Bangkok, Pattaya ve Koh Samui: Tayland'ın Diğer Üç Gayrimenkul Piyasası ve Oradan Kimlerin Aldığı
İlginin çoğunu Phuket topluyor, ama yabancıların Tayland'da kondominyumları en çok satın aldığı yer orası değil. 2025'te yabancılara yapılan tüm kondominyum devirlerinin yarısına yakını Bangkok'ta, dörtte birinden fazlası da Pattaya ve Jomtien'in bulunduğu Chonburi ilinde gerçekleşti. Çinli ve Myanmarlı alıcılar Bangkok'ta yoğunlaşıyor; Chonburi'de ise başlıca yabancı gruplar Çinliler ve Ruslar.
Koh Samui farklı türde bir piyasa: Tayland'ın en büyük ikinci adası, özel mülkiyetteki bir havalimanı ve araba vapuruyla ulaşılıyor. Aşağıda üç piyasayı sırayla ele alıyoruz.
Yabancılar nereden alıyor
Arazi Dairesi (Land Department) 2025'te yabancılara toplam 60,92 milyar THB değerinde 14.899 kondominyum ünitesinin devrini tescil etti; bu, 2024'e göre adet olarak %2,2 artış, değer olarak %10,7 düşüş demek. Bunlar rezervasyon değil, tamamlanmış devirler. Bu devirlerin yarısına yakını Bangkok'ta, dörtte birinden fazlası Chonburi'de yapıldı. 2026'nın başında da yabancılara en çok devrin yapıldığı il Chonburi oldu.
2026 şimdiye kadar daha durgun geçti. İlk çeyrekte yabancılara yapılan devirler 13,464 milyar THB değerinde 3.241 üniteye geriledi; yıllık bazda adet %17,3, değer %17,9 düştü. İlk yarının tamamında düşüş daraldı: 6.533 ünite ve yaklaşık 28,27 milyar THB, adet olarak %8,8, değer olarak %1,5 düşüş.
Ortalama yabancı alımı küçük. 2025'te ve 2026'nın ilk çeyreğinde ünite başına yaklaşık 4,1 ila 4,2 milyon THB ve 41 ila 44 m² idi. Çinli alıcılar 2025'te ortalama 3,8 milyon THB'ye 35,6 m², Hintli alıcılar ise ortalama 6,9 milyon THB'ye 75,7 m² aldı.
Milliyet eğilimleri şehre göre değişiyor. 2026'nın ilk yarısında Çinli alıcılar en büyük grup olmayı sürdürdü, ama alımları değer olarak %27,7 düşerek 6,874 milyar THB'ye indi. En hızlı büyüyen grup, %75,9 artışla 3,603 milyar THB'ye ulaşan Rus alıcılardı; alımları ağırlıklı olarak Phuket ve Chonburi'deydi. Myanmarlı alıcılar 2,457 milyar THB ile üçüncü sıradaydı (%16,2 düşüş) ve çoğunlukla Bangkok'tan aldılar.
Bangkok: Sukhumvit, Silom ve Sathorn ile nehir kıyısı
Yabancı bir alıcı için Bangkok, Tayland'ın her yerindeki kurallarla aynı kurallara tabi kondominyumlar demek: %49'luk yabancı kotası içinde tam mülkiyet, yurt dışından getirilen dövizle ödeme. Bir semtten diğerine değişen, çevre ve ulaşımdır.
Sukhumvit
Sukhumvit, şehrin BTS Sukhumvit Hattı'nın hizmet verdiği ana doğu-batı koridorudur. Ana koridoru Sukhumvit olan Bangkok bütünüyle, Çinli ve Myanmarlı alıcıların yoğunlaştığı yer.
Silom ve Sathorn
Silom ve Sathorn, BTS Silom Hattı'nın hizmet verdiği Bangkok'un merkezi iş bölgesini oluşturur. Belirli bir bina için en yakın istasyona yürüme mesafesini kendiniz kontrol edin.
Nehir kıyısı
Nehir kıyısı Chao Phraya'nın iki yakasını da kapsar. Thonburi yakasında, 16 Aralık 2020'de açılan, 1,8 km uzunluğunda ve üç istasyonlu BTS Gold Line, BTS Silom Hattı üzerindeki Krung Thon Buri istasyonunu ICONSIAM ve Khlong San'a bağlar.
Bangkok'ta piyasa koşulları
Bangkok'ta hane halkı borçluluğu, yüksek konut kredisi ret oranları ve geliştiricilerin elindeki satılmamış stok yüzünden yeni lansmanlar azalıyor. Bir alıcı için satılmamış stok, seçebileceği daha fazla tamamlanmış ünite anlamına gelebilir; ama satış zamanı geldiğinde daha fazla rekabet anlamına da gelir. Bu yüzden aynı binada başka nelerin satışta olduğuna yakından bakın.
İmar planlaması haritanın bir kısmını değiştirebilir. Bangkok'un 2027'de yürürlüğe girmesi planlanan dördüncü kapsamlı plan revizyonu, orta yoğunluklu bölgeleri %23 genişletecek ve bazı toplu taşıma aktarma noktalarının yakınında yükseklik sınırlarını artıracak. Bu bir plan; henüz yürürlükte değil.
Finansman, Bangkok'un tatil piyasalarından biraz ayrıldığı nokta. Tayland bankaları mukim olmayan yabancılara nadiren kredi verir, ancak UOB, yabancı kotası içindeki tam mülkiyetli kondominyum üniteleri için Tayland dışında açılan sınır ötesi krediler sunmuştur; bu krediler başta Bangkok olmak üzere seçili bölgelerde geçerli. Güncel kredi/değer oranı ve gelir şartlarını doğrudan bankaya sorun.
Pattaya ve Jomtien
Pattaya City, Chonburi ilinin Bang Lamung ilçesinde, Bangkok'un yaklaşık 150 km güneydoğusunda yer alan ve 7 numaralı otoyolla ulaşılan özel statülü, kendi kendini yöneten bir şehirdir. Jomtien güneyde, Pattaya'dan Thepprasit Road ile ayrılır; Naklua ve Wongamat ise kuzey ucunu oluşturur. U-Tapao Uluslararası Havalimanı arabayla yaklaşık 45 dakika güneyde.
Yabancılara yapılan devir hacmine göre Chonburi, Tayland'ın ikinci piyasası: 2025'te yabancılara yapılan tüm kondominyum devirlerinin dörtte birinden fazlası ve 2026'nın başında en yüksek sayı, başlıca yabancı gruplar da Çinliler ve Ruslar. 2026'nın ilk yarısında Rus alımları tüm milliyetler arasında en hızlı büyüyen oldu ve Phuket ile Chonburi'de yoğunlaştı.
Pattaya, Doğu Ekonomik Koridoru (Eastern Economic Corridor) içinde yer alıyor ve geleceğini iki altyapı konusu şekillendiriyor. U-Tapao'nun geliştiricisi 3 Nisan 2026'da işe başlama bildirimini aldı, ancak ilk etabın kapasitesi yılda 16 milyon yolcudan 3 milyona indirildi. Don Mueang, Suvarnabhumi ve U-Tapao'yu birbirine bağlaması planlanan hızlı tren hattı ise Eylül 2026 itibarıyla hâlâ askıdaydı. Bir satıcının Pattaya için öne sürdüğü gerekçe bu demiryolu bağlantısına dayanıyorsa, onu tarihi belli olmayan bir proje olarak değerlendirin.
Koh Samui
Koh Samui, yaklaşık 229 km² yüzölçümüyle Tayland'ın en büyük ikinci adası ve Surat Thani iline bağlı bir ilçe. Başlıca plaj bölgeleri arasında Chaweng, Lamai ve Bophut var.
Adayı tanımlayan özellik ulaşım. Samui Havalimanı özel sektör tarafından inşa edildi, Bangkok Airways'e ait ve 1989'da açıldı. Günlük uçuş sınırı 50'ye çıkarıldı, 73'e çıkarılması onaylandı ve bir terminal yenilemesi planlanmıştı. Araba vapurları anakaradaki Don Sak'tan Nathon ve Lipa Noi'ye sefer yapıyor.
Samui'de alınan mülk bir villaysa, kiralama hakkı ve paravan isim (nominee) soruları öne çıkar. Surat Thani, Ticari Kalkınma Dairesi'nin (Department of Business Development) 1 Ağustos 2026'dan bu yana yabancı ortakları ya da yabancı imza yetkilileri olan bir şirketin kaydı ya da değişikliği sırasında banka dökümleri ve bir yatırım açıklama yazısı istediği 16 riskli ilden biri. Bir şirket yapısı üzerinden sunulan bir villa, Phuket ve Chonburi'de olduğu gibi orada da ekstra inceleme gerektirir.
Samui fiyatlarının belirgin bir yönü yok: bazı istenen fiyatlar yükselirken bazıları düşüyor.
Bu piyasalarda kiraya vermek ve kalmak
Üç piyasada da iki soru gündeme geliyor ve yanıtları yerel değil, ulusal.
Birincisi kısa süreli kiralama. Otel Kanunu uyarınca bir konaklama yerini bir aydan kısa süreyle kiraya vermek genellikle lisans gerektiren otel işletmeciliği sayılır ve kanundaki ölçüt mekanik bir 30 gün değil, konaklamanın “aylık ya da daha uzun” olup olmadığıdır. Kondominyum sahipleri ayrıca binanın kendi kurallarına da bağlıdır ve birçok kondominyum binası 30 günden kısa konaklamaları yasaklıyor. Bu, Jomtien plajında olduğu kadar Sukhumvit'teki bir kulede de geçerli. Ayrıntılar kiralama kuralları rehberimizde.
İkincisi oturum. Ekim 2025'ten bu yana, kendi adınıza tescilli ve en az 3 milyon THB değerinde tamamlanmış bir kondominyum ünitesine sahip olmak, Turizm ve Spor Bakanlığı'nın onay belgesine bağlı olarak yatırıma dayalı bir kalış süresi uzatmasına dayanak olabiliyor. Bu yol yeni, kuralları hâlâ netleşiyor ve proje aşamasındaki üniteler buna uygun değil. Yaklaşık 4,1 ila 4,2 milyon THB olan ortalama yabancı devri bu eşiğin üzerinde, ama bu yol oturum hakkı değil, kalış izni veriyor ve bir avukatın kontrolünü gerektiriyor. Konuyu mülk alanlar için vize rehberimizde ele alıyoruz.
Üç piyasa yan yana
| Bangkok | Pattaya ve Jomtien | Koh Samui | |
|---|---|---|---|
| 2025'te yabancılara yapılan kondominyum devirlerindeki payı | Yarısına yakını | Chonburi: dörtte birinden fazlası | Veri yok |
| Başlıca yabancı alıcı grupları | Çinliler ve Myanmarlılar | Çinliler ve Ruslar | Veri yok |
| Bir yabancının tam mülkiyetle sahip olabileceği | %49 kotası içindeki kondominyum üniteleri | %49 kotası içindeki kondominyum üniteleri | %49 kotası içindeki kondominyum üniteleri |
| Villa nasıl elde tutulur | 30 yıla kadar tescilli kira sözleşmesi | 30 yıla kadar tescilli kira sözleşmesi | 30 yıla kadar tescilli kira sözleşmesi |
| Ulaşım | BTS Sukhumvit, Silom ve Gold hatları | Bangkok'tan 7 numaralı otoyol; U-Tapao yaklaşık 45 dakika | Bangkok Airways'in özel havalimanı; Don Sak'tan vapurlar |
| Takip edilecek projeler | 2027 için planlanan şehir planı revizyonu | U-Tapao ilk etabı; askıdaki hızlı tren | Uçuş sınırı artışları; terminal yenilemesi |
Mülkiyet satırları aynı, çünkü kurallar ulusal. Üç piyasa arasında değişen, kimin aldığı ve oraya nasıl gidildiği.
Satın almadan önce kontrol edilecekler
- Üç piyasanın hangisinde olursa olsun, söz konusu ünite için yabancı kotasının yazılı teyidi.
- Bangkok'ta istasyona gerçek yürüme mesafesi ve aynı binada kaç benzer ünitenin satışta olduğu.
- Pattaya'da alımın gerekçesinin tarihi kesinleşmemiş bir altyapıya dayanıp dayanmadığı.
- Samui'de villanın nasıl elde tutulduğu: paravan şirket olmadan, 30 yıla kadar tescilli bir kira sözleşmesiyle.
- Kısa süreli konaklamalara binanın kurallarının ve Otel Kanunu'nun izin verip vermediği.
- Avukatınızın ya da emlakçınızın belgeleyebileceği tamamlanmış satışlara dayanan bir fiyat karşılaştırması.
Hukuki arka plan için bir yabancının neye sahip olabileceğini anlatan rehberimize ve 2026 piyasa rakamlarımıza bakın. Phuket ayrı olarak Phuket bölge rehberimizde ele alınıyor; güncel projeler Tayland gayrimenkulleri sayfamızda.
