Visados para compradores de propiedades en Tailandia: Thailand Privilege, LTR, DTV y la vía del condominio de 3 millones de THB
Comprar un condominio o una villa en Tailandia no le da, por sí solo, derecho de residencia, residencia permanente ni ciudadanía. Lo que sí puede hacer una propiedad es respaldar determinadas solicitudes. Desde octubre de 2025, una unidad de condominio terminada con un valor mínimo de 3 millones de THB e inscrita a su nombre puede respaldar una prórroga de estancia de un año renovable, siempre que la certifique el Ministerio de Turismo y Deportes. Con el visado Long-Term Resident (LTR), la propiedad en Tailandia puede computar para el requisito de inversión en dos categorías. Thailand Privilege y el Destination Thailand Visa no guardan relación con la propiedad, pero son opciones de estancia larga que un comprador puede usar junto con su compra.
Ninguna de estas vías es automática, y las normas de dos de ellas cambiaron en el último año. A continuación explicamos cada vía tal como estaba en octubre de 2026, lo que cuesta y cómo encaja una compra. Antes de contar con cualquier solicitud, revísela con un abogado de inmigración tailandés.
Lo que una compra le da y lo que no
En Tailandia, la propiedad y la inmigración son sistemas separados. Ser propietario de una unidad le da el título de propiedad y el derecho a usarla, pero no le da ningún visado. Y a la inversa, una membresía Thailand Privilege no da ningún derecho sobre inmuebles, y siguen aplicándose las normas habituales para extranjeros sobre el cupo del 49% en los condominios y sobre el suelo. El vínculo entre los dos sistemas es estrecho: unas pocas vías de visado aceptan una propiedad como prueba de inversión, y cada una fija sus propias condiciones de valor, de finalización y de forma de tenencia.
Por eso importa el orden de las decisiones. Si un visado forma parte de su plan, compruebe qué vía usaría y si la propiedad que está mirando cumple sus condiciones antes de reservar. Una unidad sobre plano, por ejemplo, no puede usarse para la vía del condominio hasta que esté terminada y se le haya transferido.
La vía del condominio de 3 millones de THB
Desde octubre de 2025, en virtud de las Órdenes 237/2568 y 238/2568 de la Oficina de Inmigración, un extranjero puede obtener una prórroga de estancia por inversión si cumple una de estas tres condiciones:
- ser propietario de una unidad de condominio terminada con un valor mínimo de 3 millones de THB, inscrita a nombre del propio solicitante, con la transferencia realizada el 1 de octubre de 2020 o después;
- ser titular de un arrendamiento largo inscrito con un valor total mínimo de 3.06 millones de THB; o
- pagar un alquiler de 85,000 THB o más al mes.
El umbral reducido depende de una carta de certificación del Ministerio de Turismo y Deportes, tramitada a través de un operador autorizado de estancias largas, Thailand Longstay Service Co., Ltd. Sin esa certificación, rige el umbral de inversión estándar de 10 millones de THB.
El esquema consiste en un permiso de estancia inicial de 90 días, seguido de una prórroga de 12 meses en la categoría de inversión Non-Immigrant «B», renovable cada año mientras se sigan cumpliendo las condiciones. Las unidades sobre plano y en construcción no son válidas.
Conviene tratar esta vía con cautela. Es un régimen nuevo, que funciona como programa piloto y cuyas normas todavía se están aclarando; los operadores turísticos de Phuket han criticado lo bajo del umbral. Está disponible sujeta a la certificación, y un abogado debería confirmar la práctica vigente antes de que cuente con ella.
El visado Long-Term Resident
El visado LTR, que gestiona la Junta de Inversiones (Board of Investment), es un visado de 10 años: cinco, prorrogables otros cinco si sigue cumpliendo los requisitos. Sustituye la notificación cada 90 días por una notificación anual, permite múltiples reentradas e incluye un permiso de trabajo digital para quienes trabajan en Tailandia. La tasa del visado es de 50,000 THB por persona para el visado de 10 años y entradas múltiples cuando se recoge en Tailandia.
Hay cuatro categorías:
- Wealthy Global Citizen: al menos 1 millón de USD en activos y al menos 500,000 USD invertidos en Tailandia, en bonos del Gobierno tailandés, inversión directa en empresas tailandesas o propiedades en Tailandia, a nombre del solicitante.
- Wealthy Pensioner: 50 años o más, con ingresos pasivos de al menos 80,000 USD al año, o de 40,000 a 80,000 USD al año más 250,000 USD invertidos en Tailandia, propiedades incluidas.
- Work-from-Thailand Professional: ingresos de al menos 80,000 USD al año, o de 40,000 a 80,000 USD con un máster, procedentes de un empleador que cumpla ciertos criterios de tamaño.
- Highly-Skilled Professional: ingresos de al menos 80,000 USD, o de 40,000 a 80,000 USD con un máster en ciencias o tecnología, trabajando en un sector prioritario.
Todos los solicitantes necesitan un seguro médico de al menos 50,000 USD, la seguridad social tailandesa o 100,000 USD depositados en una cuenta bancaria durante 12 meses. Se pueden incluir hasta cuatro dependientes: el cónyuge y los hijos menores de 20 años.
Para un comprador, el LTR importa porque es el único visado en el que la compra de una propiedad en Tailandia puede computar para el requisito de inversión: en la categoría Wealthy Global Citizen y en el complemento de la Wealthy Pensioner. También tiene una ventaja fiscal. Los titulares de las tres primeras categorías están exentos por los ingresos extranjeros que traigan a Tailandia en virtud del Real Decreto n.º 743, y los Highly-Skilled Professionals pagan un tipo fijo del 17% sobre las rentas del trabajo en Tailandia que cumplan los requisitos.
Thailand Privilege
Thailand Privilege, antes Thailand Elite, es una membresía de pago que incluye un visado de estancia larga. La gestiona Thailand Privilege Card Co., Ltd. y cambió de nombre en un relanzamiento en octubre de 2023, cuando se retiraron los paquetes anteriores. Hay cinco niveles, cada uno con un pago único por todo el periodo:
- Bronze: 650,000 THB por 5 años
- Gold: 900,000 THB por 5 años
- Platinum: 1,500,000 THB por 10 años
- Diamond: 2,500,000 THB por 15 años
- Reserve, solo por invitación: 5,000,000 THB por 20 años
Se cobra por adelantado una tasa de solicitud de 50,000 THB. Se devuelve si la solicitud se rechaza y se descuenta de la membresía si se aprueba. Bronze seguía ofreciéndose en octubre de 2026, pero confirme su disponibilidad con el operador antes de contar con él.
Thailand Privilege no tiene nada que ver con la propiedad. No da derechos de propiedad ni exige comprar nada. Para un comprador que no encaja en las categorías del LTR y no quiere depender de la nueva vía del condominio, es una opción de pago que no depende en absoluto del inmueble, y un coste aparte de la compra.
El Destination Thailand Visa
El Destination Thailand Visa (DTV) es un visado de entradas múltiples por cinco años que permite estancias de hasta 180 días por entrada, prorrogables una vez por entrada otros 180 días en una oficina de inmigración por una tasa de 1,900 THB. La tasa oficial es de 10,000 THB.
Está pensado para trabajadores en remoto y autónomos que trabajan para empleadores o clientes extranjeros, y para actividades de «poder blando» como el muay thai, la cocina tailandesa, los tratamientos médicos y los seminarios. El cónyuge y los hijos menores de 20 años pueden ser dependientes. Los solicitantes deben acreditar al menos 500,000 THB, o su equivalente, en extractos bancarios, normalmente de tres meses. El DTV no permite trabajar para empleadores ni clientes tailandeses y no es un permiso de trabajo.
Desde el 31 de agosto de 2026, el Ministerio de Asuntos Exteriores cambió la documentación exigida, que incluye ahora un certificado de antecedentes penales obligatorio expedido en los seis meses anteriores. Confirme la lista vigente en el portal oficial e-Visa antes de presentar la solicitud.
Las cuatro vías comparadas
| Vía | Duración | Coste o umbral principal | ¿Cuenta la propiedad? | A tener en cuenta |
|---|---|---|---|---|
| Vía del condominio de 3 millones de THB | 90 días, luego prórrogas de 12 meses renovadas cada año | Condominio terminado de 3 millones de THB o más, o arrendamiento de 3.06 millones de THB o más, o alquiler de 85,000 THB o más al mes | Sí, si está terminado y a su nombre | Requiere la certificación del Ministerio de Turismo y Deportes; programa piloto; no es residencia |
| Visado LTR | 10 años (5 + 5) | Tasa de visado de 50,000 THB por persona; requisitos de ingresos o activos según la categoría | Sí, en dos categorías | Exención fiscal sobre los ingresos extranjeros en tres categorías |
| Thailand Privilege | De 5 a 20 años según el nivel | De 650,000 a 5,000,000 THB, más 50,000 THB de tasa de solicitud | No | Disponibilidad de Bronze por confirmar |
| DTV | 5 años, hasta 180 días por entrada | Tasa oficial de 10,000 THB; 500,000 THB en fondos | No | No permite trabajar para empleadores ni clientes tailandeses |
Residencia fiscal: la regla de los 180 días y el dinero que entra
Una estancia larga tiene su vertiente fiscal. Es residente fiscal en Tailandia en un año natural si pasa en el país 180 días o más ese año. Desde el 1 de enero de 2024, los ingresos de fuente extranjera obtenidos a partir de esa fecha por una persona que era residente en el año en que los obtuvo tributan cuando entran en Tailandia, ese año o cualquier año posterior. Los ingresos obtenidos antes de 2024 quedan excluidos si están documentados.
En 2025 el Departamento de Ingresos anunció una propuesta de exención para los ingresos extranjeros remitidos en el año en que se obtienen o en el siguiente, pero el 19 de octubre de 2026 todavía no era ley. El dinero que se trae para comprar un condominio es una transferencia de capital y no un ingreso en sí, pero si un comprador residente en Tailandia financia una compra con ingresos extranjeros obtenidos desde 2024, ese dinero puede tributar al remitirse. No existe una norma específica para las compras de inmuebles, así que, si prevé pasar 180 días al año o más en Tailandia, pida asesoramiento fiscal antes de transferir el dinero. Para quienes cumplan los requisitos, la exención del LTR sobre los ingresos extranjeros descrita arriba es relevante en este punto.
Qué comprobar antes de comprar
- Qué vía piensa usar y si la propiedad cumple sus condiciones de valor, de finalización y de forma de tenencia.
- Para la vía del condominio, que la unidad estará terminada e inscrita a su nombre, y cómo se obtiene la certificación del Ministerio de Turismo y Deportes.
- Para el LTR, si su compra puede computar para la inversión de 500,000 USD o de 250,000 USD, y qué pruebas pedirá la Junta de Inversiones.
- Para Thailand Privilege, la lista vigente de niveles en el sitio oficial.
- Cuántos días prevé pasar en Tailandia cada año y el efecto fiscal de traer ingresos extranjeros.
Las normas de propiedad están en nuestra guía sobre lo que puede poseer un extranjero, los pasos de la compra en nuestra guía paso a paso para comprar un condominio y los proyectos actuales en nuestra página de propiedades en Tailandia.
