Wizy dla kupujących nieruchomości w Tajlandii: Thailand Privilege, LTR, DTV i ścieżka przez kondominium za 3 mln THB
Zakup lokalu w kondominium albo willi w Tajlandii sam w sobie nie daje prawa pobytu, stałej rezydencji ani obywatelstwa. Nieruchomość może natomiast wesprzeć niektóre wnioski. Od października 2025 roku ukończony lokal w kondominium o wartości co najmniej 3 mln THB, zarejestrowany na Państwa nazwisko, może stanowić podstawę odnawialnego rocznego przedłużenia pobytu, pod warunkiem uzyskania zaświadczenia z Ministerstwa Turystyki i Sportu. W przypadku wizy Long-Term Resident (LTR) tajlandzka nieruchomość może być zaliczona na poczet wymaganej inwestycji w dwóch kategoriach. Thailand Privilege i Destination Thailand Visa nie mają związku z nieruchomościami, ale są to opcje długiego pobytu, z których kupujący może korzystać równolegle z zakupem.
Żadna z tych ścieżek nie działa automatycznie, a w przypadku dwóch z nich zasady zmieniły się w ostatnim roku. Poniżej opisujemy każdą ścieżkę według stanu na październik 2026 roku: ile kosztuje i jak wpisuje się w nią zakup. Każdy wniosek należy sprawdzić z tajlandzkim prawnikiem od prawa imigracyjnego, zanim oprą Państwo na nim swoje plany.
Co daje zakup nieruchomości, a czego nie daje
Własność i imigracja to w Tajlandii odrębne systemy. Posiadanie lokalu daje akt własności i prawo do korzystania z niego, ale nie daje wizy. W drugą stronę członkostwo Thailand Privilege nie daje żadnych praw do nieruchomości, a zwykłe zasady dla cudzoziemców dotyczące 49% limitu w kondominiach i gruntów nadal obowiązują. Związek między tymi systemami jest wąski: kilka ścieżek wizowych przyjmuje nieruchomość jako dowód inwestycji, a każda stawia własne warunki co do wartości, ukończenia budowy i formy posiadania.
Dlatego kolejność decyzji ma znaczenie. Jeśli wiza jest częścią Państwa planu, proszę przed rezerwacją sprawdzić, z której ścieżki Państwo skorzystają i czy wybrana nieruchomość spełnia jej warunki. Na przykład lokal off-plan nie kwalifikuje się do ścieżki przez kondominium, dopóki nie zostanie ukończony i przeniesiony na Państwa.
Ścieżka przez kondominium za 3 mln THB
Od października 2025 roku, na mocy zarządzeń Biura Imigracyjnego nr 237/2568 i 238/2568, cudzoziemiec może uzyskać przedłużenie pobytu z tytułu inwestycji, jeśli spełni jeden z trzech warunków:
- jest właścicielem ukończonego lokalu w kondominium o wartości co najmniej 3 mln THB, zarejestrowanego na jego nazwisko, przy czym przeniesienie własności nastąpiło 1 października 2020 roku lub później;
- ma zarejestrowaną długoletnią dzierżawę o łącznej wartości co najmniej 3.06 mln THB; albo
- wynajmuje lokal za co najmniej 85,000 THB miesięcznie.
Niższy próg zależy od zaświadczenia z Ministerstwa Turystyki i Sportu, wydawanego za pośrednictwem upoważnionego operatora długich pobytów, Thailand Longstay Service Co., Ltd. Bez tego zaświadczenia obowiązuje standardowy próg inwestycyjny w wysokości 10 mln THB.
Schemat wygląda tak: najpierw zgoda na pobyt na 90 dni, potem 12-miesięczne przedłużenie w kategorii inwestycyjnej Non-Immigrant „B”, odnawiane co roku, dopóki warunki są spełnione. Lokale off-plan i lokale w budowie się nie kwalifikują.
Do tej ścieżki warto podchodzić ostrożnie. To nowy program, prowadzony pilotażowo, a jego zasady wciąż są doprecyzowywane; branża turystyczna na Phuket krytykuje niski próg. Ścieżka jest dostępna pod warunkiem uzyskania zaświadczenia, a zanim Państwo na nią postawią, prawnik powinien potwierdzić aktualną praktykę.
Wiza Long-Term Resident
Wiza LTR, prowadzona przez Board of Investment (tajlandzką Radę ds. Inwestycji), jest wizą 10-letnią: na pięć lat, z możliwością przedłużenia o kolejne pięć, jeśli warunki są nadal spełnione. Zamiast zgłoszeń co 90 dni wymaga zgłoszenia raz w roku, pozwala na wielokrotny wjazd, a osobom zatrudnionym w Tajlandii daje cyfrowe pozwolenie na pracę. Opłata za 10-letnią wizę wielokrotnego wjazdu wynosi 50,000 THB od osoby, jeśli wizę odbiera się w Tajlandii.
Są cztery kategorie:
- Wealthy Global Citizen: co najmniej 1 mln USD majątku i co najmniej 500,000 USD zainwestowanych w Tajlandii w tajlandzkie obligacje skarbowe, bezpośrednio w tajlandzkie spółki lub w tajlandzkie nieruchomości, na nazwisko wnioskodawcy.
- Wealthy Pensioner: wiek co najmniej 50 lat i dochód pasywny co najmniej 80,000 USD rocznie albo od 40,000 do 80,000 USD rocznie oraz 250,000 USD zainwestowanych w Tajlandii, także w nieruchomości.
- Work-from-Thailand Professional: dochód co najmniej 80,000 USD rocznie albo od 40,000 do 80,000 USD przy tytule magistra, od pracodawcy spełniającego kryteria wielkości.
- Highly-Skilled Professional: dochód co najmniej 80,000 USD albo od 40,000 do 80,000 USD przy tytule magistra nauk ścisłych lub technicznych, praca w jednej z branż objętych programem.
Każdy wnioskodawca potrzebuje ubezpieczenia zdrowotnego na co najmniej 50,000 USD, tajlandzkiego ubezpieczenia społecznego albo 100,000 USD utrzymywanych na rachunku bankowym przez 12 miesięcy. Wniosek może obejmować do czterech członków rodziny: małżonka i dzieci poniżej 20 lat.
Dla kupujących wiza LTR ma znaczenie, bo jest jedyną wizą, w której zakup tajlandzkiej nieruchomości można zaliczyć na poczet wymaganej inwestycji: w kategorii Wealthy Global Citizen i jako uzupełnienie w kategorii Wealthy Pensioner. Daje też korzyść podatkową. Posiadacze wiz z trzech pierwszych kategorii są na mocy dekretu królewskiego nr 743 zwolnieni z podatku od dochodu zagranicznego przywożonego do Tajlandii, a Highly-Skilled Professionals płacą liniowo 17% od kwalifikującego się dochodu z pracy w Tajlandii.
Thailand Privilege
Thailand Privilege, dawniej Thailand Elite, to płatne członkostwo, z którym wiąże się wiza długiego pobytu. Prowadzi je Thailand Privilege Card Co., Ltd., a nazwę zmieniono przy ponownym uruchomieniu programu w październiku 2023 roku, kiedy wycofano wcześniejsze pakiety. Jest pięć poziomów, a za każdy płaci się jednorazowo za cały okres:
- Bronze: 650,000 THB na 5 lat
- Gold: 900,000 THB na 5 lat
- Platinum: 1,500,000 THB na 10 lat
- Diamond: 2,500,000 THB na 15 lat
- Reserve, wyłącznie na zaproszenie: 5,000,000 THB na 20 lat
Z góry pobiera się opłatę za wniosek w wysokości 50,000 THB. Jest zwracana, jeśli wniosek zostanie odrzucony, a po jego zatwierdzeniu zaliczana na poczet członkostwa. Poziom Bronze był w ofercie jeszcze w październiku 2026 roku, ale przed zaplanowaniem go warto sprawdzić jego dostępność u operatora.
Thailand Privilege nie ma nic wspólnego z nieruchomościami. Nie daje praw własności i nie wymaga żadnego zakupu. Dla kupującego, który nie mieści się w kategoriach LTR i nie chce polegać na nowej ścieżce przez kondominium, jest to płatna opcja całkowicie niezależna od nieruchomości i koszt odrębny od zakupu.
Destination Thailand Visa
Destination Thailand Visa (DTV) to pięcioletnia wiza wielokrotnego wjazdu, pozwalająca na pobyt do 180 dni przy każdym wjeździe. Każdy taki pobyt można raz przedłużyć o kolejne 180 dni w urzędzie imigracyjnym za opłatą 1,900 THB. Opłata rządowa za wizę wynosi 10,000 THB.
Wiza jest przeznaczona dla osób pracujących zdalnie i freelancerów, którzy pracują dla zagranicznych pracodawców lub klientów, a także dla osób zajmujących się aktywnościami z zakresu „soft power”, takimi jak muay thai, kuchnia tajska, leczenie czy seminaria. Członkami rodziny objętymi wizą mogą być małżonek i dzieci poniżej 20 lat. Wnioskodawca musi wykazać na wyciągach bankowych co najmniej 500,000 THB lub równowartość tej kwoty, zwykle za okres trzech miesięcy. DTV nie pozwala na pracę dla tajlandzkich pracodawców ani tajlandzkich klientów i nie jest pozwoleniem na pracę.
Od 31 sierpnia 2026 roku Ministerstwo Spraw Zagranicznych zmieniło listę wymaganych dokumentów, wprowadzając między innymi obowiązkowe zaświadczenie o niekaralności wydane w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. Przed złożeniem wniosku proszę sprawdzić aktualną listę na oficjalnym portalu e-Visa.
Porównanie czterech ścieżek
| Ścieżka | Okres | Główny koszt lub próg | Czy liczy się nieruchomość? | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|---|---|---|
| Ścieżka przez kondominium za 3 mln THB | 90 dni, potem 12-miesięczne przedłużenia odnawiane co roku | Ukończone kondominium za 3 mln THB lub więcej, dzierżawa za 3.06 mln THB lub więcej albo najem za co najmniej 85,000 THB miesięcznie | Tak, jeśli lokal jest ukończony i na Państwa nazwisko | Wymaga zaświadczenia Ministerstwa Turystyki i Sportu; program pilotażowy; nie daje rezydencji |
| Wiza LTR | 10 lat (5 + 5) | Opłata wizowa 50,000 THB od osoby; kryteria dochodu lub majątku zależne od kategorii | Tak, w dwóch kategoriach | Zwolnienie z podatku od dochodu zagranicznego w trzech kategoriach |
| Thailand Privilege | Od 5 do 20 lat zależnie od poziomu | Od 650,000 do 5,000,000 THB plus 50,000 THB opłaty za wniosek | Nie | Dostępność poziomu Bronze do potwierdzenia |
| DTV | 5 lat, do 180 dni przy każdym wjeździe | Opłata rządowa 10,000 THB; 500,000 THB środków | Nie | Bez pracy dla tajlandzkich pracodawców i klientów |
Rezydencja podatkowa: zasada 180 dni i przywożone pieniądze
Długi pobyt ma też wymiar podatkowy. Jest się tajlandzkim rezydentem podatkowym za dany rok kalendarzowy, jeśli spędzi się w Tajlandii w tym roku 180 dni lub więcej. Od 1 stycznia 2024 roku dochód ze źródeł zagranicznych uzyskany od tej daty przez osobę, która w roku jego uzyskania była rezydentem, podlega opodatkowaniu w chwili przywiezienia go do Tajlandii, w tym samym roku albo w dowolnym późniejszym. Dochód uzyskany przed 2024 rokiem jest wyłączony, jeśli zostanie udokumentowany.
W 2025 roku Departament Skarbowy (Revenue Department) zapowiedział zwolnienie dla dochodu zagranicznego przywiezionego do kraju w roku jego uzyskania lub w roku następnym, ale 19 października 2026 roku propozycja ta nadal nie była obowiązującym prawem. Pieniądze przywiezione na zakup kondominium są transferem kapitału, a nie dochodem samym w sobie. Jeśli jednak kupujący będący tajlandzkim rezydentem finansuje zakup z dochodu zagranicznego uzyskanego od 2024 roku, te pieniądze mogą podlegać opodatkowaniu w chwili przywiezienia. Nie ma przepisu dotyczącego wyłącznie zakupu nieruchomości, dlatego jeśli spodziewają się Państwo spędzać w Tajlandii 180 dni w roku lub więcej, proszę zasięgnąć porady podatkowej przed przelaniem pieniędzy. Dla osób, które się kwalifikują, ma tu znaczenie opisane wyżej zwolnienie dochodu zagranicznego w ramach wizy LTR.
Co sprawdzić przed zakupem
- Z której ścieżki zamierzają Państwo skorzystać i czy nieruchomość spełnia jej warunki co do wartości, ukończenia budowy i formy posiadania.
- Przy ścieżce przez kondominium: czy lokal będzie ukończony i zarejestrowany na Państwa nazwisko oraz jak uzyskuje się zaświadczenie Ministerstwa Turystyki i Sportu.
- Przy wizie LTR: czy zakup można zaliczyć na poczet inwestycji w wysokości 500,000 USD albo 250,000 USD i jakich dowodów zażąda Board of Investment.
- Przy Thailand Privilege: aktualną listę poziomów na oficjalnej stronie.
- Ile dni w roku spodziewają się Państwo spędzać w Tajlandii i jakie skutki podatkowe ma przywiezienie dochodu zagranicznego.
Zasady dotyczące własności opisujemy w naszym przewodniku o tym, co może posiadać cudzoziemiec, kolejne kroki zakupu w naszym przewodniku krok po kroku po zakupie kondominium, a aktualne projekty na naszej stronie z nieruchomościami w Tajlandii.
