Rakamlarla 2026'da Tayland Gayrimenkul Piyasası: Yabancılara Devirler, Turizm ve Yeni Lansmanlar

Tayland'da yabancılara yönelik kondominyum piyasası hacmini koruyor ama değer olarak soğuyor. Yabancılar 2025'te Tayland'da toplam 60,92 milyar THB değerinde 14.899 kondominyum ünitesi aldı: adet olarak %2,2 artış, değer olarak %10,7 düşüş. 2026'nın ilk yarısında yabancılara yapılan devirler 6.533 üniteye ve yaklaşık 28,27 milyar THB'ye geriledi; yıllık bazda adet %8,8, değer %1,5 azaldı. Bu tablonun içinde Çinlilerin alımları sert biçimde düşerken Rusların alımları dörtte üç oranında arttı ve çoğu Phuket ile Chonburi'de yoğunlaştı.

Turizm de hafif düşüşte: yabancı ziyaretçi sayısı 2025'te %7,23 azaldı, 2026'da 17 Ekim'e kadar ise %4,12 geride kaldı. Phuket'te 2026'nın ilk yarısındaki yeni lansmanlarda değer olarak villalar ağır bastı. Aşağıda her veri grubunu sırayla ele alıyoruz.

Yabancılara yapılan kondominyum devirleri

Yabancı alımlarının en net ölçüsü, Arazi Dairesi'nin (Land Department) yabancılar adına tescil ettiği kondominyum ünitesi sayısıdır. Bunlar tamamlanmış devirlerdir; bu yüzden rezervasyonların ve proje aşamasındaki satışların inşaat süresi kadar gerisinden gelirler.

Dönem	Ünite	Değer (THB)	Yıllık değişim
2025, tüm yıl	14.899	60,92 milyar	Adet %2,2 arttı, değer %10,7 düştü
2026, 1. çeyrek	3.241	13,464 milyar	Adet %17,3 düştü, değer %17,9 düştü
2026, ilk yarı	6.533	28,267 milyar	Adet %8,8 düştü, değer %1,5 düştü

Yabancılar piyasanın bütününde de azımsanmayacak bir yer tutuyordu: 2025'te tüm kondominyum devirlerinin adet olarak %14,7'si, değer olarak %25,0'ı onlara aitti. İki pay arasındaki fark, yabancı alıcıların ünite başına ortalamada piyasanın genelinden daha fazla ödediğini gösteriyor.

Kimler alıyor

2025'te ve 2026'nın ilk çeyreğinde ortalama bir yabancı devri yaklaşık 4,1 ila 4,2 milyon THB ve ünite başına yaklaşık 41 ila 44 m² idi. Milliyetler arasında büyük farklar var. Çinli alıcılar 2025'te ortalama 3,8 milyon THB'ye 35,6 m², Hintli alıcılar ise ortalama 6,9 milyon THB'ye 75,7 m² aldı.

2026'nın ilk yarısı gruplar arasındaki kaymayı gösteriyor:

• Çinli alıcılar en büyük grup olmayı sürdürdü, ancak alımları değer olarak %27,7 düşerek 6,874 milyar THB'ye indi.
• En hızlı büyüyen grup Rus alıcılar oldu: %75,9 artışla 3,603 milyar THB, ağırlıklı olarak Phuket ve Chonburi'de.
• Myanmarlı alıcılar 2,457 milyar THB ile üçüncü sıradaydı; bu %16,2'lik bir düşüş ve alımların çoğu Bangkok'ta.

Phuket'te talep en çok Rus, Avrupalı ve Bangkoklu alıcılardan geliyor; bunların birçoğu adaya taşınıyor ya da uzun süre kalıyor.

Nereden alıyorlar

2025'te yabancılara yapılan tüm kondominyum devirlerinin yarısına yakını Bangkok'ta, dörtte birinden fazlası da Pattaya ve Jomtien'in bulunduğu Chonburi ilinde gerçekleşti. 2026'nın başında yabancılara en çok devrin yapıldığı il de Chonburi oldu. Çinli ve Myanmarlı alıcılar Bangkok'ta yoğunlaşıyor; Chonburi'de ise başlıca yabancı gruplar Çinliler ve Ruslar.

Turizm: ülke geneli ve Phuket

Tayland 2025'te 32.974.321 yabancı ziyaretçi ağırladı; bu, 2024'e göre %7,23 düşüş demek. Yabancı ziyaretçilerden elde edilen gelir yaklaşık 1,53 trilyon THB oldu. En büyük pazarlar Malezya (4,52 milyon), Çin (4,47 milyon), Hindistan (2,49 milyon), Rusya (1,9 milyon) ve Güney Kore (1,55 milyon) idi.

Ocak ayından 17 Ekim 2026'ya kadar Tayland'a 24.423.680 yabancı ziyaretçi geldi; yıllık bazda %4,12 düşüş. Gelir 1.189,6 milyar THB oldu. 4,14 milyonla Çin başı çekti, onu Malezya (3,10 milyon), Hindistan (1,84 milyon), Rusya (1,33 milyon) ve Güney Kore (0,90 milyon) izledi.

Phuket'in ziyaretçi rakamları farklı esaslara göre sayılıyor, bu yüzden her satırı kendi başına okuyun:

• 2026'nın ilk yarısı: yaklaşık 7 milyon ziyaretçi (6,96 milyon) ve 263 milyar THB turizm geliri. Otel doluluğu ortalama %81,85 oldu; bu rakam otelleri anlatır, sahiplerinin kiraya verdiği özel konutları değil.
• Ocak ile Nisan 2026 arası: 4,90 milyon ziyaretçi, yıllık bazda %2,1 düşüş.
• Ocak ile Temmuz 2026 arası: 8,10 milyon ziyaretçi (%1,5 düşüş); bunların 5,95 milyonu yabancıydı (%2,6 düşüş).
• 2025'in tamamı: toplam 14,25 milyon ziyaretçinin 10,75 milyonu yabancıydı, gelir 555 milyar THB oldu.

Phuket Uluslararası Havalimanı 2025'te yaklaşık 17,5 milyon yolcu hareketi gördü. Ekim 2025 ile Eylül 2026 arasında günde ortalama 47.219 yolcuya ve 288 uçuşa hizmet verdi; bu, yılda yaklaşık 12,5 milyon yolcu olan tasarım kapasitesinin çok üzerinde.

Phuket'te arz, fiyatlar ve lansmanlar

2025'in ilk çeyreğinde adada 343 projede satışta yaklaşık 40.600 konut ünitesi vardı ve bunların %83'ü kondominyumdu. Nisan 2025 itibarıyla medyan istenen fiyat kondominyumlarda m² başına yaklaşık 144.000 THB, villalarda m² başına 70.000 THB idi. Markasız yeni kondominyumlar m² başına ortalama 139.000 THB'den satışa sunulurken ikinci elde bu rakam 100.000 THB'ydi; yani yeni stok %39 primliydi. Bunlar satış fiyatı değil, istenen fiyattır.

Arz birkaç bölgede toplanmış durumda. Bang Tao ve Laguna'yı kapsayan Cherngtalay alt piyasası, adada satıştaki ünitelerin %54'ünü (yaklaşık 16.381 ünite) barındırıyordu; ana alt piyasalar arasında en yüksek medyan kondominyum fiyatı da m² başına yaklaşık 156.000 THB ile buradaydı. Rawai'nin payı %16, Karon'un payı %13'tü. Markalı kondominyumlarda medyan istenen fiyat m² başına yaklaşık 181.000 THB iken markasız olanlarda yaklaşık 141.000 THB idi.

2026'nın ilk yarısındaki lansmanlarda değer olarak villalar öne çıktı. Bu altı ayda Phuket'te toplam 4.166 ünite ve yaklaşık 52,96 milyar THB geliştirme değerine sahip 67 proje satışa çıktı. Bunların 16'sı kondominyum projesiydi (3.466 ünite, 20,45 milyar THB). 51'i ise villa projesiydi: yalnızca 700 ünite ama 32,5 milyar THB, yani toplam değerin %61'inden fazlası.

Üst segmentte, 90 milyon THB ve üzeri fiyatlı Phuket villalarının satışları 2026'nın ilk yarısında yıllık bazda %50'den fazla, 8 milyon THB ve üzeri kondominyumların satışları ise %11 arttı.

Bangkok'ta ise tablo farklı: hane halkı borçluluğu, yüksek konut kredisi ret oranları ve geliştiricilerin elindeki satılmamış stok yüzünden yeni lansmanlar azalıyor.

Kredi ve altyapı

Manşetlere taşınan önlemlerden biri yabancı alıcılar için geçerli değil. Tayland Merkez Bankası (Bank of Thailand), 1 Mayıs 2025 ile 30 Haziran 2026 arasında imzalanan konut kredilerinde azami kredi/değer oranını geçici olarak %100'e çıkardı ve Mayıs ile Haziran 2026'da uygulamanın 30 Haziran 2027'ye uzatılması için görüş topladı. Bu, Tayland bankaları için bir üst sınırdır, bir hak değildir; yabancıların kredi kullanabildiğinin kanıtı da değildir. Yabancı alıcıların çoğu nakit ödüyor ya da geliştiricinin taksit planlarını kullanıyor. Aynı şekilde, 30 Haziran 2027'ye uzatılan %0,01'lik indirimli devir harcı da yalnızca Tay vatandaşı bireysel alıcılar için geçerli.

Altyapı tarafında rakamların çoğu henüz plan. Phuket havalimanının 2. Etap uluslararası terminalinin inşaatına 2027'de başlanması, terminalin 2032'de açılması ve kapasitenin yılda yaklaşık 19 milyon yolcuya çıkması planlanıyor. Kathu-Patong otoyolunun ilk etabı için hedeflenen açılış Ekim 2031; projenin hâlâ bakanlar kurulu onayına ihtiyacı var ve EXAT bunun için bir altyapı fonu üzerinden yaklaşık 20 milyar THB toplamayı planlıyor. Phuket'te Andaman havalimanı, hafif raylı sistem, iki hastane projesi ve bir outlet AVM dahil toplam değeri 214 milyar THB'yi aşan projeler sırada bekliyor, ama hiçbirinin takvimi yok. Doğuda ise U-Tapao'ya uzanacak hızlı tren hattı hâlâ askıda.

Kiralar ve getiriler

Nisan 2025'te Phuket'te uzun dönem için istenen kiralar, stüdyo kondominyumda ayda yaklaşık 18.950 THB, 1 yatak odalı dairede 22.541 THB idi. Bu rakamlar kiracıların ne ödediğini değil, ev sahiplerinin ne istediğini anlatır ve aynı ünitenin satın alma fiyatı bilinmeden getiriye çevrilemez.

Phuket, Bangkok, Pattaya ya da Samui ilanlarında verilen getiriler istenen rakamlar üzerine kuruludur; bu yüzden onları satıcının tahmini olarak okuyun.

Satın almadan önce kontrol edilecekler

• Bir satış sunumundaki her piyasa rakamının kaynağı, tarihi ve istenen fiyat mı yoksa tamamlanmış bir devir mi olduğu.
• Verilen getirinin gerçek kiralara mı yoksa istenen rakamlara mı dayandığı.
• Proje aşamasında bir alımda, çevrede kaç benzer ünitenin satışa çıktığı; yukarıdaki lansman ve arz rakamları bunun için bağlam sunar.
• Yatırım gerekçesinin hâlâ hedef ya da plan aşamasındaki altyapıya dayanıp dayanmadığı.
• Seçtiğiniz bölgedeki alıcıların milliyet dağılımının ikinci el talebi nasıl etkileyebileceği.

Bölge ayrıntıları Phuket bölge rehberimizde ve Bangkok, Pattaya ve Koh Samui rehberimizde. Güncel projeler Tayland gayrimenkulleri sayfamızda.