Visas pour les acheteurs immobiliers en Thaïlande : Thailand Privilege, LTR, DTV et la voie du condo à 3 millions THB

Acheter un condominium ou une villa en Thaïlande ne donne, à lui seul, ni droit de séjour, ni résidence permanente, ni nationalité. Un bien peut en revanche appuyer certaines demandes. Depuis octobre 2025, un lot de condominium achevé d'une valeur d'au moins 3 millions THB, enregistré à votre nom, peut justifier une prolongation de séjour d'un an renouvelable, sous réserve d'une attestation du ministère du Tourisme et des Sports. Dans le cadre du visa Long-Term Resident (LTR), un bien thaïlandais peut compter dans l'exigence d'investissement de deux catégories. Thailand Privilege et le Destination Thailand Visa n'ont aucun lien avec l'immobilier, mais ce sont des solutions de long séjour qu'un acheteur peut utiliser en parallèle d'un achat.

Aucune de ces voies n'est automatique, et les règles de deux d'entre elles ont changé au cours de l'année écoulée. Nous présentons ci-dessous chaque voie telle qu'elle se présentait en octobre 2026, son coût et la place qu'y tient un achat. Toute demande doit être vérifiée avec un avocat thaïlandais spécialisé en immigration avant que vous ne comptiez dessus.

Ce qu'un achat immobilier vous donne et ne vous donne pas

En Thaïlande, la propriété et l'immigration sont deux systèmes distincts. Posséder un logement vous donne le titre de propriété et le droit d'en jouir, mais aucun visa. À l'inverse, une adhésion Thailand Privilege ne confère aucun droit de propriété, et les règles habituelles applicables aux étrangers, sur le quota de 49 % en condominium et sur le foncier, restent en vigueur. Le lien entre les deux systèmes est étroit : quelques voies d'obtention de visa acceptent un bien comme preuve d'investissement, et chacune fixe ses propres conditions de valeur, d'achèvement et de mode de détention.

C'est pourquoi l'ordre des décisions compte. Si un visa fait partie de votre projet, vérifiez quelle voie vous utiliseriez, et si le bien qui vous intéresse en remplit les conditions, avant de réserver. Un logement sur plan, par exemple, n'est pas éligible à la voie du condominium tant qu'il n'est pas achevé et transféré à votre nom.

La voie du condominium à 3 millions THB

Depuis octobre 2025, en vertu des ordonnances 237/2568 et 238/2568 de l'Immigration Bureau, un étranger peut obtenir une prolongation de séjour au titre de l'investissement en remplissant l'une de ces trois conditions :

• posséder un lot de condominium achevé d'une valeur d'au moins 3 millions THB, enregistré au nom du demandeur, dont le transfert a eu lieu le 1er octobre 2020 ou après ;
• détenir un bail de longue durée enregistré d'une valeur totale d'au moins 3,06 millions THB ; ou
• louer un logement 85 000 THB ou plus par mois.

Ce seuil abaissé dépend d'une lettre d'attestation du ministère du Tourisme et des Sports, traitée par un opérateur agréé de long séjour, Thailand Longstay Service Co., Ltd. Sans cette attestation, c'est le seuil d'investissement standard de 10 millions THB qui s'applique.

Le dispositif prévoit une autorisation de séjour initiale de 90 jours, suivie d'une prolongation de 12 mois dans la catégorie investissement du visa Non-Immigrant « B », renouvelable chaque année tant que les conditions restent remplies. Les logements sur plan et en construction ne sont pas éligibles.

Abordez cette voie avec prudence. C'est un dispositif nouveau, mené à titre expérimental, dont les règles sont encore en cours de clarification ; des professionnels du tourisme à Phuket ont critiqué ce seuil bas. Il est accessible sous réserve d'attestation, et un avocat doit vous confirmer la pratique en vigueur avant que vous ne comptiez dessus.

Le visa Long-Term Resident

Le visa LTR, géré par le Board of Investment, est un visa de 10 ans : cinq ans, prolongeables de cinq ans supplémentaires si vous remplissez toujours les conditions. Il remplace le signalement tous les 90 jours par un signalement annuel, autorise les entrées multiples et s'accompagne d'un permis de travail numérique pour les personnes employées en Thaïlande. Les frais de visa s'élèvent à 50 000 THB par personne pour le visa à entrées multiples de 10 ans lorsqu'ils sont perçus en Thaïlande.

Il existe quatre catégories :

1. Wealthy Global Citizen : au moins 1 million USD d'actifs et au moins 500 000 USD investis en Thaïlande, en obligations d'État thaïlandaises, en investissement direct dans des sociétés thaïlandaises ou en immobilier thaïlandais, au nom du demandeur.
2. Wealthy Pensioner : 50 ans ou plus, avec des revenus passifs d'au moins 80 000 USD par an, ou de 40 000 à 80 000 USD par an assortis de 250 000 USD investis en Thaïlande, immobilier compris.
3. Work-from-Thailand Professional : revenus d'au moins 80 000 USD par an, ou de 40 000 à 80 000 USD avec un master, versés par un employeur qui remplit des critères de taille.
4. Highly-Skilled Professional : revenus d'au moins 80 000 USD, ou de 40 000 à 80 000 USD avec un master en sciences ou en technologie, pour un emploi dans un secteur ciblé.

Tous les demandeurs doivent disposer d'une assurance santé d'au moins 50 000 USD, de la sécurité sociale thaïlandaise ou de 100 000 USD conservés sur un compte bancaire pendant 12 mois. Jusqu'à quatre personnes à charge, conjoint et enfants de moins de 20 ans, peuvent être incluses.

Pour les acheteurs, le LTR compte parce que c'est le seul visa où un achat immobilier en Thaïlande peut entrer dans l'exigence d'investissement : la catégorie Wealthy Global Citizen et le complément de la catégorie Wealthy Pensioner. Il comporte aussi un avantage fiscal. Les titulaires des trois premières catégories sont exonérés sur les revenus étrangers introduits en Thaïlande en vertu du décret royal n° 743, et les Highly-Skilled Professionals paient un taux forfaitaire de 17 % sur leurs revenus d'emploi thaïlandais éligibles.

Thailand Privilege

Thailand Privilege, anciennement Thailand Elite, est une adhésion payante assortie d'un visa de long séjour. Elle est gérée par Thailand Privilege Card Co., Ltd. et a changé de nom lors d'une relance en octobre 2023, date à laquelle les anciennes formules ont été supprimées. Il existe cinq niveaux, chacun facturé en une seule fois pour toute la durée :

• Bronze : 650 000 THB pour 5 ans
• Gold : 900 000 THB pour 5 ans
• Platinum : 1 500 000 THB pour 10 ans
• Diamond : 2 500 000 THB pour 15 ans
• Reserve, sur invitation uniquement : 5 000 000 THB pour 20 ans

Des frais de dossier de 50 000 THB sont payés d'avance. Ils sont remboursés si la demande est rejetée et déduits du prix de l'adhésion si elle est acceptée. La formule Bronze était encore proposée en octobre 2026, mais vérifiez sa disponibilité auprès de l'opérateur avant de compter dessus.

Thailand Privilege n'a rien à voir avec l'immobilier. L'adhésion ne confère aucun droit de propriété et n'impose aucun achat. Pour un acheteur qui n'entre pas dans les catégories du LTR et ne veut pas dépendre de la nouvelle voie du condominium, c'est une option payante totalement indépendante du bien, et un coût qui s'ajoute à celui de l'achat.

Le Destination Thailand Visa

Le Destination Thailand Visa (DTV) est un visa à entrées multiples valable cinq ans, qui autorise des séjours de 180 jours au maximum par entrée, prolongeables une fois par entrée de 180 jours supplémentaires dans un bureau de l'immigration, moyennant 1 900 THB. Les frais administratifs s'élèvent à 10 000 THB.

Il s'adresse aux travailleurs à distance et aux indépendants qui travaillent pour des employeurs ou des clients étrangers, ainsi qu'aux activités de « soft power » comme le Muay Thai, la cuisine thaïlandaise, les soins médicaux et les séminaires. Le conjoint et les enfants de moins de 20 ans peuvent être personnes à charge. Les demandeurs doivent justifier d'au moins 500 000 THB, ou l'équivalent, sur leurs relevés bancaires, en général sur trois mois. Le DTV ne permet pas de travailler pour des employeurs ou des clients thaïlandais et ne vaut pas permis de travail.

Depuis le 31 août 2026, le ministère des Affaires étrangères a modifié les pièces justificatives, qui comprennent désormais un extrait de casier judiciaire obligatoire délivré dans les six mois précédents. Vérifiez la liste en vigueur sur le portail officiel e-Visa avant de déposer votre demande.

Les quatre voies comparées

Voie	Durée	Coût ou seuil principal	L'immobilier peut-il compter ?	Points à noter
Voie du condo à 3 millions THB	90 jours, puis prolongations de 12 mois renouvelées chaque année	Condo achevé de 3 millions THB ou plus, ou bail de 3,06 millions THB ou plus, ou loyer de 85 000 THB ou plus par mois	Oui, s'il est achevé et à votre nom	Attestation du ministère du Tourisme et des Sports requise ; dispositif expérimental ; ce n'est pas une résidence
Visa LTR	10 ans (5 + 5)	Frais de visa de 50 000 THB par personne ; critères de revenus ou d'actifs selon la catégorie	Oui, dans deux catégories	Exonération d'impôt sur les revenus étrangers dans trois catégories
Thailand Privilege	5 à 20 ans selon le niveau	De 650 000 à 5 000 000 THB, plus 50 000 THB de frais de dossier	Non	Disponibilité de la formule Bronze à confirmer
DTV	5 ans, jusqu'à 180 jours par entrée	Frais administratifs de 10 000 THB ; 500 000 THB de fonds	Non	Pas de travail pour des employeurs ou des clients thaïlandais

Résidence fiscale : la règle des 180 jours et l'argent rapatrié

Un long séjour a un volet fiscal. Vous êtes résident fiscal thaïlandais pour une année civile si vous passez 180 jours ou plus en Thaïlande cette année-là. Depuis le 1er janvier 2024, les revenus de source étrangère perçus à partir de cette date par une personne résidente l'année de leur perception sont imposables lorsqu'ils sont introduits en Thaïlande, la même année ou n'importe quelle année ultérieure. Les revenus perçus avant 2024 sont exclus s'ils sont justifiés.

Le Revenue Department a annoncé en 2025 un projet d'exonération pour les revenus étrangers rapatriés l'année de leur perception ou l'année suivante, mais il n'avait toujours pas force de loi au 19 octobre 2026. L'argent introduit pour acheter un condominium est un transfert de capital plutôt qu'un revenu en soi ; toutefois, si un acheteur résident fiscal thaïlandais finance un achat avec des revenus étrangers perçus depuis 2024, cet argent peut être imposable au moment de son rapatriement. Aucune règle ne vise spécifiquement les achats immobiliers : si vous prévoyez de passer 180 jours ou plus par an en Thaïlande, consultez un fiscaliste avant de transférer les fonds. Pour ceux qui y ont droit, l'exonération des revenus étrangers prévue par le LTR, décrite plus haut, entre ici en jeu.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter

• Quelle voie vous comptez utiliser, et si le bien en remplit les conditions de valeur, d'achèvement et de mode de détention.
• Pour la voie du condominium, que le logement sera achevé et enregistré à votre nom, et comment s'obtient l'attestation du ministère du Tourisme et des Sports.
• Pour le LTR, si votre achat peut compter dans l'investissement de 500 000 USD ou de 250 000 USD, et quels justificatifs le Board of Investment demandera.
• Pour Thailand Privilege, la liste des niveaux en vigueur sur le site officiel.
• Le nombre de jours que vous prévoyez de passer en Thaïlande chaque année, et l'effet fiscal du rapatriement de revenus étrangers.

Les règles de propriété sont détaillées dans notre guide de ce qu'un étranger peut posséder, les étapes de l'achat dans notre guide pas à pas de l'achat d'un condo, et les programmes actuels sur notre page des biens en Thaïlande.