تأجير العقارات في تايلاند: قانون الفنادق وقاعدة الأقل من 30 يومًا وما المسموح قانونًا

في تايلاند يُعامَل تأجير العقار لمدة تقل عن شهر في العادة على أنه تشغيل فندق، وتشغيل فندق من دون ترخيص جريمة جنائية. أما تأجيره مسكنًا على أساس شهري أو أطول فليس نشاطًا فندقيًا، ومن هنا جاء ما يسميه السوق «الحد الأدنى 30 يومًا». وفوق القانون، يمكن لأنظمة مبنى الكوندومينيوم نفسه أن تحظر الإقامات القصيرة حظرًا تامًا، وكثير من المباني يفعل ذلك. والطريق القانوني لتحقيق دخل من الإقامات الليلية هو في الغالب الشراء في مبنى أو منتجع يحمل هو نفسه ترخيصًا فندقيًا وتديره جهة تشغيل مرخصة.

في سبتمبر 2026 أُحيل إلى مجلس الوزراء مشروع قانون يحل محل قانون الفنادق، لكن قانون الفنادق لا يزال هو النافذ حتى أكتوبر 2026. نشرح فيما يلي ما ينص عليه، وكيف تعمل قاعدة الـ30 يومًا فعلًا، والإعفاء الخاص بأماكن الإقامة الصغيرة وحدوده، ووضع الكوندومينيوم والفلل، وقواعد 2025 لعقود الإيجار طويلة الأجل، والضريبة على الإيجار.

ما ينص عليه قانون الفنادق

يعرّف قانون الفنادق B.E. 2547 (2004) الفندق بأنه أي نشاط يقدّم إقامة مؤقتة للمسافرين أو لغيرهم مقابل أجر. ومن يشغّل فندقًا من دون ترخيص من مسجّل الفنادق، خلافًا للمادة 15، يُعاقب بموجب المادة 59 بالسجن مدة تصل إلى سنة أو بغرامة تصل إلى 20,000 THB أو بكلتيهما، إضافة إلى ما يصل إلى 10,000 THB عن كل يوم تستمر فيه المخالفة.

والبديل قيد الإعداد. ففي 29 سبتمبر 2026 عُرض مشروع قانون منشآت الإقامة على مجلس الوزراء للموافقة المبدئية. وهو سيلغي قانون الفنادق ويحل محله، ويشمل الإقامة لدى العائلات (homestay) وتأجير اقتصاد المشاركة، ويستحدث ثلاث فئات بحسب الحجم. ويبقى قانون الفنادق ساريًا إلى أن يُنشر القانون الجديد في الجريدة الرسمية (Government Gazette). وحتى ذلك الحين، خطط على أساس القواعد الحالية.

أرقام الفنادق ليست دليلًا على ما يحق للمالك فعله. فقد بلغ متوسط إشغال فنادق بوكيت 81.85% في النصف الأول من 2026، لكن ذلك لا يقول شيئًا عن عدد المرات التي تُشغل فيها شقة خاصة يؤجرها صاحبها، ولا يغير شيئًا في تحديد الملاك المسموح لهم باستقبال ضيوف بالليلة.

من أين جاءت قاعدة الـ30 يومًا

يستثني القانون الإقامة المخصصة للسكن التي تُحتسب أجرتها على أساس شهري أو أطول. وهذا الاستثناء هو أصل «الحد الأدنى 30 يومًا» الذي تسمع عنه. غير أن المعيار القانوني هو «شهري أو أطول»، وليس عدًّا آليًا لثلاثين يومًا، والسلطات تنظر في الوقائع: هل تُعلن أسعار بالليلة أو بالأسبوع، وهل تُقبل إقامات أقصر.

عمليًا يعني ذلك أن الإعلان الذي يعرض سعرًا لليلة ثم يضيف سطر «30 ليلة على الأقل» قد يبدو مع ذلك نشاطًا فندقيًا إذا قُبلت حجوزات أقصر. أما عقد الإيجار الشهري الحقيقي، المسعّر والمكتوب كعقد إيجار سكني، فموقفه أمتن.

الإعفاء الخاص بأماكن الإقامة الصغيرة وحدوده

منذ 29 أكتوبر 2023، وبموجب اللائحة الوزارية رقم 2 B.E. 2566، لا تُعامل أماكن الإقامة التي لا تزيد على 8 غرف ولا يتجاوز مجموع ضيوفها 30 ضيفًا معاملة الفندق الذي يحتاج إلى ترخيص. لكن على المشغّل مع ذلك أن يُخطر المسجّل وأن يحصل منه على إشعار بالعلم، وهو صالح لخمس سنوات.

وهناك تحذيران. الأول أن الحدود هي 8 غرف و30 ضيفًا؛ أما الأرقام الأقدم، 4 غرف و20 ضيفًا، فلم تعد سارية. والثاني، وهو الأهم للملاك الأجانب، أن على الفرد الأجنبي أن يفترض أنه لا يستطيع الحصول على إشعار العلم الخاص بغير الفنادق، وبالتالي لا يستطيع قانونًا أن يؤجر بالليلة أو بالأسبوع بنفسه من دون جهة تشغيل مرخصة.

الكوندومينيوم: أنظمة المبنى تأتي فوق ذلك

مالك وحدة الكوندومينيوم ملزم لا بقانون الفنادق وحده، بل أيضًا بقانون الكوندومينيوم وبأنظمة المبنى. فالشخص الاعتباري (juristic person)، أي هيئة الملاك المشتركين التي تدير المبنى، يمكنه أن يحظر التأجير اليومي أو يقيّده، ولا الترخيص الفندقي ولا إشعار العلم الخاص بأماكن الإقامة الصغيرة يعلوان على أنظمة المبنى أو على حقوق الملاك الآخرين. وكثير من مباني الكوندومينيوم يحظر الإقامات التي تقل عن 30 يومًا.

أشهر قضية جاءت من هوا هين. ففي يناير 2018 فرضت محكمة هناك غرامات على ملاك في كوندومينيوم Wan Vayla لتأجيرهم وحدات لمدة تقل عن شهر من دون ترخيص فندقي. والمحاكم التايلاندية غير ملزمة بالسوابق القضائية، لذلك فالحكم إنذار وليس قاعدة.

الفلل وبرامج التأجير

الفيلا التي تُؤجر بالليلة أو بالأسبوع تُعامل عادة على أنها إقامة مؤقتة، وتحتاج إما إلى ترخيص فندقي وإما إلى مسار أماكن الإقامة الصغيرة، بالحدود الموصوفة أعلاه. وبالنسبة لمعظم الملاك الأجانب، يقود ذلك إلى المسار المرخص المتبع عمليًا: الشراء في مبنى أو منتجع يحمل هو نفسه ترخيصًا فندقيًا وتديره جهة تشغيل مرخصة. وبهذه الطريقة تقدم برامج التأجير الإقامات الليلية بشكل قانوني، ويجب التحقق من الترخيص في كل مشروع على حدة.

ضمانات الإيجار

تعلن بعض المشاريع عن عائد إيجاري ثابت لعدد من السنوات. ولا يوجد قانون تايلاندي يضمن هذه العوائد أو ينظمها. فهي وعود تعاقدية من المطوّر أو جهة التشغيل، وقيمتها من قيمة الوضع المالي لتلك الشركة. وإذا كان البرنامج يؤجر بالليلة، فالمبنى أو جهة التشغيل يحتاج إلى ترخيص فندقي. تعامل مع أي ضمان إيجار على أنه بند تعاقدي يراجعه محاميك، لا على أنه ميزة في العقار.

الجانب الضريبي للاستخدام التجاري

تشغيل العقار كفندق يغير معاملته الضريبية. فعلى أي «نشاط مشابه للفندق» أن يسجّل لضريبة القيمة المضافة بنسبة 7% متى تجاوزت إيراداته الخاضعة للضريبة 1.8 مليون THB في السنة، في حين أن الإيجار البسيط للعقار معفى من ضريبة القيمة المضافة. وحين يُستخدم العقار تجاريًا، قد تنتقل ضريبة الأراضي والمباني إلى الجدول التجاري الذي يبدأ من 0.3%.

وتتغير الخصومات أيضًا. فالدخل المصنف إيجارًا يسمح بخصم معياري نسبته 30% أو بخصم المصاريف الفعلية الموثقة. أما إذا كان الترتيب خدمة، كأن تُقدَّم خدمة التنظيف وغسيل الملابس ولا تُسلَّم الحيازة إلى الضيف، فلا يُخصم إلا المصاريف الفعلية.

التأجير طويل الأجل: قواعد الإيجار لعام 2025

التأجير الشهري والأطول يبقى خارج قانون الفنادق، لكن له قواعده الخاصة إذا كنت تؤجر عدة مساكن. ففي 6 يونيو 2025 نُشر إعلان من مجلس حماية المستهلك (Consumer Protection Board) يعتبر التأجير السكني نشاطًا خاضعًا لرقابة العقود، ودخل حيز التنفيذ في 4 سبتمبر 2025 ليحل محل قواعد 2019. وهو يسري على المؤجرين الذين يؤجرون ثلاث وحدات سكنية أو أكثر، بعد أن كان الحد خمسًا، ويشمل عقود الإيجار عبر الإنترنت. ويضع نماذج موحدة اختيارية لعقود الإيجار قصيرة الأجل حتى ثلاث سنوات، وطويلة الأجل لأكثر من ثلاث سنوات وحتى 30 سنة، مع مضمون إلزامي. والمالك الأجنبي لثلاث وحدات أو أكثر مؤجرة كمساكن يدخل في نطاقه.

وفي بوكيت كانت الإيجارات المطلوبة طويلة الأجل في أبريل 2025 نحو 18,950 THB شهريًا لاستوديو في كوندومينيوم، و22,541 THB لشقة بغرفة نوم واحدة، و40,091 THB لفيلا بثلاث غرف نوم، و99,872 THB لأربع غرف نوم أو أكثر.

مقارنة بين خيارات التأجير

الخيار	الوضع القانوني حتى أكتوبر 2026	نقاط للانتباه
عقد إيجار سكني، شهري أو أطول	خارج قانون الفنادق	يجب أن يكون عقد إيجار سكني حقيقيًا؛ تسري قواعد الإيجار لعام 2025 على الملاك الذين يؤجرون 3 وحدات أو أكثر
تأجير الكوندومينيوم الخاص بك بالليلة أو بالأسبوع من دون ترخيص	نشاط فندقي غير مرخص في العادة؛ عقوبات جنائية	قد تحظره أنظمة المبنى على أي حال؛ قضية محكمة هوا هين في 2018
إقامة صغيرة (حتى 8 غرف و30 ضيفًا)	ليست فندقًا، لكنها تحتاج إلى إخطار وإشعار بالعلم	افترض أن الفرد الأجنبي لا يستطيع استخدامها
فندق مرخص أو برنامج تأجير	قانوني إذا كان المبنى أو جهة التشغيل يحمل الترخيص	تحقق من الترخيص في كل مشروع؛ وراجع أي ضمان على أنه بند تعاقدي

أيًّا كان الخيار، فإيجار العقار في تايلاند خاضع للضريبة في تايلاند. وفي الدخل المصنف إيجارًا يمكن للملاك خصم 30% كخصم معياري أو خصم مصاريفهم الفعلية الموثقة؛ وكثيرًا ما يُطبَّق اقتطاع بنسبة 15% على الإيجار المدفوع لأفراد غير مقيمين، والإقرارات مستحقة كل عام: الإقرار السنوي (PND 90 أو 91) بحلول 31 مارس، أو 8 أبريل إذا قُدّم إلكترونيًا، وإقرار منتصف السنة (PND 94) بحلول 30 سبتمبر. ويلزم قبل ذلك رقم ضريبي تايلاندي. الصورة الكاملة في دليلنا لضرائب الملاك الأجانب.

ما الذي تتحقق منه قبل الشراء

• أنظمة المبنى بشأن التأجير، مكتوبة، قبل أن تحجز.
• إذا عُرض عليك برنامج تأجير: الترخيص الفندقي للمبنى أو لجهة التشغيل، ومن يحمله.
• أي بند لضمان الإيجار، يراجعه محاميك الخاص، مع الانتباه إلى من يدفع إذا تعثرت جهة التشغيل.
• هل خطتك عقد إيجار سكني شهري أم تأجير بالليلة، وهل كانت ستنجح بالخيار الأول وحده.
• في الفيلا: هل تعتمد الخطة على مسار أماكن الإقامة الصغيرة، الذي قد لا يكون متاحًا لك بصفتك أجنبيًا.
• أنك تستطيع الحصول على رقم ضريبي تايلاندي وتقديم إقرارات الإيجار.

يوضح دليلنا لمناطق بوكيت أين يكون الطلب على الإيجار أقوى، والمشاريع الحالية في صفحة عقاراتنا في تايلاند.