Thailands Immobilienmarkt 2026 in Zahlen: Übertragungen an Ausländer, Tourismus und neue Projekte
Der Markt für Eigentumswohnungen, die an Ausländer gehen, hält in Thailand sein Volumen, kühlt beim Wert aber ab. 2025 erwarben Ausländer in Thailand 14,899 Eigentumswohnungen im Wert von 60.92 Milliarden THB: 2.2% mehr Einheiten, aber 10.7% weniger Wert. Im ersten Halbjahr 2026 sanken die Übertragungen an Ausländer auf 6,533 Einheiten und rund 28.27 Milliarden THB, gegenüber dem Vorjahr ein Minus von 8.8% bei den Einheiten und von 1.5% beim Wert. Innerhalb dieser Zahlen brachen die chinesischen Käufe deutlich ein, während die russischen um drei Viertel zulegten, vor allem auf Phuket und in Chonburi.
Auch der Tourismus ist leicht rückläufig: Die Zahl der ausländischen Ankünfte fiel 2025 um 7.23% und lag 2026 bis zum 17. Oktober um 4.12% niedriger. Auf Phuket überwogen bei den Neuprojekten des ersten Halbjahrs 2026, gemessen am Wert, die Villen. Im Folgenden gehen wir die Zahlen der Reihe nach durch.
Übertragungen von Eigentumswohnungen an Ausländer
Am deutlichsten lässt sich der Kauf durch Ausländer an der Zahl der Eigentumswohnungen ablesen, die das Landamt (Land Department) auf ausländische Eigentümer einträgt. Es handelt sich um abgeschlossene Übertragungen. Sie folgen den Reservierungen und Off-Plan-Verkäufen also mit einer Verzögerung, die der Bauzeit entspricht.
| Zeitraum | Einheiten | Wert (THB) | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|---|
| 2025, Gesamtjahr | 14,899 | 60.92 Milliarden | Einheiten plus 2.2%, Wert minus 10.7% |
| 1. Quartal 2026 | 3,241 | 13.464 Milliarden | Einheiten minus 17.3%, Wert minus 17.9% |
| 1. Halbjahr 2026 | 6,533 | 28.267 Milliarden | Einheiten minus 8.8%, Wert minus 1.5% |
Ausländer machten einen beachtlichen Teil des Gesamtmarkts aus: 2025 entfielen auf sie 14.7% aller übertragenen Eigentumswohnungen und 25.0% ihres Werts. Der Abstand zwischen den beiden Anteilen zeigt, dass ausländische Käufer pro Einheit im Schnitt mehr bezahlten als der Markt insgesamt.
Wer kauft
2025 und im ersten Quartal 2026 lag eine durchschnittliche Übertragung an Ausländer bei etwa 4.1 bis 4.2 Millionen THB und etwa 41 bis 44 m2 pro Einheit. Zwischen den Nationalitäten gibt es große Unterschiede. Chinesische Käufer zahlten 2025 im Schnitt 3.8 Millionen THB für 35.6 m2, indische Käufer 6.9 Millionen THB für 75.7 m2.
Das erste Halbjahr 2026 zeigt, wie sich die Gewichte zwischen den Gruppen verschieben:
- Chinesische Käufer blieben die größte Gruppe, ihre Käufe sanken wertmäßig aber um 27.7% auf 6.874 Milliarden THB.
- Russische Käufer wuchsen am schnellsten, um 75.9% auf 3.603 Milliarden THB, vor allem auf Phuket und in Chonburi.
- Käufer aus Myanmar lagen mit 2.457 Milliarden THB auf Platz drei, ein Minus von 16.2%, überwiegend in Bangkok.
Auf Phuket ist die Nachfrage von Käufern aus Russland, Europa und Bangkok am stärksten. Viele von ihnen ziehen auf die Insel oder bleiben langfristig.
Wo gekauft wird
Auf Bangkok entfiel 2025 fast die Hälfte aller Übertragungen von Eigentumswohnungen an Ausländer, auf Chonburi, die Provinz von Pattaya und Jomtien, mehr als ein Viertel. Chonburi verzeichnete Anfang 2026 auch die meisten Übertragungen an Ausländer. Chinesische Käufer und Käufer aus Myanmar konzentrieren sich auf Bangkok, in Chonburi sind Chinesen und Russen die wichtigsten ausländischen Gruppen.
Tourismus: das Gesamtbild und Phuket
2025 zählte Thailand 32,974,321 ausländische Ankünfte, 7.23% weniger als 2024, und nahm von ausländischen Besuchern etwa 1.53 Billionen THB ein. Die wichtigsten Herkunftsmärkte waren Malaysia (4.52 Millionen), China (4.47 Millionen), Indien (2.49 Millionen), Russland (1.9 Millionen) und Südkorea (1.55 Millionen).
Von Januar bis zum 17. Oktober 2026 kamen 24,423,680 ausländische Besucher nach Thailand, 4.12% weniger als im Vorjahreszeitraum, bei Einnahmen von 1,189.6 Milliarden THB. An der Spitze lag China mit 4.14 Millionen, gefolgt von Malaysia (3.10 Millionen), Indien (1.84 Millionen), Russland (1.33 Millionen) und Südkorea (0.90 Millionen).
Die Besucherzahlen für Phuket beruhen auf unterschiedlichen Zählweisen. Lesen Sie daher jede Zeile für sich:
- Erstes Halbjahr 2026: rund 7 Millionen Besucher (6.96 Millionen) und 263 Milliarden THB Tourismuseinnahmen. Die Hotelauslastung lag im Schnitt bei 81.85%. Das sagt etwas über Hotels aus, nicht über Privatwohnungen, die ihre Eigentümer vermieten.
- Januar bis April 2026: 4.90 Millionen Besucher, 2.1% weniger als im Vorjahr.
- Januar bis Juli 2026: 8.10 Millionen Besucher, ein Minus von 1.5%, davon 5.95 Millionen aus dem Ausland, ein Minus von 2.6%.
- Gesamtjahr 2025: 10.75 Millionen ausländische Besucher von insgesamt 14.25 Millionen und 555 Milliarden THB Einnahmen.
Der internationale Flughafen Phuket fertigte 2025 rund 17.5 Millionen Passagierbewegungen ab. Von Oktober 2025 bis September 2026 waren es im Schnitt 47,219 Passagiere und 288 Flüge pro Tag, deutlich mehr als die ausgelegte Kapazität von etwa 12.5 Millionen Passagieren im Jahr.
Phuket: Angebot, Preise und neue Projekte
Im ersten Quartal 2025 standen auf der Insel etwa 40,600 Wohneinheiten in 343 Projekten zum Verkauf, 83% davon Eigentumswohnungen. Die mittleren Angebotspreise (Median, Stand April 2025) lagen bei etwa 144,000 THB pro m2 für Eigentumswohnungen und 70,000 THB pro m2 für Villen. Neue Eigentumswohnungen ohne Marke kosteten im Schnitt 139,000 THB pro m2, im Wiederverkauf waren es 100,000 THB: ein Aufschlag von 39% für Neubauten. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um erzielte Verkaufspreise.
Das Angebot ist stark konzentriert. Der Teilmarkt Cherngtalay rund um Bang Tao und Laguna vereinte 54% der zum Verkauf stehenden Einheiten der Insel, etwa 16,381, und hatte unter den wichtigsten Teilmärkten mit rund 156,000 THB pro m2 den höchsten mittleren Angebotspreis für Eigentumswohnungen. Auf Rawai entfielen 16%, auf Karon 13%. Für Eigentumswohnungen in Branded Residences lag der mittlere Angebotspreis bei etwa 181,000 THB pro m2, für Wohnungen ohne Marke bei etwa 141,000 THB.
Bei den Neuprojekten des ersten Halbjahrs 2026 lag der Schwerpunkt, gemessen am Wert, auf Villen. In diesem Halbjahr kamen auf Phuket 67 Projekte mit 4,166 Einheiten und einem Entwicklungsvolumen von rund 52.96 Milliarden THB auf den Markt. Auf Eigentumswohnungen entfielen 16 Projekte, 3,466 Einheiten und 20.45 Milliarden THB, auf Villen 51 Projekte mit nur 700 Einheiten, aber 32.5 Milliarden THB, mehr als 61% des Werts.
Im oberen Segment stiegen die Verkäufe von Villen auf Phuket ab 90 Millionen THB im ersten Halbjahr 2026 gegenüber dem Vorjahr um mehr als 50%, die Verkäufe von Eigentumswohnungen ab 8 Millionen THB um 11%.
In Bangkok dagegen geht die Zahl neuer Projekte zurück. Gründe sind die Verschuldung der Haushalte, die hohe Ablehnungsquote bei Hypothekenanträgen und unverkaufte Bestände der Bauträger.
Kredite und Infrastruktur
Eine viel beachtete Maßnahme gilt nicht für ausländische Käufer. Die Bank of Thailand hob die maximale Beleihungsquote (Loan-to-Value) für Wohnungsbaukredite, die vom 1. Mai 2025 bis zum 30. Juni 2026 abgeschlossen werden, vorübergehend auf 100% an und führte im Mai und Juni 2026 eine Konsultation über eine Verlängerung bis zum 30. Juni 2027 durch. Das ist eine Obergrenze für thailändische Banken, kein Anspruch, und kein Beleg dafür, dass Ausländer Kredite bekommen. Die meisten ausländischen Käufer zahlen bar oder nutzen die Ratenzahlungspläne der Bauträger. Ebenso gilt die bis zum 30. Juni 2027 verlängerte ermäßigte Übertragungsgebühr von 0.01% nur für thailändische Privatkäufer.
Bei der Infrastruktur handelt es sich überwiegend um Pläne. Für das internationale Terminal der Phase 2 am Flughafen Phuket sind der Baubeginn 2027 und die Eröffnung 2032 vorgesehen. Die Kapazität soll dann auf etwa 19 Millionen Passagiere pro Jahr steigen. Der erste Abschnitt der Schnellstraße Kathu-Patong soll im Oktober 2031 eröffnet werden und braucht noch die Zustimmung des Kabinetts. EXAT plant, dafür über einen Infrastrukturfonds etwa 20 Milliarden THB aufzubringen. Auf Phuket sind Projekte im Wert von mehr als 214 Milliarden THB in Planung, darunter der Andaman-Flughafen, die Stadtbahn, zwei Krankenhausprojekte und ein Outlet-Center, alle ohne Zeitplan. Im Osten kommt die Hochgeschwindigkeitsstrecke nach U-Tapao weiterhin nicht voran.
Mieten und Renditen
Die Angebotsmieten für langfristige Vermietung lagen auf Phuket im April 2025 bei etwa 18,950 THB im Monat für ein Studio in einer Eigentumswohnung und 22,541 THB für eine Wohnung mit 1 Schlafzimmer. Sie zeigen, was Vermieter verlangten, nicht was Mieter zahlten, und lassen sich ohne den Kaufpreis derselben Einheit nicht in eine Rendite umrechnen.
Renditen in Inseraten für Phuket, Bangkok, Pattaya oder Samui beruhen auf Angebotszahlen. Betrachten Sie sie als Schätzung des Verkäufers.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
- Woher eine Marktzahl in einer Verkaufspräsentation stammt, von wann sie ist und ob es sich um einen Angebotspreis oder eine abgeschlossene Übertragung handelt.
- Ob eine genannte Rendite auf tatsächlichen Mieten oder auf Angebotszahlen beruht.
- Bei einem Off-Plan-Kauf: wie viele vergleichbare Einheiten in der Nähe auf den Markt kommen. Die obigen Zahlen zu Neuprojekten und Angebot liefern dafür den Rahmen.
- Ob die Investitionsrechnung von Infrastruktur abhängt, die noch ein Ziel oder ein Plan ist.
- Wie sich die Herkunft der Käufer in Ihrer Wunschgegend auf die Nachfrage beim Wiederverkauf auswirken könnte.
Details zu den einzelnen Gegenden finden Sie in unserem Gebietsführer für Phuket und unserem Ratgeber zu Bangkok, Pattaya und Koh Samui. Aktuelle Projekte finden Sie auf unserer Seite mit Immobilien in Thailand.
