Bangkok, Pattaya y Koh Samui: otros tres mercados inmobiliarios de Tailandia y quién compra en ellos
Phuket se lleva casi toda la atención, pero no es donde la mayoría de los extranjeros compran condominios en Tailandia. En 2025, Bangkok sumó casi la mitad de todas las transferencias de condominios a extranjeros, y la provincia de Chonburi, donde están Pattaya y Jomtien, más de una cuarta parte. Los compradores chinos y de Myanmar se concentran en Bangkok; en Chonburi, los principales grupos extranjeros son chinos y rusos.
Koh Samui es otro tipo de mercado: la segunda isla más grande de Tailandia, a la que se llega por un aeropuerto de propiedad privada y en transbordador de vehículos. A continuación repasamos los tres mercados uno por uno.
Dónde compran los extranjeros
En 2025 el Departamento de Tierras registró la transferencia de 14,899 unidades de condominio a extranjeros por 60.92 mil millones de THB, un 2.2% más en unidades y un 10.7% menos en valor que en 2024. Son transferencias completadas, no reservas. Bangkok reunió casi la mitad de esas transferencias y Chonburi más de una cuarta parte. Chonburi tuvo además el mayor número de transferencias a extranjeros a comienzos de 2026.
Hasta ahora, 2026 ha sido más flojo. En el primer trimestre, las transferencias a extranjeros bajaron a 3,241 unidades por 13.464 mil millones de THB, un 17.3% menos en unidades y un 17.9% menos en valor que un año antes. En el conjunto del primer semestre la caída se moderó: 6,533 unidades y unos 28.27 mil millones de THB, un 8.8% menos en unidades y un 1.5% menos en valor.
La compra media de un extranjero es pequeña. En 2025 y en el primer trimestre de 2026 rondó los 4.1 a 4.2 millones de THB y los 41 a 44 m² por unidad. Los compradores chinos pagaron de media 3.8 millones de THB por 35.6 m² en 2025, mientras que los indios pagaron 6.9 millones de THB por 75.7 m².
Las tendencias por nacionalidad varían según la ciudad. En el primer semestre de 2026, los compradores chinos siguieron siendo el grupo más grande, pero sus compras cayeron un 27.7% en valor, hasta 6.874 mil millones de THB. Los rusos fueron los que más crecieron, un 75.9% hasta 3.603 mil millones de THB, sobre todo en Phuket y Chonburi. Los compradores de Myanmar quedaron terceros con 2.457 mil millones de THB, un 16.2% menos, sobre todo en Bangkok.
Bangkok: Sukhumvit, Silom y Sathorn, y el río
Para un comprador extranjero, Bangkok significa condominios, con las mismas reglas que en el resto de Tailandia: propiedad plena (freehold) dentro del cupo extranjero del 49%, pagada con divisas traídas del extranjero. Lo que cambia de un distrito a otro es el entorno y el transporte.
Sukhumvit
Sukhumvit es el gran eje este-oeste de la ciudad, con servicio de la línea BTS Sukhumvit. Bangkok en su conjunto, con Sukhumvit como eje principal, es donde se concentran los compradores chinos y de Myanmar.
Silom y Sathorn
Silom y Sathorn forman el distrito financiero central de Bangkok, con servicio de la línea BTS Silom. Para cada edificio concreto, compruebe usted mismo la distancia a pie hasta la estación más cercana.
La ribera del río
La ribera abarca las dos orillas del Chao Phraya. En la orilla de Thonburi, la línea BTS Gold, de 1.8 km con tres estaciones e inaugurada el 16 de diciembre de 2020, une la estación de Krung Thon Buri, en la línea BTS Silom, con ICONSIAM y Khlong San.
La situación del mercado en Bangkok
Los nuevos lanzamientos en Bangkok han ido cayendo por el endeudamiento de los hogares, las altas tasas de rechazo de hipotecas y el stock sin vender de los desarrolladores. Para un comprador, ese stock puede significar más unidades terminadas entre las que elegir, pero también más competencia a la hora de revender, así que fíjese bien en qué más se vende en el mismo edificio.
La planificación urbana puede cambiar parte del mapa. La cuarta revisión del plan general de Bangkok, cuya aprobación está prevista para 2027, ampliaría las zonas de densidad media en un 23% y elevaría los límites de altura cerca de algunos intercambiadores de transporte masivo. Es un plan y todavía no está en vigor.
En la financiación, Bangkok se diferencia un poco de los mercados turísticos. Los bancos tailandeses rara vez prestan a extranjeros no residentes, pero UOB ha ofrecido préstamos transfronterizos para unidades de condominio en propiedad plena dentro del cupo extranjero, concedidos fuera de Tailandia, en zonas seleccionadas, sobre todo en Bangkok. Pregunte directamente al banco por sus requisitos actuales de relación préstamo-valor y de ingresos.
Pattaya y Jomtien
Pattaya es una ciudad autónoma con régimen especial dentro del distrito de Bang Lamung, en la provincia de Chonburi, a unos 150 km al sureste de Bangkok por la autopista 7. Jomtien queda al sur, separada de Pattaya por Thepprasit Road, y Naklua y Wongamat forman el extremo norte. El aeropuerto internacional de U-Tapao está a unos 45 minutos en coche hacia el sur.
Por volumen de transferencias a extranjeros, Chonburi es el segundo mercado de Tailandia: más de una cuarta parte de todas las transferencias de condominios a extranjeros en 2025 y el mayor número a comienzos de 2026, con los chinos y los rusos como principales grupos extranjeros. Las compras rusas del primer semestre de 2026 fueron las que más crecieron de todas las nacionalidades y se concentraron en Phuket y Chonburi.
Pattaya está dentro del Corredor Económico del Este, y dos proyectos de infraestructura marcan sus perspectivas. El promotor de U-Tapao recibió la orden de inicio de obras el 3 de abril de 2026, pero con la primera fase reducida a 3 millones de pasajeros al año, frente a los 16 millones previstos. La línea de alta velocidad que debía unir Don Mueang, Suvarnabhumi y U-Tapao seguía paralizada en septiembre de 2026. Si el argumento de un vendedor a favor de Pattaya se apoya en esa línea ferroviaria, valórela como un proyecto sin fecha.
Koh Samui
Koh Samui es la segunda isla más grande de Tailandia, de unos 229 km², y un distrito de la provincia de Surat Thani. Entre sus principales zonas de playa están Chaweng, Lamai y Bophut.
El acceso es el rasgo que define la isla. El aeropuerto de Samui lo construyó un actor privado y es propiedad de Bangkok Airways; abrió en 1989. El límite diario de vuelos se ha elevado a 50, se ha aprobado un aumento a 73 y estaba prevista una renovación de la terminal. Los transbordadores de vehículos salen de Don Sak, en el continente, hacia Nathon y Lipa Noi.
Cuando la compra en Samui es una villa, pasan a primer plano las cuestiones del arrendamiento (leasehold) y de los testaferros (nominees). Surat Thani es una de las 16 provincias de riesgo en las que el Departamento de Desarrollo Empresarial exige desde el 1 de agosto de 2026 extractos bancarios y una carta explicativa de la inversión cuando se inscribe o modifica una empresa con coinversores o firmantes extranjeros. Allí, igual que en Phuket y Chonburi, una villa ofrecida a través de una estructura societaria merece un examen más riguroso.
Los precios en Samui no tienen una dirección clara: algunos precios de oferta suben y otros bajan.
Alquilar y residir en estos mercados
En los tres mercados surgen dos preguntas, y las respuestas son nacionales, no locales.
La primera es el alquiler de corta duración. Según la Ley de Hoteles, alquilar un alojamiento por menos de un mes se considera, por lo general, actividad hotelera que requiere licencia, y el criterio legal es si la estancia es «por meses o más», no un recuento mecánico de 30 días. Los propietarios de condominios están sujetos además a las normas del propio edificio, y muchos edificios de condominios prohíben las estancias de menos de 30 días. Esto vale igual para una torre de Sukhumvit que para la playa de Jomtien. Nuestra guía sobre las normas de alquiler lo explica en detalle.
La segunda es la residencia. Desde octubre de 2025, ser propietario de una unidad de condominio terminada con un valor mínimo de 3 millones de THB, inscrita a su nombre, puede respaldar una prórroga de estancia por inversión, siempre que la certifique el Ministerio de Turismo y Deportes. La vía es nueva, sus normas todavía se están aclarando y las unidades sobre plano no son válidas. La transferencia media a un extranjero, de unos 4.1 a 4.2 millones de THB, supera ese umbral, pero la vía da un permiso de estancia, no la residencia, y requiere la revisión de un abogado. La tratamos en nuestra guía de visados para compradores de propiedades.
Los tres mercados lado a lado
| Bangkok | Pattaya y Jomtien | Koh Samui | |
|---|---|---|---|
| Cuota de las transferencias de condominios a extranjeros en 2025 | Casi la mitad | Chonburi: más de una cuarta parte | No disponible |
| Principales grupos de compradores extranjeros | Chinos y de Myanmar | Chinos y rusos | No disponible |
| Qué puede tener un extranjero en propiedad plena | Unidades de condominio dentro del cupo del 49% | Unidades de condominio dentro del cupo del 49% | Unidades de condominio dentro del cupo del 49% |
| Cómo se tiene una villa | Arrendamiento inscrito de hasta 30 años | Arrendamiento inscrito de hasta 30 años | Arrendamiento inscrito de hasta 30 años |
| Acceso | Líneas BTS Sukhumvit, Silom y Gold | Autopista 7 desde Bangkok; U-Tapao a unos 45 minutos | Aeropuerto privado de Bangkok Airways; transbordadores desde Don Sak |
| Proyectos a seguir | Revisión del plan urbano, prevista para 2027 | Primera fase de U-Tapao; alta velocidad paralizada | Aumentos del límite de vuelos; renovación de la terminal |
Las filas sobre la propiedad son idénticas porque las normas son nacionales. Lo que distingue a los tres mercados es quién compra y cómo se llega.
Qué comprobar antes de comprar
- Confirmación por escrito del cupo extranjero para la unidad concreta, en cualquiera de los tres mercados.
- En Bangkok, la distancia real a pie hasta la estación y cuántas unidades similares se venden en el mismo edificio.
- En Pattaya, si el argumento de la compra depende de infraestructuras sin fecha confirmada.
- En Samui, cómo se tiene la villa: un arrendamiento inscrito de hasta 30 años, sin sociedad pantalla con testaferros.
- Si las estancias cortas están permitidas por las normas del edificio y por la Ley de Hoteles.
- Una comparación de precios basada en ventas completadas que su abogado o agente pueda documentar.
Para el marco legal, consulte nuestra guía sobre lo que puede poseer un extranjero y nuestras cifras del mercado de 2026. Phuket se trata aparte en nuestra guía de zonas de Phuket, y los proyectos actuales están en nuestra página de propiedades en Tailandia.
