da pequena hospedagem, com os limites descritos acima. Para a maioria dos proprietários estrangeiros, isso leva ao caminho licenciado usado na prática: comprar num prédio ou resort que tenha ele mesmo licença de hotel e seja administrado por um operador licenciado. É assim que os programas de locação oferecem diárias dentro da lei, e a licença precisa ser verificada projeto a projeto.
Garantias de aluguel
Alguns projetos anunciam um retorno fixo de aluguel por um certo número de anos. Nenhuma lei tailandesa garante ou regula esses retornos. São promessas contratuais da incorporadora ou do operador e valem o que valem as finanças dessa empresa. Se o programa trabalha com diárias, o prédio ou o operador precisa de licença de hotel. Trate qualquer garantia de aluguel como uma cláusula contratual para o seu advogado revisar, e não como uma característica do imóvel.
O lado fiscal do uso comercial
Explorar um imóvel como hotel muda o tratamento tributário. Um "negócio semelhante a um hotel" precisa se registrar no IVA de 7% quando sua receita tributável passa de 1.8 milhão de THB por ano, enquanto a simples locação de imóvel é isenta de IVA. Quando o imóvel tem uso comercial, o Land and Building Tax pode passar para a tabela comercial, que começa em 0.3%.
As deduções também mudam. A renda classificada como locação permite um desconto padrão de 30% ou a dedução das despesas reais comprovadas. Se o arranjo for, em vez disso, uma prestação de serviço, por exemplo com limpeza e lavanderia incluídas e sem entrega da posse ao hóspede, só as despesas reais são dedutíveis.
Locação de longo prazo: as regras de 2025
As locações mensais ou mais longas escapam da Hotel Act, mas têm regras próprias se você aluga várias moradias. Uma notificação do Consumer Protection Board que trata a locação residencial como atividade de contrato controlado foi publicada em 6 de junho de 2025 e entrou em vigor em 4 de setembro de 2025, substituindo as regras de 2019. Ela vale para locadores que alugam três ou mais unidades residenciais, e não mais cinco, e abrange as locações feitas online. Define modelos padrão opcionais para locações de curto prazo de até três anos e de longo prazo de mais de três e até 30 anos, com conteúdo obrigatório. Um proprietário estrangeiro com três ou mais unidades alugadas como moradia está dentro do alcance.
Em Phuket, os aluguéis pedidos de longo prazo em abril de 2025 eram de cerca de 18,950 THB por mês para um studio em condomínio, 22,541 THB para um apartamento de 1 quarto, 40,091 THB para uma villa de 3 quartos e 99,872 THB para 4 quartos ou mais.
As opções de locação comparadas
| Opção | Situação legal em outubro de 2026 | Pontos de atenção |
|---|---|---|
| Locação residencial, mensal ou mais longa | Fora da Hotel Act | Precisa ser de fato uma locação residencial; as regras de 2025 valem para quem aluga 3 ou mais unidades |
| Diárias ou semanas no seu próprio condomínio, sem licença | Em geral, atividade hoteleira sem licença; penalidades criminais | O regulamento do prédio pode proibir de qualquer forma; caso judicial de Hua Hin em 2018 |
| Pequena hospedagem (até 8 quartos, 30 hóspedes) | Não é hotel, mas exige notificação e comprovante de ciência | Parta do princípio de que uma pessoa física estrangeira não pode usá-la |
| Hotel licenciado ou programa de locação | Legal se o prédio ou o operador tiver a licença | Verifique a licença de cada projeto; revise qualquer garantia como cláusula contratual |
Seja qual for a opção, o aluguel de um imóvel na Tailândia é tributado na Tailândia. Para a renda classificada como locação, o proprietário pode deduzir 30% como desconto padrão ou as despesas reais comprovadas; muitas vezes há retenção de 15% sobre o aluguel pago a pessoas físicas não residentes, e todo ano há declarações a entregar: a anual (PND 90 ou 91) até 31 de março, ou 8 de abril se enviada eletronicamente, e a declaração semestral (PND 94) até 30 de setembro. Antes, é preciso ter um número de identificação fiscal tailandês. O quadro completo está no nosso guia de impostos para proprietários estrangeiros.
O que verificar antes de comprar
- O regulamento do prédio sobre locações, por escrito, antes de reservar.
- Se houver um programa de locação, a licença de hotel do prédio ou do operador, e quem é o titular.
- Qualquer cláusula de garantia de aluguel, revisada pelo seu próprio advogado, com atenção a quem paga se o operador falhar.
- Se o seu plano é uma locação residencial mensal ou diárias, e se ele ainda funcionaria só com a primeira opção.
- Numa villa, se o plano depende da via da pequena hospedagem, que pode não estar aberta a você como estrangeiro.
- Se você consegue obter um número de identificação fiscal tailandês e entregar as declarações sobre o aluguel.
O nosso guia das regiões de Phuket mostra onde a demanda de locação é mais forte, e os projetos atuais estão na nossa página de imóveis na Tailândia.
