Immobilien in Thailand vermieten: der Hotel Act, die Regel unter 30 Tagen und was erlaubt ist
In Thailand gilt die Vermietung einer Immobilie für weniger als einen Monat im Allgemeinen als Hotelbetrieb, und ein Hotel ohne Lizenz zu betreiben ist eine Straftat. Wer dagegen als Wohnung monatlich oder länger vermietet, betreibt kein Hotelgewerbe. Daher stammt das „Minimum von 30 Tagen“, von dem auf dem Markt die Rede ist. Zusätzlich zum Gesetz kann die Hausordnung eines Condominiums Kurzaufenthalte ganz verbieten, und viele tun das. Der legale Weg zu Einnahmen aus tageweisen Aufenthalten führt meist über den Kauf in einem Gebäude oder Resort, das selbst eine Hotellizenz besitzt und von einem lizenzierten Betreiber geführt wird.
Im September 2026 ging ein Gesetzentwurf zur Ablösung des Hotel Act an das Kabinett, im Oktober 2026 ist aber weiterhin der Hotel Act geltendes Recht. Im Folgenden erklären wir, was er regelt, wie die 30-Tage-Regel tatsächlich funktioniert, was die Ausnahme für kleine Unterkünfte erlaubt und wo ihre Grenzen liegen, was für Eigentumswohnungen und Villen gilt, welche Regeln seit 2025 für langfristige Mietverträge gelten und wie Mieteinnahmen besteuert werden.
Was der Hotel Act regelt
Der Hotel Act B.E. 2547 (2004) definiert als Hotel jedes Gewerbe, das Reisenden oder anderen Personen gegen Bezahlung eine vorübergehende Unterkunft bietet. Wer ein solches Gewerbe entgegen Section 15 ohne Lizenz der Hotelregisterbehörde betreibt, dem drohen nach Section 59 bis zu ein Jahr Freiheitsstrafe und/oder eine Geldstrafe von bis zu 20,000 THB, dazu bis zu 10,000 THB für jeden Tag, an dem der Verstoß andauert.
Ein Nachfolgegesetz ist in Vorbereitung. Am 29. September 2026 wurde der Entwurf eines Accommodation Establishments Act dem Kabinett zur grundsätzlichen Zustimmung vorgelegt. Er würde den Hotel Act aufheben und ersetzen, Homestays und Vermietungen der Sharing Economy erfassen und drei Stufen nach Größe einführen. Der Hotel Act bleibt in Kraft, bis das neue Gesetz in der Government Gazette veröffentlicht ist. Bis dahin sollten Sie mit den geltenden Regeln planen.
Hotelzahlen sagen nichts darüber aus, was ein Eigentümer darf. Die Hotels auf Phuket waren im ersten Halbjahr 2026 im Schnitt zu 81.85% ausgelastet. Daraus lässt sich aber weder ablesen, wie oft eine privat vom Eigentümer vermietete Wohnung belegt ist, noch ändert es etwas daran, welche Eigentümer Gäste pro Nacht aufnehmen dürfen.
Woher die 30-Tage-Regel kommt
Das Gesetz nimmt Unterkünfte zu Wohnzwecken aus, die monatlich oder länger abgerechnet werden. Aus dieser Ausnahme stammt das „Minimum von 30 Tagen“, von dem man hört. Gesetzlich entscheidend ist aber „monatlich oder länger“, nicht ein mechanisches Abzählen von 30 Tagen, und die Behörden schauen auf die Umstände: ob Preise pro Nacht oder pro Woche beworben werden und ob kürzere Aufenthalte angenommen werden.
In der Praxis kann ein Inserat, das einen Preis pro Nacht nennt und den Zusatz „mindestens 30 Nächte“ trägt, also trotzdem nach Hotelgewerbe aussehen, wenn kürzere Buchungen angenommen werden. Ein echter Monatsmietvertrag, der als Wohnraummietvertrag kalkuliert und formuliert ist, steht auf sichererem Boden.
Die Ausnahme für kleine Unterkünfte und ihre Grenzen
Seit dem 29. Oktober 2023 gelten nach der Ministerialverordnung Nr. 2 B.E. 2566 Unterkünfte mit höchstens 8 Zimmern und insgesamt höchstens 30 Gästen nicht als lizenzpflichtiges Hotel. Der Betreiber muss die Registerbehörde trotzdem benachrichtigen und eine Bestätigung erhalten, die fünf Jahre gilt.
Dabei gilt es zweierlei zu beachten. Erstens liegen die Grenzen bei 8 Zimmern und 30 Gästen. Die älteren Werte von 4 Zimmern und 20 Gästen sind überholt. Zweitens, und für ausländische Eigentümer wichtiger: Eine ausländische Privatperson sollte davon ausgehen, dass sie die Bestätigung als Nicht-Hotel nicht erhält und daher ohne lizenzierten Betreiber keine Vermietung pro Nacht oder pro Woche legal selbst betreiben kann.
Eigentumswohnungen: die Regeln des Gebäudes kommen hinzu
Der Eigentümer einer Eigentumswohnung ist nicht nur an den Hotel Act gebunden, sondern auch an den Condominium Act und die Vorschriften des Gebäudes. Die Juristic Person, also die Gemeinschaft der Miteigentümer, die das Gebäude verwaltet, kann tageweise Vermietungen verbieten oder einschränken. Weder eine Hotellizenz noch eine Bestätigung für kleine Unterkünfte setzt die Regeln des Gebäudes oder die Rechte der anderen Miteigentümer außer Kraft. Viele Condominiums verbieten Aufenthalte unter 30 Tagen.
Der bekannteste Fall stammt aus Hua Hin. Im Januar 2018 verhängte ein Gericht dort Geldstrafen gegen Eigentümer im Condominium Wan Vayla, weil sie Einheiten ohne Hotellizenz für weniger als einen Monat vermietet hatten. Thailändische Gerichte sind nicht an Präzedenzfälle gebunden. Das Urteil ist deshalb eine Warnung, keine feste Regel.
Villen und Vermietungsprogramme
Eine Villa, die pro Nacht oder pro Woche vermietet wird, gilt in der Regel als vorübergehende Unterkunft und braucht entweder eine Hotellizenz oder den Weg über die Ausnahme für kleine Unterkünfte, mit den oben beschriebenen Grenzen. Für die meisten ausländischen Eigentümer bleibt damit der lizenzierte Weg, der in der Praxis genutzt wird: der Kauf in einem Gebäude oder Resort, das selbst eine Hotellizenz besitzt und von einem lizenzierten Betreiber geführt wird. So bieten Vermietungsprogramme legal Übernachtungen an, und die Lizenz muss für jedes Projekt einzeln geprüft werden.
Mietgarantien
Manche Projekte werben mit einer festen Mietrendite für eine bestimmte Zahl von Jahren. Kein thailändisches Gesetz garantiert oder regelt solche Renditen. Es sind vertragliche Zusagen des Bauträgers oder Betreibers, und sie sind nur so viel wert wie die Finanzen dieses Unternehmens. Bietet das Programm Vermietung pro Nacht an, braucht das Gebäude oder der Betreiber eine Hotellizenz. Behandeln Sie jede Mietgarantie als Vertragsklausel, die Ihr Anwalt prüfen sollte, nicht als Eigenschaft der Immobilie.
Die steuerliche Seite der gewerblichen Nutzung
Wer eine Immobilie wie ein Hotel betreibt, ändert ihre steuerliche Behandlung. Ein „hotelähnlicher Betrieb“ muss sich für die Mehrwertsteuer von 7% registrieren, sobald sein steuerpflichtiger Umsatz 1.8 Millionen THB im Jahr übersteigt, während die reine Vermietung von Immobilien von der Mehrwertsteuer befreit ist. Wird eine Immobilie gewerblich genutzt, kann die Grund- und Gebäudesteuer (Land and Building Tax) in den gewerblichen Tarif wechseln, der bei 0.3% beginnt.
Auch die Abzüge ändern sich. Bei Einkünften, die als Vermietung eingestuft sind, ist eine Pauschale von 30% oder der Abzug belegter tatsächlicher Kosten möglich. Gilt die Vereinbarung dagegen als Dienstleistung, etwa wenn Reinigung und Wäsche gestellt werden und der Besitz nicht an den Gast übergeht, sind nur die tatsächlichen Kosten abzugsfähig.
Langfristige Vermietung: die Mietregeln von 2025
Monatliche und längere Vermietungen fallen nicht unter den Hotel Act, unterliegen aber eigenen Regeln, wenn Sie mehrere Wohnungen vermieten. Eine Bekanntmachung des Consumer Protection Board, die die Wohnraumvermietung als vertraglich kontrolliertes Gewerbe einstuft, wurde am 6. Juni 2025 veröffentlicht und trat am 4. September 2025 in Kraft. Sie ersetzt die Regeln von 2019. Sie gilt für Vermieter von drei oder mehr Wohneinheiten, statt wie bisher fünf, und erfasst auch online geschlossene Mietverträge. Sie sieht freiwillige Musterverträge für kurzfristige Mietverhältnisse von bis zu drei Jahren und für langfristige von mehr als drei bis zu 30 Jahren vor, mit verpflichtenden Inhalten. Ein ausländischer Eigentümer, der drei oder mehr Einheiten als Wohnungen vermietet, fällt darunter.
Auf Phuket lagen die Angebotsmieten für langfristige Vermietung im April 2025 bei etwa 18,950 THB im Monat für ein Studio in einer Eigentumswohnung, 22,541 THB für eine Wohnung mit 1 Schlafzimmer, 40,091 THB für eine Villa mit 3 Schlafzimmern und 99,872 THB für 4 oder mehr Schlafzimmer.
Die Vermietungsoptionen im Vergleich
| Option | Rechtslage im Oktober 2026 | Zu beachten |
|---|---|---|
| Wohnraummietvertrag, monatlich oder länger | Außerhalb des Hotel Act | Muss tatsächlich ein Wohnraummietvertrag sein; die Mietregeln von 2025 gelten für Eigentümer, die 3 oder mehr Einheiten vermieten |
| Vermietung der eigenen Wohnung pro Nacht oder Woche, ohne Lizenz | In der Regel Hotelgewerbe ohne Lizenz; strafrechtliche Sanktionen | Die Hausordnung kann es ohnehin verbieten; Gerichtsfall in Hua Hin 2018 |
| Kleine Unterkunft (bis 8 Zimmer, 30 Gäste) | Kein Hotel, aber Benachrichtigung und Bestätigung nötig | Gehen Sie davon aus, dass eine ausländische Privatperson sie nicht nutzen kann |
| Lizenziertes Hotel oder Vermietungsprogramm | Legal, wenn das Gebäude oder der Betreiber die Lizenz hat | Lizenz für jedes Projekt prüfen; jede Garantie als Vertragsklausel prüfen lassen |
Gleich welche Option: Mieteinnahmen aus einer thailändischen Immobilie sind in Thailand steuerpflichtig. Bei Einkünften, die als Vermietung eingestuft sind, können Eigentümer pauschal 30% oder ihre belegten tatsächlichen Kosten abziehen. Auf Mieten an nicht ansässige Privatpersonen fällt oft eine Quellensteuer von 15% an, und die Erklärungen sind jedes Jahr fällig: die Jahreserklärung (PND 90 oder 91) bis zum 31. März oder bei elektronischer Abgabe bis zum 8. April, die Halbjahreserklärung (PND 94) bis zum 30. September. Zuerst braucht man eine thailändische Steuernummer. Den vollständigen Überblick gibt unser Ratgeber zur Besteuerung ausländischer Eigentümer.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
- Die Vorschriften des Gebäudes zur Vermietung, schriftlich und vor der Reservierung.
- Bei einem angebotenen Vermietungsprogramm: die Hotellizenz des Gebäudes oder des Betreibers und wer sie hält.
- Jede Klausel zu einer Mietgarantie, geprüft von Ihrem eigenen Anwalt, mit Blick darauf, wer zahlt, wenn der Betreiber ausfällt.
- Ob Sie monatlich als Wohnung oder pro Nacht vermieten wollen und ob Ihre Rechnung auch allein mit der ersten Variante aufgeht.
- Bei einer Villa: ob der Plan auf der Ausnahme für kleine Unterkünfte beruht, die Ihnen als Ausländer womöglich nicht offensteht.
- Dass Sie eine thailändische Steuernummer bekommen und die Erklärungen für die Mieteinnahmen abgeben können.
Unser Gebietsführer für Phuket zeigt, wo die Mietnachfrage am stärksten ist, und aktuelle Projekte finden Sie auf unserer Seite mit Immobilien in Thailand.
