Canggu

Oui, mais pas en pleine propriété. En Indonésie, la pleine propriété du sol (Hak Milik) est réservée aux citoyens indonésiens. Un étranger peut détenir un Hak Pakai, droit d'usage enregistré sur un terrain pour une durée fixe, ou un bail (Hak Sewa) consenti par le propriétaire indonésien du terrain et signé par acte notarié. Un Hak Pakai sur un terrain privé court jusqu'à 30 ans et ne se renouvelle que par un nouvel acte auquel le propriétaire consent ; sur un terrain de l'État, il peut courir 30 + 20 + 30 ans, chaque étape faisant l'objet d'une demande. Pour un Hak Pakai, la loi fixe des prix minimaux pour les acheteurs étrangers à Bali (5 milliards IDR pour une maison, 2 milliards IDR pour un appartement selon le dernier décret), et le notaire confirme le montant en vigueur. La plupart des villas et appartements vendus aux étrangers à Bali le sont en leasehold. Les montages où un Indonésien détient le terrain à son nom pour votre compte sont nuls, et une réglementation balinaise de 2026 les interdit purement et simplement.

Sur les projets de Canggu que Palmera référence, les promoteurs annoncent des baux de 25, 27, 30 et 36,5 ans, la plupart avec une option de prolongation. Lisez cette option de près : une prolongation n'existe que si le contrat la prévoit, idéalement avec un prix fixe ou une formule de prix, des délais de préavis et le sort du bâtiment à l'échéance. Quand un bail prend fin sans prolongation, le terrain et les bâtiments reviennent au propriétaire du terrain. Le bail ne s'éteint pas au décès de l'une des parties (les héritiers prennent le relais jusqu'au terme), et la vente du terrain n'y met pas fin, sauf disposition contraire du contrat.

L'aéroport international Ngurah Rai est à 16 à 20 km, en général à 45 à 60 minutes en voiture, et davantage aux heures de pointe. Dans Canggu, la route principale, Jalan Raya Canggu, est souvent bouchée, et le raccourci vers Berawa est à sens unique. La plupart des habitants se déplacent en scooter et prennent un VTC pour les trajets plus longs. Il n'y a pas de train à Bali, et la ligne prévue via Berawa n'a pas d'investisseur.

Uniquement dans le cadre d'une activité sous licence. La location de courte durée exige un numéro d'identification d'entreprise (NIB) avec le bon code d'activité (KBLI), obtenu via le système national de licences OSS, et les clients paient une taxe hôtelière régionale pouvant atteindre 10 %. En pratique, les étrangers louent via un exploitant indonésien agréé ou via leur propre société à capitaux étrangers (PT PMA). En 2026, le ministère du Tourisme a fait retirer les annonces sans licence des principaux sites de réservation à partir du 1er août, et il prévoit une vérification automatique des licences avec ces sites à partir de juin 2027.

Non. Il n'existe pas de visa lié à l'achat d'une villa en leasehold. Le Second Home Visa exige au moins 130 000 USD à votre nom dans une banque publique indonésienne, ou l'achat d'un appartement d'une valeur d'au moins 1 million USD. Il donne un permis de séjour de cinq ans maximum, renouvelable jusqu'à dix ans au total. Une villa en leasehold n'entre pas en compte.

Pour un titre enregistré (Hak Pakai ou appartement en strata title), l'acheteur paie des droits de mutation (BPHTB) pouvant atteindre 5 %, et les honoraires de l'officier foncier chargé de l'acte sont plafonnés à 1 % de la valeur de l'acte. Un promoteur assujetti facture la TVA, à un taux effectif de 11 % en 2026. Pour un bail, les honoraires du notaire se négocient, et le contrat précise qui paie la taxe foncière annuelle sur le terrain et le bâtiment (PBB), qui peut atteindre 0,5 % de la valeur cadastrale. Les revenus locatifs sont eux aussi imposés, à des taux qui dépendent de votre résidence ou non en Indonésie : faites-vous conseiller avant de signer.

Six actuellement : PGD Aparthotel de Premier Global Development, 85 appartements avec services hôteliers à 700 m de Berawa Beach ; Five Oceans Residence de Stetsyuk Development Group, un ensemble de villas d'une à trois chambres au bord des rizières ; Anta Residence d'ANTA Group Development, 113 appartements sur Jalan Batu Bolong ; et trois projets d'ADVA Development : Six Stars, six maisons de ville à deux niveaux avec piscine individuelle, Serenity Villas, des villas achevées avec piscine privée, et ADVA Garden Village, 16 maisons de ville en loft autour d'une piscine commune, au milieu des rizières.