泰国面向外国人的公寓市场成交量稳住了，金额却在降温。2025 年，外国人在泰国购入公寓 14,899 套，总价 609.2 亿 THB，套数增长 2.2%，金额下降 10.7%。2026 年上半年，外国人过户降至 6,533 套、约 282.7 亿 THB，套数和金额分别同比下降 8.8% 和 1.5%。其中，中国买家的购买量大幅减少，俄罗斯买家则增长了约四分之三，主要集中在普吉岛和春武里府。
旅游业也略有下滑：2025 年外国游客入境人次下降 7.23%，2026 年截至 10 月 17 日同比减少 4.12%。在普吉岛，2026 年上半年的新盘按价值计以别墅为主。下面逐一来看各组数据。
外国人公寓过户
衡量外国人购房最清晰的指标，是土地厅登记到外国人名下的公寓套数。这些都是已完成的过户，因此会比预订和期房销售滞后一个工期。
| 时期 | 套数 | 金额（THB） | 同比变化 |
|---|---|---|---|
| 2025 年全年 | 14,899 | 609.2 亿 | 套数增长 2.2%，金额下降 10.7% |
| 2026 年第一季度 | 3,241 | 134.64 亿 | 套数下降 17.3%，金额下降 17.9% |
| 2026 年上半年 | 6,533 | 282.67 亿 | 套数下降 8.8%，金额下降 1.5% |
外国人在整个市场中分量不轻：2025 年占全部公寓过户套数的 14.7%，占过户金额的 25.0%。两个占比之间的差距说明，外国买家平均每套支付的价格高于整体市场。
谁在买
2025 年和 2026 年第一季度，外国人每套过户的平均金额约为 410 万至 420 万 THB，平均面积约 41 至 44 m²。不同国籍之间差别很大：2025 年中国买家平均每套 380 万 THB、35.6 m²；印度买家平均每套 690 万 THB、75.7 m²。
2026 年上半年，各买家群体此消彼长：
- 中国买家仍是最大群体，但购买金额下降 27.7%，降至 68.74 亿 THB。
- 俄罗斯买家增长最快，金额增长 75.9%，达到 36.03 亿 THB，主要集中在普吉岛和春武里府。
- 缅甸买家位列第三，金额为 24.57 亿 THB，下降 16.2%，主要集中在曼谷。
在普吉岛，需求最旺的是来自俄罗斯、欧洲和曼谷的买家，其中很多人是移居或长期居住。
他们在哪里买
2025 年，曼谷占全部外国人公寓过户的近一半；芭堤雅和 Jomtien 所在的春武里府占四分之一以上。2026 年初，春武里府的外国人过户数量也居各地之首。中国和缅甸买家集中在曼谷；在春武里府，中国和俄罗斯买家是主要的外国客群。
旅游业：全国概况与普吉岛
2025 年，泰国接待外国游客 32,974,321 人次，比 2024 年下降 7.23%，外国游客收入约 1.53 万亿 THB。主要客源市场依次为马来西亚（452 万）、中国（447 万）、印度（249 万）、俄罗斯（190 万）和韩国（155 万）。
2026 年 1 月至 10 月 17 日，泰国接待外国游客 24,423,680 人次，同比下降 4.12%，收入 11,896 亿 THB。中国以 414 万人次居首，其后是马来西亚（310 万）、印度（184 万）、俄罗斯（133 万）和韩国（90 万）。
普吉岛的游客数据统计口径各不相同，每一条都应单独看待：
- 2026 年上半年：游客约 700 万人次（696 万），旅游收入 2,630 亿 THB。酒店平均入住率为 81.85%，这个数字说明的是酒店的情况，并不反映业主自行出租的私人住宅。
- 2026 年 1 月至 4 月：游客 490 万人次，同比下降 2.1%。
- 2026 年 1 月至 7 月：游客 810 万人次，下降 1.5%，其中外国游客 595 万人次，下降 2.6%。
- 2025 年全年：游客总数 1,425 万人次，其中外国游客 1,075 万人次，收入 5,550 亿 THB。
普吉国际机场 2025 年旅客吞吐量约 1,750 万人次；2025 年 10 月至 2026 年 9 月，日均旅客 47,219 人次、航班 288 架次，远超其每年约 1,250 万人次的设计容量。
普吉岛的供应、价格与新盘
2025 年第一季度，岛上 343 个项目共有约 40,600 套住宅在售，其中 83% 为公寓。截至 2025 年 4 月，公寓挂牌价中位数约为每 m² 144,000 THB，别墅约为每 m² 70,000 THB。非品牌新公寓平均每 m² 139,000 THB，转售公寓为 100,000 THB，新房溢价 39%。以上均为挂牌价，并非成交价。
供应高度集中。Bang Tao 和 Laguna 一带的 Cherngtalay 片区占全岛在售房源的 54%，约 16,381 套，其公寓挂牌价中位数也是各主要片区中最高的，约每 m² 156,000 THB。Rawai 占 16%，Karon 占 13%。品牌公寓的挂牌价中位数约为每 m² 181,000 THB，非品牌公寓约为 141,000 THB。
按价值计，2026 年上半年的新盘偏重别墅。这半年普吉岛共有 67 个项目开盘，合计 4,166 套，开发总值约 529.6 亿 THB。其中公寓 16 个项目、3,466 套、204.5 亿 THB；别墅 51 个项目，仅 700 套，金额却达 325 亿 THB，占总值的 61% 以上。
高端市场方面，2026 年上半年，普吉岛 9,000 万 THB 及以上别墅的销量同比增长逾 50%，800 万 THB 及以上公寓的销量增长 11%。
曼谷的情况正好相反：由于家庭债务、按揭贷款拒贷率高以及开发商库存积压，新盘数量一直在减少。
信贷与基础设施
有一项备受关注的政策并不适用于外国买家。泰国央行将 2025 年 5 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日签订的住房贷款的最高贷款价值比临时上调至 100%，并于 2026 年 5 月和 6 月就延长至 2027 年 6 月 30 日征求意见。这是泰国银行放贷的上限，并非借款人的权利，也不能证明外国人可以贷款。大多数外国买家以现金付款，或采用开发商的分期付款计划。同样，延长至 2027 年 6 月 30 日的 0.01% 优惠过户费也只适用于泰国个人买家。
基础设施方面的数字大多还只是规划。普吉机场二期国际航站楼计划 2027 年动工、2032 年启用，届时年旅客容量将提升至约 1,900 万人次。Kathu-Patong 高速公路一期目标于 2031 年 10 月通车，目前仍需内阁批准，EXAT 计划通过基础设施基金为其筹资约 200 亿 THB。普吉岛在规划中的项目总值超过 2,140 亿 THB，包括 Andaman 机场、轻轨、两个医院项目和一座奥特莱斯购物中心，但都没有时间表。在东部，通往 U-Tapao 的高铁项目仍处于停滞状态。
租金与收益率
2025 年 4 月，普吉岛长租挂牌租金约为：公寓 studio（开间）每月 18,950 THB，1 卧每月 22,541 THB。这些是房东的要价，不是租客实际支付的租金；没有同一套房的购入价，也无法据此算出收益率。
普吉岛、曼谷、芭堤雅或苏梅岛的房源所标注的收益率都建立在挂牌数字之上，应视为卖方的估算。
购房前要核实的事项
- 销售资料中每一项市场数据的来源和日期，以及它是挂牌价还是已完成的过户。
- 所报的收益率依据的是实际租金还是挂牌数字。
- 如果购买期房，附近有多少同类单元正在开盘，可参照上文的开盘与供应数据。
- 投资逻辑是否依赖仍停留在目标或规划阶段的基础设施。
- 所选区域买家的国籍构成可能会如何影响转售需求。
各区域的详细介绍见普吉岛区域指南和曼谷、芭堤雅与苏梅岛指南。在售项目见泰国房产页面。
