Votre prochain investissement à Bali
commence par une conversation.

Oui, mais pas en pleine propriété. Le Hak Milik, la pleine propriété indonésienne, est réservé aux citoyens indonésiens, et tout montage qui le transmet à un étranger, directement ou par un prête-nom, est nul en droit. Un particulier étranger achète soit un bail (Hak Sewa) consenti par un propriétaire indonésien, la voie la plus courante à Bali, soit un Hak Pakai, un droit d'usage enregistré. Un appartement peut être détenu en copropriété (strata title) dans un immeuble ouvert à la propriété étrangère, ce que le notaire du promoteur doit confirmer pour cet immeuble précis.

Aussi longtemps que le prévoit le contrat. Selon les guides du secteur, un bail à Bali dure en général de 25 à 30 ans, et une prolongation n'existe que si elle figure dans l'acte, idéalement avec un prix fixe ou une formule de prix. Des totaux comme « 30 plus 30 » sont des options contractuelles, pas un droit prévu par la loi. À l'échéance, le terrain et le bâtiment reviennent au propriétaire, sauf prolongation convenue. Selon le Code civil indonésien, le bail survit au décès de l'une ou l'autre partie, ainsi qu'à la vente du terrain, sauf clause contraire.

Le Hak Pakai est le droit d'utiliser un terrain pour une durée déterminée, et le seul titre foncier qu'un particulier étranger peut détenir en son nom propre. Le chiffre de « jusqu'à 80 ans » ne vaut que sur les terres de l'État : 30 ans, prolongeables de 20 puis renouvelables de 30, chaque étape demandée et approuvée, jamais automatique. Sur un terrain appartenant à un Indonésien, le cas habituel à Bali, la durée est de 30 ans au plus et ne se renouvelle que par un nouvel acte accepté par le propriétaire. Les acheteurs étrangers à Bali sont aussi soumis à des prix minimums, 5 milliards d'IDR pour une maison et 2 milliards d'IDR pour un appartement ; faites confirmer le montant en vigueur par le notaire.

Sur un titre enregistré, l'acheteur paie le BPHTB, un droit d'acquisition pouvant aller jusqu'à 5 % du plus élevé du prix et de la valeur fixée par l'administration, après un abattement que chaque régence détermine. Le vendeur paie un impôt libératoire sur le revenu de 2,5 %. Un logement neuf acheté à un promoteur supporte la TVA, à un taux effectif de 11 % pour la plupart des logements en 2025 et 2026. Les honoraires de l'officier foncier sont plafonnés à 1 % de la valeur inscrite dans l'acte, et la taxe foncière annuelle sur le terrain et le bâtiment (PBB) peut atteindre 0,5 % de la valeur fiscale. Chaque régence fixe ses propres taux, c'est pourquoi nous confirmons les chiffres projet par projet.

Seulement dans le cadre d'une activité sous licence. Tout hébergement exige une licence obtenue via le système national OSS, un NIB assorti du bon code KBLI, et une taxe hôtelière régionale pouvant atteindre 10 % s'applique. En 2026, le ministère du Tourisme a fait retirer les annonces sans licence de neuf plateformes de réservation, dont Airbnb et Booking.com, avec 259 annonces supprimées au 1er août 2026, et un contrôle automatique des licences avec les plateformes est prévu pour juin 2027. Pour un propriétaire étranger, les voies légales sont une société à actionnaires étrangers (une PT PMA) ou la mise en location par un opérateur indonésien agréé.

Pas à lui seul : aucun visa n'est accordé pour l'achat d'une villa en bail. Le Second Home Visa exige au moins 130 000 dollars US déposés dans une banque publique indonésienne, ou l'achat d'un appartement d'au moins 1 million de dollars US, et donne un permis de séjour de 5 ans au plus, prolongeable jusqu'à 10, pour 13 millions d'IDR de frais administratifs. Le Golden Visa est lié à un investissement en obligations d'État, en actions cotées ou en dépôts, et sa documentation officielle ne prévoit aucune voie immobilière.

Parce que les projets balinais destinés aux acheteurs étrangers sont le plus souvent commercialisés en dollars, et vous pouvez changer de devise en haut de la page. Le contrat, lui, relève de la roupie : Bank Indonesia impose que les transactions en Indonésie se fassent en roupies, si bien qu'un montant en dollars est une conversion, jamais le prix du contrat.

Rien à l'acheteur. Notre commission est payée par le promoteur : vous payez le même prix qu'en achetant en direct. Les impôts, les frais de notaire et les éventuels coûts de licence sont à part, et nous les détaillons en totalité avant votre signature. Pour tout bail ou titre, nous recommandons que votre propre notaire ou avocat indépendant vérifie le certificat, le zonage et les autorisations.