Як здавати нерухомість у Таїланді: Закон про готелі, правило 30 днів і що дозволено
У Таїланді здача нерухомості на строк менше місяця зазвичай вважається готельним бізнесом, а ведення готельного бізнесу без ліцензії є кримінальним правопорушенням. Здача житла на місяць і довше готельним бізнесом не є, і саме звідси на ринку взявся «мінімум 30 днів». Понад закон правила самого кондомініуму можуть повністю забороняти короткострокове проживання, і в багатьох будинках так і є. Законно заробляти на подобовій оренді зазвичай можна одним способом: купити об'єкт у будинку чи курортному комплексі, який сам має готельну ліцензію і яким керує ліцензований оператор.
У вересні 2026 року на розгляд Кабінету міністрів надійшов законопроєкт, який має замінити Закон про готелі, але станом на жовтень 2026 року чинним залишається саме Закон про готелі. Нижче пояснюємо, що в ньому сказано, як насправді працює правило 30 днів, що таке виняток для малих засобів розміщення і які в нього межі, як стоїть питання з кондомініумами та віллами, які правила діють з 2025 року для довгострокової оренди і як оподатковується орендний дохід.
Що передбачає Закон про готелі
Закон про готелі B.E. 2547 (2004) визначає готель як будь-який бізнес, що надає тимчасове житло мандрівникам чи іншим особам за плату. За експлуатацію готелю без ліцензії реєстратора готелів, усупереч статті 15, стаття 59 передбачає позбавлення волі до одного року, штраф до 20,000 THB або обидва покарання разом, а також до 10,000 THB за кожен день, поки порушення триває.
Закону вже готують заміну. 29 вересня 2026 року законопроєкт про заклади розміщення (Accommodation Establishments Act) подали Кабінету міністрів для схвалення в принципі. Він має скасувати й замінити Закон про готелі, охопити гомстеї та оренду в межах економіки спільного користування і запровадити три рівні залежно від розміру закладу. Закон про готелі діє, доки новий закон не опублікують в урядовому віснику (Government Gazette). До того часу плануйте за чинними правилами.
Готельна статистика не підказує, що дозволено власнику. Середня заповнюваність готелів на Пхукеті в першому півріччі 2026 року становила 81.85%, але з цього не випливає, як часто заселена приватна квартира, яку здає власник, і ця цифра не змінює того, кому з власників дозволено приймати гостей подобово.
Звідки взялося правило 30 днів
Закон не поширюється на житло для проживання, оплата за яке стягується помісячно або за довший період. Саме з цього винятку і походить «мінімум 30 днів», про який ви, мабуть, чули. Проте законодавчий критерій звучить як «помісячно або довше», а не як механічний підрахунок 30 днів, і органи влади дивляться на факти: чи рекламуються добові або тижневі ціни і чи приймаються коротші бронювання.
На практиці це означає, що оголошення з добовою ціною і приміткою «мінімум 30 ночей» все одно може виглядати як готельний бізнес, якщо коротші бронювання приймаються. Справжній помісячний договір, у якому ціна й умови складені як для оренди житла, дає надійніший ґрунт.
Виняток для малих засобів розміщення та його межі
З 29 жовтня 2023 року, згідно з Міністерським регламентом № 2 B.E. 2566, засіб розміщення, що має не більше 8 номерів і приймає не більше 30 гостей загалом, не вважається готелем, для якого потрібна ліцензія. Оператор усе одно має повідомити реєстратора й отримати підтвердження, яке діє п'ять років.
Тут є два застереження. По-перше, межі становлять 8 номерів і 30 гостей; старі цифри, 4 номери і 20 гостей, застаріли. По-друге, і для іноземних власників це важливіше, іноземцю, фізичній особі, варто виходити з того, що він не зможе отримати підтвердження неготельного статусу, а отже, не може законно самостійно здавати житло подобово чи потижнево без ліцензованого оператора.
Кондомініуми: правила будинку діють додатково
Власник квартири в кондомініумі зобов'язаний дотримуватися не лише Закону про готелі, а й Закону про кондомініуми та правил будинку. Юридична особа, тобто об'єднання співвласників, яке керує будинком, може заборонити або обмежити подобову оренду, і ні готельна ліцензія, ні підтвердження для малого засобу розміщення не мають переваги над правилами будинку чи правами інших співвласників. У багатьох кондомініумах проживання менше 30 днів заборонене.
Найвідоміша справа походить із Хуахіна. У січні 2018 року місцевий суд оштрафував власників квартир у кондомініумі Wan Vayla за здачу в оренду на строк менше місяця без готельної ліцензії. Тайські суди не зобов'язані дотримуватися прецедентів, тож це рішення є попередженням, а не правилом.
Вілли та програми оренди
Віллу, яку здають подобово або потижнево, зазвичай вважають тимчасовим житлом, і для неї потрібна або готельна ліцензія, або шлях малого засобу розміщення з описаними вище обмеженнями. Для більшості іноземних власників це означає ліцензований шлях, яким користуються на практиці: купівлю в будинку чи курортному комплексі, який сам має готельну ліцензію і яким керує ліцензований оператор. Саме так програми оренди законно пропонують подобове проживання, і ліцензію треба перевіряти для кожного проєкту окремо.
Гарантії орендного доходу
Деякі проєкти рекламують фіксовану орендну дохідність на кілька років. Жоден тайський закон таку дохідність не гарантує і не регулює. Це договірні обіцянки забудовника чи оператора, і вони надійні рівно настільки, наскільки надійні фінанси цієї компанії. Якщо програма передбачає подобову оренду, готельна ліцензія потрібна будинку або оператору. Сприймайте будь-яку гарантію оренди як умову договору, яку має перевірити ваш юрист, а не як характеристику самого об'єкта.
Податкові наслідки комерційного використання
Якщо нерухомість працює як готель, змінюється і її оподаткування. «Бізнес, подібний до готельного», має зареєструватися платником ПДВ 7%, щойно його оподатковуваний дохід перевищить 1.8 млн THB на рік, тоді як звичайна оренда нерухомого майна від ПДВ звільнена. Якщо нерухомість використовується комерційно, податок на землю та будівлі може перейти на комерційну шкалу, що починається від 0.3%.
Змінюються й відрахування. Для доходу, класифікованого як оренда, можна застосувати стандартне відрахування 30% або документально підтверджені фактичні витрати. Якщо ж це послуга, наприклад із прибиранням і пранням, а володіння гостю не передається, відраховуються лише фактичні витрати.
Довгострокова оренда: правила 2025 року
Помісячна і довша оренда не підпадає під Закон про готелі, але якщо ви здаєте кілька об'єктів, для неї діють свої правила. Повідомлення Ради із захисту прав споживачів про оренду житла як вид бізнесу з контрольованими договорами опублікували 6 червня 2025 року, а чинності воно набуло 4 вересня 2025 року, замінивши правила 2019 року. Воно стосується орендодавців, які здають три або більше житлових об'єктів (раніше поріг становив п'ять), і поширюється на онлайн-оренду. Повідомлення встановлює необов'язкові типові форми з обов'язковим змістом для короткострокової оренди строком до трьох років і довгострокової оренди строком понад три і до 30 років. Іноземний власник трьох або більше об'єктів, які здаються як житло, підпадає під ці правила.
На Пхукеті ціни пропозиції на довгострокову оренду у квітні 2025 року становили близько 18,950 THB на місяць за студію в кондомініумі, 22,541 THB за квартиру з 1 спальнею, 40,091 THB за віллу з 3 спальнями і 99,872 THB за віллу з 4 спальнями або більше.
Варіанти здачі в оренду в порівнянні
| Варіант | Правовий статус станом на жовтень 2026 року | На що звернути увагу |
|---|---|---|
| Оренда житла помісячно або довше | Поза дією Закону про готелі | Має бути справжньою орендою житла; правила 2025 року діють для власників, які здають 3 або більше об'єктів |
| Подобова чи потижнева здача власного кондомініуму без ліцензії | Зазвичай готельний бізнес без ліцензії; кримінальна відповідальність | Правила будинку можуть її забороняти в будь-якому разі; судова справа 2018 року в Хуахіні |
| Малий засіб розміщення (до 8 номерів, 30 гостей) | Не готель, але потрібні повідомлення і підтвердження | Виходьте з того, що іноземець, фізична особа, скористатися ним не може |
| Ліцензований готель або програма оренди | Законно, якщо ліцензію має будинок або оператор | Перевіряйте ліцензію для кожного проєкту; будь-яку гарантію розглядайте як умову договору |
Хоч який варіант ви оберете, орендний дохід від тайської нерухомості оподатковується в Таїланді. Для доходу, класифікованого як оренда, власник може відрахувати стандартні 30% або документально підтверджені фактичні витрати; з орендної плати, яку виплачують фізичним особам-нерезидентам, часто утримується 15%, а декларації подаються щороку: річна (PND 90 або 91) до 31 березня або до 8 квітня в разі електронної подачі і піврічна (PND 94) до 30 вересня. Спершу потрібен тайський податковий номер. Повна картина в нашому огляді податків для іноземних власників.
Що перевірити перед купівлею
- Правила будинку щодо оренди, у письмовому вигляді, ще до бронювання.
- Якщо пропонують програму оренди: готельну ліцензію будинку чи оператора і на кого вона оформлена.
- Будь-яке положення про гарантію оренди: нехай його перевірить ваш власний юрист, звернувши увагу на те, хто платить, якщо оператор не впорається.
- Чи плануєте ви помісячну оренду житла, чи подобову, і чи спрацює ваш план, якщо залишиться тільки перший варіант.
- Для вілли: чи спирається план на шлях малого засобу розміщення, який для вас як іноземця може бути недоступним.
- Чи зможете ви отримати тайський податковий номер і подавати декларації щодо орендного доходу.
Наш огляд районів Пхукета показує, де попит на оренду найвищий, а актуальні проєкти зібрані на нашій сторінці нерухомості в Таїланді.
