Le glossaire de l'immobilier à Bali.

La pleine propriété indonésienne, attestée par un Sertifikat Hak Milik. Seuls les citoyens indonésiens peuvent la détenir, et toute vente, donation ou montage destiné à la transmettre à un étranger, directement ou indirectement, est nul en droit, le terrain revenant alors à l'État.

Un droit enregistré d'utiliser un terrain pour une durée déterminée, et le seul titre foncier qu'un particulier étranger peut détenir. Sur les terres de l'État, il court jusqu'à 30 ans, prolongeable de 20 et renouvelable de 30, chaque étape étant demandée et approuvée. Sur un terrain appartenant à un Indonésien, le cas habituel à Bali, il court jusqu'à 30 ans et ne se renouvelle que par un nouvel acte accepté par le propriétaire.

La location du terrain d'autrui pour y construire, contre un loyer payé en une fois ou par versements. C'est la structure la plus courante pour les acheteurs étrangers à Bali : un contrat avec le propriétaire du terrain, normalement par acte notarié, d'une durée de 25 à 30 ans selon les guides du secteur, avec des prolongations seulement si le contrat les prévoit.

Un titre de copropriété sur un lot d'appartement. Un étranger peut posséder un lot dans un immeuble bâti sur un terrain en Hak Pakai ou en HGB, dans les zones où la copropriété étrangère est autorisée : le notaire du promoteur doit donc confirmer que l'immeuble concerné remplit les conditions. Le titre dure aussi longtemps que le droit foncier sur lequel il repose.

Le Hak Guna Bangunan, droit de construire et de posséder des bâtiments sur un terrain pour une durée déterminée. Un particulier étranger ne peut pas le détenir ; une société indonésienne à actionnaires étrangers, une PT PMA, le peut.

« Emprunter un nom » : un Indonésien détient le titre pour le compte d'un étranger. Ces montages sont nuls et sans force exécutoire, et depuis février 2026 le règlement provincial de Bali n° 4/2026 interdit expressément les transferts de terrains par prête-nom et sanctionne quiconque les organise.

Établit les actes authentiques, comme la promesse de vente conditionnelle (PPJB), les actes de bail et les actes de société. À Bali, les baux sont normalement signés par acte notarié, car un accord sous seing privé est une preuve fragile devant un tribunal indonésien.

Établit les actes qui transfèrent ou constituent des droits fonciers enregistrés, comme l'acte de vente et l'acte d'octroi du Hak Pakai. Avant la signature, le PPAT vérifie le certificat au bureau foncier et exige la preuve que l'impôt sur le revenu du vendeur et le BPHTB de l'acheteur ont été payés. Un notaire peut aussi exercer la fonction de PPAT.

L'Agence nationale foncière et ses bureaux locaux, qui enregistrent les titres. Un droit comme le Hak Pakai sur un terrain privé n'est opposable aux tiers qu'une fois enregistré et le certificat délivré.

L'Akta Jual Beli, l'acte de vente signé devant un PPAT, après quoi le transfert est enregistré au bureau foncier et le certificat délivré.

La promesse de vente conditionnelle utilisée avant l'acte de vente, par exemple pour un lot sur plan. Selon la réglementation du logement, un promoteur ne peut en signer une qu'une fois en possession du certificat foncier et du permis de construire, et lorsque 20 % au moins de la construction sont achevés.

La Persetujuan Bangunan Gedung, qui a remplacé le permis de construire IMB. Les travaux ne peuvent commencer qu'après sa délivrance : un acheteur sur plan devrait donc la voir avant de payer plus qu'un acompte.

Le Sertifikat Laik Fungsi, délivré par l'administration régionale pour confirmer qu'un bâtiment est apte à l'usage avant toute occupation. Il est valable 20 ans pour une maison et 5 ans pour les autres bâtiments.

Payé par l'acheteur d'un titre enregistré, jusqu'à 5 % du plus élevé du prix et de la valeur fiscale (NJOP), après un abattement que fixe chaque régence.

Un impôt régional pouvant atteindre 0,5 % de la valeur fiscale chaque année, facturé sur l'avis annuel SPPT. Dans un bail, c'est le contrat qui dit qui le paie.

La valeur du terrain et des bâtiments fixée par l'administration, qui sert à calculer le PBB et de plancher pour le BPHTB de l'acheteur et l'impôt sur le revenu du vendeur.

Un impôt régional pouvant atteindre 10 % sur les paiements d'hébergement, y compris les villas et homestays loués à des hôtes. C'est l'opérateur de location qui le collecte.

Un permis de séjour de 5 ans au plus, prolongeable jusqu'à 10, pour un étranger qui conserve au moins 130 000 dollars US dans une banque publique indonésienne ou achète un appartement d'au moins 1 million de dollars US. Les frais administratifs s'élèvent au total à 13 millions d'IDR. Une villa en bail n'y donne pas droit.

Les permis de séjour temporaire (KITAS) et permanent (KITAP). Les notaires demandent couramment à l'acheteur étranger d'un titre Hak Pakai d'en détenir un : prévoyez donc un permis de séjour valide avant de signer.

Une société indonésienne à actionnaires étrangers, la voie légale pour qu'un étranger exploite une activité de location. Depuis octobre 2025, son capital minimum libéré est de 2,5 milliards d'IDR, avec un plan d'investissement supérieur à 10 milliards d'IDR par ligne d'activité et par site.

Le système national de licences en ligne et le numéro d'identification d'entreprise qu'il délivre. Toute activité d'hébergement en a besoin, rattaché au code KBLI de son activité.

Le code standard qui définit ce qu'une entreprise agréée peut faire. Une villa louée à des hôtes doit porter un code d'hébergement sur sa licence.

Selon la définition officielle, une maison occupée par son propriétaire et détenue par la communauté locale, dont une partie est louée à des touristes. Ce n'est pas une structure ouverte aux propriétaires étrangers.

Le plan d'aménagement régional, le plan d'aménagement détaillé et l'autorisation de conformité d'usage du sol. Ensemble, ils déterminent si une parcelle peut tout simplement accueillir une villa : un terrain en zone verte ou agricole ne le peut pas.

Le système traditionnel d'irrigation des rizières de Bali, qui fait partie d'un paysage culturel inscrit à l'UNESCO comprenant les rizières en terrasses de Jatiluwih, à Tabanan.